مشاورین املاک آریا (مراغه)

خرید و فروش املاک (اطلاع رسانی موارد بنگاهی و حقوقی)

بابک خرمدین

بابک خرمدین زنده است

 پیشگویان به بابک خرمدین ، آزادیخواه میهن پرست کشورمان گفتند در پایان این مبارزه کشته خواهی شد او گفت سالها پیش از خود گذشتم همانگونه که ابومسلم خراسانی از خود گذشت برای این که ایران دوباره ادامه زندگی پیدا کند روح بزرگانی همچون ابومسلم در من فریاد می کشد و به من انگیزه مبارزه برای پاک سازی میهن را می دهد پس مرا از مرگ نترسانید که سالها پیش در پای این آرزو کشته شده ام . 

ارد بزرگ در سخنی بسیار زیبا می گوید : گل های زیبایی که در سرزمین ایران می بینید بوی خوش فرزندانی را می دهند که عاشقانه برای رهایی و سرفرازی نام ایران فدا شدند .  

بابک خرمدین اندکی بعد در حضور خلیفه تازی بغداد اینچنین به خاک و خون کشیده شد :  

خلیفه :عفوت میکنم ولی بشرطی که توبه کنی ! بابک :توبه را گنهگاران کنند٬توبه از گناه کنند. خلیفه :تو اکنو ن در چنگ ما هستی! بابک:اری ٬تنها جسم من در دست شما است نه روحم٬ دژ آرمان من تسخیر ناپذیر است.  

خلیفه :جلاد مثله اش کن! معلون اکنون چراغ زندگیت را خاموش می‌‌کنم. بابک روی به جلاد٬چشمانم را نبند بگذار باچشم باز بمیرم. خلیفه :یکباره سرش را ازتن جدا مکن٬ بگذار بیشتر زنده بماند! نخست دستانش را قطع کن!جلاد بایک ضربت دست راست بابک را به زمین انداخت.خون فواره زد.بابک حرکتی کرد شگفتی در شگفتی افزود٬زانو زده ٬خم شد وتمام صورتش را با خون گرمش گلگون گرد.شمشیر دژخیم بالا رفت وپایین آمد ودست چپ دلاور ساوالان را نیز از تن جدا کرد.فرزند آزاده مردم به پا بود٬ استواربود . خون از دو کتفش بیرون می‌‌جست .  

خلیفه :زهر خندی زد : کافر! این چه بازی بود که در آستانه مرگ در آوردی ؟ چرا صورت خود به خون آغشته کردی؟ چه بزرگ بود مرد٬چه حقیر بود مرگ٬ چه حقیر تر بود دشمن! پیش دشمن حقیر٬مردبزرگ٬بزرگتر باید. گفت : در مقابل دشمن نامرد ٬ مردانه بایدمرد ٬اندیشیدم که از بریده شدن دستانم ٬خون ازتنم خواهدرفت . خون که رفت٬ رنگ چهره زرد شود .مبادا دشمن چنان گمان کند از ترس مرگ است ٬خلق من نمی‌پسندندکه بابک در برابرگله ء روباه ان ترسی به دل راه دهد.... خلیفه از ته گلو نعره کشید: ببر صدایش را!!!! وشمشیر پایین آمد و سر. سری که هرگزپیش هیچ زورمند ستمگری فرود نیامده بود . هر بار که این داستان خوانده شود احساس می کنیم بابک هنوز هم زنده است و برای کشورش جان می دهد یادش گرامی باد . 

+ نوشته شده در  چهارشنبه 30 تیر1389ساعت 16:20  توسط توکلی  | 

کسی هست به داد ما برسه

درمورد پرداخت مالیات سال ۸۷

خواهش می کنم کسی به سئوال من پاسخ بده

اداره مالیات درسال ۸۵ و ۸۶ که بازار املاک خوب بود از بنده برای هر سال ۸۰۰ هزارتومان دریافت نموده است . مدت دو سال است که بازار املاک در رکود وبحران شدید می باشد . رئیس امور مالیاتی شهرستان نسبت به برگ تشخیص مالیات سال ۸۷ پس از کسر درصد معافیت از بنده ۷۰۰ هزار تومان طلب می کنه . من می گم بازاراملاک کساد است . او می گه به من ربطی ندارد. سابقه پرونده تو همین است . من مگم نره اون می گه بدوش.؟ بابا بخدا بازار املاک خوب نیست خرجیمون پیدا نمیکنیم.

از کارشناسان محترم مالیات کسی به من کمک کنه و به این آقای رئیس جواب بده که این مالیات را از روی چه قانونی می نویسه و دریافت میکنه . درسامانه املاک به تمامی مشاورین املاک دستور دادند که معاملات را ثبت کنند. در ضمن ۲ تا دفتر مهر وموم شده به ما دادند وتمامی معاملات خود را ثبت می کنیم. کارمندان محترم مالیات حوصله بازدید دفترها را ندارند و همینطور سر خود ازروی برگ تشخیص مالیات سال قبل می نویسند. آیا این رسمشه خدا را خوش میاد من درآمد نداشته باشم و مالیات بیشتر بدهم . کسی به داد ما برسه متشکرم .

مدیریت املاک آریا          تاریخ: ۲۹/۰۴/۱۳۸۹

+ نوشته شده در  چهارشنبه 30 تیر1389ساعت 2:36  توسط توکلی  | 

در مورد مالیات

- هر شخص حقيق ايراني خارج از ايران نسبت به درآمدهايي كه از ايران دارد، مشمول پرداخت ماليات بر درآمد مي باشد. 3- هر شخص حقوقي ايراني نسبت به درآمدهايي كه از ايران و خارج از ايران تحصيل مي كند، مشمول پرداخت ماليات بر درآمد مي باشد. 4- هر شخص غير ايراني اعم از حقيقي يا حقوقي نسبت به درآمدهايي كه در ايران و يا بعضا از ايران تحصيل مي كند، مشمول پرداخت ماليات بر درآمد مي باشد. 5- مالكين اموال نسبت به اموال واقع در ايران مشمول ماليات مي باشند. اشخاص معاف از ماليات: 1- وزارتخانه ها و موسسات دولتي 2- دستگاه هايي كه بودجه آن ها توسط دولت تامين مي شود؛ مانند نهاد رياست جمهوري. 3- شهرداري ها وظايف شركت ها در بدو تاسيس از نقطه نظر مالياتي: 1- شركت هاي جديد التاسيس مكلفند ده هزارم سرمايه ثبت شده را به عنوان حق تمبر بپردازند. 2- مهلت پرداخت ظرف دو ماه از تاريخ ثبت شركت در اداره ثبت شركت ها مي باشد. 3- عدم پرداخت حق تمبر در موعد مقرر مشمول جريمه اي معادل دوبرابر ماليات خواهد شد. 4- افزايش سرمايه شركت ها مشمول پرداخت دو در هزار حق تمبر خواهد شد. 5- مهلت پرداخت حق تمبر افزايش سرمايه ظرف دو ماه از تارخ ثبت افزايش سرمايه در اداره ثبت شركت هاست. 6- عدم پرداخت حق تمبر افزايش سرمايه مشمول جريمه اي معادل دوبرابر ماليات خواهد شد. 7- شركت هاي تعاوني از پرداخت حق تمبر تاسيس و افزايش سرمايه معاف مي باشند. 8- اگر شركتي كاهش سرمايه بدهد، حق تمبر برگردانده نمي شود. ولي اگر دوباره افزايش سرمايه بدهد تا سقف سرمايه قبلي از حق تمبر معاف است. تنها هزينه هاي زير از نظر قانون مالياتي قابل قبول هستند: 1- در ارتباط با فعاليت موسسه باشد. 2- در سال مالي مربوط باشد. 3- داراي مدارك مثبته باشد. 4- از حدنصاب مقرر تجاوز نكند. 5- زيان هاي تاييد شده سال هاي قبل باشد. 6- در رابطه با استهلاك دو موضع حائز اهميت است: (1) در صورتي كه دارايي هاي آماده براي بهره برداري، مورد بهره برداري قرار نگيرند يا ضمن بهره برداري متوقف گردند، براي مدتي كه مورد بهره برداري قرار نمي گيرند، معادل 30 درصد استهلاك، مورد قبول ماليات است. (2) تعميرات اساسي دارايي ها جزو دارايي محسوب مي شود و قابل استهلاك بر اساس نرخ يا مدت مربوط خواهد بود. درآمد اشخاص حقوقي به نرخ 25 درصد مشمول ماليات مي شوند. شركت هاي پذيرفته شده در بورس 5/22 درصد ماليات مي پردازند. ساير درآمدها مشمول ماليات به نرخ خاص هستند كه براي موارد مختلف، بر حسب مبناي مشخصي بايد مطابق جدول زير ماليات بپردازند: درآمد مشمول ماليات مبنا نرخ درآمد حاصل از نقل و انتقال قطعي ملك ارزش معاملاتي %5 درآمد حاصل از حق واگذاري محل(سرقفلي) قيمت فروش %2 املاك نوساز ارزش معاملاتي اعياني %10 نقل و انتقال سهام و حق تقدم شركت هاي بورسي قيمت فروش بر اساس تابلو بورس %5/0 نقل و انتقال سهام و حق تقدم شركت هاي بورسي ارزش اسمي %4 ماليات هاي تكليفي: ماليات تكليفي، ماليات هايي هستند كه پرداخت كننده ماليات، در مواقع پرداخت وجوه، ماليات متعلق را محاسبه و از وجوه قابل پرداخت كسركرده و ظرف مدت معين در قانون به نام دريافت كننده وجوه به حساب امور مالياتي كشور واريز و سند آن را به ذينفع تسليم مي نمايد. ماليات هاي تكليفي به قرار زيرند: 1- ماليات بر درآمد اجاره در صورتي كه مستاجر داراي شخصيت حقوقي باشد. 2- ماليات بر درآمد حقوق. 3- ماليات حق الوكاله وكلا در مواردي كه پرداخت كنندگان آن وزارتخانه ها، موسسات و شركت هاي دولتي و شهرداري ها باشند. 4- ماليات حق الزحمه ها و پيمانكاري ها. 5- ماليات اشخاص حقوقي خارجي. 6- ماليت كرايه پرداختي به موسسات هواپيمايي و كشتيراني خارجي بابت حمل كالا و مسافر از مبداء ايران به خارج از كشور. 7- ماليات نقل و انتقال سهام در بورس توسط كارگزاران بورس. ماليات بر درآمد حقوق: درآمدي كه اشخاص حقيقي در خدمت اشخاص ديگر اعم از حقيقي يا حقوقي در قبال تسليم نيروي كار يا كار انجام گرفته به طور نقد يا غيرنقد، مستمر يا غيرمستمر دريافت مي كنند، مشمول ماليات بر درآمدحقوق مي باشد. ماليات بر حقوق، ماليات تكليفي است. كارفرمايان مكلفند در موقع پرداخت حقوق، ماليات متعلق را محاسبه و از درآمد حقوق كسر نمايند و ظرف مدت سي روز از تاريخ پرداخت به نام كارمند به حساب سازمان امور مالياتي كشور واريز نمايند. همچنين مكلفند ليست كاركنان خود را با تعيين حقوق و مزايا ظرف همين مدت به اداره امور مالياتي مربوط تسليم نمايند. در صورتي كه كارفرما به تكاليف خود عمل نكند، در حكم مؤدي بوده و ماليات حقوق با رعايت مرور زمان مالياتي از كارفرما مطالبه مي شود. عدم پرداخت ماليات توسط كارفرما در موعد مقرر مشمول جريمه اي معادل %20 ماليات پرداخت نشده خواهد بود. عدم تسليم ليست كاركنان مشمول جريمه اي معادل %2 حقوق و مزاياي ليست خواهد شد. تسليم ليست حقوق در ماه هاي بعد الزامي نيست ولي اگر تغييراتي از لحاظ تعداد كاركنان و يا ميزان حقوق آنان حاصل گردد، كارفرما مكلف است اين تغييرات را ظرف سي روز از تاريخ پرداخت حقوق همان ماه به اداره مالياتي محل تسليم كند. براي محاسبه ماليات حقوق، بايد ابتدا درآمد مشمول ماليات ماهانه كارمند حساب شود و سپس 12 برابر شده و درآمد مشمول ماليات سالانه بدست آيد. پس از كسر بخشودگي سالانه، مازاد مطابق با جدول نرخ مالياتي، مشمول ماليات خواهد شد. انواع پيمانها و نرخ مالياتي آن ها: الف- پيمان كليد در دست(ترن كي): انجام كل پيمان به عهده پيمانكار است و كل پيمان مشمول نرخ مالياتي %5 مي باشد ب- پيمان مديريتي: كليه هزينه ها به عهده كارفرماست. فقط امور مديريتي توسط پيمانكار انجام مي شود و در قبال آن درصدي به عنوان حق پيمانكاري يا كارمزد به پيمانكار پرداخت مي شود. در اين حالت تنها مبلغي كه بابت كارمزد يا هر عنوان ديگري به پيمانكار پرداخت مي شود، مشمول كسر %5 مي باشد. مراجع حل اختلاف مالياتي به ترتيب زير مي باشد كه در هر كدام اختلاف حل نشد، به مرجع بعد ارجاع داده خواهد شد: 1- رييس امور مالياتي(مميز كل) 2- هيئت حل اختلاف مالياتي مشتمل بر نماينده سازمان امور مالياتي، قاضي دادگستري و نماينده مؤدي از اتاق بازرگاني يا شوراي حل اختلاف يا سازمان حسابرسي. 3- شوراي عالي مالياتي مشتمل بر 25 عضو كه هر سه نفر عضو يك شعبه مالياتي هستند و يك نفر هم به عنوان رييس شورا توسط رييس شعبه انتخاب مي شود. 4- ديوان عدالت اداري. 5- كميسيون ماده 251 مكرر و رسيدگي از جانب وزير امور اقتصادي و دارايي. مرور زمان مالياتي براي تسليم اظهارنامه مالياتي بايد تا پايان تيرماه سال بعد اقدام شود. در مورد اشخاص حقوقي تا چهار ماه پس از سال مالي اظهارنامه بايد تسليم شود. در مورد اشخاص حقوقي، در صورت عدم تطبيق با سال شمسي، سال مالي آن ها، سال مالياتي خواهد بود. در صورتي كه مؤديان مالياتي در موعد مقرر اظهارنامه مالياتي تسليم نموده باشند، واحد مالياتي مكلف است حداكثر ظرف يكسال از تاريخ انقضاي مهلت تسليم اظهارنامه، برگ تشخيص ماليات را صادر و حداكثر آن را سه ماه پس از انقضاي يكسال مذكور به مؤدي ابلاغ كند. در غير اينصورت مورد مالياتي مشموا مرور زمان بوده و سود يا زيان ابراز شده در اظهارنامه قطعي است. در صورت ارجاع پرونده به هيئت سه نفره حسابرسي، دو ماه به مدت رسيدگي افزوده مي شود.
+ نوشته شده در  چهارشنبه 30 تیر1389ساعت 2:10  توسط توکلی  | 

اتفاق بزرگ در بازار مسكن

اتفاق بزرگ در بازار مسكن


خريداران مسكن جوان شده‌اند
خواسته‌هاي جديد طرف تقاضا.
فريد قديري
مشاوران املاك از يك اتفاق بزرگ در بازار مسكن خبر مي‌دهند و آن كاهش سن خريداران مسكن است. به گفته تعداد زيادي از فعالان صنف بنگاه‌هاي مسكن، در حال حاضر از هر 5 نفر متقاضي خريد، 3 نفر از گروه‌هاي سني 20 تا 30 سال هستند كه ديگر قصد خريد از «بازار اجاره»‌ را ندارند، بلكه تصميم گرفته‌اند در شرايط كنوني از «بازار فروش» خريد كنند.يكسال كاهش مداوم قيمت مسكن شيوه معاملات و خريد در بازار مسكن را دستخوش تغيير كرده است؛ به‌طوري‌كه از يك‌سو سطح توقع طرف تقاضا افزايش پيدا كرده و از سوي ديگر، طرف فروش سعي مي‌كند براي جلب رضايت مشتري تا حد ممكن شرايط معامله را به سود او تغيير دهد.شايد همين تغييرات و مراعات‌ها باعث شده جوانان پاي ثابت مراجعه به بنگاه‌هاي مسكن شوند.در اين ميان گروهي از مشاوران املاك با بيان اينكه در دوره‌هاي طبيعي ركود و رونق مسكن اختلال به‌وجود آمده، افزايش ميل به خريد مسكن را ناشي از اين اختلال مي‌دانند. به اعتقاد اين گروه، ركود مسكن بايد از نيمه‌هاي امسال به پايان مي‌رسيد، اما هنوز نشانه‌هاي كاهش يا ثبات قيمت‌ها وجود دارد.اما علت‌ تغيير در شيوه معاملات مسكن هرچه كه باشد، هم‌اكنون باعث شده خطاي معاملاتي در اين بازار به دليل رضايت نسبي از خريد‌ها، كاهش پيدا كند.
پرس و جو
شاخص‌ترين رفتاري كه به‌تازگي خريدار مسكن قبل‌از انجام معامله بروز مي‌دهد، «پرس و جو» است.حساسيت طرف تقاضا به قيمت افزايش پيدا كرده است و جو حاكم بر بازار مسكن به گونه‌اي است كه خريدار، اجازه خطا و ضرر از انجام معامله را به خود نمي‌دهد.مشاوران املاك در اين باره مي‌گويند: «افرادي كه در قالب خريدار به بنگاه مراجعه مي‌كنند فقط پرسشگر هستند. اين افراد اطلاعاتشان درباره منطقه مورد نظر بعضا از يك مشاور با تجربه كامل‌تر است و علت مراجعه آنها به بنگاه‌هاي مسكن صرفا تلاش براي دستيابي به قيمت پايين‌تر است.»
خريد با اطلاعات كامل
متقاضيان خريد مسكن، به دليل آنكه از كاهش قيمت مسكن رضايت دارند، مدام بازار را رصد مي‌كنند و در منطقه‌اي كه به دنبال ملك هستند، از حدود قيمت در واحد‌هاي با متراژ مختلف باخبرند. اين باعث مي‌شود افراد در هنگام مراجعه به يك بنگاه مسكن، بعد از پيشنهاد مشاور براي بازديد از يك ملك و اطلاع از قيمت پيشنهادي آن، چندين مثال مشابه را براي مشاور املاك طرح كنند تا مشاور متقاعد به تخفيف بيشتر در قيمت پيشنهادي شود.
مشاوران املاك درباره اين رفتار جديد متقاضيان خريد مي‌گويند افراد از حدود قيمت مسكن اطلاع دقيق دارند و روند كاهش قيمت‌ها را از نزديك تعقيب مي‌كنند و در موقعي كه از ملكي بازديد مي‌كنند، سعي مي‌كنند با آوردن مثال‌هاي مختلف، از فروشنده تخفيف بگيرند.
كاهش بيشتر قيمت ممكن است؟
طرف تقاضا در بازار مسكن، به همان اندازه كه براي خريد عجله مي‌كند، نسبت به خريد آني نيز با ترديد روبه‌رو است.
مشاوران املاك مي‌گويند نوعي شك و ترديد در گروه تقاضا حكمفرماني مي‌كندو از اين نگران است كه مبادا بعد از صاحب‌خانه شدن، باز هم قيمت مسكن كاهش پيدا كند و او با ضرر احتمالي ناشي از افت ارزش ملك روبه‌رو شود.
اين شك باعث شده افراد بعد از هر مراجعه به بنگاه مسكن درباره امكان كاهش بيشتر قيمت مسكن پرسش كنند.پرسشي كه بعضا پاسخ‌هاي درستي از جانب مشاوران املاك به آن داده نمي‌شود. مشاوران املاك كه اغلب از اينكه قيمت‌ها پايين آمده رضايت ندارند، به مشتري‌ها مي‌گويند بازار بيش‌از اين ارزان نخواهد شد و بهتر است هرچه سريع‌تر خريد كنند.
جوانان پاي ثابت بازار مسكن
آنچه در مبايعه‌نامه‌ها ثبت مي‌شود از كاهش سن خريداران حكايت دارد. مشاوران املاك در اين‌باره مي‌گويند در گذشته عمده زوج‌هاي جوان از بازار اجاره مسكن خريد مي‌كردند و بسياري از مستاجران را جوانان تشكيل مي‌دادند؛ اما حالا از هر 5 نفر خريدار مسكن، حداقل 3 نفر جوان هستند. كاهش قيمت مسكن، سطح ارزش املاك را به قدرت خريد زوج‌هاي جوان نزديك كرده است.
امنيت معامله اهميت پيدا كرده
در ماه‌هاي اخير همان‌طور كه كنترل‌هاي دولت در بازار مسكن براي جلوگيري از كلاهبرداري‌هاي رايج در اين بازار افزايش پيدا كرده، اهميت امنيت معامله براي خريداران نيز از توجه خاصي برخوردار شده است.راه‌اندازي سامانه كدرهگيري و تاكيد اتحاديه مشاوران املاك بر صدور كدرهگيري براي هر معامله، باعث شده مراجعه به بنگاه‌هاي مسكن فاقد كدرهگيري كاهش پيدا كند. اين موضوع از تعطيلي بسياري از بنگاه‌هاي زيرزميني در كوچه و خيابان‌هاي شهر، قابل اثبات است.
مردم براي كسب اطمينان از معامله‌اي كه مي‌خواهند انجام دهند، به بنگاه‌هاي داراي مجوز رسمي از اتحاديه مراجعه مي‌كنند؛ چون مي‌دانند اگر كدرهگيري براي ملك خريداري شده صادر نشود، به تبع سندي براي آن ملك در محضر خانه‌ها، صادر نخواهد شد.
ترديد بين فروشنده‌ها
واسطه‌هاي خريد و فروش در بازار مسكن مي‌گويند آنقدر كه رفتار خريداران تغيير پيدا كرده، رفتار فروشنده‌ها تغييري نكرده است؛ اما برخي از فروشنده‌هاي تازه‌كار از اينكه ملكشان را در شرايط ارزاني واگذار كنند بيم دارند. همچنين دلالان مسكن كه مدام ملك خريد و فروش مي‌كنند در اين شرايط كار را تعليق كرده‌اند.در بنگاه‌هاي مسكن منصرف‌شدن از فروش ملك و تصميم مجدد به واگذاري آن به رفتار عادي اكثر فروشنده‌ها از نگاه مشاوران املاك تبديل شده است.
مشاوره جهت‌دار به فروشنده
مشاوران صادق در بازار مسكن معتقدند برخي تحركات از جانب گروهي از بنگاه‌هاي مسكن باعث شده فروشنده‌ها قيمت پيشنهادي را بالاتر از عرف منطقه تعيين كنند. اين باعث مي‌شود ملك با قحطي مشتري روبه‌رو شود؛ چون خريدار به خوبي از قيمت واقعي با خبر است. اين اتفاق بيشتر براي آن دسته از فروشنده‌هايي اتفاق مي‌افتد كه از حدود قيمت مسكن در محله اطلاع ندارند و همه كارها را به بنگاه مسكن سپرده‌اند.
توازن به نفع خريدار
براساس آمارهاي موجود، حجم تقاضا در بازار مسكن به مراتب بيشتر از حجم عرضه است؛ اما ركود مسكن، حجم تقاضا را به‌صورت كاذب پايين آورده است.هم‌اكنون در بازار مسكن تعداد خريداران كمتر از فروشنده‌ها شده است و اين توازن قدرت چانه‌زني خريداران را افزايش داده است.

+ نوشته شده در  چهارشنبه 30 تیر1389ساعت 2:7  توسط توکلی  | 

راه های تقویت اعتماد به نفس

راه های تقویت اعتماد به نفس
نمی توانید آن را حس کنید، اما بر چگونگی حس شما تاثیر دارد. نمی توانید آن را ببینید، اما وقتی به خودتان در آینه نگاه می کنید آنجاست. نمی توانید آن را بشنوید، اما هر بار که در مورد خودتان صحبت می کنید حضور دارد.
خودتان در آینه نگاه می کنید آنجاست. نمی توانید آن را بشنوید، اما هر بار که در مورد خودتان صحبت می کنید حضور دارد.

این موضوع مهم و مرموز همان چیزی است که به آن اعتماد به نفس می گویند.

نمی توانید آن را حس کنید، اما بر چگونگی حس شما تاثیر دارد. نمی توانید آن را ببینید، اما وقتی به از آنجا که اعتماد به نفس در تمام مراحل زندگی نقشی موثر ایفا می کند، خوب است به حضور و چگونگی پرورش آن در دوران کودکی نگاهی بیندازیم.

اعتماد به نفس کودک نقش زرهی را دارد در مقابل چالش های پیش روی او در همه عمر. کودکان و نوجوانانی که در مورد خودشان حس خوبی داشته باشند با مشکلات و مسائل مختلف راحت تر کنار می آیند و در برابر فشارهای منفی بهتر مقاومت می کنند.

آنها شادتر هستند و از زندگی شان نیز بیشتر لذت خواهند برد. این گروه از بچه ها واقع بین بوده و در مجموع خوش بین هستند. به همین دلایل از سلامت جسمی و روحی بیشتری برخوردارند. در مقابل، کودکانی که اعتماد به نفس کافی ندارند، در برخورد با چالش ها دچار اضطراب و سرخوردگی خواهند شد.

این گروه که حتی در مورد خودشان فکر مثبتی ندارند، برای پیدا کردن راه حل مسائل زندگی با مشکل مواجه خواهند شد. چنین افرادی در مواجهه با چالش های جدید اولین پاسخ شان این است «من نمی توانم !»

● اعتماد به نفس چیست؟

اعتماد به نفس مجموعه باورها و احساسات ما، در مورد خودمان است. این که ما چگونه شخصیت خود را تعریف می کنیم، انگیزه ها، نگرش و رفتار ما را تحت تاثیر قرار می دهد و بر سازگاری عاطفی ما نیز تاثیر دارد.

الگوی اعتماد به نفس خیلی زود در زندگی شکل می گیرد. پس از همان دوران کودکی باید به فکر باشیم. آموزش این مطلب که پس از بارها تلاش ناموفق باز هم باید سعی و تلاش کرد، به کودک می آموزد که او می تواند؛ فقط باید بیشتر تلاش کند. کودک باید درک کند که اگر شکست می خورد، باید دوباره تلاش کند و اگر باز هم شکست خورد بداند در نهایت موفق می شود. در چنین سیری آنها در مورد توانایی های خود تصور مثبتی پیدا می کنند.

در کنار احساس توانایی، احساس دوست داشته شدن نیز در ایجاد اعتماد به نفس نقش مؤثری دارد. کودکی که از موفقیت خود شاد می شود ولی احساس دوست داشته شدن نمی کند در نهایت ممکن است احساس اعتماد به نفس کمتری را تجربه کند. به همین ترتیب، کودکی که احساس می کند دوست داشته می شود، اما در مورد توانایی های خود تردید دارد، باز هم با مشکل اعتماد به نفس ضعیف روبه رو خواهد شد. اعتماد به نفس واقعی در صورتی به وجود می آید که میان این دو حالت توازن ایجاد شود.

● علائم اعتماد به نفس

کودکان و نوجوانانی که اعتماد به نفس پایینی دارند، علاقه ای به امتحان موارد جدید ندارند و اغلب در مورد خودشان منفی صحبت می کنند؛ این جمله را زیاد از آنها می شنویم: «من نمی توانم.»

آنها هنگام مواجهه با مشکلات، تحمل کمی دارند، براحتی کارها را رها می کنند یا منتظر کس دیگری می مانند و زود ناامید می شوند. کودکان و نوجوانان با اعتماد به نفس پایین، موانع موقتی را به شکل مشکلی دائمی و غیرقابل تحمل می بینند و حس بدبینی در آنها غالب است.

در مقابل، کودکانی که اعتماد به نفس خوبی دارند از تعامل با دیگران لذت می برند. در روابط اجتماعی راحت هستند و از فعالیت های گروهی لذت می برند؛ درست مانند فعالیت های مستقل خود.

هنگام مواجهه با چالش ها، می توانند نسبت به یافتن راه حل مناسب اقدام کنند. نقاط ضعف و قوت خود را می شناسند و آنها را می پذیرند. در ضمن حس خوش بینی میان آنها غالب است.

● نقش والدین

امری بدیهی است که پدر و مادر نقش مهم و مؤثری در پرورش اعتماد به نفس کودک دارند. نکات زیر می تواند به شما در این امر مهم کمک کند.

▪ بچه ها نسبت به کلمات و جملات والدین بسیار حساس هستند. پس به یاد داشته باشید که نه تنها فقط زمانی که کاری را درست انجام می دهد، بلکه برای تلاش های فرزندتان هم از او تعریف کنید و در این تعریف و تحسین راستگو باشید.

▪ الگوی مثبتی برای او باشید. اگر شما بسیار از خودتان انتقاد می کنید، بدبین هستید یا غیرواقعی و نامعقول در مورد توانایی ها و محدودیت های خود فکر می کنید، بدانید این موارد را به کودک خود نیز آموزش می دهید.

▪ مهم است که والدین باورهای نادرست بچه ها در مورد خودشان را شناسایی کنند؛ باورهای شان در مورد کمال، جذابیت، توانایی یا هر چیز دیگری. کمک کردن به بچه ها برای تعیین استانداردهایی دقیق تر و ارزیابی واقع بینانه تر از خود، به برداشت مثبت آنها از خودشان کمک می کند.

▪ عشق و علاقه شما می تواند کمکی باشد برای تقویت اعتماد به نفس فرزندتان. پس او را در آغوش بگیرید و بگویید که به او افتخار می کنید. از فرزندتان مکرر و با صداقت تعریف کنید البته بدون افراط کردن. آنها متوجه می شوند که کدام حرف از قلب و دل شما برخاسته است.

▪ باز خوردی مثبت و دقیق به فرزندتان بدهید. با این روش، رفتار فرزندتان را تائید کرده و به انتخاب های او پاداش می دهید. همچنین او را برای برخورد مناسب آینده تشویق می کنید.

▪ محیط خانه را امن و آرام نگه دارید. کودکانی که در خانه احساس امنیت ندارند، اعتماد به نفس کمی خواهند داشت.

▪ همیشه به یاد داشته باشید که به کودک خود احترام بگذارید.

▪ به فرزند خود اجازه بدهید تجارب جدیدی کسب کند. به او فرصت بدهید که در فعالیت هایی شرکت کند، به خصوص فعالیت هایی که مشوق همکاری هستند و نه رقابت، در تقویت اعتماد به نفس او کمک می کنند.

در نهایت اگر فکر می کنید که فرزند شما اعتماد به نفس پایینی دارد، از متخصصین امر کمک بگیرید. در این مواقع همکاری و مشورت افراد متخصص را باید در اولویت قرار داد. آنها با شیوه های درمانی خود می توانند حس بهتر و مثبت تری در فرزند شما ایجاد کنند.

چگونه فکر دیگران را بخوانیم
آیا مایلید به افکار کسی که کنار دستتان نشسته است پی ببرید؟ اگر با افراد زیادی مواجهه شده باشیم می توانیم بسیاری از افراد را حتی از نوع صحبت کردنشان نیز بشناسیم اما این شناخت در مواجهه حضوری با دانستن بسیاری از حالات اثبات شده در علم روانشناسی بهترین شناخت را نسبت به دیگران برایمان به ارمغان می اورد.

آیا مایلید به افکار کسی که کنار دستتان نشسته است پی ببرید؟ اگر با افراد زیادی مواجهه شده باشیم می توانیم بسیاری از افراد را حتی از نوع صحبت کردنشان نیز بشناسیم اما این شناخت در مواجهه حضوری با دانستن بسیاری از حالات اثبات شده در علم روانشناسی بهترین شناخت را نسبت به دیگران برایمان به ارمغان می اورد. اکنون با توجه به نکات ارائه شده میتوانید از روی هر یک از حالات زیر افکار آنها را بخوانید:

قابل ذکر است در علوم انسانی این موارد صد در صد مطلق نیست و نسبی می باشد از این رو عواملی همچون فرهنگ در رفتارها تأثیر بسیار زیادی دارد از این رو در هنگام مطالعه موارد ذیل تفاوت های فرهنگی و عامل جنسیت را در نظر داشته باشید

قابل ذکر است در علوم انسانی این موارد صد در صد مطلق نیست و نسبی می باشد از این رو عواملی همچون فرهنگ در رفتارها تأثیر بسیار زیادی دارد از این رو در هنگام مطالعه موارد ذیل تفاوت های فرهنگی و عامل جنسیت را در نظر داشته باشید

▪ خوددار

اگر شخصی دستهایش را پشت کمر خود قفل کند این امر نشان میدهد که وی خود را بشدت کنترل کرده است . دراین حالت او سعی دارد خشم یا احساس نا امیدی را از خود دور کند. این فرد در واقع نشان میدهد که از اعتماد به نفس بسیار بالایی برخوردار است و میتواند در حالات مختلف بر خشم یا ناامیدی خود غلبه کند . در این حالت بهتر است با این فرد به آرامی ارتباط برقرار کرد

▪ تدافعی

اگر انگشتان دستها به بازو گره خورده باشد این حالت نشان دهنده حالت تدافعی در برابر حمله غیر منتظره و ناگهانی یا بی میلی برای تغییر چهره شخص است. اگر انگشتها مشت شده باشند حالت بی میلی شدیدتر است در این حالت بهتر است با ارامش با شخص مورد بحث برخورد شود تا کم کم از حالت تدافعی خود خارج شده و ارتباطی زیبا را شروع کند

▪ متفکر

گره کردن دستها به دسته های صندلی نشان میدهد که شخص سعی دارد احساس خود را مهار کند اما قفل کردن قوزک پاها به یکدیگر حالت تدافعی است این حالت شاید بیشتر در مسافران مظطرب هواپیما به هنگام پرواز و فرود دیده شود.

بسیاری از افراد این حالت را به نوعی رسیدن به تصمیمی بزرگ میدانند اما روانشناسان بالینی میگویند که حتی اظطراب نیز نشانه تفکر فرد است

▪ دقیق

وقتی شخص انگشت سبابه خود را روی صورت و بقیه دستش را بصورت گره کرده در پایین صورتش قرار میدهد یعنی که فرد مورد نظر بسیار دقیق است. این حالت نشان میدهد که شخص با دقت زیاد به صحبت های شما گوش میدهد و یک یک کلمات شما را می سنجد و در عین حال در چهره او حالت انتقادی نیز به چشم میخورد اما این انتقاد جنبه دوستانه دارد و شاید بیشتر به منظور برقرار یک ارتباط بین دو نفر است

▪ دودلی

انگشتهای گره شده زیر چانه و نگاه خیره نشان دهنده حالت تردید و دو دلی است . او به صحبت های شما و صحت گفته هایتان تردید میکند . در این حالت ممکن است آرنج روی میز قرار گرفته باشد به گفته برخی از روان شناسان نگاه خیره همیشه نشانه دو دلی است چرا که ثابت قدم و محکم بودن نگاه انسان را نیز مصمم و با اراده می سازد. شاید چون از نگاه شما تردید و دودلی آشکار است دیگران برای قدم جلو گذاشتن و دوست شدن با شما ترید دارند

▪ بی گناه

دستهایی که روی سینه قرار گرفته باشند بهترین نمونه برای حالت بی گناهی و درستکاری است. این حالت به عقیده اکثر روانشناسان اثر باقیمانده ای از شکل سوگند خوردن است که در آن دست را روی قلب قرار میدهند. حالت تواضعی که در این عمل وجوددارد میتواند به شما بگوید که این فرد به رغم آنکه خود به بی گناهیش اذعان دارد ولی نمیداند چگونه آنرا به اثبات برساند و در عین حال بسیار مایل است تا دوست صمیمی برای بیان آنچه در قلبش میگذرد داشته باشد

▪ مطمئن

دستهایی که به کمر زده میشود در مردها نشان دهنده آن است که فرد به آنچه میگوید اعتقاد و اعتماد کامل دارد. خانمها هنگامی که دست خود را به کمر میزنند نشان میدهند که به آنچه میگویند اطمینان دارند. اما در هر دو مورد این حالت به ما میگوید که فرد به هر حال احساس اطمینانی در گفته ها و رفتار خود دارد که میتواند به سادگی این شرایط را به دیگری نیز منتقل کند

▪ مرموز

دستهای مشت شده در زیر چانه نشان میدهد که شخص نظریاتش را پنهان میکند و به شما اجازه می دهد تا صحبت خود را تمام کنید. آنگاه زمانیکه حرفهای شما پایان یافت در کمال آرامش به شما و نظریات شما حمله میکند. شگرد جالبی است. شخص ابتدا اطمینان شما را جلب میکند و سپس در نهایت آرامش به شما میگوید که شما و نظریاتتان را قبول ندارد

▪ ظاهر ساز

در این حالت شخص آرام بنظر میرسد اما این آرامش پیش از توفان است این حالتی است که بیشتر روسا بخود میگیرند تا خود ر ا بگونه ای به زیر دستان نزدیک کنند و در عین حال جاذبه و جذابیت آنها نیز کم نشود. ظاهرسازی معمولا از آن دسته حالتهایی است که در بیشتر افراد دیده میشود ولی نوع آنها با یکدیگر متفاوت است . اما به هر حال حالت خوبی از یک فرد برای شروع یک ارتباط محسوب نمیشود

▪ مالکیت

قرار دادن پاها روی هر چیز ( روی صندلی- میز-سکو و …) نشانه حالت مالکیت است. در یک میز گرد تنها رئیس اجازه دارد چنین حالتی داشته باشد و از این طریق آرامش خود را نشان دهد. روان شناسان این حالت را حالت مالکیت میدانند که در نهایت به عقیده فرد مورد نظر به موفقیت وی در کارها منجر خواهد شد

▪ اعتماد به نفس

تکیه زدن به صندلی درحالتیکه دستها پشت سر قفل شده نشان دهنده اعتماد به نفس قوی است . اگر شخصی در این حالت صحبت میکند به گفته های خود اعتماددارد و اگر به صحبت های شما گوش میدهد به خود زحمت ندهید ا و خود همه ماجرا را میداند.


+ نوشته شده در  دوشنبه 28 تیر1389ساعت 16:16  توسط توکلی  | 

لیست کامل اخطارهای )dialupاتصال به اینترنت)

 
مدیریت املاک آریا تاریخ :۲۸/۰۴/۱۳۸۹
?01 راه انداز Port بی اعتبار می باشد
602 Port هم اکنون باز می باشد برای بسته شدن آن باید کامپیوتر را مجددا راه اندازی نمود
603 بافر شماره گیری بیش از حد کوچک است
604 اطلاعات نادرستی مشخص شده است
605 نمی تواند اطلاعات Port را تعیین کند
606 Port شناسایی نمی شود
607 ثبت وقایع مربوط به مودم بی اعتبار می باشد
608 راه انداز مودم نصب نشده است
609 نوع راه انداز مودم شناسایی نشده است
610 بافر ندارد
611 اطلاعات مسیر یابی غیر قابل دسترس می باشد
612 مسیر درست را نمی تواند پیدا نماید
613 فشرده سازی بی اعتباری انتخاب شده است
614 سرریزی بافر
615 Port پیدا نشده است
61? یک درخواست ناهمزمان در جریان می باشد
617 Port یا دستگاه هم اکنون قطع می باشد
618 Port باز نمی شود. ( وقتی رخ می دهد که یک برنامه از Port استفاده کند )
619 Port قطع می باشد (وقتی رخ می دهد که یک برنامه از Port استفاده کند)
620 هیچ نقطه پایانی وجود ندارد
621 نمی تواند فایل دفتر راهنمای تلفن را باز نماید
622 فایل دفتر تلفن را نمی تواند بارگذاری نماید
623 نمی تواند ورودی دفتر راهنمای تلفن را بیابد
624 نمی توان روی فایل دفتر راهنمای تلفن نوشت
625 اطلاعات بی اساسی در دفتر راهنمای تلفن مشاهده می شود
626 رشته را نمی تواند بارگذاری کند
627 کلید را نمی تواند بیابد
628 Port قطع شد
629 Port بوسیله دستگاه راه دور قطع می شود. (درست نبودن راه انداز مودم با برنامه ارتباطی)
630 Port به دلیل از کارافتادگی سخت افزار قطع می شود
631 Port توسط کاربر قطع شد
632 اندازه ساختار داده اشتباه می باشد
633 Port هم اکنون مورد استفاده می باشد و برای Remote Access Dial-up پیکر بندی نشده است (راه انداز درستی بر روی مودم شناخته نشده است)
634 نمی تواند کامپیوتر شما را روی شبکه راه دور ثبت نماید
635 خطا مشخص نشده است
636 دستگاه اشتباهی به Port بسته شده است
637 رشته ( string ) نمی تواند تغییر یابد
638 زمان درخواست به پایان رسیده است
639 شبکه ناهمزمان قابل دسترس نیست
640 خطای NetBIOS رخ داده است
641 سرور نمی تواند منابع NetBIOS مورد نیاز برای پشتیبانی سرویس گیرنده را بدهد
642 یکی از اسامی NetBIOS شما هم اکنون روی شبکه راه دور ثبت می گردد ، ( دو کامپیوتر می خواهند با یک اسم وارد شوند )
643 Dial-up adaptor در قسمت network ویندوز وجود ندارد
644 شما popus پیغام شبکه را دریافت نخواهید کرد
645 Authentication داخلی اشکال پیدا کرده است
646 حساب در این موقع روز امکان log on وجود ندارد
647 حساب قطع می باشد
648 اعتبار password تمام شده است
649 حساب اجازه Remote Access را ( دستیابی راه دور ) را ندارد . ( به نام و کلمه عبور اجازه dial-up داده نشده است )
650 سرور Remote Access ( دستیابی راه دور ) پاسخ نمی دهد
651 مودم شما ( یا سایر دستگاههای اتصال دهنده ) خطایی را گزارش کرده است . ( خطا از طرف مودم بوده است )
652 پاسخ نا مشخصی از دستگاه دریافت می گردد
653 Macro (دستورالعمل کلان). ماکرو خواسته شده توسط راه انداز در لیست فایل .INF موجود نمی باشد
654 یک فرمان یا یک پاسخ در قسمت .INF دستگاه به یک ماکرو نامشخص اشاره می نماید
655 دستور العمل (پیغام) در قسمت فایل .INF دستگاه مشاهده نمی شود
656 دستورالعمل (ماکرو) (default off) در فایل .INF دستگاه شامل یک دستور العمل نامشخص می باشد
657 فایل .INF دستگاه نمی تواند باز شود
658 اسم دستگاه در فایل .INF دستگاه یا در فایل .INI رسانه بیش از حد طولانی می باشد
659 فایل .INI رسانه به نام ناشناخته یک دستگاه اشاره می نماید
660 فایل .INI رسانه برای این فرمان پاسخی را ندارد
661 فایل .INF دستگاه فرمان را از دست داده است
662 تلاش برای قرار دادن یک ماکرو لیست نشده در قسمت فایل .INF صورت نگرفته است
>663 فایل .INI رسانه به نوع ناشناخته یک دستگاه اشاره می نماید
664 نمی تواند به حافظه اختصاص دهد
665 Port برای Remote Access (دستیابی راه دور) پیکر بندی نشده است
666 مودم شما (یاسایر دستگاههای اتصال دهنده) در حال حاضر کار نمی کنند
667 فایل .INI رسانه را نمی تواند بخواند
668 اتصال از بین رفته است
669 پارامتر به کار برده شده در فایل .INI رسانه بی اعتبار می باشد
670 نمی تواند نام بخش را از روی فایل .INI رسانه بخواند
671 نمی تواند نوع دستگاه را از روی فایل .INI رسانه بخواند
672 نمی تواند نام دستگاه را از روی فایل .INI رسانه بخواند
673 نمی تواند کاربر را از روی فایل .INI رسانه بخواند
674 نمی تواند بیشترین حد اتصال BPS را از روی فایل .INI رسانه بخواند
675 نمی تواند بیشترین حد BPS حامل را از روی فایل .INI رسانه بخواند
676 خط اشغال می باشد
677 شخص به جای مودم پاسخ می دهد
678 پاسخی وجود ندارد
679 نمی تواند عامل را پیدا نماید
680 خط تلفن وصل نیست
681 یک خطای کلی توسط دستگاه گزارش می شود
682 Writing section name دچار مشکل می باشد
683 Writing device type با مشکل روبرو شده است
??? writing device name با مشکل روبرو می باشد
685 Writing maxconnectbps مشکل دارد
686 Writing maxcarrierBPS دچار مشکل می باشد
687 Writing usage با مشکل مواجه است
688 Writing default off دچار مشکل می باشد
689 Reading default off با مشکل مواجه است
690 فایل INI خالی ست
691 دسترسی صورت نمی پذیرد زیرا نام و کلمه عبور روی دامین بی اعتبار می باشد
692 سخت افزار در درگاه یا دستگاه متصل شده از کار افتاده است
693 Binary macro با مشکل مواجه می باشد
694 خطای DCB یافت نشد
695 ماشین های گفتگو آماده نیستند
696 راه اندازی ماشین های گفتگو با مشکل روبرو می باشد
697 Partial response looping با مشکل روبرو می باشد
698 پاسخ نام کلیدی در فایل INF . دستگاه ، در فرمت مورد نظر نمی باشد
699 پاسخ دستگاه باعث سر ریزی بافر شده است
700 فرمان متصل به فایل INF . دستگاه بیش از حد طولانی می باشد
701 دستگاه به یک میزان BPS پشتیبانی نشده توسط گرداننده com تغییر می یابد
702 پاسخ دستگاه دریافت می گردد زمانی که هیچکس انتظار ندارد
703 در فعالیت کنونی مشکلی ایجاد شده است
704 شماره اشتباه callback
705 مشکل invalid auth state
706 Invalid auth state دچار مشکل می باشد .
707 علامت خطایاب . x. 25
708 اعتبار حساب تمام شده است
709 تغییر پسورد روی دامین با مشکل روبرو می باشد
710 در زمان ارتباط با مودم شما خطاهای سری یش از حد اشباع شده مشاهده می گردد
711 Rasman initialization صورت نمی گیرد گزارش عملکرد را چک کنید
712 درگاه Biplex در حال اجرا می باشد . چند ثانیه منتظر شوید و مجددا شماره بگیرید
713 مسیرهای ISDN فعال در خط اصلی قطع می باشد
714 کانال های ISDN کافی برای ایجاد تماس تلفنی در دسترس نمی باشند
715 به دلیل کیفیت ضعیف خط تلفن خطاهای فراوانی رخ می دهد
716 پیکر بندی remote access IP غیر قابل استفاده می باشد
717 آدرسهای IP در static pool remote access IP وجود ندارد
718 مهلت بر قراری تماس PPP پایان پذیرفته است
719 PPP توسط دستگاه راه دور پایان می یابد
720 پروتکل های کنترلppp پیکر بندی نشده اند
721 همتای PPP پاسخ نمی دهد
722 بسته PPPبی اعتبار می باشد
723 شماره تلفن از جمله پیشوند و پسوند بیش از حد طولا نی می باشد
724 پروتکل IPXنمی تواند بر روی درگاه dial –out نماید زیرا کامپیوتر یک مسیر گردان IPX می باشد
725 IPX نمی تواند روی port (درگاه) dial – in شود زیرا مسیر گردان IPX نصب نشده است
726 پروتکل IPX نمی تواند برای dial – out ، روی بیش از یک درگاه در یک زمان استفاده شود
727 نمی توان به فایل TCPCFG . DLL دست یافت
728 نمی تواند آداپتور IP متصل به remote access را پیدا کند
729 SLIP استفاده نمی شود مگر اینکه پروتکل IP نصب شود
730 ثبت کامپیوتر کامل نمی باشد
+ نوشته شده در  دوشنبه 28 تیر1389ساعت 15:23  توسط توکلی  | 

اطلاعات در مورد نگهداری ماهی های آکواریومی

پرورش و نگهداری ماهی های آکواریومی

lاطلاعات مفید در مورد ماهیان زینتی آب شیرین و آب شور و گیاهان آکواریومی وماهیان گوشتخوار و گیاه خوار

 

 در ابتدا برای تکثیر و پرورش ماهیهای زنده زا بایستی مولدین سالم، شاداب، جوان، خوش رنگ، خوش اندام، سرحال که از نظر رشد به اندازه دلخواه رسیده باشند را انتخاب نمود. ضمناً از نظر نوع گونه و نژاد هم باید مورد توجه قرار بگیرد و مسئله ژنتیک و وراثت هم مهم است که در موقع انتخاب مولد باید در نظر گرفته شود. اثر ماهی نر بر روی شکل، اندامها، قیافه و رنگ بچه ماهی ها 70 درصد است و اثر ماهی ماده بر روی بچه ماهی ها 30 درصد تأثیر پذیر خواهد بود.
با انتخاب مولدین مورد علاقه تان باید به ازای هر 3 عدد ماهی ماده یک عدد ماهی نر را در کنار همدیگر نگهداری کنید.
چیزیکه در تکثیر ماهی های زنده زا قابل توجه و با اهمیت است، دور ساختن نوزادان از ماهی های دیگر است. خورده شدن نوزادان در همان لحظه تولد توسط والدین کار را دشوارتر می سازد. بنابراین هدف در روشهای ارائه تکثیر و پرورش این ماهیها دور ساختن بچه ماهی های به مکان های امن و مطمئن است. یا بصورتیکه خیلی سریع بچه ماهیها بتوانند در مکانهایی پنهان و مخفی شوند بدین منظور می توان به چهار طریق این کار را انجام داد:

1- به روش قفس توری شکل

2- به روش استتار گیاهی

3- به روش V که شکل هفت و پایین آن باز است.

4- به روش زایشگاه

1- به روش قفس توری شکل
معمولاً در کارگاه های پروش ماهی از این روش استفاده می شود. مکان تکثیر هر اندازه که در نظر گرفته میشود اندازه قفس توری را متناسب را یک پنجم سطح آن درست می کنند.
ماهی های مولد داخل قفس توری قرار می گیرند که توری آن چشمه های ریز دارد. نوزادان پس از تولد از چشمه های تور به بیرون از قفس تور می روند و در نتیجه از دسترس مولدین دور می مانند.
مثلاً اگر قرار است یک حوضچه بابعاد 1 متر در 5 متر برای تکثیر ماهیهای زنده زا مورد استفاده قرار گیرد، شما یک قفس توری بابعاد 1 متر مربع درست کنید. معمولاً تعداد ماهی های مولد انتخاب شده بصورت یک گروه که 300 عدد ماهی ماده و 100 عدد ماهی نر هستند که با هم در داخل قفس توری قرار داده می شوند.
با تغییر دادن اندازه مکان تکثیر باید اندازه قفس و تعداد ماهی مولد را با توجه به ابعاد تغییر یافته متناسب در نظر گرفته شود و تغییر یابد. در یک آکواریم هم می توانید از این روش استفاده کنید. مثلاً اگر یک آکواریم به ابعاد یک متر در 35 سانتی متر و با ارتفاع 40 سانتیمتر در نظر گرفتید، باید یک قفس توری بابعاد 40 در 20 سانتی متر که ارتفاع قفس 10 سانتیمتر کمتر از ارتفاع آکواریم باشد. بطوریکه 10 سانتی متر با کف آکواریم فاصله باشد که باعث خواهد شد بچه ماهی ها ازکف قفس توری به راحتی عبور کنند. در چنین آکواریمی می توانید 30 عدد ماهی ماده را با 10 عدد ماهی نر نگهداری کنید. ماهی های مولد را در داخل قفس توری قرار دهید و روزانه چندین نوبت غذای مناسب به آنها داده شود. آکواریم باید دارای آب تمیز، سالم و فیلتر مناسب و اکسیژن کافی باشد.خیلی زود نوزادان ماهیهای زنده زا متولد می شوند و از چشمه های تور با سرعت به بیرون از قفس توری خارج می شوند و در نتیجه از دسترس ماهی های بزرگ دور می گردند و در قسمت دیگر به ادامه زندگی می پردازند معمولاً با این تعداد ماهی که گفته شد حداکثر دو هفته طول می کشد تا آنجا پر از بچه ماهی شود. در آنموقع باید ماهی های مولد را از داخل قفس توری بآرامی داخل یک سطل انتقال دهید و قفس توری را به مکان جدید انتقال دهید و سپس ماهیهای مولد رااز درون سطل به مکان جدید داخل توری منتقل سازید. این عمل بترتیب ادامه پیدا می کند تا اینکه تمام سالن پرورش ماهی پر از نوزادان و بچه ماهیها می شود. بهتر است بر روی هر حوضچه یا آکواریم تاریخ تولد نوزادان- تاریخ انتقال ماهیهای مولد-نوع ماهی و مشخصات لازم ثبت شود و بهتر است در دفترچه ای روزانه تمام نکات ضروری و مهم و کارهایی که در سالن برای ماهیها انجام گرفته است، بطور دقیق ثبت شود.

2- به روش استتار گیاهی
در این روش مکان مورد انتخاب برای تکثیر ماهیهای زنده زا با انبوه گیاهان طبیعی یا مصنوعی پوشانیده می شود. ماهیهایی که تاریخ زایمان آنها نزدیک است به آنجا انتقال داده می شوند. ماهیهای ماده پس از زایمان به آکواریم اول برگردانده می شوند و در این جابجایی باید خیلی دقت شود به آنها صدمه وارد نشود. نوزادان ماهی در لابه لای گیاهان بخوبی تغذیه می شوند و بسرعت رشد می کنند. در این روش می توان تکثیر و پرورش گیاهان آکواریمی را هم انجام داد.

3- روش V :
روش V که شکل هفت و پایین آن بصورت شیار و باز است. در این روش از قبل باید آکواریم و دو تیغه شیشه ای متحرک را در روی آکواریم دقیق نصب کرد. بطوریکه وقتی دو تیغه شیشه ای در روی دیواره های طولی آکواریم قرار می گیرد در کف آن بصورت V و شیار ایجاد شود و فاصله دو تیغه حداکثر از همدیگر نیم سانتی متر باشد که فقط نوزادان بتوانند از آن عبور کنند. ضمناً تیغه ها باید متحرک باشد که هر زمان لازم شد براحتی برداشته شوند. بنابراین با دو شیشه باریک به دیواره آکواریم حالت نگهدارنده با محاسبه دقیق بطوریکه فاصله ها به دقت رعایت شود و با شیبی که ایجاد کرده ایم باید بصورت مورب داخل آکواریم قرار بگیرد و فاصله دو تیغه شیشه از کف آکواریم هم حداقل 20 سانتی متر در نظر گرفته شود را درست می کنیم. ماهی ماده را که آماده زایمان است به داخل V (فضای هفتی شکل )قرار می دهیم، پس از زایمان نوزادان از شیار کف به قسمت پایین آکواریم می روند و در امن و امان باقی می مانند. بعد از آنکه ماهی ماده زایمانش تمام شد آنرا به آکواریم اولیه در کنار بقیه ماهیها انتقال می دهیم و حالا برای راحتی بچه ماهیها می توانید دو تیغه شیشه ای را برداشته و در همانجا آنها را پرورش دهید.

4- روش زایشگاه
کسانی که فقط یک آکواریم دارند و در آن انواع ماهی ها را نگهداری می کنند و ماهی ماده زنده زا آماده زایمان دارند بهتر است برای تکثیر و پرورش نوزادان از روش زایشگاه استفاده کنند. در فروشگاه های آکواریم ظرف مخصوصی بنام زایشگاه بهمین منظور عرضه می شود. با استفاده از زایشگاه تعداد زیادی از بچه ماهی ها به ثمر می رسند. طرز استفاده از زایشگاه بسیار آسان است. ابتدا زایشگاه را در گوشه ای از آکواریم به حالت شناور در سطح آب قرار می دهید و یک شعله اکسیژن را داخل آن جاسازی می کنید. ماهی ماده آماده زایمان را داخل آن گذاشته و درب زایشگاه را روی آن می گذارید تا ماهی ماده خودش را به بیرون پرت نکند. سپس باید منتطر بود زایمان بطور کامل انجام شود.
بعد از آنکه یقین حاصل شد زایمان بطور کامل انجام شده است، ماهی ماده را به آرامی به آکواریم باز می گردانیم و غذای مناسبی در اختیارش قرار می دهیم. بهترین غذای زنده نوزاد میگوی آب شور است. این غذا بسیار مقوی و دارای پروتئین بالایی است. از انواع غذاهای پودر شده می توانید برای تغذیه نوزادان استفاده کنید. پس از چند روز که نوزادان بخوبی رشد کردند بطوریکه اطمینان حاصل شد که قادرند بخوبی شنا کنند و اندازه آنها هم بزرگتر شد می توانید با احتیاط لازم آنها را به آکواریم منتقل نمایید.
تغذیه و پرورش ماهیهای زنده زا:
نوزادان ماهیهای زنده زا مانند نوزادان گونه های دیگر بعد از زایمان تا دو روز از کیسه زردهای که دارند تغذیه میکنند واحتیاج به غذای دیگری ندارند ، در روز سوم نوزادان را می توان با غذاهای خشک پودر شده و یا نوزادان میگوی نمکی تغذیه کرد . نوزادان ماهیهای زنده زا بسیار پر خور هستند و رشد سریعی دارند به طوری که بین 1-2 ماه بالغ میشوند ، هر چه شرایطی مانند تغذیه مناسب نور مناسب آب مناسب و فضای کافی برای رشد بزرگتر باشد این مدت زمان کمتر میشود ولی برعکس اگر شرایط نگهداری مناسب نباشد ماهیها گاهی تا 6 ماه هم بالغ نمیشوند ، نکته دیگر در تکثیر ماهیهای زنده زا این است که پس از این که جنسیت نوزادان مشخص شد ماده ها و نر ها را در صورت امکان از هم جدا کنید تا رشد آنها سریعتر شودبعد از اینکه نوزادان کمی درشتتر شدند آنها را با غذاهای دیگر تغذیه میکنیم.

+ نوشته شده در  دوشنبه 28 تیر1389ساعت 0:38  توسط توکلی  | 

جذابیت در اجتماع

چگونه جذاب باشیم ؟

 یکی از مهمترین رازهای رسیدن به آن جذابیت است و قبل از هر چیز باید بدانیم که جذابیت چیزی غیر از زیبایی است‌. شخص می‌تواند صورت زیبایی نداشته باشد اما بسیار جذاب باشد و هم چنین می‌تواند بسیار زیبا باشد اما اصلاً جذابیت نداشته باشد. جذابیت و گیرایی یک ویژگی کاملاً اکتسابی است و به راحتی می‌توانیم صاحب آن باشیم‌:

ظاهری آراسته داشته باشید.
تمیز و مرتب باشید، هماهنگی و پاکیزگی شما، ناخودآگاه شما را جذاب می‌کند. بعضی از افراد براساس تصوری اشتباه برای جذاب شدن به زحمت زیادی می‌افتند و خود را به شکل‌های عجیب و غریبی درست می‌کنند. مهمترین مسئله این است که مرتب و هماهنگ و در عین حال ساده باشید. نامرتب بودن حتی حرفهای قشنگ‌، مثبت و تأثیرگذار شما را ضایع می‌کند. فرزندی که همیشه پدر و مادر خود را آراسته و با ظاهری مرتب می‌بیند، ظاهر آراسته فردِ ناآشنا او را نمی‌فریبد. چون ممکن است جذب ظاهر آراسته کسی شوند که تأثیر منفی او از اثرات مثبتش به مراتب بیشتر باشد.

بیشتر سکوت کنید:
غالباً افراد به اشتباه برای این که جذاب‌تر شوند، بیشتر شلوغ می‌کنند و به خطا می‌روند. سکوت‌، یک تأثیر ذهنی و روانی بسیار قوی می‌گذارد. در سکوت‌، فرد پیرامون خود خلاء ایجاد می‌کند و هر خلایی‌، جذب را سبب می‌شود. آنها که بیشتر صحبت می‌کنند و کمتر می‌شنوند از جذابیت خود می‌کاهند، حال آن که سکوت و گوش دادن بیشتر به واقع شما را عاقل‌تر و قابل اطمینان‌تر معرفی می‌کند و این زمینه‌ای مساعد برای صمیمیت بیشتر است‌. سکوتی سرشار از اعتماد به نفس سرچشمه صمیمیت است‌.

نرم و ملایم سخن بگویید:
هنگامی که نرم و ملایم صحبت می‌کنید افراد را جذب خود می‌کنید و به راحتی می‌توانید بر روی آنها تأثیر بگذارید. آدم‌های خشن و داد و بیدادی افراد مناسبی برای اطمینان کردن‌، نیستند.

فروتن باشید :
غرور بیشترین دافعه را در اطراف شما ایجاد می کند ارد بزرگ می گوید : فروتنی ما را خواستنی می کند و دوست داشتنی . این بدین معنی است که باید به توان دیگران احترام بگذاریم همانطور که برای شخصیت خویش ارزش قائل هستیم .

فرد محترمی باشید:
بی‌احترامی به خود، به دیگران و بی‌احترامی و بی ادبی در کلام و رفتار همگی از جذابیت شما می‌کاهد. شما باید هم در ظاهر آراسته باشید و هم در باطن وارسته‌. افراد مؤدب و متین و محترم بی تردید جذابند و این جذابیت از درون موج می‌زند.
محترم و مؤدب و باشخصیت باشید، خواهید دید خود به خود جذاب می‌شوید.

زیاد شوخی نکنید اما بسیار تبسم کنید:
شوخی فراوان از انرژی ذهنی و جذابیت شما می‌کاهد چرا که شوخی فراوان به تدریج مرزهای لازم بین افراد را از بین می‌برد متبسم باشید که تبسم به چهره شما جذابیتی عمیق و ژرف می‌بخشد. در تبسم‌، سنگینی و متانت و جذابیت است‌.

قاطعیت یعنی جذابیت‌:
کسانی که شخصیت قاطعی دارند و هدفها و ارزش‌های معینی دارند، بی‌استثنأ می‌توانند افراد جذابی باشند. زیرا شخصیت‌هایی جذاب و تأثیرگذارند که بسیار مصمم هستند و اعتماد به نفس دارند. به دنبال اهداف مشخصی بودن و به آنها رسیدن اعتماد به نفس زیادی به ارمغان می‌آورد و جذابیت از وجود چنین شخصی موج می‌زند.

آسان بود، این طور نیست‌؟ فکر می‌کنم شما هم می‌توانید یکی از جذاب‌ترین و ماندگارترین‌ها باشید. معطل نشوید دست به کار شوی

نوع تربیت و آموزش  و ایمان

خداوند همه آدمها را خوب وزیبا آفریده آست .شخسیتها . اخلاقها . عقایدها و خانواده ها . تربیتها . آموزشها دراجتماع فرق می کند

مثال: اگر من در آمریکا در یک خانواده فقیر با عقایدمسیحی متولد شده بودم چه جور وچه فکری داشتم . یا درایران دریک خانواده فقیر با عقاید اسلامی بزرگ شده بودم.  هرجای دنیا باشی وهرجای دنیا متولد بشوی .اگر پدر ومادر خوب ومهربان و باسواد و عاقل وبا عفاید اسلامی داشته باشی حتما" درتربیت وآموزش آن فرد اثر خواهد گذاشت اگر والدین عاقل وباایمان و باوجدان داشته باشیم آدم بسیار خوب وموفق خواهیم بود

ولی اگر والدین ما آدمهای  درستکار وبا ایمان نباشند و همیشه در فکر زندگی خود باشند حتما" فرزند آنها نیز کپی آن خانواده می باشند امیدواریم همه ما انسانهای آگاه و باایمان وخدا شناس باشیم . الان دیگر همه انسانها با سواد وآگاه هستند باید همه ما توسط قران هدایت شویم و هر کدام برای خود پیامبری در زمان خود باشیم . توسط آریا جهانگیر مخلص همه ایرانیها

 

+ نوشته شده در  دوشنبه 28 تیر1389ساعت 0:30  توسط توکلی  | 

نکات کلیدی برای رسیدن ب تفاهم در زندگی مشترک

آدمهای بزرگ و اندیشمند ، بسیار اشک می ریزند . ارد بزرگ

قطره های اشک

  ای قطره ها ی اشک ببارید

 و مرا از غم رها سازید

  چگونه بی وجودتان بار سنگین غم ها را بدوش بکشم؟

  و آرامش خاطر پذیرم؟

   آسمان دل من ابری است

  ببار یدتا آسمانی صاف و نیلگون را در زوایای قلبم نقاشی کنم

 بر گونه های بیرنگم فرو ریزید

 وبشویید گرد وغبار  دلم را

 همانند باران

 که میشوید غبار پنجره هارا

  وانگاه  مرا به دنیای  رستن ها وشکفتن ها  خواهید برد

 به باغی سر  سبز و شاداب  از طراوت باران خواهید برد

  من قدرشما را میدانم

 ای قطره های اشک

 من قدر شما را میدانم

  نکات کلیدی برای رسیدن ب تفاهم در زندگی مشترک



1- در هنگام گفتگو با همسرمان، با نهایت دقت به مطالب وی گوش فرا داده و آن گونه عمل نماییم که گویی جز به وی و سخنانش، به موضوع دیگری توجه نداریم و از انجام هر عملی که مغایر با حالت توجه باشد، خودداری می‌کنیم.

این کیفیت، در تکنیک‌های مشاوره، به هنر خوب شنیدن موسوم است؛ حالتی که بیانگر پذیرش طرف مقابل و مطالب وی است و کاربرد فراوانی در مشاوره دارد.

2- با مطالعه در حالات و روحیات همسر خود، فهرستی از علائق و تمایلات وی، به دست می‌آوریم و نسبت به آنها خود را متعهد و ملزم می‌دانیم. تامین علائق اصولی همسر، و نقطه شروع سخن را بر یکی از علائق وی متکی نمودن و به ویژه در مورد تمایلاتش به گفتگو نشستن، راه را برای رشد تفاهم، هموار و تسهیل خواهد نمود ارد بزرگ می گوید : اگر شناخت زن و مرد نسبت به ویژگی های درونی و بیرونی یکدیگر بیشتر گردد کمتر دچار گسست می شوند .

3- از مقایسه او با دیگران به شدت بپرهیزیم. این رفتار، به رابطه حسنه آسیب وارد می‌کند. همسرمان انسانی است منحصر به فرد و دارای ویژگی‌های شخصیتی اعم از مثبت و منفی که قابل مقایسه با هیچ فرد دیگری نیست. از این رو، در مواقع ضروری، می‌توان او را با خودش (گذشته او) مقایسه نمود و میزان پیشرفت اخلاقی و معنوی و فکری‌اش را مورد تقدیر قرار داد. این عمل بر درجه تفاهم زوجین خواهد افزود.

4- نحوه برقراری ارتباط کلامی نیز از عواملی است که در ایجاد تفاهم، نقشی تعیین‌کننده دارد. همسرانی که می‌دانند از چه عبارات و کلماتی برای بیان مقصود استفاده کنند، به خوبی مسیر حرکت خویش را در زندگی هموار می‌نمایند. هر واژه یا کلمه دارای نوعی بار روانی و عاطفی است و تاثیرات مسلمی را بر شنونده بر جای می‌گذارد. یک ارتباط کلامی موفق، رابطه‌ای است که هیچ یک از طرفین از کلمات تحریک‌آمیز و موهن، استفاده نمی‌کنند.

زبان ملایم و نرم و برخوردار از احترام، حق مطلب را به خوبی ادا می‌کند و اعتماد و اطمینان در طرف مقابل می‌آفریند و بر عکس، زبان تند و زننده و تحریک‌آمیز، برای هیچ ارتباطی مفید نیست، حتی اگر گوینده بر حق باشد.

5- در مناسبات با همسر، صداقت همچون پل ارتباطی موثر، موجب می‌شود که زن و شوهر، میل و رغبت وافر و کاملی برای صحبت با یکدیگر پیدا کنند و از این طریق بر رشد شخصیت خود و همسرشان بیفزایند.‌

لازم است برای نیل به تفاهم، صداقت را از انگیزه‌ها و نیات درونی، آغاز نموده، به جریان گفتگوها و مناسبت، منتقل نمود. زیرا رستگاری در راستی است. در واقع زن و شوهر زمانی به کاخ سعادت زندگی دست می‌یابند که پایه‌های آن را بر صداقت و درستی، پی‌ریزی نمایند.


+ نوشته شده در  یکشنبه 27 تیر1389ساعت 17:38  توسط توکلی  | 

دوره تخصصی سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات

دوره تخصصی سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات

وقتی در ایران سخن از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به میان می آید ، تنها چیزی که به ذهن اکثر افر اد متبادر می شو د این است که ملکی را خریداری کنند ، نگه دارند و دعا کنند که تورمی در بخش مسکن اتفاق بیافتد و از این طریق سودهای کلان نصیبشان شود .

درصورتی که به گفته رابرت کیوساکی : سرمایه گذاری چیزی فراتر از خریدن ، نگه داشتن و دعا کردن به امید گران شدن است .

در ایران هنگامی که رونقی در بخش مسکن اتفاق می افتد و قیمت ها سیر صعودی به خود می گیرند اغلب افراد وارد بازار شده و شروع به خرید و فروش می کنند . در صورتی که بازار سیر نزولی به خود می گیرد ، تمام این کارشناسان پوشالی کنار می روند و تنها سرمایه گذاران حرفه ای باقی می مانند .

سرمایه گذار حرفه ای در این بازار بدون توجه به صعود و نزول بازار چه در رونق و چه در رکود بازار قادر به سرمایه گذاری و کسب درآمد است .

 

شناخت مبانی بازار املاک در ایران شامل :

·         انواع بازار املاک (مسکونی ، تجاری اداری ، مزروعی ، باغات و باغچه ، صنعتی خدماتی ، و ...)

·         تحلیل بازار املاک و مستغلات ایران (تحلیل شرکت های تعاونی ، مسکن مهر ، بازارهای رهنی و ثانویه املاک ، اقتصاد املاک سرمایه ای و ...)

·         آشنایی با ملاک شهرداریها (عواض ، پذیره تراکم سطح اشغال ، بر و کف ، کاربری ، تجمیع و تفکیک )

·         آشنایی با تقسیمات املاک (از حیث کاربری ، نوعیت و ثبتی )

·         مهارتهای رفتار و تعامل با مشاورین املاک (میزان تعرفه ، کد رهگیری ، شناخت فرصتها و منابع در رضایت صنفی آژانس ها ، شیوه ی انتخاب مشاور املاک معتمد ، شورای حل اختلاف صنفی ، اشتباهات متداول آژانس های املاک )

·         آشنایی با مواد قانونی و کمیسیونهای مهم شهرداری زمین شهری و اداره ثبت اسناد و املاک کشور در سرمایه گذاری (کمیسیون ماده ۵ و ۷ و ۱۰۰ و مواد ۱۰۱ و ۵۵ و ۴۷ و ۴۶ و۴۵ و ۱۴۷و۳۴ مکرر و ...)

مهارتهای سرمایه گذاری در بازار املاک شامل :

·         ۲۰ تکنیک موثر سرمایه گذاری در املاک

·         آشنایی با اشتباهات متداول فروشندگان

·         تکنیکهای مدیریت بازار بد و مدیریت بازار خوب مسکن

·         مهارتهای تعریف پروروزال اقتصادی سودمند در املاک

·         آداب بازدید از املاک توسط سرمایه گذار

·         توانایی سرمایه گذاری در بازارهای راکد ( تغییر کاربری معاوضه ، مشارکت ، ایجاد جاذبه برای املاک ، بازسازی و نوسازی ، زیبا سازی و طراحی داخلی و...)

·         بررسی  ۷ راز موفقیت آمیز سرمایه گذاری در املاک

·         تحلیل ۳ تیپ از سازه های متداول کشور (بنایی ساز ، مهندسی ساز ، آرشیتکت ساز )

·         مهارتهای ۱۰ گانه سود ده سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

مهارتهای حقوقی املاک شامل :

·         تحلیل انواع قراردادها (مبایعه نامه ، پیش فروش ، مشارکت در ساخت ، قولنامه و ...)

·         آشنایی با انواع سند ملکی (سند تجاری بنیادی ، زمین شهری ، زمین مالک ، معوض ، مشاعی حاکم شرعی)

·         آشنایی با انواع ترفندهای معاملاتی جهت پیشگیری از اشتباهات در معاملات فضولی ، کلاهبرداری ، المثنی ، قولنامه ای ، وکالتی ، شراکتی اضطراری ، اجباری )

·         آشنایی با آداب تقسیم قدر السهم (عرصه اعیان ، ثمن و ...)

مهارتهای مذاکراتی در املاک شامل :

·         تحلیل انواع تاکتیکها و ترفندهای مذاکراتی

·         تحلیل ۳ شخصیت متداول مذاکراتی (باورها و دستاوردهای آن )

·         شناخت ۶ گروه مذاکراتی در جلسات معاملات املاک

·         آشنایی با ۲۰ تکنیک متداول در مذاکرات املاک

+ نوشته شده در  یکشنبه 27 تیر1389ساعت 16:33  توسط توکلی  | 

مخدرها( تریاک- هروئین)

لازم به ذکر است از سه روش ذکر شده روش تزریق خطرناک ترین روش است و ترک آن نیز از دو روش دیگر سختر می باشد بعلاوه اینکه خطر ابتلا به بیماریهای عفونی خصوصا ایدز و هپاتیت بیشتر است. بعد از تزریق ترک افرادی که استنشاق می کنند سختر می باشد.

مشخصات ظاهری:

-         غالبا پوست انگشت شصت و سبابه افرادی که هروئین مصرف می کنند سفت و دارای سوختگی است.

-         در دستها و پاها در جاهایی که رگ مشهود است غالبا آثار تزریق و زخم مشاهده می شود

-         وجود عفونت و جراحتهایی که به علت استفاده از سوزنهای غیر استریل برای تزریق استفاده می کنند در دست و پا قابل مشاهده است.

-         دندانهای خراب و تیره دارند.

آثار مصرف:

- بی تفاوتی                                                                     - سرخوشی

- پرحرفی                                                                       - مور مور شدن بدن

- سرحالی                                                                       - احساس بهتری

علائم ترک( خماری)

- درد بدن                                                                       - کوفتگی

- دل پیچه                                                                       - تهوع و استفراق

- بی حوصلگی                                                                - عصبی شدن    

- پرخاشگری                                                                  - کم غذایی

- بیحالی                                                                         - احساس شکست

- آبریزش از بینی                                                 - اسهال

- احساس تنفر از خود                                                       - بیقراری

ملاحظات:

-         افرادی که هروئین مصرف می کنند کمتر به حمام می روند زیرا حمام رفتن زمان خماری را جلو می اندازد. پس ما معمولا می بینیم افرادی که هروئین مصرف می کنند ظاهری کثیف و نامرتب دارند.

-         دلیل اصلی لاغری افرادی که هروئین مصرف می کنند این است که چون ترشی جات و مرکبات زمان نشئه بودن آنها را کوتاه می کند اصلا از این مواد مصرف نمی کنند و همین مصرف نکردن میوجات و مرکبات به همراه مصرف نکردن سایر مواد پروئینی باعث لاغری و سوء تغذیه این افراد می شود.

-         افرادی که اعتیاد خود را با حشیش شروع کرده اند بیشتر تمایل به تزریق وریدی هروئین دارند.

-         بیض ها آخرین نقطه تزریق افرادی است که هروئین را تزریق می نمایند.

یک معتاد به تریاک زمانی به سمت هروئین گرایش پیدا می کند که :

1-     زمان کافی برای کشیدن تریاک را نداشته باشد.

2-     بیماری دستگاه گوارشی خصوصا زخم معده ناشی از خوردن تریاک گرفته باشد

3-     پول برای تهیه تریاک به اندازه ای که او را به حالت نشئه برساند نداشته باشد.

4-     تریاک در دسترس نداشته باشد.

5-     به غلط دربین مردم باب شده است که نشئه گی مصرف هروئین مثل  تجربه جنسی است و فرد بدلیل اینکه چندین سال است این احساس را تجربه نکرده برای اینکه یکبار دیگر به این احساس برسد بسمت مصرف هروئین می رود.

6-     فرد بدلیل اینکه ازاعتیاد خود خسته شده است و از دوستان خود می فهمد که تزریق او را زودتر به کام مرگ می فرستد برای اینکه زودتر به مرگ برسد هروئین را مصرف می کند.

 

کراک:

کراک موجود در ایران همان هروئین فشرده شده است با درصد خلوص 90 %

روش مصرف:

- کشیدن: مقدار کمی از کراک را توسط یک جسم نوک تیز مثل سنجاق نگه داشته به منبع حرارت که معمولا فندکهای مخصوصی می باشد نزدیک کرده دراثر حرارت کراک تبخیر شده و دود حاصل را از طریق دهان به بدن منتقل می نمایند. تاثیر کراک بر جسم فوق العاده سریع می باشد و اثر تخدیری آن در مدت کمتر از یک دقیقه بر بدن اثر می گذارد.

- مقداری از کراک را در قسمت گود پایپ ریخته زیر آن را حرارت داده و بخار حاصل را مصرف می کنند.

- تزریق: در این روش که به تست کردن نیز معروف است کراک را توسط آب مقطر یا آب جوشیده شده  حل کرده  و به بدن تزریق می نمایند.( لازم به ذکر است که این روش بسیار خطرناک  می باشد زیرا علاوه بر خطر انتقال بیماریهایی که از طریق سرنگ آلوده به بدن سرایت می نماید، می تواند یک فرد کاملا سالم را ظرف مدت سه سال به کام مرگ روانه کند.

 چون کراک همان هروئین فشرده شده در ایران می باشد کلیه آثار مصرف- عوارض مصرف- علائم خماری و...  همانند هروئین می باشد که در بالا توضیح داده شده البته بسیار شدید تر و با تاثیر بیشتر. البته گزارشات و علائم بالینی کراک مانند  سایر مخدر ها مثل تریاک نیز باشد.

چرا کراک:

- اکثر افرادی که به سمت کراک گرایش پیدا می کنند معتقدند چون کراک بو ندارد، وقت نمی گیرد، روش مصرف آسان است، جای بخصوصی نمی خواهد، زود اثر می گذارد، بهتر تهیه می شود و ابزار بخصوصی برای مصرف احتیاج ندارد بر سایر مخدر ها ارجعیت دارد.( درضمن در مصاحبه هایی که با افراد ی که کراک مصرف می کردند انجام شد عده ای از آنها معتقد بودند کراک اعتیاد ندارد!)

کراک بدلیل خلوص بالای هروئینی که دارد باعث از بین رفتن و مرگ سلول های بدن می شود، بطوریکه اگر فرد کراکی پیدا شود و مدت 6 سال کراک مصرف کند و نمرده باشد اگرغضروف های بدن وی را بیش از حد بکشیم آن عضو کنده خواهد شد.

تریاک:

تریاک یا اپیوم یکی از قدیمی ترین مواد مخدر اعتیاد آور می باشد با سابقه ای حدود 7000هزار سال

نحو استعمال تریاک:

-         کشیدن

-         خوردن

مشتقات تریاک:

-         سوخته تریاک( بعد از کشیدن حاصل می شود که پس از حل شدن در آب خورده می شود)

-         شیره

-         تفاله

-         جوهر نگاری( از سوزاندن شیره پخته شده تهیه می شود)

مشخصات ظاهری افرادی که تریاک مصرف می کنند:

-         لبهای سیاه دارند.

-         دندانهای آنها زرد، جرم گرفته و خراب است.

-         سفیدی چشم ازسفیدی به زردی گرایش پیدا می کند.

-         زیر چشم و گونه ها حالت پف کردگی دیده می شود.

علائم و آثار مصرف:

- ضد درد                                                                                   - آرام بخش

- احساس خشکی در دهان(خشن شدن صدا)                                     - کاهش ضربان قلب

- خارش در سطح پوست( بیشتر در ناحیه بینی)                                 - سرگیجه

- تنگی مردمک چشم( مردمک ته سنجاقی)                                      - کاهش وزن و سوء تغذیه

- کاهش فشار خون( پریدگی رنگ)                                     - بهم خوردن قاعدگی درخانم ها

- احساس جسارت و پرحرفی                                                         - توانایی ممتد در کار

- درصورت مصرف بیش از حد لحن صحبت سنگین می شود و عدم هوشیاری نسبت به زمان و مکان ایجاد   می شود.

- فراموشی غم و غصه، غرور کاذب و احساس جرات( بدلیل تخریب حافظه کوتاه مدت)             

- احساس نشاط  و شادی بدلیل  تحریک نقاط شادی در مغز

- ظاهراافزایش توانایی جنسی(در مورد رابطه مصرف مواد مخدر خصوصا تریاک و افزیش توانایی جنسی ذکر این نکته قابل توجه است که مواد مخدر از همان ابتدا فرد را دچار ناتوانی جنسی می کند ولی چون فرد در اوایل مصرف است این ناتوانی جنسی را با افزایش توانایی جنسی اشتباه می گیرد و به مصرف ادامه می دهد تا جایی که بطور کلی توانایی جنسی خود را از دست می دهد).

عوارض جسمی مصرف تریاک:

-         وابستگی جسمی

-         تغییر ساعات خواب و بیداری

-         تیره شدن رنگ پوست بدلیل تحریک ملانوسیت های پوست

-         یبوست مزمن( تریاک باعث کند شدن حرکت غذا در لوله گوارش می شود که این کندی حرکت باعث یبوست فرد می باشد)

-         لرزش دست

-         آسیب جدی به کبد

-         آسیب به کلیه و مجاری ادراری

-         سوء تغذیه

-         آسیب شدید به مجاری تنفسی وقتی که بصورت کشیدن مصرف می شود

-         اسیب جدی به دستگاه گوارش وقتی که بصورت خوراکی مصرف می شود

عوارض روانی مصرف تریاک:

-         بیکاری بدلیل غیبتهای مکرر و عدم حضور بموقع در سرکار

-         مشکلات مالی بدلیل بیکاری و افزایش هزینه های مصرف

-         احساس بی انگیزگی و نفرت از زندگی

-         بهم خوردن روابط عاطفی بین زن و شوهر بدلیل نداشتن رابطه جنسی

-         بروز اختلافات خانوادگی، خشونت و پرخاشگری

-         افسردگی بدلیل کاهش عملکرد شغلی، پایین آمدن مناسبات اجتماعی، کاهش میل جنسی، اختلافات خانوادگی و طرد اجتماعی)

-         اختلال حواس، ضعف در حافظه، زوال عقل

-         تخریب حافظه کوتاه مدت

-         اختلال در تمرکز

علائم مسومیت با تریاک:

-         انقباض شدید مردمک چشم

-         افت شدید فشار خون

-         اختلال در حافظه و توجه

-         ضعف شدید تنفس

-         دلیریوم( فراموشی)

-        کاهش درجه حرارت بدن                         - اغما

علائم ترک( خماری):

-         درد استخوان و مفاصل( نکته قابل توجه ذکر این مطلب است که چون بدن خود بصورت ذاتی مواد مخدر وضد درد« انکفالین ها» ترشح می کند،زمانی که فرد بصورت غیرمستقیم ( مصرف مواد مخدر) این مواد را به بدن ارسال می نماید، این مواد دیگر در بدن ترشح نمی شود و زمانی که این مواد به بدن   نمی رسد فرد درد استخوان و مفاصل را تجربه می کند)

-         دل پیچه و اسهال                                                             - آبریزش از چشم و بینی

-         احساس شکست                                                               - سکسکه و خمیازه

-         بیقراری                                                                         - احساس خارش در گلو

-         عصبانیت و پرخاشگری                                                    - استفراق

-         احساس تنفر از خود

لازم به ذکر است که مصرف شبه مخدرها نیز در فرد علائم فوق را ایجاد می نماید البته با شدت کمتر

+ نوشته شده در  یکشنبه 27 تیر1389ساعت 16:18  توسط توکلی  | 

وجدان انسان

وجدان و اثبات اختيار انسان

كانت - همانطور كه عرض كردم - محور فلسفه اش وجدان اخلاقی است او درباب عقل نظری يعنی در آنچه كه ما اسمش را می‏گذاريم " فلسفه و حكمت‏ الهی " هر چه كاوش كرده آخرش به شك رسيده يعنی به جايی نرسيده ، ولی‏ وقتی آمده به عالم اخلاق ، به نظرش رسيده كه در اينجا مفتاح همه چيز را كشف كرده است : مفتاح مذهب را كشف كرده ، مفتاح آزادی و اختيار را كشف كرده ، مفتاح بقاء و خلود نفس‏ را كشف كرده ، مفتاح معاد را كشف كرده ، مفتاح اثبات وجود خدا را كشف‏ كرده است می‏گويد اگر ما بخواهيم از راه عقل نظری يعنی همان كه امروز ما به آن می‏گوييم " فلسفه " اثبات كنيم كه انسان مختار و آزاد است ، نمی‏توانيم عقل نظری آخرش به جايی می‏رسد كه آدم بگويد انسان اختيار ندارد و يك موجود مجبور است ، ولی از راه حس اخلاقی كه امری است درونی و وجدانی و انسان با علم حضوری آن را كشف می‏كند به اينجا می‏رسيم كه انسان‏ آزاد و مختار است ( علم حضوری يعنی انسان درون خودش را مستقيما می‏بيند ادراك مستقيم درون خود ) می‏گويد اگر ما از راه فلسفه وارد بشويم آخرش‏ می‏رسيم به اينجا كه انسان يك موجود مجبور است ، ولی وقتی به حس اخلاقی‏ و وجدان خودمان مراجعه می‏كنيم ، در وجدان خودمان انسان را آزاد و مختار می‏يابيم آزادی و اختيار را با حس درونی و با ضمير اثبات می‏كند
اين هم حرف تازه ای نيست خيلی افراد ديگر هم اختيار را از راه حس‏ درونی اثبات می‏كنند مولوی می‏گويد :

اين كه گويی اين كنم يا آن كنم ( 1 )
اين دليل اختيار است ای صنم

+ نوشته شده در  یکشنبه 27 تیر1389ساعت 16:11  توسط توکلی  | 

آيا كمال غير از سعادت است ؟

آيا كمال غير از سعادت است ؟

در فلسفه اسلامی مسئله كمال و سعادت مطرح است بوعلی در " اشارات " ، و بعضی ديگر اين مسئله را طرح كرده اند آنها معتقدند كه سعادت را از كمال و كمال را از سعادت نمی‏شود تفكيك كرد ، هر كمالی خود نوعی سعادت‏ است ، كه توضيح آن را بعدا به عرض شما می‏رسانم ولی كانت اينها را از يكديگر تفكيك می‏كند ، بعد هم خودش می‏گويد اين ، كار بسيار مشكلی است‏ كه ما تكليف را ، به قول او از زيبايی جدا كنيم ، اخلاق را از سعادت جدا كنيم و حال آنكه همه فلاسفه دنيا اخلاق را ملازم با سعادت می‏دانند مثلا فارابی كه درباره سعادت زياد بحث می‏كند و چند كتاب در اين زمينه نوشته‏ و اسم يك كتابش " تحصيل السعاده " است اصلا اخلاق و سعادت را با يكديگر توأم می‏بيند يا از نظر اخلاقيونی مثل صاحب " جامع السعادات " و صاحب " معراج السعادش " كه كتابهايشان كتابهای اخلاقی است ، اصلا مفهوم‏ سعادت ركن اخلاق است ولی كانت می‏گويد اخلاق سر و كارش با سعادت نيست‏ ، سر و كارش با كمال است بعد خودش به خودش اعتراض می‏كند كه اگر بنا بشود اخلاق از سعادت جدا گردد كار اخلاق خيلی دشوار می‏شود ، يك آدم اخلاقی‏ با اطمينان به اينكه دارد از سعادت دور می‏شود بايد فرمان حس اخلاقی‏ خودش را بپذيرد ، و اين ، كار بسيار دشواری است . می‏گويد قبول دارم دشوار است ، ولی تنها راه صعود به‏ ملكوت همين است كه انسان راه كمال را انتخاب كند نه راه سعادت را
اينجا يك ايراد خيلی واضحی هست به جناب كانت كه اين كه سخن از انتهاء به ملكوت می‏گويی ، آيا انسان وقتی به ملكوت اعلی برسد سعادتمند است يا شقاوتمند ؟ آيا كمال كه انسان را به ملكوت می‏رساند ، به سعادت‏ می‏رساند يا به شقاوت ؟ ناچار می‏گويد به سعادت از اينجا معلوم می‏شود آن‏ سعادتی كه او می‏گويد ، سعادت حسی است يعنی خوشی مادی دنيوی ، والا اساسا نمی‏شود سعادت را از كمال جدا كرد ، و همچنانكه بوعلی و امثال او گفته‏ اند ، سعادت و كمال غير قابل انفكاك اند كانت هم در آخر امر نتوانست‏ ايندو را از هم جدا بكند برای اينكه حرفش را توجيه بكنيم بايد بگوييم‏ مقصود او از " سعادت " آن چيزی است كه قدمای ما آن را سعادت حسی‏ می‏نامند آنها هم قائل به دو سعادتند : سعادت حسی و سعادت غير حسی

وجدان و اثبات اختيار انسان

كانت - همانطور كه عرض كردم - محور فلسفه اش وجدان اخلاقی است او درباب عقل نظری يعنی در آنچه كه ما اسمش را می‏گذاريم " فلسفه و حكمت‏ الهی " هر چه كاوش كرده آخرش به شك رسيده يعنی به جايی نرسيده ، ولی‏ وقتی آمده به عالم اخلاق ، به نظرش رسيده كه در اينجا مفتاح همه چيز را كشف كرده است : مفتاح مذهب را كشف كرده ، مفتاح آزادی و اختيار را كشف كرده ، مفتاح بقاء و خلود نفس‏ را كشف كرده ، مفتاح معاد را كشف كرده ، مفتاح اثبات وجود خدا را كشف‏ كرده است می‏گويد اگر ما بخواهيم از راه عقل نظری يعنی همان كه امروز ما به آن می‏گوييم " فلسفه " اثبات كنيم كه انسان مختار و آزاد است ، نمی‏توانيم عقل نظری آخرش به جايی می‏رسد كه آدم بگويد انسان اختيار ندارد و يك موجود مجبور است ، ولی از راه حس اخلاقی كه امری است درونی و وجدانی و انسان با علم حضوری آن را كشف می‏كند به اينجا می‏رسيم كه انسان‏ آزاد و مختار است ( علم حضوری يعنی انسان درون خودش را مستقيما می‏بيند ادراك مستقيم درون خود ) می‏گويد اگر ما از راه فلسفه وارد بشويم آخرش‏ می‏رسيم به اينجا كه انسان يك موجود مجبور است ، ولی وقتی به حس اخلاقی‏ و وجدان خودمان مراجعه می‏كنيم ، در وجدان خودمان انسان را آزاد و مختار می‏يابيم آزادی و اختيار را با حس درونی و با ضمير اثبات می‏كند
اين هم حرف تازه ای نيست خيلی افراد ديگر هم اختيار را از راه حس‏ درونی اثبات می‏كنند مولوی می‏گويد :
اين كه گويی اين كنم يا آن كنم ( 1 )
اين دليل اختيار است ای صنم
پس [ از نظر كانت ] انسان به حكم وجدانش - نه به حكم دليلهای فلسفی‏ - يك موجود مختار و آزاد است

پاورقی : 1 ) يعنی امر وجدانی

وجدان و اثبات بقاء و خلود نفس

بعد ، از همين جا مسئله بقاء و خلود نفس را اثبات می‏كند می‏دانيد كه‏ يكی از مسائل مهم بشريت هميشه اين بوده است كه آيا روح يا نفس انسان‏ بعد از مردن ، باقی و جاويدان و در عالم ديگری سعادتمند و يا شقاوتمند است ، يا نه ، نفس يا روح انسان با مردان انسان تمام وفانی می‏شود ؟ اين‏ يكی از مهمترين مسائل فكری و فلسفی دنياست امروز هم اگر شما به همين‏ دنيای به اصطلاح ماشينی اروپا برويد باز فلاسفه بزرگ اروپا را می‏بينيد كه‏ بعضی از آنها مادی هستند و بعضی روحی كانت معتقد است كه با براهين‏ فلسفه نمی‏شود بقاء و خلود نفس را اثبات كرد ولی وجدان انسان می‏گويد نفس باقی و خالد است ، هميشه هست و در دنيای ديگری پاداش يا كيفر می‏بيند می‏گويد دليلش اين است : وجدان انسان هی به او فرمان می‏دهد صداقت را ، امانت را ، درستی را ، عدالت را انسان در عمل هميشه می‏بيند كه صداقت و امانت و درستی و عدالت و غيره لزوما در اين دنيا پاداش ندارد ، و نيز اينها از نظر رسيدن به پاداشهای دنيوی برای انسان قيد و بند است اگر آدم اين قيد و بندها يعنی صداقت و امانت و عدالت و غيره را از ميان بردارد ، [ به‏ آسانی به پاداشهای دنيوی می‏رسد ] ( 1 ) اين مثل را من ذكر می‏كنم : علی بن‏ ابی طالب و معاويه رو در روی همديگر قرار می‏گيرند علی مردی است پايبند عدالت ، مخالف با تبعيض ، رشوه دروغ گفتن ، فريب دادن . تمام‏ سياستش بر اين اساس است و معاويه مردی است كه پايبند هيچيك از اين‏ حرفها نيست او می‏خواهد به هدف و مقصود برسد ، اگر با عدالت بهتر می‏شود رسيد ، عدالت ، اگر نه ، تبعيض ، رشوه ، مال مردم خوردن ، از اين گرفتن‏ به آن دادن ، فريب دادن و نيرنگ زدن ، دروغ گفتن قهرا او موفق می‏شود و علی ( ع ) شكست می‏خورد

پاورقی : 1 ) [ افتادگی از نوار است ]

همه انسانها اين را احساس می‏كنند كه اينها برای انسان قيد و محدوديت‏ ايجاد می‏كند با اين حال باز آن اندرون و ضمير انسان فرمان می‏دهد به‏ صداقت ، امانت ، عدالت و غيره او دست از فرمان خودش بر نمی‏دارد اين‏ برای چيست ؟ می‏گويد محال است كه انسان در درون خودش نا آگاهانه مطمئن‏ نباشد به پايان نيك اين امور كه اينها گم نمی‏شود و هدر نمی‏رود در عمق‏ وجدان و ضمير انسان ، نا آگاهانه اين اعتقاد و ايمان هست ای بسا به ظاهر انكار می‏كند ، می‏گويد ما نمی‏دانيم واقعا قيامتی هست ، معادی هست و آيا بعد از مردن خبری هست يا نه ، ولی نا آگاهانه در درون خودش به اين‏ حقايق ايمان دارد ، و لهذا صد بار اگر راست بگويد و بدی ببيند ، عدالت‏ كند و ظلم ببيند ، بار صد و يكم باز صداقت و عدالتش را رها نمی‏كند اين‏ برای آن است كه در عمق ضمير و وجدان ، و به علم حضوری اين مطلب را احساس می‏كند كه زندگی منحصر به اينجا نيست ، دوره دنيا نظير دوره زندگی‏ يك جنين است كه تولدی ديگر در پيش روی او هست ( تعبير از خود اوست ) پس احساس تكليف متضمن ايمان به پاداش است ، يعنی متضمن ايمان به‏ خلود و بقاء نفس است ايمان به خلود نفس يعنی احساس اينكه من باقی‏ هستم و پاداشم را از جهان می‏گيرم ، گم نمی‏شود . اين خودش متضمن‏ ايمان به خالق است . ايمان به خلود " من " مستلزم ايمان به خالق است‏
اين است كه آقای كانت از همين وجدان اخلاقی ، نه فقط دستورهای اخلاقی‏ را استنباط می‏كند ، بلكه اين ، پايه فلسفه اوست در همه ماوراء الطبيعة ، و از همين جا آزادی و اختيار را اثبات می‏كند ، از همين جا بقاء و خلود نفس و عالم آخرت را اثبات می‏كند ، از همين جا وجود خدا را اثبات‏ می‏كند و اين است كه می‏گويد دو چيز است اعجاب آور و هيچ چيزی به اندازه‏ آنها برای انسان اعجاب آور نيست ، يكی آسمان پرستاره ای كه بالای سر ما قرار گرفته است ، و ديگر وجدانی كه در ضمير ما قرار دارد اين برای آن‏ است كه او در ضمير انسان به خيلی چيزها معتقد است و بسياری از اصول را از ضمير و باطن انسان كشف می‏كند گاهی علما و عرفای ما يا علمای آنها به‏ جای " عقل " كلمه دل را به كار می‏برند كه در اين موارد مقصود از " دل‏ " همين وجدان است كانت گفته است كه روسو يعنی ژان ژاك روسوی معروف‏ صاحب كتاب " اميل " و كتاب " اعترافات ) ] و كتاب " قرار داد اجتماعی " جمله ای دارد در مورد خدا گفته است : " دل " منطقی دارد كه‏ " سر " آن منطق را درك نمی‏كند يعنی گاهی انسان چيزهايی را به حسب‏ وجدان خودش احساس می‏كند كه فكرش به آنجا نمی‏رسد و بعد می‏گويد : راست‏ گفته روسو و نيز می‏گويد راست گفته پاسكال ( 1 ) كه " دل " برای خود دليلهايی دارد كه " سر " يعنی عقل اساسا از آن دليلها خبر ندارد كانت‏ می‏گويد حرف اينها درست است .

پاورقی : 1 ) پاسكال يكی از نوابغ رياضی اروپاست و می‏گويند فوق العاده نابغه‏ بوده است

مقصودش اين است كه برای اثبات وجود خدا انسان نبايد همواره دنبال دليل عقل برود آنها يك سلسله ادله است ، ولی دل برای خودش دليلهايی دارد غير از دليلهای‏ عقل راه دل و ضمير ، يك راه است به سوی خدا ، و راه عقل راه ديگری است‏ به سوی خدا يكی می‏خواهد از آن راه برود ، و يكی از راه ديگر

حديثی از امام صادق ( ع )

حديثی اكنون به يادم افتاد كه با اين بحث مناسب است و معمولا هم ذكر می‏كنند
شخصی آمد خدمت امام صادق عليه السلام و عرض كرد : به چه دليل من به‏ وجود خدا اعتقاد پيدا كنم ؟ امام از راه تحليل وجدانی وارد شد ، فرمود : هيچ اتفاق افتاده كه سوار كشتی شده باشی ؟ گفت : بله فرمود : و هيچ‏ اتفاق افتاده كه باد تندی بوزد و دريا فوق العاده متلاطم بشود ( و شايد اين تعبير هم باشد كه كشتی شكسته باشد ) به طوری كه از همه چيز مأيوس‏ شده باشی ؟ گفت : اتفاقا پيش آمده فرمود : در همان وقت هيچ احساس‏ كردی كه قدرتی وجود دارد كه اگر بخواهد ، تو را نجات می‏دهد ؟ گفت بله‏ فرمود : او همان خداست آن وقتی كه تو از تمام اسباب و علل و عوامل‏ بريده شوی ، اين وجدان توست كه خواه ناخواه نمی‏گذارد تو مأيوس باشی ، چون واقعا چنين چيزی در وجدان تو هست ، حكم می‏كند كه هست . . . ( 1 ) وقتی مشيتش بر انجام كاری تعلق بگيرد ، سلسله اسباب و مسببات در مقابل‏ آن چيزی نيست

پاورقی : 1 ) [ افتادگی از نوار است ]

اين نظريه كه نظريه وجدان بود همان طور كه عرض كردم يك نظريه خاصی‏ است و تكيه اش بر عاطفه يا اراده و يا عقل نيست ، تكيه اش تنها بر وجدان است آيا اين نظريه قابل انتقاد هست يا نه ؟

نقد اين نظريه :

الف : تحقير فلسفه

اين نظريه در عين اينكه نكات عالی و لطيف زيادی در آن هست ، قابل‏ انتقاد است و يك سلسله انتقادها از آن شده است ، انتقادهايی كه واقعا هم درست است حالا فی الجمله ای عرض می‏كنم ، بعد ممكن است بيشتر شرح‏ بدهم
اولا در اين نظريه ، محصول عقل نظری و به قول ما " فلسفه " بيش از حد تحقير شده است نظريه كانت كه می‏گويد ما از راه عقل نظری هيچيك از اين‏ مسائل را نمی‏توانيم اثبات كنيم ، اشتباه است اتفاقا از راه عقل نظری - بدون اينكه ما بخواهيم راه وجدان و عقل عملی را انكار كرده باشيم - هم‏ آزادی و اختيار انسان را می‏توانيم اثبات بكنيم ، هم بقاء و خلود نفس را ، هم وجود خدا را و هم خود فرمانهای اخلاقی را همين فرمانهايی كه انسان از وجدان الهام می‏گيرد ، عقل هم لااقل به عنوان مؤيدی از وجدان ، آنها را تأييد می‏كند البته چون اين بحث ، بحث دامنه داری است ، وارد آن‏ نمی‏شويم

ب : تفكيك ميان كمال و سعادت

مسئله ديگر آن بود كه ميان كمال و سعادت تفكيك كرد . اين خيلی اشتباه‏ است . كمال از سعادت منفك نيست . هر كمالی خودش نوعی سعادت است ، منتها سعادت يعنی خوشی منحصر به خوشيهای حسی نيست‏ به آقای كانت بايد گفت : شما می‏گوييد وقتی انسان با وجدانش مخالفت‏ می‏كند يك تلخی شديدی در وجدان خودش احساس می‏كند اين راست است ، ولی‏ چطور وقتی انسان از وجدان اطاعت نمی‏كند احساس تلخی می‏كند اما وقتی‏ اطاعت می‏كند نوعی مسرت و لذت ، منتها مسرت و لذتی در سطحی خيلی بالاتر ، عميقتر ، ريشه دارتر ، لطيفتر ، باقيتر و جاويدان تر احساس نمی‏كند ؟ ! بنابر اين به قول آقای كانت انسان اگر فرمان وجدان را اطاعت كند نيز احساس تلخی می‏كند ، چون خودش گفت ما آن را از سعادت جدا می‏كنيم ، پس‏ كار سخت و دشواری است فرمان وجدان را اگر اطاعت بكنيم احساس رنج‏ می‏كنيم ، احساس تكليف به معنی كلفت و مشقت می‏كنيم ، مخالفت هم بكنيم‏ باز بدتر احساس رنج می‏كنيم پس چه اطاعت كنيم و چه نكنيم در هر دو حال‏ احساس رنج می‏كنيم اين معنی ندارد و چنين چيزی محال است ، به دليل اينكه‏ انسان آنجا كه فرمان وجدان را مخالفت می‏كند رنج می‏برد و درد می‏كشد به‏ همين دليل وقتی انسان ندای وجدان را اطاعت می‏كند غرق در نوعی خاص از مسرت و شادی می‏شود ، يك نوع مسرت و شادی كه قابل توصيف نيست آنكه‏ ايثار می‏كند ، بعد از ايثارش درونش به نوعی گلشن می‏شود آنكه رنج خود و راحت ياران می‏طلبد ، بعد از اينكه برای راحت ديگران رنجی متحمل می‏شود ، در وجود خودش نوعی مسرت و رضايت احساس می‏كند كه نظير آن را انسان در هيچ لذت حسی درك نمی‏كند بوعلی برای همين مطلب ، در خاتمه " اشارات‏ " بحثی باز كرده است تحت عنوان اينكه اشتباه است اگر ما لذت را منحصر به لذت حسی بدانيم . بعد مثالها ذكر می‏كند برای لذتهای معنوی غير حسی و در روانشناسی امروز هم اين يك موضوع خيلی مشخصی است كه لذت برای انسان‏ منحصر به لذت حسی نيست ، لذت حسی لذتی است معمولا عضوی ، مربوط به يك‏ محرك خارجی ، مثلا غذايی تماس پيدا می‏كند با سطح زبان انسان ، و اعصاب‏ آن تأثر پيدا می‏كنند و لذتی پيدا می‏شود يا لذتهای ديگری كه شامه يا لامسه‏ و يا سامعه درك می‏كنند ولی يك سلسله لذتها هست كه مربوط به حواس‏ نيست مثل لذت قهرمانی يك نفر قهرمان ، بعد كه احساس كرد قهرمان است‏ و بالا دست همه قرار گرفته ، احساس لذت می‏كند ولی اين لذت ، موجب حسی‏ خارجی ندارد يعنی از يك عامل خارجی نيست انسان از اينكه محبوب مردم‏ باشد احساس لذت می‏كند آن كسی كه احساس می‏كند جامعه او را دوست دارد و محبوب مردم است ، از احساس محبوبيت ، احساس لذت می‏كند همچنين يك‏ عالم از كشف يك حقيقت علمی احساس لذت می‏كند درباره خواجه نصيرالدين‏ طوسی نوشته اند كه وقتی مسائل برايش مشكل می‏شد ، شروع می‏كرد به فكر كردن‏ تا مسئله را حل می‏كرد گاهی آن آخر شب ، وقتی كه مسئله برايش حل می‏شد چنان حالت وجدی به او دست می‏داد كه می‏گفت : اين الملوك و ابناء الملوك من هذه اللذه پادشاهان و شاهزادگان كجايند كه بيايند ببينند لذتی‏ كه الان من احساس می‏كنم بيشتر است يا لذتهايی كه آنها از امور حسی برده‏ اند ؟ سيد محمد باقر حجت الاسلام شب زفافش بود . تا موقعی كه بايد می‏رفت‏ پيش عروس ، مقداری فاصله بود رفت پرداخت به مطالعه چنان در مطالعه‏ غرق شد كه يادش رفت شب زفافش است . يك وقت صدای اذان را شنيد ( عروس بيچاره هم ناراحت شد ، خيال كرد كه آقا او را نمی‏خواهد ، ديده و نپسنديده ) . ناراحت شد آمد و قسم خورد كه والله من چنان غرق در مطالعه شدم كه يادم رفت امشب شب عروسی ماست
اين لذت ، لذت علم است . اينها لذت حسی نيست
بنابر اين نمی‏شود مسئله لذت را از امور وجدانی جدا كرد . البته بيان‏ علمی و فلسفی اش كه بوعلی و ديگران كرده اند جور ديگر است به هر حال‏ وقتی انسان از چيزی لذت می‏برد دليل بر اين است كه درونش می‏خواسته به‏ چيزی برسد و به آن رسيده هميشه لذت ، از رسيدن پيدا می‏شود ، والم و درد ، از نرسيدن به كمالی كه انسان بايد برسد بنابر اين تفكيك كمال از لذت‏ كه كم كم در فلسفه اروپا يك سخن رايجی شده كه آيا انسان بايد طالب كمال‏ باشد يا طالب سعادت و لذت ، حرف درستی نيست هر كمالی خواه ناخواه‏ نوعی لذت به دنبال خود می‏آورد ولو اينكه طالب كمال در وقتی كه دنبال‏ كمال می‏رود فكر نمی‏كند كه دنبال لذت می‏رود ، و دنبال لذت هم نمی‏رود او كمال را برای خود كمال جستجو می‏كند ، ولی رسيدن به كمال ، خود به خود برای انسان لذت می‏آفريند اين است كه اين قسمت نظريه اش هم تا حد زيادی مخدوش است

ج : همه احكام وجدان مطلق نيست

آن مسئله مطلق بودن هم كه ذكر می‏كند ، خود فرنگيها نيز به آن ايراد گرفته اند كه احكام وجدان اين قدرها هم كه تو می‏گويی مطلق نيست و چه قدر اين بحث و بحثی كه متكلمين و اصوليين ما درباب احكام عقل و حسن‏ و قبح عقلی دارند ، نزديك به يكديگرند آنها معتقدند كه بعضی از احكام ، مطلق است و حرف آنها درست است مثلا می‏گويند عدالت يك حكم مطلق است‏ در روح انسان كه خوب است ، و ظلم يك حكم مطلق است در روح انسان كه بد است ، اما راستی يك حكم مطلق نيست بلكه تابع فلسفه خودش است و گاهی‏ راستی فلسفه خودش را از دست می‏دهد به آقای كانت اين ايراد را گرفته‏ اند كه تو كه اين قدر تابع حكم مطلق هستی و مثلا می‏گويی راستی فرمان مطلق‏ وجدان است و مصلحت سرش نمی‏شود ، فرض كنيم يك ديوانه ظالمی كاردی به‏ دست گرفته و سراغ بيچاره ای را می‏گيرد كه شكمش را سفره كند و از تو می‏پرسد آيا اطلاع داری او كجاست ؟ در اينجا تو بايد جوابی بدهی ، اگر بخواهی سكوت بكنی شكم خودت را سفره می‏كند چه جواب می‏دهی ؟ آيا می‏گويی‏ اطلاع دارم يا می‏گويی اطلاع ندارم ؟ اگر بگويی اطلاع ندارم كه دروغ گفته ای‏ ، در حالی كه وجدان گفته بايد راست بگويی ، و اگر بگويی اطلاع دارم ، از تو می‏پرسد كجاست ؟ آيا نشان می‏دهی كجاست يا نه ؟ اگر نشان بدهی می‏رود به نا حق شكم او را سفره می‏كند آيا واقعا وجدان انسان اينقدر مطلق است و می‏گويد تو بايد راست بگويی مطلقا و به نتيجه ، كار نداشته باشی ؟

دروغ مصلحت آميز

مسئله دروغ مصلحت آميز است كه سعدی ما هم آورده و در فقه ما آمده‏ است آيا دروغ مصلحت آميز به از راست فتنه انگيز است يا نه ؟ سعدی‏ می‏گويد دروغ مصلحت آميز به از راست فتنه انگيز است ، و آن داستانی هم‏ كه ذكر كرده ، نشان می‏دهد كه درك سعدی از اين مسئله ، درك خوبی بوده‏ است می‏گويد : شخصی را آورده بودند پيش پادشاهی پادشاه فرمان داد كه‏ بروند گردنش را بزنند او وقتی مأيوس شد از اينكه زنده بماند شروع كرد به فحش دادن ، ولی پادشاه نمی‏شنيد ، پرسيد چه می‏گويد ؟ وزير گفت : می‏گويد : « الكاظمين الغيظ و العافين عن الناس »( 1 ) يك كسی كه آنجا دنبال اين بود كه نقطه ضعفی در اين وزير پيدا كند و او را معلق نمايد و خودش به جای او وزير بشود گفت : در حضرت پادشاهان نشايد امثال ما را دروغ گفتن او دارد به پادشاه فحش می‏دهد ، تو می‏گويی دارد آيه قرآن‏ می‏خواند ؟ ! شاه گفت : دروغ او از راست تو بهتر است ( البته اينها داستان است كه او ساخته برای اينكه حقيقتی را گفته باشد ) دروغ مصلحت‏ آميز به از راست فتنه انگيز است يعنی او با يك دروغ ، جانی را نجات‏ داد و تو با يك راست ، جانی را بيشتر به خطر می‏اندازی
اساسا آيا اين درست است كه دروغ مصلحت آميز به از راست فتنه انگيز است ؟ در اينجا ابتدا بايد مطلبی را برايتان عرض بكنم و آن اين است كه‏ فرق است ميان دروغ مصلحت آميز و دروغ منفعت خيز خيلی افراد ، دروغ‏ منفعت خيز را با دروغ مصلحت آميز اشتباه می‏كنند يا می‏خواهند اشتباه‏ بكنند دروغ مصلحت آميز يعنی دروغی كه فلسفه خودش را از دست داده و فلسفه راستی را پيدا كرده است ، يعنی دروغی كه با آن ، انسان حقيقتی را نجات می‏دهد . ولی دروغ منفعت خيز يعنی انسان دروغ می‏گويد كه خودش سودی برده باشد مسئله مصلحت با مسئله منفعت نبايد اشتباه بشود مصلحت ، دائر مدار حقيقت است مصلحت و حقيقت دو برادر هستند كه از يكديگر جدا نمی‏شوند مصلحت يعنی رعايت حقيقت را كردن نه رعايت سود خود را كردن ، كه اين منفعت است افرادی دروغ می‏گويند ، دروغی به منفعت‏ خودشان می‏گوئيد چرا دروغ گفتی ؟ می‏گويد دروغ مصلحتی گفتم برای اينكه شندر غاز بيشتر سود ببرد دروغ می‏گويد ، و می‏گويد دروغ به مصلحت گفتم اين‏ مصلحت نيست ، دروغی است مثل همه دروغهای ديگر پس اين مطلب اشتباه‏ نشود : دروغ مصلحت آميز غير از دروغ منفعت خيز است

پاورقی : 1 ) سوره آل عمران ، آيه 134 [ فرو برندگان خشم و عفو كنندگان مردم ( آيه در مقام توصيف متقين است ) ]

مسئله ديگر اين است كه همين طور كه كانت اين سخنش را جوری گفته است‏ كه لازمه اش اين است كه راست را هميشه بايد گفت بدون توجه به نتيجه‏ اش ، و دروغ را هرگز نبايد گفت بدون توجه به نتيجه اش ( چون به قول او فرمان وجدان ، مطلق است و آن فرمان عقل است كه مشروط است ، فرمان‏ وجدان ، اگر و مگر و مصلحت و از اين حرفها سرش نمی‏شود ) همين طور عده‏ ای ، و بيشتر زردشتيها اين را بر سعدی عيب گرفته اند كه سعدی بد آموزی‏ كرده است در مقاله ای كه يكی از فضلای خودمان نوشته بود آمده بود در هندوستان بعد از آنكه انگلستان آنجا را احتلال كرد و مدارس آنجا زير نظر آنها اداره می‏شد گفته بودند سعدی را درس ندهيد برای اينكه او بد آموزی‏ كرده ، گفته است دروغ مصلحت آميز به از راست فتنه انگيز است و اين ، بچه ها را از حالا در راستگويی سست می‏كند ببينيد چه مردم خوبی هستند ! اينقدر دلشان به حال مردم هند سوخته است كه نمی‏خواهند بچه هايشان آنگونه‏ تربيت بشوند بلكه می‏خواهند راستگو باشند و حتی دروغ مصلحت آميز هم نگويند . ولی رندان زود فهميدند كه اينها كه جلوی تدريس‏ سعدی را در مدرسه ها گرفتند نه برای اين است ، بلكه برای آن است كه‏ سعدی در ديباچه كتاب گلستان می‏گويد :
ای كريمی كه از خزانه غيب
گبر و ترسا ( 1 ) وظيفه خورداری
دوستان را كجا كنی محروم
تو كه با دشمنان نظر داری
از اول تو كله بچه ها می‏كند كه ترساها دشمن خدا هستند اينها نمی‏گفتند كه به بچه های فارسی زبان در هندوستان سعدی را درس ندهيد برای اين شعرش‏ ، می‏گفتند سعدی را درس ندهيد چون بد آموزی كرده ، گفته دروغ مصلحت آميز به از راست فتنه انگيز است ، و اين ، بچه هايتان را فاسد می‏كند . اصلا تعليمات سعدی به درد نمی‏خورد ! زردشتيها هم برای همين كلمه سعدی ، گفته اند سخنان او به درد نمی‏خورد
سعدی صد در صد ايرانی افتخار ايرانی ، در كمال صراحت می‏گويد گبر و مجوس دشمن خداست به اين دليل " پور داوود " می‏گفت سعدی به درد نمی‏خورد ، او بد آموزی می‏كند چون گفته دروغ مصلحت آميز به از راست فتنه‏ انگيز است اينجا هم رندان زود فهميدند كه عيب سعدی اين نبوده ، عيب او اين بوده كه گفته : "
گبر و ترسا وظيفه خورداری
" و گبر را دشمن خدا دانسته است منتها از اين ، سخن نمی‏گويند ، آنجا می‏خواهند دق دلشان را سر سعدی بيرون بياورند

پاورقی : 1 ) " گبر " يعنی مجوس و " ترسا " يعنی مسيحی

به علاوه اساسا خيلی عجيب است اين حرف از جناب كانت و از هر كس كه چنين حرفی زده باشد چطور ممكن است انسان معتقد باشد به اين‏ مطلب كه راست را بايد گفت ولو اينكه راست فلسفه خودش را به كلی از دست بدهد ، راستی را كه منشأ جنايتها در دنيا می‏شود بايد گفت ، دروغی‏ را كه جلو جنايتها را در عالم می‏گيرد و جانها و حقيقتهايی را نجات می‏دهد نبايد گفت ! آيا وجدان چنين حكمی می‏كند ؟ ! اگر كسی درباره راست و دروغ‏ تجربه داشته باشد اين حرف را نمی‏زند گاهی بعضی از حرفها را يك آدمهايی‏ می‏زنند كه در آن زمينه تجربه ندارند مثلا آدمی كه در عمرش پايبند راستگويی نبوده و هميشه دروغ گفته است ، اگر از او بپرسيد آيا چنانچه‏ مصلحت ايجاب كند می‏توان دروغ گفت ؟ می‏گويد هيچوقت نبايد دروغ گفت ، اصلا نبايد دروغ گفت ، چون به عمرش راست نگفته كه بعد ببيند در مواردی‏ واقعا از راستی مفسده بر می‏خيزد چون اين جور نيست ، حرفش هم با واقعيت‏ تطبيق نمی‏كند يك آدمی كه تجربه دارد يعنی در عمرش راستگو بوده است ، يك راستگوی واقعی می‏فهمد كه در مواردی راستی فلسفه خودش را از دست‏ می‏دهد در فقه اسلامی هم غيبت و دروغ هر كدام موارد استثنائی دارند ، و حق‏ هم اين است
مثلی می‏آورند كه شخصی از دكان مرغ فروشی ، خروسی خريد به قيمتهای قديم‏ دو قران ، خروس خيلی خوبی كه بيشتر از اين هم می‏ارزيد رفت خانه اش تا وارد شد زنش گفت اين چيست كه آورده ای ؟ گفت : خروس گفت يك آدم با غيرت هم خروس می‏آورد در خانه ؟ ! ، آدمی كه زنش در خانه اش است زود صورتش را پوشيد و خودش را مخفی كرد ، گفت من هرگز حاضر نيستم در خانه‏ ای كه جنس نر وجود داشته باشد زندگی كنم يا اين بايد باشد يا من ، ديگر از كنج خانه بيرون نمی‏آيم . مرد گفت : خروس كه عيبی ندارد ، انسان را گفته اند گفت : نه ، آدم با غيرت خروس هم در خانه نمی‏آورد خيلی خوشحال شد ، گفت : الحمدلله چقدر زن ما با عفت و عصمت است خروس را برد نزد مرغ فروش و گفت : اگر ممكن است اين را بگيريد ، دو قران ما را پس بدهيد گفت چرا ؟ اتفاقا اين خروس بيشتر می‏ارزد ، دو قرآن و ده شاهی می‏ارزد ، ما ده شاهی هم به‏ شما تخفيف داديم گفت به هر حال من نمی‏خواهم گفت اگر خيال می‏كنی ممكن‏ است به تو دروغ گفته باشم بدان كه حتما بيشتر می‏ارزد گفت نه ، به آن‏ علت هم نيست ، می‏دانم بهتر است ولی نمی‏خواهم گفت چرا نمی‏خواهی ؟ گفت‏ حالا چه كار داری كه من چرا نمی‏خواهم اين هم لج كرد گفت تا علتش را نگويی من خروس را از تو پس نمی‏گيرم گفت به جای دو قران سی شاهی به من‏ بده گفت تا راست نگويی نمی‏دهم گفت پس يك قران به من بده گفت تا راستش را نگويی ، ده شاهی هم بگويی من از تو قبول نمی‏كنم بايد حقيقت را بگويی گفت حقيقت اين است كه زن من خيلی با عفت و عصمت است و حاضر نيست يك خروس را در خانه راه بدهد مرغ فروش زود خروس را گرفت و دو قران را به او داد و گفت اين دو قران را بگير ولی يقين داشته باش كه‏ زنت زن بد عملی است اگر زن با عفت و عصمتی بود اين جور حرف نمی‏زد اين‏ حرف ، حرف يك زنی است كه اصلا عفت و عصمت ندارد كه اين جور گزاف و گز نكرده به اصطلاح پاره می‏كند زنی كه واقعا با عفت و عصمت باشد هيچ‏ وقت از خروس رو نمی‏گيرد
اينكه انسان آنجا هم كه راستی واقعا فلسفه خودش را صد در صد از دست‏ می‏دهد و از راستی انسان دريای خون جاری می‏شود ، بگويد در اينجا هم‏ بايد راست گفت ، همان رو گرفتن از خروس است منتها اسلام در اينجا سخن‏ ديگری نيز گفته است كه نكته خيلی بزرگی است می‏گويد برای اينكه روحت‏ عادت نكند به دروغ گفتن ، در آنجا كه اجبار پيدا می‏كنی [ چيزی به ذهنت‏ خطور بده و به زبانت چيز ديگری بياور ] و تا اجبار نباشد نمی‏توانی چنين‏ كنی همان طور كه عرض كردم دروغ منفعت خيز را با دروغ مصلحت آميز اشتباه نكنيد فقه اسلامی می‏گويد : آنجا كه واقعا مصلحت است و از يك‏ راستی مفسده ها برای جامعه بپا می‏شود ( مثلا جاسوسهای دشمن در پی افراد مظلومی دارند خانه به خانه می‏گردند از تو می‏پرسند می‏گويی من آدم راستگويی‏ هستم بايد به آنها اطلاع بدهم كجا هستند تو جانی هستی نه راستگو ) آنجا كه‏ مجبور هستی به خاطر يك مصلحت و نه به خاطر منفعت دروغ بگويی ، برای‏ اينكه ذهنت كج نشود و عادت نكند به انحراف ، يك چيزی به ذهنت خطور بده و به زبانت چيز ديگری بياور مثلا وقتی می‏گويد نديدی ؟ بگو نه ، ولی‏ مقصودت از " نه " در ذهنت خطور بده يك چيز ديگری را مستقيم ذهنت را با دروغ مواجه نكن كه ذهنت عادت نكند به دروغ گفتن اسم اين " توريه " است اميرالمؤمنين ( ع ) از پيغمبر ( ص ) نقل می‏كند كه فرمود : « لا يستقيم ايمان عبد حتی يستقيم قلبه و لا يستقيم قلبه حتی يستقيم لسانه‏» (1) . حالا بعضی هم دائما دروغ می‏گويند و اسمش را می‏گذارند توريه و ديده‏ ام اين جور اشخاص را . من به آنها كار ندارم . حقيقت را دارم می‏گويم

پاورقی : 1 ) سفينة البحار ، ج 2 ، ص 510 ، نهج البلاغه فيض الاسلام ، خطبه 174 ص 567 [ ايمان بنده استوار نمی‏شود مگر اينكه قلبش استوار گردد ، و قلبش استوار نمی‏شود مگر اينكه زبانش استوار گردد ]

اينها يك سلسله انتقادهايی است كه بر نظريه جناب كانت وارد است ، در عين اينكه در نظريه او عناصر بسيار صحيحی هم وجود دارد
فردا شب ان شاء الله راجع به نظريه زيبايی بحث می‏كنم ، نظريه كسانی‏ كه اخلاق را از مقوله جمال و زيبايی می‏دانند
و لا حول و لا قوه الا بالله العلی العظيم باسمك العظيم الاعظم الاجل الاكرم‏ يا الله خدايا دلهای ما را به نور ايمان منور بگردان ، ما را با حقايق دين‏ مقدس اسلام آشنا بفرما ، ما را قدردان اسلام و قرآن قرار بده ، قدردان‏ پيغمبر و آل قرار بده ، اموات ما مشمول رحمت خودت بفرما
و عجل فی فرج مولانا صاحب الزمان

جلسه چهارم نظريه زيبايی

بسم الله الرحمن الرحيم الحمد لله رب العالمين باری الخلائق اجمعين والصلوه والسلام علی عبدالله‏ و رسوله و حبيبه و صفيه و حافظ سره و مبلغ رسالاته سيدنا و نبينا و مولانا ابی القاسم محمد و آله الطيبين الطاهرين المعصومين اعوذبالله من الشيطان‏ الرجيم : « ان الله يأمر بالعدل و الاحسان و ايتاء ذی القربی و ينهی عن الفحشاء و المنكر و البغی يعظكم لعلكم تذكرون »( 1 )

پاورقی : 1 ) سوره نحل ، آيه . 90

وعده داديم كه در اطراف نظريه ای كه اخلاق را از مقوله زيبايی می‏داند بحث كنيم نكته كوچكی را در مقدمه عرايضم بايد ياد آوری كنم و آن اينكه‏ ممكن است بعضی چنين خيال كنند كه دانستن اين نظريه ها كه آيا اخلاق از مقوله عاطفه و محبت است ؟ از مقوله علم و دانش است ؟ از مقوله اراده است ؟ از مقوله وجدان است ؟ از مقوله زيبايی‏ است ؟ چه فايده ای دارد از نظر عملی و از نظر تربيت اجتماع ؟ آنچه لازم‏ و مفيد است اين است كه مردم عملا متخلق به اخلاق فاضله باشند ، چه ما بدانيم كه اخلاق از چه مقوله ای است و چه ندانيم اينها جز يك سلسله‏ بحثهای علمی كه نتيجه عملی ندارد چيز ديگری نيست پس فايده اين بحثها چيست ؟ نظير حرف آن كسی كه از او سؤال كردند : قرمه با " غين " است‏ يا با " قاف " ؟ گفت : نه با غين است و نه با قاف ، با گوشت است‏ و روغن حالا بحث اينكه اخلاق از چه مقوله ای است ، ممكن است بعضی خيال‏ كنند صرفا يك بحث نظری غير عملی است ولی اين طور نيست شناختن اينكه‏ اخلاق از چه مقوله ای است ، ممكن است بعضی خيال كنند صرفا يك بحث نظری‏ غير عملی است ولی اين طور نيست شناختن اينكه اخلاق از چه مقوله ای است‏ و اينكه از يك مقوله است يا از چند مقوله ، تأثير فراوانی دارد در اينكه ما بدانيم اگر بخواهيم اخلاق را در جامعه تكميل و تتميم بكنيم از كجا بايد شروع بكنيم ، و اتفاقا چنين سرگشتگيی وجود دارد افرادی كه طرز تفكرشان همان طرز تفكر هندی و مسيحی است می‏گويند اخلاق يعنی محبت داشتن‏ ، دشمن نداشتن ، كدورت نداشتن اگر می‏خواهيد اخلاق در جامعه بياوريد ، حس‏ محبت را در جامعه زياد كنيد و كاری كنيد كه كدورتها ، نفرتها و دشمنيها از ميان برود دشمنی را در جامعه از ميان ببريد و محبت را در دلها بر قرار كنيد ، اين اخلاق است ولی آن كسی كه اخلاق را از مقوله علم می‏داند مانند سقراط ، حرفش چيز ديگر است او می‏گويد مردم را بياموزانيد ، تعليم‏ كنيد ، دانا كنيد ، وقتی مردم دانا شدند همان دانش برای آنها اخلاق است‏ طبق اين عقيده ، هر آدم فاسد الاخلاقی به آن دليل فاسد الاخلاق است كه نادان‏ است منشأ فساد اخلاق ، نادانی است پس علم بر قرار كنيد كافی است : علموهم و كفی
تعليم بكنيد كه تعليم ، تربيت هم هست تعليم از تربيت ، و تربيت از تعليم جدا نيست ديگر نمی‏گويد كدورتها را از ميان ببريد ، محبتها را زياد كنيد می‏گويد دانشها را زياد كنيد پس ما بايد بدانيم كه برای تربيت‏ جامعه ، آيا بايد دانش جامعه را افزايش بدهيم يا كوشش كنيم دشمنيها را از ميان ببريم ، از دانش كاری ساخته نيست ؟ آنكه مانند ارسطو می‏گويد از دانش به تنهايی كاری ساخته نيست ، اراده را بايد تقويت كرد ، او راه‏ ديگری را پيشنهاد می‏كند آن كسی كه در اخلاق ، تكيه اش روی وجدان فطری‏ انسانی است می‏گويد در درون هر انسانی يك منادی مقدس اخلاق هست كه‏ انسان را فرمان می‏دهد به كارهای نيك و باز می‏دارد از كارهای زشت اين‏ ندا كه راست بگو و دروغ نگو ، اين ندا كه امانت بورز و خيانت نكن ، اين ندا كه ايثار كن ، اين ندا كه انصاف داشته باش درباره خودت نسبت‏ به ديگران ، در درون هر كسی هست ، فقط وقتی كه نداها و غوغاهای ديگر بلند است انسان ندای وجدان خودش را نمی‏شنود مثلا در اين فضا كه الان ما هستيم اگر يك نفر واعظ بخواهد كلمات خدا را برای ما بيان بكند ، چنانچه‏ اين جو ، ساكت و ساكن باشد ، ما حرف او را درست می‏فهميم و می‏شنويم ، اما همين قدر كه يك صدای ديگر مثل صدای بلند گوی ديگر يا صدای اتومبيلها هم بلند باشد و يا آن كه پهلوی ما نشسته است حرف بزند ديگر نمی‏توانيم‏ صدای او را بشنويم برای اينكه يك ندا خوب شنيده بشود بايد نداهای‏ مخالف را خاموش كرد در ديدن هم اين جور است ما به اين شرط خوب‏ می‏بينيم كه گردی ، غباری ، دودی در كار نباشد ، والا هر مقدار هم چشم ما بينا باشد اگر گرد و غبار زياد شد اشياء را درست نمی‏بينيم در واقع ما می‏بينيم ولی گرد و غبار نمی‏گذارد برای اينكه ببينيم بايد گرد و غبار را فرو بنشانيم . به قول سعدی :
حقيقت ، سرايی است آراسته
هوی و هوس گرد بر خاسته
نبينی كه هر جا كه بر خاست گرد
نبيند نظر گرچه بيناست مرد
تو را تا دهن باشد از حرص ، باز
نيايد به گوش دل از غيب ، راز
پس آنكه می‏گويد اخلاق يعنی ندای وجدان ، چنانچه از او بپرسيم : اگر ما بخواهيم جامعه را به سوی اخلاق سوق بدهيم چه بايد بكنيم ؟ می‏گويد كاری‏ بكنيد كه فرد ، ندای وجدانش را بشنود چه كار كنيم ؟ سرو صداهای ديگر را كم كنيد آن ندا هميشه هست و خاموش شدنی نيست سر و صداهای مخالف‏ نمی‏گذارد به گوش شما برسد می‏گويد اخلاق يعنی بشنو ندای قلب خودت را
آن كسی كه می‏گويد اخلاق از مقوله زيبايی است ، می‏گويد حس زيبايی را در بشر پرورش بدهيد ( به بيانی كه بعد توضيح خواهيم داد ) بشر اگر زيبايی‏ مكارم الاخلاق را ، زيبايی اخلاق كريمه و بزرگوارانه را حس بكند ، مرتكب‏ اعمال زشت نمی‏شود علت اينكه افراد دروغ می‏گويند اين است كه زيبايی‏ راستی را درك نمی‏كنند علت اينكه خيانت می‏كنند اين است كه زيبايی‏ امانت را درك نمی‏كنند پس ذوق فرد را پرورش بدهيد ذوق مربوط به زيبايی‏ است كاری بكنيد كه او تنها زيباييهای محسوس را زيبايی نداند ، به‏ زيباييهای معقول هم توجهی داشته باشد ، پا در دائره زيباييهای معقول هم‏ بگذارد
آنها كه نظريه های ديگری دارند نيز هر كدام برای تكميل اخلاق در جامعه‏ راهی را پيشنهاد می‏كنند
پس اين بحث صرفا يك بحث نظری و فلسفی كه هيچ اثر عملی نداشته باشد نيست ، بحثی است كه فوق العاده اثر عملی دارد و به علاوه ما تا همه اينها را دقيقا و موشكافانه و مشروحا طرح نكنيم ، درست نمی‏توانيم‏ مكتب اخلاقی اسلام خودمان را بشناسيم ببينيم اسلام ما اخلاق را روی چه پايه‏ يا پايه هايی قرار داده است

نظريه زيبائی - آيا زيبايی قابل تعريف است ؟

گفتيم يك نظريه درباب اخلاق اين است كه اخلاق از مقوله زيبايی است
در اينجا سؤالهايی مطرح است ابتدا بايد اين سؤالات را جواب بدهيم تا بعد به اصل مطلب كه می‏گويند اخلاق از مقوله زيبايی است برسيم اولين سؤال‏ اين است كه جمال يا زيبايی چيست ؟ يعنی جمال و زيبايی را چگونه‏ می‏توانيم تعريف بكنيم ، و به اصطلاح منطقيين ، جنس و فصل زيبايی چيست ؟ زيبايی داخل در كدام مقوله است ؟ آيا داخل در مقوله كميت و جزء كميات‏ است ؟ آيا جزء كيفيات است ؟ آيا داخل در مقوله اضافه ، و يك اضافه‏ است ؟ آيا يك انفعال است ؟ آيا يك جوهر است ؟ و از اين حرفها ، و يا صرف نظر از اجزاء تحليلی آن ، از نظر فرمولی و عينی ، زيبايی از چه‏ ساخته می‏شود ؟ آيا می‏شود فرمولی برای زيبايی به دست آورد ؟ آيا همان طور كه در شيمی برای امور مادی فرمول معين می‏كنند و مثلا می‏گويند آب مركبی‏ است دارای فرمول H2o زيبايی نيز در طبيعت فرمول دارد ؟ و بالاخره زيبايی‏ چيست ؟ اين سؤالی است كه هنوز احدی به آن جواب نداده است كه زيبايی‏ چيست ؟ و بلكه به عقيده بعضی ، نه تنها كسی جواب آن را درك نكرده ، بلكه اين سؤال جواب ندارد ، به اعتبار اينكه در ميان حقايق عالم عالی‏ ترين حقايق ، حقايقی است كه درباره آنها چيستی گفتن صحيح نيست
پس آيا زيبايی را می‏توان تعريف كرد كه چيست ؟ نه ، نمی‏توان درباب‏ فصاحت كه از مقوله زيبايی است علما می‏گويند فصاحت را در حقيقت نمی‏شود تعريف واقعی كرد ، مما يدرك ولا يوصف است يعنی درك می‏شود ، توصيف‏ نمی‏شود و ما داريم در دنيا خيلی چيزها كه انسان وجودش را درك می‏كند ولی‏ نمی‏تواند آن را تعريف بكند زيبايی از همين قبيل است افلاطون تعريفی از زيبايی كرده است تعريف او اولا در حدش معلوم نيست تعريف درستی باشد ، و ثانيا تعريف كاملی نيست گفته است : " زيبايی " هماهنگی ميان اجزاء است با كل يعنی اگر يك كل داشته باشيم مانند يك ساختمان ، چنانچه همه‏ اجزائش : در ، ديوار ، پايه ، سقف و غيره ، با يك تناسب معينی در آن‏ به كار رفته باشد ، آن كل زيباست زيبايی يك ساختمان به اين علت است‏ كه ميان اجزائش تناسب است حالا گيرم اين حرف درست باشد و تناسب يعنی‏ يك نسبت خاص وجود داشته باشد ، ولی آيا می‏شود در زيباييها بيان كرد كه‏ نسبت چيست ؟ آيا همان طور كه مثلا در آب می‏گويند از H چقدر است و از O چقدر ، در اينجا می‏شود چنين چيزی گفت ؟ نه آيا لازم است ما بتوانيم‏ تعريف بكنيم ؟ نه ، لزومی ندارد برای اين كه به وجود حقيقتی اعتراف‏ بكنيم ، هيچ ضرورتی ندارد كه اول بتوانيم آن را تعريف بكنيم اگر بتوانيم‏ ، تعريف می‏كنيم ، نتوانستيم ، می‏گوئيم از نظر كنه و ماهيت بر ما مجهول‏ است ولی وجود دارد زيبايی وجود دارد گواينكه بشر نمی‏تواند آنرا تعريف‏ بكند حتی بشر همين نيروی برق را نمی‏تواند تعريف بكند اما شك ندارد كه‏ وجود دارد

زيبايی مطلق است يا نسبی ؟

سؤال دوم كه در اينجا مطرح است اين است كه آيا زيبايی مطلق است يا نسبی ؟ يعنی آيا آن چيزی كه زيبا است فی حد ذاته زيبا است قطع نظر از اينكه انسانی زيبايی آن را درك بكند يا درك نكند ، مثل خيلی چيزها كه‏ در عالم وجود دارد ؟ مثلا قله دماوند وجود دارد و مرتفع ترين قله ها در اين منطقه است ، خواه انسانی در عالم باشد كه آنرا درك بكند يا نباشد آن فی حد ذاته برای خودش وجود دارد آيا زيبايی در زيبا واقعا حقيقتی‏ است كه وجود دارد يا يك رابطه مرموز است ميان ادراك كننده و ادراك‏ شده ؟ شما می‏بينيد انسانی ، شی يا انسان ديگری ( معشوقش ) در نظرش فوق‏ العاده زيبا است ، و حال آنكه يك انسان ديگر او را زيبا نمی‏بيند پس‏ معلوم می‏شود به قول اين اشخاص زيبايی حقيقت مطلقی نيست ، يعنی ممكن‏ است يك انسان در نظر انسانی در نهايت زيبايی باشد ، و همان انسان در نظر انسانهای ديگر اصلا زيبايی نداشته باشد داستان معروف مجنون همين است‏ مجنون كه در وصف ليلای خودش اينهمه شعر و غزل گفت ، هارون الرشيد خيال‏ كرد ليلا لعبتی است كه نظير او در دنيا پيدا نمی‏شود وقتی آن ليلای بدوی‏ وحشی را از بيابان آوردند ديد يك زن عادی سياه سوخته ای است كه اصلا هيچ‏ قابل توجه نيست
به مجنون گفت روزی عيبجوئی
كه پيدا كن به از ليلا نكويی
كه ليلا گر چه در چشم تو حوری است
به هر عضوی ز اعضايش قصوری است
چو مجنون اين سخن بشنيد آشفت
در آن آشفتگی خندان شد و گفت
تو مو بينی و مجنون پيچش مو
تو ابر و او اشارتهای ابرو
اگر در كاسه چشمم نشينی
بجز از خوبی ليلی نبينی
همان نسبيت در زيبايی را بيان می‏كند يعنی برای او زيباست ، برای كس‏ ديگر زيبا نيست اين هم خودش مسئله ای است كه می‏گويند بر خلاف آنچه‏ انسانها خيال می‏كنند كه زيبايی ، عشق می‏آفريند ، بر عكس است : عشق ، زيبايی می‏آفريند ، يعنی اول زيبايی وجود ندارد كه بعد در اثر زيبايی ، عشق ايجاد بشود ، اول عشق وجود پيدا می‏كند و بعد عشق زيبايی را خلق می‏كند البته اين يك نظر افراطی است نمی‏شود وجود زيبايی را در خارج به كلی‏ انكار كرد
حال آيا زيبايی ، مطلق است يا نسبی ؟ باز هم برای بحث ما ضرورتی‏ ندارد كه ما اين مطلب را حتما تحقيق بكنيم كه آيا زيبايی يك حقيقت‏ مطلق است يا يك حقيقت نسبی ؟ قدر مسلم اين است كه در خارج ، چيزی به‏ نام زيبايی وجود دارد اين جور نيست كه زيبايی صد در صد مخلوق عشق ، و عشق حقيقتی گزاف باشد كه همين جور يك جا پيدا می‏شود ، بلكه زيبايی‏ حقيقتی است گيرم حقيقت نسبی هم باشد باز خودش حقيقتی است

رابطه زيبايی با عشق و حركت

مطلب سوم به عنوان مقدمه برای اين بحث اين است كه جمال و زيبايی از يك طرف ، و جاذبه از طرف ديگر ، عشق و طلب از طرف ديگر ، حركت از طرف ديگر ، ستايش از طرف ديگر ، اينها حقايقی هستند كه با يكديگر توأمند ، يعنی آنجا كه زيبايی وجود پيدا می‏كند يك نيروی جاذبه ای هم هست . زيبا جاذبه دارد آنجا كه زيبايی وجود دارد ، عشق و طلب در يك موجود ديگر وجود دارد ، حركت و جنبش وجود دارد ، يعنی خود زيبايی موجب حركت و جنبش است حتی به عقيده فلاسفه الهی تمام حركتهايی‏ كه در اين عالم است حتی حركت جوهريه و اساسی كه تمام قافله عالم طبيعت‏ را به صورت يك واحد جنبش و حركت در آورده است مولود عشق است : كتحريك المعشوق للعاشق و تحريك المعلل للمتعلل ( 1 ) چنين چيزی می‏گويند در اين زمينه سخن بسيار است " وحشی با فقی " شعرهايی دارد راجع به " ميل " كه ميل و جاذبه در تمام ذرات عالم وجود دارد بعد می‏گويد فيلسوفان‏ اين را عشق می‏نامند به هر حال هر جا كه زيبايی هست جاذبه وجود دارد ، عشق و طلب وجود دارد ، حركت و جنبش وجود دارد ، ستايش و تقديس وجود دارد زيبايی به دنبال خودش ستايش و تقديس می‏آورد

زيبايی منحصر به زيبايی مربوط به غريزه جنسی نيست

حال ، آيا زيبايی منحصر است به زيبايی يك انسان ، آن هم زيباييهايی‏ كه دو جنس مخالف انسان از يكديگر درك می‏كنند خصوصا در جنس زن ؟ و وقتی می‏گويند [ ( زيبا " يعنی مثلا اندام و چهره يك زن زيبا ؟ و ديگر غير از اين در عالم ، زيبايی وجود ندارد ؟ افرادی كه از زيبايی چيز درستی‏ درك نمی‏كنند اين جور خيال می‏كنند نه ، در طبيعت هزاران نوع زيبايی وجود دارد ، در جمادات ، نباتات و حيوانات ، در آسمان ، زمين و درياها .

پاورقی : 1 ) [ مانند به حركت در آوردن معشوق عاشق را ، و به حركت در آوردن‏ علت معلول را ]

كيست كه زيبايی را در گلها درك نكند ؟ ! خيلی افراد شايد از گل فقط بوی خوش را درك می‏كنند ، در صورتی كه آنهايی كه چشمشان زيبايی‏ را درك می‏كند ، در گل ، زيبايی را بيش از بوی خوش درك می‏كنند يعنی‏ برايش بيشتر اهميت قائل هستند زيبايی گلها ، زيبايی درختها ، زيبايی‏ جنگلها ، زيبايی درياها ، زيبايی كوهها ، زيبايی آسمانی كه بالای سر انسان‏ است ، زيبايی افق ، زيبايی سپيده دم ، زيبايی طلوع آفتاب ، زيبايی‏ غروب آفتاب ، زيبايی شفق ، هزاران نوع زيبايی و جمال محسوس در عالم‏ طبيعت وجود دارد تمام زيباييها كه منحصر به آن زيبائيی كه با شهوت جنسی‏ انسان سرو كار دارد نيست آن كسی كه زيبايی را منحصرا در شهوت جنسی درك‏ می‏كند ، در حقيقت اصلا زيبايی را درك نمی‏كند زيبايی تنها مربوط به غريزه‏ جنسی انسان نيست كه تا می‏گويند " زيبايی " بعضی اشخاص فورا فكر می‏كنند يعنی مسائل مربوط به غريزه جنسی . اين جور نيست . در خود طبيعت‏ هزاران نوع زيبايی وجود دارد تازه اينهايی كه ما گفتيم ، زيباييهای مربوط به قوه باصره و چشم بود سامعه ، لامسه ، شامه و ذائقه نيز هر يك‏ زيباييهايی را درك می‏كنند ، و اساسا " خوب " در هر حسی يعنی زيبا
" خوب " در چشم ، زيبای چشم است ، " خوب " در گوش ، زيبای گوش‏ است ، و همين طور " خوب " در لامسه ، ذائقه و شامه . پس اين اشتباه‏ پيدا نشود كه تا می‏گويند " زيبايی " افرادی كه در كشان از زيبايی بسيار ضعيف است فورا توجهشان به مسائل جنسی معطوف می‏شود
+ نوشته شده در  شنبه 26 تیر1389ساعت 1:36  توسط توکلی  | 

هفت راز موفقیت در فروش

هفت راز موفقیت در فروش
  

1. جدی باشید : تصمیم بگیرید تمام راه را برای رسیدن به صدر رشته خود بپیمایید.

2. مهارتی را که در آن قدرت مانور محدودی دارید ، شناسایی کنید . ( قدرت یک زنجیر به اندازه قدرت ضعیف ترین حلقه آن است )

3. دور و بر افراد مثبت و موفق بگردید . تا کمال هم نشین در شما اثر کند . و از افراد منفی ، عیب جو و غرغرو دوری کنید .

4. بسیار مراقب سلامتی خود باشید . از قدیم گفته اند عقل سالم در بدن سالم

5. خود را به عنوان یکی از برترین های رشته خود تجسم کنید. (تو آنی که می اندیشی ).

نکته ایرانی : متفاوت باشید سعی کنید برند شخصیت شما حداقل با ٣ ویژگی متمایز باشد.

6. مدام با خود گفتگوی مثبت داشته باشید . نظیر : من خود را دوست دارم و من بهترین هستم ، من می تواند انجامش دهم ، من عاشق کارم هستم .

7. هر روز ، اقدامی مثبت در جهت رسیدن به اهداف خود انجام دهید . جریان ساز باشید نه واکنشی.

نکته ایرانی : سعی کنید هر ماه یک تغییر جدید بنام خود ثبت کنید. مثلا نحوه اعلام اطلاعات خاص ( قیمت ، موجودی و ... )به مشتریان Vip از طریق sms.

در جایی خواندم که نوشته بود اگر در هر هفته فقط یک درصد بهره وری خویش را نسبت به هفته گذشته ارتقاء دهید در پایان سال 50% بهره وریتان را افزایش داده اید . تصور کنید هفته ای یک درصد، کار سختی نیست ، پس بیایید با هم تلاش کنیم نه فقط آرزوی خوب شدن را داشته باشیم ولی برای آن تلاش نکنیم .

حضرت  علی (ع) مطلبی با این مضمون را می فرمایند :

خردمند از تلاش های خود بهره مند می شود اما نادان در آرزوهای خویش مانده است.

مسکن آریا ماراویا

+ نوشته شده در  شنبه 26 تیر1389ساعت 1:29  توسط توکلی  | 

(مسکن آریا ) تقاضاي فزاينده مسكن تا سال 91

تقاضاي فزاينده مسكن تا سال 91
مركز پژوهش هاي رياست جمهوري پيش بيني كرد


دنياي اقتصاد- براساس تحليلي كه در فصلنامه تخصصي «دولت اسلامي» ارگان مركز پژوهش هاي رياست جمهوري درج شده است، بازار مسكن كشور در پنج سال منتهي به سال 1391 با تقاضاي فزاينده مسكن مواجه خواهد بود كه ميزان اين تقاضا براي سال 87 معادل 3/1ميليون واحد، سال 88 معادل 4/1ميليون واحد، سال 89 معادل 5/1ميليون واحد، سال 90 معادل 6/1ميليون واحد و براي سال 91 معادل 7/1ميليون واحد و مجموعا معادل 6/7ميليون واحد خواهد بود. تقاضاي مسكن براي اين سال ها با فرمول تقاضاي ناشي از خانوارهاي جديد به اضافه تقاضاي ناشي از تخريب و نوسازي واحدهاي قديمي منهاي كاهش تقاضاي ناشي از مرگ و مير برآورد شده است. در اين گزارش، اعلام شده است كه رشد قيمت مسكن تقريبا در نيمه دوم 86 مهار شده است كه ظاهرا مورد تاييد بانك مركزي و وزارت مسكن نيز هست.
     تقاضاي فزاينده مسكن تا سال 91
     فريد قديري- تازه ترين آمارها از فعاليت هاي ساختماني در كشور نشان مي دهد در 8ماه سال گذشته تعداد 523هزار واحد مسكوني جديد ساخته و به بازار مسكن عرضه شد.
    ساخت اين تعداد واحد مسكوني اگرچه طبق آنچه دولت براي خود هدف گذاري كرده، جلوتر از برنامه ارزيابي مي شود، اما براساس پيش بيني هايي كه مركز پژوهش و اسناد رياست جمهوري براي نياز مسكن در سال 86 اعلام كرده، ناكافي و در حد نامطلوب محسوب مي شود.
    سال گذشته به استناد آمارهاي مركز پژوهش و اسناد رياست جمهوري تعداد 884هزار تقاضاي جديد به بازار مسكن راه پيدا كرد. با در نظر گرفتن اين رقم و همچنين 154هزار كاهش تقاضاي ناشي از مرگ و مير و 421هزار تقاضاي ناشي از تخريب و نوسازي اين جمع بندي حاصل مي شود كه در سال 86 بايد يك ميليون و 285هزار واحد مسكوني جديد به بازار مسكن اضافه مي شد تا در اثر اين افزايش عرضه، نياز تقاضا تامين و بازار به تعادل مي رسيد.
    شايد همين تعادل در عرضه و تقاضا مي توانست مانع گراني 21درصدي مسكن در سال گذشته شود.
    اين در حالي است كه در 8ماه اول سال 86 تنها نيم ميليون واحد مسكوني جديد ساخته شده كه اگر روند ساخت وساز در 4ماه پاياني سال را مطابق 8ماه اول در نظر بگيريم، پارسال در مجموع در كشور تعداد 750هزار مسكن جديد ساخته شده است.
    تحقيقات مركز پژوهش و اسناد رياست جمهوري از نياز مسكن در سال هاي 1386 تا 1391 كه در فصلنامه گزارش جمهور منتشر شده، نشان مي دهد سالانه همواره حدود 100هزار تقاضا به كل نياز سال قبل اضافه مي شود؛ بدين معني كه بازار مسكن در سال هاي 87، 88، 89 و 90 به ترتيب با يك ميليون و 356هزار، يك ميليون و 431هزار، يك ميليون و 511هزار و يك ميليون و 625هزار تقاضاي جديد روبه رو مي شود. اين حجم از تقاضا در سال 91 به اوج خود و رقمي معادل يك ميليون و 685هزار واحد مسكوني جديد مي رسد.پيش بيني ها بر آن است كه حجم تقاضا در بازار مسكن از سال 91 به بعد به تدريج با كاهش روبه رو مي شود.
    دولت با توجه به همين حجم از تقاضا در 5سال آينده لايحه ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن را تنظيم كرده است. در اين لايحه سياست واگذاري زمين دولتي به تعاوني هاي مسكن در قالب اجاره بلندمدت ديده شده تا از اين طريق تامين مسكن ارزان در اولويت قرار گيرد.
    نتيجه اقدام هاي صورت گرفته در بخش مسكن از يك طرف ارتقاي توان توليد و ظرفيت ساخت و ساز در كشور را در پي داشته است، به گونه اي كه به رغم پيش بيني توليد در برنامه چهارم از 730هزار واحد در سال ابتدايي برنامه تا 912هزار واحد در سال پاياني، در سال 1384 و 1385 با نرخ رشد سالانه بيش از 20درصد و به طور ميانگين 110درصد اهداف برنامه محقق شده است و در سال 1386 نيز كه برنامه احداث 5/1ميليون واحد مسكوني در دستور كار قرار گرفت تا 10 ماه نخست سال طبق اطلاعات پروانه هاي صادره از طريق شهرداري هاي كشور، در كل مناطق شهري رشدي معادل 6/32درصد و در شهر تهران رشدي بالغ بر 72درصد اتفاق افتاده است. از طرف ديگر، در پرتو اين اقدام ها، آرامش نسبي به لحاظ قيمتي در بازار مسكن حكمفرما شد، به گونه اي كه در شش ماه دوم سال 1386 رشد قيمت هاي مسكن به تقريب مهار شده است. به علاوه زمينه هاي افزايش توليد با رويكرد استفاده از فن آوري هاي نوين و توسعه توليد صنعتي ساختمان فراهم شده است. اين امر به كوتاه تر شدن فرآيند زماني ساخت، افزايش استحكام و افزايش عمر مفيد مسكن نيز مي انجامد.
    همچنين سياست گذاري هاي انجام شده در دولت نهم، بستر استفاده از ابزارهاي نوين بازار سرمايه به عنوان روش هاي تامين منابع مالي در بخش مسكن را فراهم مي كند. اين امر به كاهش نياز به تسهيلات بانكي منجر خواهد شد. به علاوه ايجاد نظام هاي تامين مالي مسكن، مبتني بر فعاليت هاي حرفه اي اجاره داري از طريق اجازه تاسيس شركت هاي ليزينگ مسكن گامي به سوي تنظيم بازار اجاره بوده كه در قالب لايحه ساماندهي مسكن طراحي شده است.
    گزارش دنياي اقتصاد از وضعيت موجود مسكن در كشور حاكي است كه تعداد واحدهاي مسكوني از 10 ميليون و 800هزار واحد در سال 75 به 15ميليون و 974واحد در سال 85 رسيده است كه اين نشان دهنده متوسط رشد سالانه 99/3درصد در كشور است.
    در حال حاضر حدود 7/67درصد خانوارهاي موجود در كشور داراي مسكن ملكي و 2/24درصد خانوارها اجاره نشين هستند.
    مركز پژوهش و اسناد رياست جمهوري معتقد است به رغم احساس عمومي در شهرهاي بزرگ مبني بر افزايش بالاي قيمت مسكن، در كشور اين شاخص افزايش بالايي نداشته است. اين مركز با اشاره به گزارش وزارت مسكن از تغييرات قيمت در نيمه اول سال گذشته تاكيد مي كند: افزايش قيمت مسكن در دوره اخير (سال هاي 83 تا 86) هم به لحاظ دامنه رشد و هم به لحاظ طول دوره بسيار كوتاه تر از دوره هاي قبلي بوده است.
    وزارت مسكن اعلام كرده است: در نيمه اول پارسال متوسط قيمت مسكن در تهران تنها 5درصد رشد كرد.
    عملكرد برنامه هاي تبصره 6 قانون بودجه سال 1386
    بر اساس اطلاعات 11 ماهه سال 1386، در برنامة حمايتي واگذاري حق بهره برداري از زمين در قالب طرح مسكن مهر، در كل كشور به تعداد يك ميليون و 435 هزارو 248 واحد مسكوني زمين به تعاوني هاي مسكن واگذار شده است. از اين تعداد 6680 واحد مسكوني تسهيلات آماده سازي زمين دريافت و 84634 واحد مسكوني قرارداد ساخت با سازندگان صلاحيت دار منعقد كرده اند. تعداد 33065 واحد مسكوني نيز موفق به اخذ پروانه ساخت شده اند.
    عملكرد 11 ماهه برنامة ساخت در بافت هاي فرسوده با هدف 82442 واحد مسكوني در سال 1386، تعداد 48628 واحد بوده است.در برنامة ساخت مسكن اجاره اي در يازده ماه سال تعداد 73111 واحد مسكوني قرارداد ساخت منعقد و 27386 واحد مسكوني پروانه ساخت دريافت كرده اند. تعداد 3476 واحد نيز موفق به اخذ اولين بخش از تسهيلات بانكي در اين قالب شده اند.بر اساس اطلاعات شش ماهه ابتداي سال تعداد 21493 واحد مسكوني با استفاده از فناوري هاي نوين توليد شده است. برنامة پيش بيني شده براي كل سال 1386 توليد 245456 واحد مسكوني بوده است.
    تحت برنامه نوسازي و بهسازي مسكن روستايي با هدف نوسازي 278400 واحد مسكوني در سال، تعداد 170587 واحد از تسهيلات اين برنامه در شش ماه اول سال استفاده كرده اند.

+ نوشته شده در  جمعه 25 تیر1389ساعت 17:10  توسط توکلی  | 

اخبار معاملات مسکن توسط مسکن توکلی

... عکس: آکو سالمی مقام ارشد املاک و مستغلات در وزارت بازرگانی: پیگیر تصویب طرحی هستیم که به موجب آن سازمان ثبت اسناد با تمام اموال و اختیارات به وزارت دادگستری ملحق شود گروه مسکن- فرید قدیری: دو روز بعد از آنکه، «دنیای اقتصاد» از بررسی قریب الوقوع پیشنهاد «واگذاری انحصاری تنظیم قرارداد خرید و فروش مسکن به دفاتر ثبت اسناد رسمی» خبر داد، از بدنه وزارت بازرگانی خبر رسیده دولت در تلاش است سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را به این قوه الحاق کند، تا به صورت قانونی جلوی پیشنهادی که اساس فعالیت بنگاه های مسکن را هدف قرار داده، گرفته شود ... مشاوران املاک که طی چند روز اخیر از این ماجرا مطلع شده اند، سعی کرده اند با پیش کشیدن موضوع رهگیری معاملات مسکن –طرح مورد توجه دولت- توجه مسوولان دولتی را نسبت به آخر و عاقبت رهگیری معاملات مسکن در صورت واگذاری مسولیت عقد قرارداد به دفاتر ثبت اسناد، جلب کنند ... مشاوران املاک با اشاره به اینکه سازمان ثبت اسناد بعد از دوسال اجرای رهگیری معاملات مسکن، هنوز با این سامانه همکاری نمی کند، معتقدند در صورت اینکه آنها از تنظیم مبایعه نامه منع شوند، پرونده رهگیری نیز برای همیشه مختومه می شود ... مجموعه نگرانی ها درباره سرنوشت معاملات در بازار مسکن هم اکنون باعث شده، مسوولان دولتی بازار مسکن به فکر احیای طرح افزایش اختیارات وزارت دادگستری باشند ...  


بازتاب زمزمه تغییر در نحوه ثبت معاملات مسکن

... آژانس های املاک از پیشنهادی که تحت عنوان «ممنوعیت تنظیم هر نوع قرارداد ملکی در بنگاه های مسکن» وارد خانه ملت شده، حیرت کرده اند ... برخی مشاوران املاک می گویند اگر قرار باشد وظیفه بنگاه های مسکن فقط مشاوره باشد، خریدار و فروشنده هیچ ضرورتی نمی بینند وارد بنگاه شوند ... اولین واکنش به پیش نویس «ممنوعیت عقد قرارداد در بنگاه های مسکن»وحشت مشاوران املاک از پیشنهاد جدید6 ایراد شاخص طرح ممنوعیت تنظیم مبایعه نامه در آژانس های املاکاحتمال توقف دادوستد در بازار مسکن وجود داردگروه مسکن- لیلا درخشان: آژانس های املاک از پیشنهادی که تحت عنوان «ممنوعیت تنظیم هر نوع قرارداد ملکی در بنگاه های مسکن» وارد خانه ملت شده، حیرت کرده اند ... شاخص ترین ایرادی که به طرح «منع بنگاه های مسکن از تنظیم مبایعه نامه» وارد است، ظرفیت محدود دفاتر اسناد برای عقد قراردادهای ملکی است ... مشاوران املاک در این باره می گویند در حال حاضر فقط 7 هزار محضرخانه در کشور فعال است که این تعداد دفاتر در مقایسه با 70 هزار مشاور املاکی، نشان دهنده حجم گسترده فعالیت در بازار مسکن است ... حال اگر قرار باشد همه معاملات مسکن برای تجهیز به مبایعه نامه، راهی دفاتر اسناد رسمی شود، توقف داد وستد در بازار مسکن حتمی خواهد بود ... گروه دیگری از مشاوران املاک احتمال صدمه خوردن طرح رهگیری معاملات مسکن در صورت کنارگذاشتن بنگاه ها از تنظیم مبایعه نامه را مطرح می کنند و می گویند: رهگیری معاملات مسکن سهم قابل توجهی در مهار رشد قیمت مسکن طی یک سال اخیر داشته است ...  


عقد قراردادهای مسکن از «بنگاه های املاک» به «دفاتر اسناد» می رود

... مجلس همین روزها بررسی طرحی را آغاز می کند که تصویب یا رد آن می تواند در نحوه انجام معاملات و میزان رسمیت مبایعه نامه ها در بازار مسکن تاثیر مستقیم داشته باشد؛ رییس اتحادیه مشاوران املاک از ورود یک پیشنهاد به مجلس تحت عنوان «منع بنگاه های مسکن از تنظیم قراردادهای خرید و فروش ملک» خبر داده و گفته است گروهی با طراحی یک سناریو در تلاش هستند با به حاشیه بردن مسیر رهگیری معاملات مسکن (که عمده مسوولیت آن با حکم دولت به مشاوران املاک سپرده شده) دلالان ملکی را از صحنه بازار مسکن حذف کنند ... «دنیای اقتصاد» از جزئیات یک پیشنهاد مطرح شده در لایحه برنامه پنجم گزارش می دهدمنع بنگاه های مسکن از ثبت معاملات؟ استناد خسروی به قانون دلالی در انگلیس و آمریکا: وظیفه تجاری دلال، انعقاد قرارداد خرید و فروش ملک است قلی خسروی: عده ای دنبال حذف مشاوران املاک هستند متن پیشنهاد لایحه: ازاین پس صلاحیت مشاوران املاک در انجام معاملات در حد واسطه گری تعیین می شود و کلیه مراحل عقد قرارداد باید در محضرخانه انجام شودفرید قدیریلیلا درخشاندرحالی که دولت از طریق راه اندازی سامانه رهگیری معاملات مسکن، به فعالیت آژانس های املاک رسمیت داده و مسوولیت اصلی ثبت قراردادهای ملکی –مبایعه نامه- را عملا به این صنف سپرده است، اخیرا پیشنهادی به مجلس داده شده که درصورت تصویب، بنگاه های مسکن از میدان معاملات حذف خواهند شد ...  


آغاز صدور کارت شناسنامه هوشمند ملک

... با صدور این کارت ها، قرار است هر نوع مبادله یا معامله ملکی فقط از طریق کارت هوشمند انجام شود؛ به این معنی که مشاوران املاک باید با نصب دستگاه کارت خوان در بنگاه، به جای تنظیم مبایعه نامه، کارت هوشمند ملک مورد نظر را از طریق دستگاه به شبکه سامانه معاملات املاک متصل کنند و سپس نام و مشخصات خریدار را به عنوان مالک جدید ثبت کرده و کارت جدید برای ملک معامله شده صادر کنند ... با صدور کارت شناسنامه هوشمند نظارت بر قیمت مسکن بیشتر می شود و انجام معاملات مسکن در فضای مجازی و از طریق سامانه الکترونیکی باعث می شود امکان رهگیری دقیق فعالان بازار مسکن به خصوص «مالکان چندخانه ای» به راحتی برای دولت فراهم شود ...  

منبع : روزنامه دنيای اقتصاد    تاریخ : 8   خرداد   1389   شاخه : مسکن و شهرسازی   

مسیر مشاوره برای خرید مسکن کوتاه شد

... 100 هزار فایل فروش ملک با مشخصات کامل آماده رویت خریداران با ارائه مجوز رسمی اتحادیه مشاوران املاک تهران به اولین موتور اینترنتی جست وجوگر مسکن، مسیر دسترسی خریداران به ملک دلخواه کوتاه شد ... ویژگی بازاریابی الکترونیک در حوزه خرید و فروش ملک، حذف هزینه های زائد از میدان معاملات و ارائه مشاوره حرفه ای به طرفین است، به طوری که متقاضیان خرید می توانند بدون مراجعه فیزیکی به صورت رایگان، مشخصات املاک در نوبت فروش را به همراه قیمت های پیشنهادی مشاهده و در نهایت بهترین پیشنهاد را انتخاب کنند ... سامانه ایران فایل براساس تحلیل های آماری که بر روی قیمت پیشنهادی انجام می دهد، برای کمک به خریداران مسکن، محدوده قیمت ملک در نقاط مختلف تهران را تعیین کرده است، به طوری که قیمت های پیشنهادی املاکی که برای فروش یا اجاره در این سامانه معرفی می شود، چنانچه از متوسط ارزش معاملاتی منطقه بیشتر باشد با رنگ قرمز نمایش داده می شود ... افزایش شفافیت در معاملاتمهندس آمر اکبریان مدیرعامل این سامانه در جمع خبرنگاران گفت: اتحادیه مشاوران املاک تهران با معرفی سامانه ایران فایل به عنوان تنها شرکت ارائه دهنده خدمات فایلینگ که مربوط به اعضای اتحادیه است، ضمن پیشتیبانی از موتور جست وجوگر مسکن، به افزایش شفافیت در بازار مسکن دامن زده است ...  

منبع : روزنامه دنيای اقتصاد    تاریخ : 8   خرداد   1389   شاخه : مسکن و شهرسازی   

 

مسیر مشاوره برای خرید مسکن کوتاه شد

... با ارایه مجوز رسمی اتحادیه مشاوران املاک تهران به اولین موتور اینترنتی جستجوگر مسکن، مسیر دسترسی خریداران به ملک دلخواه کوتاه شد ... ویژگی بازاریابی الکترونیک در حوزه خرید و فروش ملک، حذف هزینه های زاید از میدان معاملات و ارایه مشاوره حرفه ای به طرفین است بطوریکه، متقاضیان خرید می توانند بدون مراجعه فیزیکی، بصورت رایگان، مشخصات املاک در نوبت فروش را به همراه قیمت های پیشنهادی مشاهده و در نهایت بهترین پیشنهاد را انتخاب کنند ... سامانه ایران فایل براساس تحلیل های آماری که بر روی قیمت پیشنهادی انجام می دهد، برای کمک به خریداران مسکن، محدوده قیمت ملک در نقاط مختلف تهران را تعیین کرده است بطوریکه قیمت های پیشنهادی املاکی که برای فروش یا اجاره در این سامانه معرفی می شود چنانچه از متوسط ارزش معاملاتی منطقه بیشتر باشد با رنگ قرمز نمایش داده می شود ... آمر اکبریان مدیرعامل این سامانه گفت: اتحادیه مشاوران املاک تهران با معرفی سامانه ایران فایل به عنوان تنها شرکت ارایه دهنده خدمات فایلینگ که مربوط به اعضای اتحادیه است، ضمن پیشتیبانی از موتور جستجوگر مسکن، به افزایش شفافیت در بازار مسکن دامن زده است ... وی با اشاره به اینکه طی ماه های اخیر اولویت اساسی اتحادیه مشاوران املاک، تسهیل جدیت در رهگیری معاملات مسکن بوده و رئیس اتحادیه بصورت مکرر پیگیر تحقق اهداف دولت در ثبت کلیه معاملات مسکن در سامانه رهگیری بوده است، گفت: از آنجا که قابلیت سامانه ایران فایل دریافت سلایق مختلف شامل متراژ، موقعیت منطقه ای و قیمت از متقاضیان خرید مسکن و انعکاس آنها در این سامانه است، لذا مسولان بازار مسکن، فروشنده ها و همچنین سازنده ها می توانند با تنظیم شرایط متناسب با خواست مشتری اقدام کنند ...  

منبع : خبر گزاري موج    تاریخ : 7   خرداد   1389   شاخه : مسکن و شهرسازی   

وضع معاملات مسکن به روایت آمار

... بازار مسکن طی چند روز گذشته با رشد چشمگیر حجم معاملات در کل کشور مواجه شده؛ به طوری که در 21 روز اول سال جدید، 22 هزار و 280 فقره انواع قرارداد شامل خرید و اجاره ملک در سامانه رهگیری معاملات مسکن به ثبت رسیده و به این ترتیب بازار مسکن را به لحاظ حجم فعالیت با رشد 2/3 برابری روبه رو کرده است ... نکته جالب توجهی که در تازه ترین آمار رسمی مربوط به دادوستد ملک مسکونی دیده می شود، سبقت شهرهای کشور از «تهران» در رونق معاملات مسکن است ... بازار مسکن در شروع سال 89 با رشد 3 برابری حجم معاملات مواجه شدروایت رسمی از رونق معاملات مسکن شهرها در رشد معاملات از تهران سبقت گرفتنددر 21 روز اول از فروردین ماه امسال 22280 فقره انواع قرارداد شامل خرید و اجاره مسکن در کل کشور به ثبت رسیده است این رقم در مدت مشابه سال قبل 6999 فقره بوده استفرید قدیریبازار مسکن طی چند روز گذشته با رشد چشمگیر حجم معاملات در کل کشور مواجه شده؛ به طوری که در 21 روز اول سال جدید، 22 هزار و 280 فقره انواع قرارداد شامل خرید و اجاره ملک در سامانه رهگیری معاملات مسکن به ثبت رسیده و به این ترتیب بازار مسکن را به لحاظ حجم فعالیت با رشد 2/3 برابری روبه رو کرده است ... نکته جالب توجهی که در تازه ترین آمار رسمی مربوط به دادوستد ملک مسکونی دیده می شود، سبقت شهرهای کشور از «تهران» در رونق معاملات مسکن است ...  


سران استانی مشاوران املاک در گفت وگو با «دنیای اقتصاد» مطرح کردند : بهار متفاوت در بازار مسکن

... کشف قیمت مسکن تا پایان خرداد رونق معاملات با رشد ماهانه 15 درصدی از ابتدای تابستان ارزش معاملاتی املاک در برخی شهرها به قیمت واقعی خود رسیده است یک میلیون واحد مسکونی آماده فروش مانع افزایش احتمالی قیمت تا چند ماه آینده خواهد شد گروه مسکن - مهدیس فرقانی: آن طور که روسای اتحادیه مشاوران املاک شهرهای بزرگ کشور می گویند بازار مسکن در شروع سال جدید تحت تاثیر رونق معاملاتی اواخر سال گذشته، دوره «کشف قیمت» را سپری می کند تا جریان خرید وفروش مسکن بعد از دو سال رکود بتواند با وضعیت تازه هماهنگی پیدا کند ... در این دوره که حداقل تا دو ماه آینده ادامه دارد، اوضاع بازار ملک به لحاظ حجم معاملات و ارزش قراردادها بدون تغییر محسوس خواهد بود ... سران استانی بنگاه های مسکن در عین حال درباره فصل نقل وانتقالات که از ابتدای تابستان شروع می شود به «دنیای اقتصاد» گفته اند در ماه های آتی به تدریج میزان خرید و فروش مسکن بین 15 تا 20 درصد به صورت ماهانه رشد خواهد کرد، اما انبوه واحدهای در نوبت فروش در بنگاه های مسکن، مانع از افزایش احتمالی قیمت خواهد شد ... طبق آماری که چندی پیش رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک اعلام کرده نزدیک به یک میلیون فایل فروش واحد مسکونی در لیست انتظار بنگاه های مسکن قرار دارد ...  


بازار مسکن تهران در سال جدید

... مهدیس فرقانی: برخی از مشاوران املاک تهران پیش بینی می کنند اگر هدفمند شدن یارانه ها با تزریق یکباره نقدینگی به اقتصاد کشور اجرا شود، قیمت مسکن خیلی بیشتر از آنچه مرکز پژوهش های مجلس پیش بینی کرده افزایش پیدا می کند، اما گروهی دیگر از واسطه های بازار مسکن معتقدند اوضاع خرید و فروش ملک در سال جدید تقریبا شبیه سال 88 خواهد بود ... این درحالی است که با شروع سال نو انتظارها در بازار مسکن به پایان رسیده؛ چراکه در یک ماه پایانی سال 88 بسیاری از خریداران و فروشندگان واحدهای مسکونی، از انجام معاملات ملکی صرف نظر کرده بودند و منتظر باقی ماندند تا سال جدید آغاز شود تا وضعیت قیمت در بازار مسکن مشخص شود ... اگرچه بنا به اظهارات بسیاری از مشاوران املاک فعال در کشور، بازار مسکن در فروردین ماه در شرایط سرگردانی به سر می برد و معمولا در اواسط اردیبهشت ماه بازار مسکن وارد وضعیت جدید و ثابتی می شود، اما تعدادی از بنگاهداران فعال در تهران در رابطه با وضعیت قیمت مسکن، حجم معاملات و میزان ساخت وساز مسکن در 6 ماه آینده به دنیای اقتصاد می گویند: به علت اینکه امسال شروعی برای طرح تحول اقتصادی در نظر گرفته شده است، باید منتظر تغییرات چشمگیری در تمامی بخش های اقتصادی به خصوص بخش مسکن بود، زیرا اجرای طرح هدفمند کردن یارانه ها بی تاثیر بر بخش مسکن نخواهد بود ...  


تحولات مهم بازار مسکن در سال 88

... لیلا درخشان: سال گذشته را می توان سال تغییر و تحول در بازار مسکن نامگذاری کرد ... هرچند برخی از تحولات در این سال بازتاب مثبت و اثربخشی نداشت، اما مجموع اتفاقات جدیدی که سال گذشته بخش مسکن به آن دچار شد، زمینه را برای عبور از رکود سنگین فراهم کرده است ... در سال 88 راس همه تحولات جابه جایی مدیریتی در دستگاه متولی بخش مسکن کشور بود ... محمد سعیدی کیا وزیر باسابقه مسکن به دلایلی مجبور شد وزارت مسکن را به علی نیکزاد که تا قبل از این در وزارت کشور مشغول به کار بود، واگذار کند ... شاخص ترین اتفاقات مسکنوزیر مسکن زیرکی خاصی نیز به خرج داده و آن اینکه ارتباط کاری ویژه ای با استانداران برقرار کرده تا از این طریق همکاری دستگاه های دولتی با طرح مسکن مهر برقرار شود و کار جلو برود ... اتفاق مهم دیگری که سال گذشته بازار مسکن با آن مواجه شد، رشد در حجم معاملات مسکن و تعداد پروانه های صادره بود که باعث شد زمزمه خروج بازار مسکن از رکود فعالان این بازار را به آینده امیدوار کند ... به گزارش دنیای اقتصاد، ابلاغ آیین نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، کاهش 25 درصدی قیمت مسکن در بهار سال 88 در مقایسه با مدت مشابه در سال قبل، تحولات تازه در مسکن مهر با قرارداد ساخت 20 هزار واحد مسکونی بر روی زمین های 99 ساله، ابلاغ رسمی انحلال تعاونی های مسکن مهر در اواخر مهر ماه همان سال، کاهش 62 درصدی آمار صدور پروانه های ساختمانی در نیمه اول سال 88 در مقایسه با سال قبل، طرح آزمایش تولید صنعتی مسکن در قالب تولید صنعتی 8 هزار واحد مسکن مهر، کاهش قیمت مسکن در نیمه اول سال 88 به میزان 30 درصد در مقایسه با مدت مشابه، افزایش وام مسکن مهر از 15 میلیون به 20 میلیون و از 20 میلیون صنعتی سازی به 25 میلیون و همچنین قرض الحسنه شدن نرخ سود وام مسکن مهر را می توان از جمله شاخص ترین اتفاقات در حوزه بازار مسکن طی سال 88 عنوان کرد ...  

 
+ نوشته شده در  پنجشنبه 24 تیر1389ساعت 22:40  توسط توکلی  | 

اخبار معاملات مسکن توسط مسکن توکلی

... عکس: آکو سالمی مقام ارشد املاک و مستغلات در وزارت بازرگانی: پیگیر تصویب طرحی هستیم که به موجب آن سازمان ثبت اسناد با تمام اموال و اختیارات به وزارت دادگستری ملحق شود گروه مسکن- فرید قدیری: دو روز بعد از آنکه، «دنیای اقتصاد» از بررسی قریب الوقوع پیشنهاد «واگذاری انحصاری تنظیم قرارداد خرید و فروش مسکن به دفاتر ثبت اسناد رسمی» خبر داد، از بدنه وزارت بازرگانی خبر رسیده دولت در تلاش است سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را به این قوه الحاق کند، تا به صورت قانونی جلوی پیشنهادی که اساس فعالیت بنگاه های مسکن را هدف قرار داده، گرفته شود ... مشاوران املاک که طی چند روز اخیر از این ماجرا مطلع شده اند، سعی کرده اند با پیش کشیدن موضوع رهگیری معاملات مسکن –طرح مورد توجه دولت- توجه مسوولان دولتی را نسبت به آخر و عاقبت رهگیری معاملات مسکن در صورت واگذاری مسولیت عقد قرارداد به دفاتر ثبت اسناد، جلب کنند ... مشاوران املاک با اشاره به اینکه سازمان ثبت اسناد بعد از دوسال اجرای رهگیری معاملات مسکن، هنوز با این سامانه همکاری نمی کند، معتقدند در صورت اینکه آنها از تنظیم مبایعه نامه منع شوند، پرونده رهگیری نیز برای همیشه مختومه می شود ... مجموعه نگرانی ها درباره سرنوشت معاملات در بازار مسکن هم اکنون باعث شده، مسوولان دولتی بازار مسکن به فکر احیای طرح افزایش اختیارات وزارت دادگستری باشند ...  


بازتاب زمزمه تغییر در نحوه ثبت معاملات مسکن

... آژانس های املاک از پیشنهادی که تحت عنوان «ممنوعیت تنظیم هر نوع قرارداد ملکی در بنگاه های مسکن» وارد خانه ملت شده، حیرت کرده اند ... برخی مشاوران املاک می گویند اگر قرار باشد وظیفه بنگاه های مسکن فقط مشاوره باشد، خریدار و فروشنده هیچ ضرورتی نمی بینند وارد بنگاه شوند ... اولین واکنش به پیش نویس «ممنوعیت عقد قرارداد در بنگاه های مسکن»وحشت مشاوران املاک از پیشنهاد جدید6 ایراد شاخص طرح ممنوعیت تنظیم مبایعه نامه در آژانس های املاکاحتمال توقف دادوستد در بازار مسکن وجود داردگروه مسکن- لیلا درخشان: آژانس های املاک از پیشنهادی که تحت عنوان «ممنوعیت تنظیم هر نوع قرارداد ملکی در بنگاه های مسکن» وارد خانه ملت شده، حیرت کرده اند ... شاخص ترین ایرادی که به طرح «منع بنگاه های مسکن از تنظیم مبایعه نامه» وارد است، ظرفیت محدود دفاتر اسناد برای عقد قراردادهای ملکی است ... مشاوران املاک در این باره می گویند در حال حاضر فقط 7 هزار محضرخانه در کشور فعال است که این تعداد دفاتر در مقایسه با 70 هزار مشاور املاکی، نشان دهنده حجم گسترده فعالیت در بازار مسکن است ... حال اگر قرار باشد همه معاملات مسکن برای تجهیز به مبایعه نامه، راهی دفاتر اسناد رسمی شود، توقف داد وستد در بازار مسکن حتمی خواهد بود ... گروه دیگری از مشاوران املاک احتمال صدمه خوردن طرح رهگیری معاملات مسکن در صورت کنارگذاشتن بنگاه ها از تنظیم مبایعه نامه را مطرح می کنند و می گویند: رهگیری معاملات مسکن سهم قابل توجهی در مهار رشد قیمت مسکن طی یک سال اخیر داشته است ...  


عقد قراردادهای مسکن از «بنگاه های املاک» به «دفاتر اسناد» می رود

... مجلس همین روزها بررسی طرحی را آغاز می کند که تصویب یا رد آن می تواند در نحوه انجام معاملات و میزان رسمیت مبایعه نامه ها در بازار مسکن تاثیر مستقیم داشته باشد؛ رییس اتحادیه مشاوران املاک از ورود یک پیشنهاد به مجلس تحت عنوان «منع بنگاه های مسکن از تنظیم قراردادهای خرید و فروش ملک» خبر داده و گفته است گروهی با طراحی یک سناریو در تلاش هستند با به حاشیه بردن مسیر رهگیری معاملات مسکن (که عمده مسوولیت آن با حکم دولت به مشاوران املاک سپرده شده) دلالان ملکی را از صحنه بازار مسکن حذف کنند ... «دنیای اقتصاد» از جزئیات یک پیشنهاد مطرح شده در لایحه برنامه پنجم گزارش می دهدمنع بنگاه های مسکن از ثبت معاملات؟ استناد خسروی به قانون دلالی در انگلیس و آمریکا: وظیفه تجاری دلال، انعقاد قرارداد خرید و فروش ملک است قلی خسروی: عده ای دنبال حذف مشاوران املاک هستند متن پیشنهاد لایحه: ازاین پس صلاحیت مشاوران املاک در انجام معاملات در حد واسطه گری تعیین می شود و کلیه مراحل عقد قرارداد باید در محضرخانه انجام شودفرید قدیریلیلا درخشاندرحالی که دولت از طریق راه اندازی سامانه رهگیری معاملات مسکن، به فعالیت آژانس های املاک رسمیت داده و مسوولیت اصلی ثبت قراردادهای ملکی –مبایعه نامه- را عملا به این صنف سپرده است، اخیرا پیشنهادی به مجلس داده شده که درصورت تصویب، بنگاه های مسکن از میدان معاملات حذف خواهند شد ...  


آغاز صدور کارت شناسنامه هوشمند ملک

... با صدور این کارت ها، قرار است هر نوع مبادله یا معامله ملکی فقط از طریق کارت هوشمند انجام شود؛ به این معنی که مشاوران املاک باید با نصب دستگاه کارت خوان در بنگاه، به جای تنظیم مبایعه نامه، کارت هوشمند ملک مورد نظر را از طریق دستگاه به شبکه سامانه معاملات املاک متصل کنند و سپس نام و مشخصات خریدار را به عنوان مالک جدید ثبت کرده و کارت جدید برای ملک معامله شده صادر کنند ... با صدور کارت شناسنامه هوشمند نظارت بر قیمت مسکن بیشتر می شود و انجام معاملات مسکن در فضای مجازی و از طریق سامانه الکترونیکی باعث می شود امکان رهگیری دقیق فعالان بازار مسکن به خصوص «مالکان چندخانه ای» به راحتی برای دولت فراهم شود ...  

منبع : روزنامه دنيای اقتصاد    تاریخ : 8   خرداد   1389   شاخه : مسکن و شهرسازی   

مسیر مشاوره برای خرید مسکن کوتاه شد

... 100 هزار فایل فروش ملک با مشخصات کامل آماده رویت خریداران با ارائه مجوز رسمی اتحادیه مشاوران املاک تهران به اولین موتور اینترنتی جست وجوگر مسکن، مسیر دسترسی خریداران به ملک دلخواه کوتاه شد ... ویژگی بازاریابی الکترونیک در حوزه خرید و فروش ملک، حذف هزینه های زائد از میدان معاملات و ارائه مشاوره حرفه ای به طرفین است، به طوری که متقاضیان خرید می توانند بدون مراجعه فیزیکی به صورت رایگان، مشخصات املاک در نوبت فروش را به همراه قیمت های پیشنهادی مشاهده و در نهایت بهترین پیشنهاد را انتخاب کنند ... سامانه ایران فایل براساس تحلیل های آماری که بر روی قیمت پیشنهادی انجام می دهد، برای کمک به خریداران مسکن، محدوده قیمت ملک در نقاط مختلف تهران را تعیین کرده است، به طوری که قیمت های پیشنهادی املاکی که برای فروش یا اجاره در این سامانه معرفی می شود، چنانچه از متوسط ارزش معاملاتی منطقه بیشتر باشد با رنگ قرمز نمایش داده می شود ... افزایش شفافیت در معاملاتمهندس آمر اکبریان مدیرعامل این سامانه در جمع خبرنگاران گفت: اتحادیه مشاوران املاک تهران با معرفی سامانه ایران فایل به عنوان تنها شرکت ارائه دهنده خدمات فایلینگ که مربوط به اعضای اتحادیه است، ضمن پیشتیبانی از موتور جست وجوگر مسکن، به افزایش شفافیت در بازار مسکن دامن زده است ...  

منبع : روزنامه دنيای اقتصاد    تاریخ : 8   خرداد   1389   شاخه : مسکن و شهرسازی   

 

مسیر مشاوره برای خرید مسکن کوتاه شد

... با ارایه مجوز رسمی اتحادیه مشاوران املاک تهران به اولین موتور اینترنتی جستجوگر مسکن، مسیر دسترسی خریداران به ملک دلخواه کوتاه شد ... ویژگی بازاریابی الکترونیک در حوزه خرید و فروش ملک، حذف هزینه های زاید از میدان معاملات و ارایه مشاوره حرفه ای به طرفین است بطوریکه، متقاضیان خرید می توانند بدون مراجعه فیزیکی، بصورت رایگان، مشخصات املاک در نوبت فروش را به همراه قیمت های پیشنهادی مشاهده و در نهایت بهترین پیشنهاد را انتخاب کنند ... سامانه ایران فایل براساس تحلیل های آماری که بر روی قیمت پیشنهادی انجام می دهد، برای کمک به خریداران مسکن، محدوده قیمت ملک در نقاط مختلف تهران را تعیین کرده است بطوریکه قیمت های پیشنهادی املاکی که برای فروش یا اجاره در این سامانه معرفی می شود چنانچه از متوسط ارزش معاملاتی منطقه بیشتر باشد با رنگ قرمز نمایش داده می شود ... آمر اکبریان مدیرعامل این سامانه گفت: اتحادیه مشاوران املاک تهران با معرفی سامانه ایران فایل به عنوان تنها شرکت ارایه دهنده خدمات فایلینگ که مربوط به اعضای اتحادیه است، ضمن پیشتیبانی از موتور جستجوگر مسکن، به افزایش شفافیت در بازار مسکن دامن زده است ... وی با اشاره به اینکه طی ماه های اخیر اولویت اساسی اتحادیه مشاوران املاک، تسهیل جدیت در رهگیری معاملات مسکن بوده و رئیس اتحادیه بصورت مکرر پیگیر تحقق اهداف دولت در ثبت کلیه معاملات مسکن در سامانه رهگیری بوده است، گفت: از آنجا که قابلیت سامانه ایران فایل دریافت سلایق مختلف شامل متراژ، موقعیت منطقه ای و قیمت از متقاضیان خرید مسکن و انعکاس آنها در این سامانه است، لذا مسولان بازار مسکن، فروشنده ها و همچنین سازنده ها می توانند با تنظیم شرایط متناسب با خواست مشتری اقدام کنند ...  

منبع : خبر گزاري موج    تاریخ : 7   خرداد   1389   شاخه : مسکن و شهرسازی   

وضع معاملات مسکن به روایت آمار

... بازار مسکن طی چند روز گذشته با رشد چشمگیر حجم معاملات در کل کشور مواجه شده؛ به طوری که در 21 روز اول سال جدید، 22 هزار و 280 فقره انواع قرارداد شامل خرید و اجاره ملک در سامانه رهگیری معاملات مسکن به ثبت رسیده و به این ترتیب بازار مسکن را به لحاظ حجم فعالیت با رشد 2/3 برابری روبه رو کرده است ... نکته جالب توجهی که در تازه ترین آمار رسمی مربوط به دادوستد ملک مسکونی دیده می شود، سبقت شهرهای کشور از «تهران» در رونق معاملات مسکن است ... بازار مسکن در شروع سال 89 با رشد 3 برابری حجم معاملات مواجه شدروایت رسمی از رونق معاملات مسکن شهرها در رشد معاملات از تهران سبقت گرفتنددر 21 روز اول از فروردین ماه امسال 22280 فقره انواع قرارداد شامل خرید و اجاره مسکن در کل کشور به ثبت رسیده است این رقم در مدت مشابه سال قبل 6999 فقره بوده استفرید قدیریبازار مسکن طی چند روز گذشته با رشد چشمگیر حجم معاملات در کل کشور مواجه شده؛ به طوری که در 21 روز اول سال جدید، 22 هزار و 280 فقره انواع قرارداد شامل خرید و اجاره ملک در سامانه رهگیری معاملات مسکن به ثبت رسیده و به این ترتیب بازار مسکن را به لحاظ حجم فعالیت با رشد 2/3 برابری روبه رو کرده است ... نکته جالب توجهی که در تازه ترین آمار رسمی مربوط به دادوستد ملک مسکونی دیده می شود، سبقت شهرهای کشور از «تهران» در رونق معاملات مسکن است ...  


سران استانی مشاوران املاک در گفت وگو با «دنیای اقتصاد» مطرح کردند : بهار متفاوت در بازار مسکن

... کشف قیمت مسکن تا پایان خرداد رونق معاملات با رشد ماهانه 15 درصدی از ابتدای تابستان ارزش معاملاتی املاک در برخی شهرها به قیمت واقعی خود رسیده است یک میلیون واحد مسکونی آماده فروش مانع افزایش احتمالی قیمت تا چند ماه آینده خواهد شد گروه مسکن - مهدیس فرقانی: آن طور که روسای اتحادیه مشاوران املاک شهرهای بزرگ کشور می گویند بازار مسکن در شروع سال جدید تحت تاثیر رونق معاملاتی اواخر سال گذشته، دوره «کشف قیمت» را سپری می کند تا جریان خرید وفروش مسکن بعد از دو سال رکود بتواند با وضعیت تازه هماهنگی پیدا کند ... در این دوره که حداقل تا دو ماه آینده ادامه دارد، اوضاع بازار ملک به لحاظ حجم معاملات و ارزش قراردادها بدون تغییر محسوس خواهد بود ... سران استانی بنگاه های مسکن در عین حال درباره فصل نقل وانتقالات که از ابتدای تابستان شروع می شود به «دنیای اقتصاد» گفته اند در ماه های آتی به تدریج میزان خرید و فروش مسکن بین 15 تا 20 درصد به صورت ماهانه رشد خواهد کرد، اما انبوه واحدهای در نوبت فروش در بنگاه های مسکن، مانع از افزایش احتمالی قیمت خواهد شد ... طبق آماری که چندی پیش رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک اعلام کرده نزدیک به یک میلیون فایل فروش واحد مسکونی در لیست انتظار بنگاه های مسکن قرار دارد ...  


بازار مسکن تهران در سال جدید

... مهدیس فرقانی: برخی از مشاوران املاک تهران پیش بینی می کنند اگر هدفمند شدن یارانه ها با تزریق یکباره نقدینگی به اقتصاد کشور اجرا شود، قیمت مسکن خیلی بیشتر از آنچه مرکز پژوهش های مجلس پیش بینی کرده افزایش پیدا می کند، اما گروهی دیگر از واسطه های بازار مسکن معتقدند اوضاع خرید و فروش ملک در سال جدید تقریبا شبیه سال 88 خواهد بود ... این درحالی است که با شروع سال نو انتظارها در بازار مسکن به پایان رسیده؛ چراکه در یک ماه پایانی سال 88 بسیاری از خریداران و فروشندگان واحدهای مسکونی، از انجام معاملات ملکی صرف نظر کرده بودند و منتظر باقی ماندند تا سال جدید آغاز شود تا وضعیت قیمت در بازار مسکن مشخص شود ... اگرچه بنا به اظهارات بسیاری از مشاوران املاک فعال در کشور، بازار مسکن در فروردین ماه در شرایط سرگردانی به سر می برد و معمولا در اواسط اردیبهشت ماه بازار مسکن وارد وضعیت جدید و ثابتی می شود، اما تعدادی از بنگاهداران فعال در تهران در رابطه با وضعیت قیمت مسکن، حجم معاملات و میزان ساخت وساز مسکن در 6 ماه آینده به دنیای اقتصاد می گویند: به علت اینکه امسال شروعی برای طرح تحول اقتصادی در نظر گرفته شده است، باید منتظر تغییرات چشمگیری در تمامی بخش های اقتصادی به خصوص بخش مسکن بود، زیرا اجرای طرح هدفمند کردن یارانه ها بی تاثیر بر بخش مسکن نخواهد بود ...  


تحولات مهم بازار مسکن در سال 88

... لیلا درخشان: سال گذشته را می توان سال تغییر و تحول در بازار مسکن نامگذاری کرد ... هرچند برخی از تحولات در این سال بازتاب مثبت و اثربخشی نداشت، اما مجموع اتفاقات جدیدی که سال گذشته بخش مسکن به آن دچار شد، زمینه را برای عبور از رکود سنگین فراهم کرده است ... در سال 88 راس همه تحولات جابه جایی مدیریتی در دستگاه متولی بخش مسکن کشور بود ... محمد سعیدی کیا وزیر باسابقه مسکن به دلایلی مجبور شد وزارت مسکن را به علی نیکزاد که تا قبل از این در وزارت کشور مشغول به کار بود، واگذار کند ... شاخص ترین اتفاقات مسکنوزیر مسکن زیرکی خاصی نیز به خرج داده و آن اینکه ارتباط کاری ویژه ای با استانداران برقرار کرده تا از این طریق همکاری دستگاه های دولتی با طرح مسکن مهر برقرار شود و کار جلو برود ... اتفاق مهم دیگری که سال گذشته بازار مسکن با آن مواجه شد، رشد در حجم معاملات مسکن و تعداد پروانه های صادره بود که باعث شد زمزمه خروج بازار مسکن از رکود فعالان این بازار را به آینده امیدوار کند ... به گزارش دنیای اقتصاد، ابلاغ آیین نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، کاهش 25 درصدی قیمت مسکن در بهار سال 88 در مقایسه با مدت مشابه در سال قبل، تحولات تازه در مسکن مهر با قرارداد ساخت 20 هزار واحد مسکونی بر روی زمین های 99 ساله، ابلاغ رسمی انحلال تعاونی های مسکن مهر در اواخر مهر ماه همان سال، کاهش 62 درصدی آمار صدور پروانه های ساختمانی در نیمه اول سال 88 در مقایسه با سال قبل، طرح آزمایش تولید صنعتی مسکن در قالب تولید صنعتی 8 هزار واحد مسکن مهر، کاهش قیمت مسکن در نیمه اول سال 88 به میزان 30 درصد در مقایسه با مدت مشابه، افزایش وام مسکن مهر از 15 میلیون به 20 میلیون و از 20 میلیون صنعتی سازی به 25 میلیون و همچنین قرض الحسنه شدن نرخ سود وام مسکن مهر را می توان از جمله شاخص ترین اتفاقات در حوزه بازار مسکن طی سال 88 عنوان کرد ...  

 
+ نوشته شده در  پنجشنبه 24 تیر1389ساعت 22:39  توسط توکلی  | 

اوختا بوس ینعی هشت پاپاي پيشگو شهروند افتخاري "کاربالينو" شد

 پل که موفق شد رقابت های جام جهانی 2010 بویژه دیدار نهایی بین تیم های اسپانیا و هلند را درست پیش بینی کند، از سوی مسئولان شهر کاربالینو واقع در گالیسیای اسپانیا به عنوان شهروند افتخاری پذیرفته شد.

 این هشت پا که در آکواریومی در اوبرهاوزن آلمان زندگی می کند و طبق اعلام مسئولان دیگر پیشگویی نخواهد کرد به جشنواره سالیانه اختاپوس ها که در شهر کاربالینو برگزار می شود هم دعوت شده است.

 بر پایه گزارش شورت نیوز، برخی از تاجران اسپانیایی مبلغ 30 هزار یورو به عنوان جایزه برای این هشت پای پیشگو جمع آوری کرده اند.

پل، نماد پیروزی اسپانیا در رقابت های جام جهانی است. آندس اینیستا، زننده تک گل فینال رقابت های جام جهانی ، با هشت پایی پلاستیکی در جشن پیروزی تیمش در مادرید شرکت کرد.


دواج فيليپ مبارک اما کاپيتان تيم ملي منم

 

بالاک گفت : اگرچه به دليل مصدوميت براي مدتي نتوانستم همراه تيم ملي باشم، ولي هنوز من کاپیتان اين تيم هستم.

  ميشاييل بالاک قبل از عزيمت تيم ملي فوتبال آلمان به آفريقاي جنوبي و درجريان ديدار نهايي جام حذفي باشگاههاي انگليس دچار آسيب ديدگي شد و نتوانست اين تيم را در جام جهاني 2010 همراهي کند. به دليل غيبت بالاک سرگروهي تيم ملي فوتبال آلمان در جام جهاني 2010 به فيليپ لام سپرده شد.
  بالاک به دنبال عدم تمديد قراردادش از سوي تيم فوتبال چلسي انگليس فصل آينده در تيم "بايرلورکوزن" آلمان بازي خواهد کرد.
 او گفت: داشتن سمت در تيم ملي دلبخواهي نيست و بازيکنان نمي توانند هر چيزي را که در تيم ملي مي خواهند، در اختيار داشته باشند. اين شامل سرگروهي تيم ملي نيز مي شود.به هر حال  در نهايت سرمربي تيم ملي فوتبال آلمان با تصميم خود سرگروه اين تيم را مشخص مي کند.
  بالاک اظهار کرد که در اين باره با فيليپ لام نيز صحبت خواهد کرد و سپس همراه با ديگر ملي پوشان براي آماده سازي و ادامه برنامه هاي تيم ملي تلاش خواهد کرد.
 وي درست روزي عليه فيليپ لام اعلام جنگ کرد که حريفش در اين روز ازدواج مي کرد و بالاک نيز اين پيوند را به فيليپ لام تبريک گفت.
 لام قبل از بازي تيم ملي فوتبال آلمان با اسپانيا در مرحله نيمه نهايي جام جهاني 2010 گفته بود که بازوبند سرگروهي را از دست نخواهد داد.

متافيزيك بخش مهمي از فوتبال بوده و هست. فوتبال ورزشي است كه اتفاقات و چيزهايي كه ما از آن به عنوان شانس ياد مي‌كنيم در آن نقش مهمي داشته بنابراين همواره خرافه‌هاي خود را دارد.

اما در حالي كه پل هشت‌پاي آلماني با پيش‌بيني‌هاي كاملا درست خود در جام جهاني درخشيده است به نظر مي‌رسد اين مسأله بازار پيشگويان و جادوگرها را در سراسر جهان داغ كند به خصوص در ايران كه همواره بحث جادوگري و رمالي رابطه نزديكي با فوتبال داشته است.

در روزهاي گذشته افرادي با عنوان روانشناس و پيشگو به باشگاه‌هاي ليگ برتري مراجعه كرد و خواهان همكاري با ايشان شده‌اند. اين فرد كه تحصيلكرده هم هست در تبليغ كارنامه كاري خود اعلام كرده كه در ماه گذشته با يكي از تيم‌هاي دسته اولي كه به ليگ برترصعود كرده است همكاري داشته و آنها صعود خود را مديون وي هستند.

به هر حال با آغاز ليگ برترفوتبال ايران در اين زمينه بيشتر خواهيم شنيد، به خصوص كه حالا ذهن جماعت فوتبالدوست نيز آماده‌تر از سابق به نظر مي‌رسد.

+ نوشته شده در  پنجشنبه 24 تیر1389ساعت 22:20  توسط توکلی  | 

رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور: عدم افزایش قیمت مسکن با هدفمند کردن یارانه ها

رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور: عدم افزایش قیمت مسکن با هدفمند کردن یارانه ها

به گزارش خبرگزاری اقتصادی ایران(econews.ir)، "مصطفی قلی خسروی" افزود: کسانی که قصد ساخت و ساز مسکن را دارند در صورت داشتن شرایط لازم میتوانند از وام مسکن مهر استفاده کنند، همچنین افرادی که شرایط لازم برای استفاده از این تسهیلات را ندارند، می توانند از افراد واجد شرایط استفاده کنند.
وی در خصوص میزان وام مسکن مهر یاد آوری کرد: بر اساس تصویب دولت 10 هزار میلیارد تومان به بودجه وزارت مسکن افزوده شد و این وزارتخانه نیز مبلغ وام را از 15 میلیون تومان به 20 میلیون و برای صنعتی سازان به 25 میلیون تومان ارتقا داد.
خسروی عنوان کرد: هم اکنون 67 هزار مشاور املاک در سراسر کشور داریم که تمام آن ها به کد رهگیری مجهز شده اند البته تعدادی واحد بدون مجوز وجود دارند که هنوز به سامانه متصل نشده اند، که در سال آینده در قالب یک طرح ضربتی تمام مشاوران املاک فاقد مجوز بسته خواهندشد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور با اشاره به این که مبلغ کمیسیون بنگاه ها کاهش یافته؛ خاطر نشان کرد: قبلا هنگام خرید و فروش یک خانه 100 میلیون تومانی از هر یک از طرفین، یک میلیون تومان حق کمیسیون گرفته می شد اما با تلاش های سازمان حمایت از مصرف کنندگان ، این مبلغ به 550 هزار تومان کاهش یافت، از سوی دیگر با اجرای طرح ساماندهی مشاوران املاک هر یک از طرفین ملزم به پرداخت مبلغ 8 هزار تومان بابت امضای قرارداد شده اند که 2 هزار تومان آن متعلق به صنف است و 6 هزار تومان دیگر نیز به حساب اتحادیه کشوری واریز می شود.
خسروی در ادامه تاکید کرد: مشاوران املاک حق ندارند بابت ارائه کد رهگیری هیچ گونه وجهی از مشتری دریافت کنند و شهروندان در صورت مشاهده هر گونه تخلف در تهران می توانند با شماره تلفن 77608640 تماس بگیرند .
هدفمند کردن یارانه ها باعث افزایش قیمت مسکن نمی شود
خسروی در ادامه تصریح کرد: همانطور که کارشناسان اقتصادی معتقدند با اجرای طرح هدفمند کردن یارانه ها قیمت مسکن افزایش نخواهد یافت.
وی افزود: سال گذشته روزانه 2 هزار و 200 ثبت قرارداد در سامانه داشتیم و امسال این میزان به 5 هزار و 400 قرارداد ارتقا یافته اما این موضوع افزایش قیمت را به دنبال نداشته و با توجه به تلاش دولت در ساماندهی وضعیت مسکن بعد ازعید نیز قیمت مسکن افزایش نخواهد یافت.
تاسیس دانشگاه علمی کاربردی مشاوران املاک
خسروی تاسیس دانشگاه علمی کاربردی مشاوران املاک را از یکی از اقدام های مهم و موثر در بهبود امور این صنف دانست و از تاسیس این دانشگاه در آینده نزدیک خبر داد و گفت :تفاهم نامه تاسیس این دانشگاه امضا شده و از ابتدای سال آینده نیز افتتاح می شود.
همچنین در این مراسم اعوانی رئیس پروژه ساماندهی معاملات املاک و مستغلات کشور و شیر قاضی رئیس اداره امور اصناف وتشکلهای سازمان بازرگانی به بیان توضیحاتی در خصوص این طرح پرداختند.

منبع : اکو نیوز  تاریخ : 4   اسفند   1388  شاخه : مسکن و شهرسازی
+ نوشته شده در  پنجشنبه 24 تیر1389ساعت 14:47  توسط توکلی  | 

هشدار رییس اتحادیه مشاوران املاک به بنگاه های مسکن

خسروی: دریافت هزینه اضافی از طرفین معامله به بهانه صدور کدرهگیری ممنوع است
گروه مسکن- لیلا درخشان: رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران هشدار داد بنگاه های مسکن حق دریافت وجه اضافه از مردم به بهانه صدور کدرهگیری را ندارند.
مصطفی قلی خسروی به دنیای اقتصاد گفت: مشاوران املاک فقط باید طبق تعرفه اتحادیه، بعد از تنظیم قرارداد بسته به ارزش معامله، حق کمیسیون دریافت کنند و ثبت جزئیات معامله ملکی در سامانه کدرهگیری رایگان است.
در چند روز گذشته شنیده شده برخی بنگاه های مسکن برای ثبت معاملات در سامانه کدرهگیری، علاوه بر حق کمیسیون، مبالغی تحت عنوان هزینه صدور کدرهگیری نیز دریافت می کنند که این موضوع نارضایتی هایی نیز به همراه داشته است. این مورد برای یک انبوه ساز به گونه ای عجیب اتفاق افتاده به طوری که بنگاهی از این انبوه ساز برای فروش هرکدام از واحدها حدود 100هزار تومان بابت صدور کدرهگیری طلب کرده است. رییس اتحادیه مشاوران املاک در این باره تاکید کرد: اگر گزارشی مبنی بر دریافت وجه اضافه تر از حق کمیسیون به بازرسی اتحادیه برسد، با بنگاه متخلف به شدت برخورد خواهد شد. خسروی تصریح کرد: سوء استفاده از رهگیری معاملات مسکن توسط هر گروه یا فردی انجام شود، تخلف است.
نرخ نامه رهگیری معاملات خاص
به گزارش دنیای اقتصاد، رهگیری معاملات مسکن اگرچه برای خرید و فروش های معمولی رایگان است، اما برای معاملات خاص هزینه جزئی دارد.
مجری رهگیری معاملات مسکن در وزارت بازرگانی جدیدترین دستورالعمل نرخ نامه مربوط به حق الزحمه ثبت معاملات مسکن در بنگاه های املاک را به دنیای اقتصاد ارائه کرد. بر اساس این دستورالعمل، میزان حق الزحمه صدور کد رهگیری کلیه معاملات ملکی در قالب توافقی، شرکت های انبوه ساز، تعاونی های مسکن و همچنین کلیه قراردادهایی که تاکنون به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی به ثبت نرسیده اند به طور دقیق مشخص شده است.
مهندس علی معصومی، معاون بازرگانی و توسعه منابع شرکت راهبر این دستورالعمل را به عنوان فصل الخطابی برای تعیین هزینه صدور کد رهگیری اعلام و تاکید کرد: به منظور ثبت قرار داد در سامانه معاملات املاک و صدور کد رهگیری، دریافت هر گونه مبلغ اضافی خارج از نرخ نامه هیات عالی نظارت و ابلاغیه های طرح مذکور، ممنوع است. مدیر سامانه سراسری کد رهگیری معاملات املاک کشور در تشریح جزئیات دقیق نرخ نامه معاملات توافقی شامل هبه، وقف و صلح عمری که هزینه ای بابت قراردادها مبادله نمی شود، گفت: هزینه صدور کد رهگیری برای این سه نوع قرار دادها 10هزار تومان است.
وی در توضیح قرار داد هبه گفت :طبق ماده 795 قانون مدنی، هبه عقدی است که به موجب آن یک نفر مالی را به صورت رایگان به طرف دیگر واگذار می کند و حق ثبت این نوع قراردادها در سامانه 000/100 ریال است که مبلغ 000/50 ریال از طرفین معامله اخذ می شود.
معصومی همچنین در خصوص میزان حق ثبت قراردادهای وقف گفت: حق ثبت این نوع قراردادها نیز همانند قرار داد هبه در سامانه 000/100 ریال است که مبلغ000 /50 ریال از طرفین معامله دریافت می شود.
وی سپس به توضیح قرار داد صلح عمری پرداخت و گفت: صلح عمری عقدی است که صلح کننده به مدت عمر خود یا به مدت عمر شخص صلح گیرنده عین مال را به وی صلح می کند. حق ثبت این قرارداد نیز در سامانه مشابه هبه و وقف که پولی بابت قرارداد مبادله نمی شود 000/100ریال است که مبلغ 000/50ریال از هر طرف معامله دریافت می شود.
انبوه سازان و تعاونی های مسکن
با توجه به اینکه واگذاری واحدهای تولید شده توسط تعاونی های مسکن و شرکت های انبوه ساز به اعضای تعاونی و خریداران مستلزم دریافت کد رهگیری است از این رو تعاونی های مسکن و شرکت های انبوه ساز می بایست به منظور ثبت قراردادهای واگذاری املاک خود به اتحادیه شهرستان مربوطه مراجعه کرده و اتحادیه های مشاورین املاک ضمن هماهنگی و معرفی مشاور یا مشاورین املاک مورد نظر برای ثبت اینگونه قراردادها نسبت به تعیین حق الزحمه توافقی، حداکثر تا سقف یک پنجم نرخ نامه مصوب هیات عالی نظارت اقدام کنند.
شرکت های دولتی
مدیر سامانه سراسری کد رهگیری معاملات املاک در کشور افزود: در همین حال در کلیه قراردادهایی که یک یا دو طرف قرارداد سازمان ها، موسسات یا شرکت های دولتی (100% سهام متعلق به دولت) است، اتحادیه های مشاورین املاک شهرستان مربوطه می بایست ضمن هماهنگی و معرفی مشاور املاک مورد نظر جهت ثبت قرارداد، نسبت به تعیین حق الزحمه توافقی، حداکثر تا سقف یک هفتم نرخ نامه مصوب هیات عالی نظارت برای طرف دولتی اقدام کنند. معصومی در ادامه اظهار داشت: میزان حق الزحمه جهت ثبت نقل و انتقالات ناشی از احکام قضایی در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور بر اساس نظر اتحادیه مشاورین املاک شهرستان مربوطه و حداکثر تا سقف یک هفتم نرخ نامه مصوب هیات عالی نظارت است. لذا در اینگونه موارد می بایست این امر به اتحادیه شهرستان مربوطه ارجاع شده و اتحادیه ها ضمن هماهنگی و معرفی مشاور املاک مورد نظر نسبت به تعیین حق الزحمه آن اقدام کنند.
قراردادهای غیررسمی
معاون بازرگانی و توسعه منابع شرکت راهبر در ادامه درخصوص قرار دادهای غیر رسمی گفت: کلیه قراردادهایی که تاکنون به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده اند جهت ثبت رسمی و صدور مفاصا حساب مالیاتی بعد از تاریخ 01/11/1387
می بایست توسط مشاورین املاک مجاز عضو سامانه، ثبت و کدرهگیری دریافت کنند. معصومی همچنین در خصوص میزان ثبت قرارداد معاملات نقل و انتقال املاک که قبل از تاریخ 01/11/1387 انجام گرفته و تاکنون به صورت رسمی ثبت نشده است، گفت: در صورتی که مبایعه نامه این نوع معاملات توسط مشاور املاک مجاز و عضو سامانه که هنوز به فعالیت خود ادامه می دهد، تنظیم شده باشد، قرارداد مبایعه نامه توسط مشاور املاک مربوطه بدون دریافت هزینه در سامانه ثبت و کدرهگیری برای آن صادر می شود. وی افزود: اما در صورتی که مبایعه نامه این معاملات توسط مشاور املاک غیرمجاز یا مشاور املاکی که فعالیت خود را تعطیل کرده است، تنظیم شده باشد، متعاملین به اتحادیه مشاورین املاک شهرستان مربوطه مراجعه کرده و اتحادیه ها ضمن هماهنگی و معرفی مشاور املاک موردنظر جهت ثبت قرارداد مبایعه نامه در سامانه، نسبت به تعیین حق الزحمه ثبت قرارداد، حداکثر تا سقف یک هفتم نرخ نامه هیات عالی نظارت اقدام کنند. وی تاکید کرد: جهت ثبت انواع قراردادهایی که خارج از دفاتر مشاورین املاک تنظیم می شود یا قراردادهایی که متعاملین خودشان همدیگر را پیدا می کنند (حالت توافقی)، ضمن تنظیم مبایعه نامه، قرارداد مربوطه توسط مشاور املاک مجاز در سامانه املاک ثبت و کدرهگیری صادر می شود. وی در پایان گفت: جهت ثبت قرارداد در سامانه معاملات املاک و صدور کدرهگیری دریافت هرگونه مبلغ اضافی خارج از نرخ نامه هیات عالی نظارت و ابلاغیه های طرح مذکور مجاز نیست.

 
باتوجه به اینکه از طرف اداره بازرگانی نامه رسمی به مشاورین املاک صادر شده که جهت ثبت معاملات وکد رهگیری از هر طرف ۵۰۰۰هزار تومان مشاوران دریافت نمایند . اکنون رئیس مشاوران املاک حرف را عوض مکنند ومی فرمایند مشاوران املاک حق ندارند از مشری جهت دریافت کد رهگیری هزینه دریافت نمایند . متشکریم. مدیریت مسکن آریا
+ نوشته شده در  پنجشنبه 24 تیر1389ساعت 14:44  توسط توکلی  | 

بازار مسکن تاسال آینده نیز ارزان می ماند

خانه ارزان مي‌ماند؟

تعبير كارگزاران مسكن از سال 88 : امسال سال مشتري است
فريد قديري
شايد مهمترين پرسش اقتصادي در ابتداي سال جديد «سوال در مورد رفتار قيمت در بازار مسكن» باشد. اين روزها گروه‌هاي مختلفي از جمله مالكان، مستاجران، خريداران و فروشندگان مسكن، مشاوران املاك، انبوه‌سازان و حتي برخي صنعتگران كه سالانه بخشي از سرمايه مورد نياز خود را از طريق خريد و فروش ملك تامين مي‌كردند، در تلاشند تا اطلاعات شفاف و قابل استنادي از تحولات ماه‌هاي آينده بازار مسكن كسب كنند.


انتظار سنتي از اين بازار پرطرفدار در ابتداي هر سال رونق و تغيير نسبت به سال قبل است. اما تازه‌ترين تحليل‌ها از نقش عوامل بيروني موثر بر بازار مسكن، به تداوم كاهش قيمت در سال 88 ختم مي‌شود.
شرايط فعلي بازار كه به احتمال خيلي زياد تا پايان فصل بهار بدون تغيير خواهد ماند روزهاي متفاوتي را براي دو گروه خريدار و فروشنده رقم مي‌زند.مرور گزارش‌ها از اوضاع مسكن در اوايل سال 87 به خوبي نشان مي‌دهد كه در حال حاضر منبع انرژي در بازار مسكن از عواملي همچون سوداگري، وام خريد و احتكار مسكن كاملا تخليه است و به همين دليل قيمت مسكن بدون حضور عوامل محرك در ماه‌هاي آتي روند كاهنده را طي خواهد كرد.
هر چند اين وضعيت در سال جديد چنانچه مورد توجه قرار نگيرد مي‌تواند تبعاتي براي سال‌هاي بعد داشته باشد اما فعلا كاهش قيمت مسكن فرصتي است براي كاهش تقاضاي انباشت از طريق خريد با نازلترين قيمت.
در حال حاضر حدود 2ميليون تقاضاي واقعي خريد در بازار مسكن موجود است كه بخش زيادي از آن در سال 86 (اوج‌ گراني مسكن) ايجاد شد اما سال جديد كه به تعبير كارگزاران مسكن (واسطه‌ها) سال صاحبخانه شدن است مي‌تواند منجر به تعديل فاصله عرضه و تقاضا شود.
در سال‌جاري به دليل آنكه رفتار نظام بانكي با صنعت ساختمان به احتمال خيلي زياد همچون سال گذشته خواهد بود و همچنين فقر منابع مالي در كشور حداقل تا پايان بهار ادامه خواهد يافت، لذا بخش ساخت‌وساز نمي‌تواند اميد زيادي به تسهيلات بانكي داشته باشد.
اين امر موجب خواهد شد انبوه‌سازان بخشي از فعاليت خود را تا اطلاع‌ثانوي تعطيل كنند. از سوي ديگر هم‌اكنون بسياري از واحدهاي نوساز ساخته شده توسط انبوه‌سازان به دليل نزديك شدن قيمت ساخت به قيمت فروش (ناشي از كاهش قيمت مسكن در بازار) در صف عرضه به مشتري قرار دارد كه در صورت تداوم ارزاني مي‌تواند فروش با قيمت مورد نظر سازنده را ناممكن كند.
گروه سازنده مسكن خيلي از اين اوضاع احساس رضايت نمي‌كند اما اين مسير غيرقابل برگشت فعلا به نفع مشتري است. ضمن اينكه سازنده مسكن ناخودآگاه از طريق ساخت و عرضه به كاهش بيشتر قيمت كمك مي‌كند.
دولت در سال جاري قصد دارد نرخ سود بانكي را افزايش دهد، اين تصميم پولي به طور قطع روند كاهنده قيمت مسكن را همراهي مي‌كند و اگر بسته سال 88 بانك مركزي متفاوت با بسته سال 87 تدوين شود و بانك‌ها اجازه پرداخت وام خريد مسكن را بگيرند، توانايي مالي براي خريد افزايش خواهد يافت.در حال حاضر وام 18ميليون توماني بانك مسكن بين 20 تا 35درصد از ارزش يك‌ واحد مسكوني با متراژ كوچك را تشكيل مي‌دهد. اين در حالي است كه اوايل سال قبل اين وام بين 10 تا 15درصد مي‌توانست به خريدار كمك كند.اواخر سال گذشته يعني همين چند هفته قبل، حجم پيشنهادها براي خريد يا فروش مسكن در بنگاه‌هاي مشاور املاك به طور ناگهاني كاهش يافت. چراكه تصور مي‌شد با شروع سال جديد بازار تكان مي‌خورد. اما به نظر مي‌رسد در روزهاي آينده بسياري از همين افراد ناچار مي‌شوند تصميم خود را عملي كنند.
برابر آخرين گزارش‌هاي دريافتي از ميزان قيمت مسكن در مناطق مختلف تهران، در بسياري از محله‌ها قيمت‌ها به كف رسيده است و در برخي ديگر از مناطق گفته مي‌شود ارزش معاملاتي ملك باز هم كاهش خواهد يافت.
رييس اتحاديه مشاوران املاك در اين خصوص به ايسنا گفته است: قيمت مسكن و اجاره‌بها در سال جديد كاهش مي‌يابد.مصطفي قلي‌خسروي درباره وضعيت بازار مسكن در سال 88 اظهار كرد: امسال كاهش مجدد قيمت‌ها را داريم و لازمه اين امر ركود در بازار است.
رييس اتحاديه مشاوران املاك در پاسخ به اين سوال كه آيا پس از اين دوران ركود با افزايش ناگهاني قيمت مسكن مواجه نمي‌شويم؟ گفت: تجربه نشان داده كه پس از كاهش قيمت مسكن براي بازگشت به دوران افزايش حدود دو سال زمان لازم است اما بايد توجه كرد كه طي اين دو سال با افزايش توليد از افزايش ناگهاني قيمت‌ها جلوگيري مي‌شود.
خسروي درباره قيمت رهن و اجاره‌بها در سال جديد نيز گفت: اجاره‌بها تابعي از قيمت ملك است و با توجه به كاهش قيمت ملك اجاره بها نيز كاهش مي‌يابد.
خسروي ادامه داد: از ابتداي آذر تا پايان سال گذشته در كل كشور 38هزار و 997 معامله به ثبت رسيده است كه اين رقم كليه معاملات انجام شده در اين دوره در كل كشور را در برمي‌گيرد.

مروري بر تصميمات مسكن در سال 87
سال گذشته همان طور كه رييس‌جمهوري اوايل سال وعده داد سال توليد تصميم و برنامه‌هاي متعدد براي بخش مسكن بود. تدوين مجموعه‌اي از برنامه‌ها در حوزه ساخت‌وساز و همچنين بازار مسكن در سال 87 باعث شد بخش مسكن يكي از پرخبرسازترين بخش‌هاي اقتصادي سال شود.
رييس‌جمهور اوايل سال گذشته با انتقاد شديد از گراني مسكن و اجاره‌بها ورود مستقيم خود را به اين بخش اعلام كرد و دوشنبه هر هفته با حضور در جلسات شوراي عالي مسكن در ريزترين تصميمات مربوط به اين بخش مشاركت و اظهارنظر كرد تا جايي كه محمد سعيدي‌كيا، وزير مسكن بعد از گذشت چند ماه از سال در گفت‌وگو با يكي از خبرگزاري‌ها اعلام كرد: «همه برنامه‌هاي مسكن ايده شخص رييس‌جمهور است.»
احداث باغ‌شهر، ساماندهي بنگاه‌هاي مسكن، شفاف‌سازي معاملات مسكن، حذف پرداخت وام خريد مسكن توسط بانك‌هاي خصوصي، انتقال پايتخت، شهرك‌سازي اطراف كلان‌شهرها و برخي تغييرات اساسي در طرح مسكن مهر را بايد مهم‌ترين تصميمات مربوط به بخش مسكن در سال 87 عنوان كرد.
تصميماتي كه برخي از آنها تا پايان سال جنبه اجرايي به خود گرفتند و برخي ديگر به طرز عجيبي در بوته فراموشي قرار داده شدند.
پارسال در همين روزهاي ابتدايي سال رسانه‌ها از تعجيل مردم براي خريد مسكن گزارش مي‌دادند و اين نگراني وجود داشت كه گراني سال 86 به سال 87 هم كشيده شود.

اولين خبرها از بخش مسكن در سال 88
اولين خبر حوزه مسكن در سال جديد را معاون امور ساختمان وزير مسكن و شهرسازي اعلام كرد. مهندس منوچهر خواجه‌دلويي در ششمين روز از سال 88 در گفت‌وگويي تلويزيوني اعلام كرد: پروژه مسكن مهر در سال 89 به نتيجه مي‌رسد و واحدهاي مسكوني اين طرح از ابتداي سال آينده آماده تحويل مي‌شوند.
معاون وزير مسكن همچنين گفت: سال گذشته بيش از يك‌ميليون و 200هزار واحد مسكوني در كشور ساخته شد.
دومين خبر حوزه مسكن و ساختمان را وزير نفت باز هم در يك برنامه تلويزيوني اعلام كرد. غلامحسين نوذري در ويژه برنامه پيوند كه به مناسبت نامگذاري سال 88 به عنوان سال اصلاح الگوي مصرف از شبكه يك تلويزيون پخش شد گفت: بهره‌وري انرژي در ساختمان‌هاي موجود كمتر از 50درصد است.
نوذري يك رقم جديد نيز از تعداد واحدهاي مسكوني موجود در كشور اعلام كرد كه با آنچه تاكنون وزارت مسكن در اين باره گفته كاملا متفاوت و در تضاد است.
وزير نفت در ميان سخنان خود تعداد واحدهاي مسكوني موجود را 12ميليون واحد عنوان كرد.
اين در حالي است كه برابر آخرين آمارگيري نفوس و مسكن كه در سال 85 انجام شد، تعداد واحدهاي مسكوني معادل 15ميليون واحد بوده است كه البته در دو سال اخير حداقل يك ميليون واحد جديد نيز به آن اضافه شده است.

+ نوشته شده در  پنجشنبه 24 تیر1389ساعت 1:4  توسط توکلی  | 

چشمان بسته اتحادیه مشاور املاک بر رشد اجاره بها

چشمان بسته اتحادیه مشاور املاک بر رشد اجاره بها

اکونیوز: بسیاری از مستاجران بعد از آغاز سال جدید و با اتمام قراردادهای قبلی مجبور هستند، بهای بیشتری برای اجاره خانه‌از دیگر یا تمدید قراردادهای قبلی خود بپردازند درحالی که رئیس اتحادیه مشاورین املاک تهران این افزایش نرخ را شایعه می‌داند و معتقد است که سرمایه داران و مالکان تمایل دارندبه افزایش قیمت‌ها دامن بزنند.

به گزارش خبرگزاری اقتصادی ایران(econews.ir)، درحالی که از آغاز سال جدید نرخ اجاره‌بها در تمام نقاط شهر تهران افزایش 10 تا 20 درصدی یافته است رئیس اتحادیه مشاورین املاک تهران چشم‌های خود را به روی افزایش قیمت‌ها بسته است وهنوز اصرار دارد که اجاره‌بها امسال افزایش نمی‌یابد.
بسیاری از مستاجران بعد از آغاز سال جدید و با اتمام قراردادهای قبلی مجبور هستند، بهای بیشتری برای اجاره خانه‌از دیگر یا تمدید قراردادهای قبلی خود بپردازند درحالی که مصطفی قلی خسروی این افزایش نرخ را شایعه می‌داند و معتقد است از آنجا که سرمایه داران و مالکان تمایل دارند که افزایش قیمت داشته باشد بر همین اساس در کوچه و بازار شایعاتی را مطرح و سعی می‌کنند که به این طریق به افزایش قیمت‌ها دامن بزنند.
گفتنی است از آغاز سال جاری اتحادیه مشاوران املاک تهران و رئیس این اتحادیه اصرار دارد ازآنجا که قیمت خانه در سال جاری، افزایش پیدا نکرده بنابراین تغییری در وضعیت کرایه‌ها نیز رخ نداده است.
با این وجود مردم افزایش نرخ اجاره‌بها را با دادن پول بیشتری حس می‌کنند و قراردادهای خود را نیز در همین مغازه‌های صنف مشاوران املاک که زیرمجموعه اتحادیه می‌باشند، ‌امضا می‌کنند و رقم‌های بالاتری هم برای حق‌المشاوره املاک ‌می‌پردازند اما معلوم نیست به چه دلیلی این اتحادیه بازهم اصرار دارد که نرخ اجاره‌بها نه‌تنها افزایش نیافته بلکه افزایش هم نخواهد یافت.
رئیس اتحادیه مشاورین املاک تهران با بیان اینکه امسال افزایشی در اجاره‌بها نداریم و اگر هم باشد به صورت جزئی و در برخی مناطق شهر است، خاطرنشان کرد: وقتی که کارمزد بانک‌ها تک نرخی می‌شود دیگر برای مالک، گرفتن ودیعه و رهن مقرون به صرفه نیست و ممکن است به سراغ اجاره برود که معتقدیم این معیار درست نیست و باید شکسته شود، از طرف دیگر وقتی بانک مرکزی شاخص تورم را 10درصد اعلام می‌کند، طبیعی است که در برخی نقاط شهر پنج تا10 درصد اجاره‌بها بالا رفته است.
به گفته مصطفی قلی خسروی، بازار زمانی از رکود خارج می‌شود که قیمت ملک بالا برود به همین دلیل عده‌ای سعی شان بر این است که با آب و تاب دادن به این موضوع قیمت‌ها را بالا ببرند در صورتی که اشتباه می‌کنند چون هرچه قیمت ملک پایین‌تر بیاید روند کار بهتر و زیباتر است.
خسروی گفت: هم اکنون ساختمان‌های بسیاری در مناطق الهیه و زعفرانیه خالی از سکنه است و برج‌های ساخته شده هم که قبلا به صورت نیمه کاره وام گرفته‌ و مجددا با همان وام ملک دیگری را خریداری کرده‌اند، اکنون به مشکل برخوردند و خالی از سکنه هستند چون وام گرفته را نمی‌توانند بازپرداخت کنند.
وی افزود: اکثر شرکت‌های ساختمان سازی هم با بحران بی‌پولی مواجه شد‌ه‌اند و همین امر سبب شده که ملک خود را با سرعت بیشتری در معرض فروش بگذارند.
درعین حال  کارشناس بخش مسکن با اشاره به آنکه در طرح مسکن مهر دولت جایگزین بخش خصوصی شده است، گفت: افرادی که پیش از این در بازار مسکن فعال بودند ولی به علت رکود و کاهش قیمت‌ها وارد بازار ساخت و ساز نمی شدند هم‌اکنون از طریق مسکن مهر وارد بازار شده‌اند که نتیجه‌اش خروج این بازار از رکود به‌صورت تدریجی خواهد بود.
مینو رفیعی تصریح کرد: برای اجرای این طرح دولت زمین در اختیار تعاونی‌ها قرار داد که پس از آن انبوه سازانی را که زمانی سرمایه گذاران بخش مسکن بوده‌اند و در زمان رکود بازار را ترک کرده بودند، به کار گرفت.
این کارشناس بخش مسکن همچنین تاکید کرد که باید از هر چیز محدودکننده در طرح مسکن مهر پرهیز کرده و از طریق حمایت‌های دولت و افزایش ظرفیت ساخت‌وساز به افزایش رشد و توسعه بخش خصوصی کمک کرد.
مرجع خبر: تهران امروز
انتهای پیام//

توسط مسکن آریا

+ نوشته شده در  سه شنبه 22 تیر1389ساعت 19:43  توسط توکلی  | 

تغییر شیوه خرید و فروش ملک

 

تغییر شیوه خرید و فروش ملک
عضو شورای عالی مسکن افزود: بر این اساس، در فاز دوم راه اندازی این سامانه، ایجاد سامانه مکمل رهگیری معاملات مسکن با هدف کنترل بازار اجاره و رهن طراحی و به شکل پایلوت در استان قزوین در حال اجرا است. بر این اساس، قرار بر این است که کارت هوشمند ملک برای کلیه کسانی که قصد دارند معامله‌ای را در بازار مسکن انجام دهند، صادر شود.
عضو شورای عالی مسکن از صدور کارت هوشمند برای نقل و انتقال املاک خبر داد و اعلام کرد با اجرای این برنامه دولت، شیوه فعلی خرید و فروش ملک برچیده می‌شود.

محمدرضا اعوانی در گفتگو با مهر گفت: راه اندازی سامانه هگیری معاملات مسکن توانست کمک قابل توجهی را به ساماندهی بازار مسکن در کشور داشته باشد به نحوی که هم اکنون حباب بازار مسکن ترکیده است و دولت با برنامه هایی که در دست اجرا دارد، دیگر اجازه نخواهد داد حباب مسکن در کشور شکل گیرد.

جزئیات کارت هوشمند املاک

عضو شورای عالی مسکن افزود: بر این اساس، در فاز دوم راه اندازی این سامانه، ایجاد سامانه مکمل رهگیری معاملات مسکن با هدف کنترل بازار اجاره و رهن طراحی و به شکل پایلوت در استان قزوین در حال اجرا است. بر این اساس، قرار بر این است که کارت هوشمند ملک برای کلیه کسانی که قصد دارند معامله‌ای را در بازار مسکن انجام دهند، صادر شود.

وی تصریح کرد: در فاز پایلوت صدور کارتهای هوشمند ملک، 5 هزار کارت صادر شده است اما این آمادگی وجود دارد که در فاز اجرایی کار، برای تمامی معاملاتی که در بازار مسکن انجام می شود، کارت هوشمند صادر شود.

به گفته اعوانی، سامانه مکمل رهگیری معاملات مسکن با هدف کنترل بازار اجاره و رهن در تهران راه‌ اندازی می شود تا گروههای مالک و مستاجر بتوانند در فضای مناسب و از طریق نظام‌های تشویقی اقدام به معامله کنند، ضمن اینکه از این طریق پیش‌ بینی شده است مالکان رغبت بیشتری به اجاره واحدهای خود نشان دهند.

وی اظهار داشت: در عین حال، هدف از صدور کارتهای هوشمند این است که تمامی فعل و انفعالات ثبت یک معامله ملکی، به صورت الکترونیکی بر روی این کارت ثبت و در سامانه مربوط به آن بایگانی شود.

مدیر سامانه رهگیری معاملات مسکن در وزارت بازرگانی خاطرنشان کرد: این کار در راستای تکمیل پروژه دولت الکترونیک صورت می گیرد تا در قالب آن، کلیه عملیات لازم برای انجام یک معامله از طریق دریافت مفاصاحساب دارایی، برق و تلفن و عوارض شهرداری از طریق این کارت صورت گیرد.

وی گفت: بر این اساس در هر بنگاه معاملات ملکی یک دستگاه POS نصب می شود تا بتواند عملیات انجام شده از طریق این کارت را ثبت کند. اعوانی موضوع سرمایه ای بودن مسکن در ایران را یک معضل 50 ساله دانست که حل آن در چند روز امکان پذیر نیست.

به اعتقاد وی، کشوری که در آن، مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای محسوب شود به طور قطع باید خود را برای حضور سوداگران نیز آماده کند، ایران نیز چنین وضعیتی دارد و سوداگران بازار مسکن، با بوجود آوردن حباب قیمت دست به سوء استفاده می زنند. اما از این پس دولت با برنامه ریزی هایی که انجام داده است، اجازه شکل گیری مجدد حباب مسکن را به سوداگران نمی دهد.

عضو شورای عالی مسکن اظهار داشت: تاکنون برای انجام معاملات مسکن دفترهایی وجود داشته که کار معاملات ملک بالغ بر 40 میلیون متقاضی را در سال انجام می داده اند، حال با صدور کارتهای هوشمند املاک، این شیوه رد و بدل کردن ملک از میان برداشته می شود. اعوانی گفت: وضعیت در بازار مسکن کاملا آرام و حباب قیمت ترکیده شده است.

 

+ نوشته شده در  سه شنبه 22 تیر1389ساعت 18:17  توسط توکلی  | 

منظره زیبای طبعیت

+ نوشته شده در  دوشنبه 21 تیر1389ساعت 22:42  توسط توکلی  | 

منظره زیبای طبعیت مراغه

+ نوشته شده در  دوشنبه 21 تیر1389ساعت 21:29  توسط توکلی  | 

نگرشي به قانون و آيين نامه تملک آپارتمان ها

 نگرشي به قانون و آيين نامه تملک آپارتمان ها 
در تمام جهان تهيه و توليد مسکن از زمره مسائلي است که گريبان گير اکثر مردم و دولت ها مي باشد. به طوري که گذشت زمان و پيشرفت اقتصاد و بهبود وضع زندگي و نياز به مسکن به طور قابل ملاحظه اي افزايش يافته است . در بعضي نقاط خصوصا نقاط کوهستاني به دليل محدوديت امکانات شهري و رشد جمعيت، براساس تعداد نفوس، تهيه زمين بنا به ارزش، غير ممکن يا ناممکن بوده به همين لحاظ باعث گرديده تا شهرها از حالت افقي به حالت عمودي رشد نموده و مردم به سوي عمودي سازي روي آورند که همين روند از مظاهر و محصول تمدن فعلي نشات مي گيرد. آپارتمان سازي و آپارتمان نشيني در کشور ما از قدمت چندان زيادي برخودار نبوده و حدود 4 دهه است که شروع آن از تهران آغاز و به ساير شهرها سرايت کرده است.براساس همين ساخت و سازها در مراحل اوليه تصويب و ساختار قانون تملک آپارتمان ها و آئين نامه اجرايي آن در سال 1340 تنظيم و خيلي خلاصه مي باشد و قانون جامع و کاملي براي آن تصويب و تدوين نگرديده، بر همين اساس آئين نامه اصلاحي که مقداري گره گشاي قانون و آئين نامه مربوط به آن است تصويب و از طريق سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ابلاغ گرديد.
الف: جهت اطلاع عموم مردم سلسله مراتب مقررات مربوط به حقوق مالکين آپارتمان ها بدين شرح است:
1-قانون اساسي 2-قانون تملک آپارتمان ها و آئين نامه اجرايي و اصلاحي آن 3-اساسنامه ساختمان 4-مصوبات مجمع عمومي 5-تصميمات هيئت مديره 6-تصميمات مدير.
ب: به چه نوع ساختمان هايي آپارتمان اطلاق مي گردد. به ساختمان هايي که به صورت 2 واحد يا بيشتر احداث مي گردد و در يک نگرش زميني که روي آن ايجاد ساختمان شده اسکلت، پشت بام، تاسيسات گرمايي، راه پله و... که  داراي حقوق متفاوتي هستند آپارتمان گفته مي شود.
پ: در قانون تملک آپارتمان ها مالکيت به 2 قسمت اختصاصي و مشترک تقسيم بندي شده. همچنان که در ماده 1 بيان گرديده (مالکيت در آپارتمان هاي مختلف و محل هاي پيشه و سکناي آن شامل 2 قسمت است. مالکيت قسمت هاي اختصاصي و مالکيت قسمت هاي مشترک) و در آئين نامه  اجرايي آن در ماده يک چنين بيان گرديده (قسمت هايي از بنا اختصاصي ناديده مي شود که عرفا براي استفاده انحصاري شريک ملک معين تخصيص يافته باشد و بنا به تعريف فوق تشخيص قسمت هاي اختصاصي از مشترکات منحصرا عرف است و در ماده دوم همان آئين نامه که اشعار داشته (قسمت هاي اختصاصي عبارتست از: قسمت هايي از ساختمان که داراي سند مالکيت رسمي و مجزي از يکديگر با ذکر حدود و مشخصات مساحت طبقه شماره فرعي و اصلي ارزش و قيد مشاعات و مشترکات که به شخص معين يا عرفا تعلق پيدا کرده و يا در سند مالکيت قيد گردد تعلق دارد.
ت: قسمت هاي مشترک همان گونه که از معني واژه پيداست به قسمت هاي مشترک ساختمان که به طور اشتراکي مورد استفاده عموم مالکين قرار مي گيرد قسمت هاي مشترک ناميده مي شوند.
ث: به طور کلي قسمت هاي مشترک به تبع ماده 4 آئين نامه مندرج در ماده 2 قانون تملک آپارتمان ها عبارت است از :
1-زمين زيربنا - تاسيسات از قبيل چاه آب، پمپ آب، مرکز حرارت و تهويه مطبوع، رختشويخانه، تابلو هاي برق و محل نصب کنتورها اعم از آب، برق،  گاز، تلفن مرکزي، انبار عمومي، اطاق نگهباني و سرايداري در هر قسمت از بنا که احداث شده باشد. لوله ها از قبيل لوله هاي فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزي، تهويه، گاز، هواکش ها، لوله هاي بخاري، گذرگاه هاي زباله، محل جمع آوري زباله، استخر،  سونا، جکوزي، اسکلت ساختمان، درها و پنجره هاي راهروها، راه پله ها، پاگردها، آسانسور، تاسيسات مربوط و منصوب در راه پله ها، خرپشته، پله هاي ايمني و اضطراري بام، حياط، نماي خارجي ساختمان، محوطه، پيلوت.با توجه به قيد محل و تعاريف مشترکات ويژگي هاي قسمت هاي مشترک در موارد زير بيان مي گردد.
1-عدم استفاده انحصاري 2-تقسيم ناپذيري 3-تبديل قسمتي از مشترکات به مفروزي و اختصاصي نمودن آنها 4-ممنوعيت گذاردن اشيا و غيره 5-ممنوعيت نگهداري حيوانات و پرندگان  ، اين درحالي است که هنگام انجام و تنظيم هرگونه قرارداد و سند رسمي  بايد به قسمت هاي اختصاصي و ذکر مساحت و ذکر مشاعات و مشترکات و طبقه و پلاک و محل استقرار جلب نموده و هر 2 طرف معامله را به طور آگاهانه به انجام رسانده تا از طرح شکايت  جلوگيري به عمل آورند و از طرفي با توجه به اينکه متولي تفکيک آپارتمان ادارات ثبت مي باشند توجه کامل را به رعايت قانون و آئين نامه اجرايي و اصلاحي و دستور العمل ابلاغي جلب تا از اختلافات ناشي از معاملات آپارتمان جلوگيري به عمل آوردشود.
موسي ظاهرياني - کارشناس املاک و بازرس ثبت استان کردستان
+ نوشته شده در  دوشنبه 21 تیر1389ساعت 21:26  توسط توکلی  | 

عید مبعث را به همه مسلمانان جهان تبریک می گویم...

مشاورین املاک آریا مسکن توکلی این عید مبعث بزرگ را به تمامی مسلمانان جهان به ویژه شیعیان ایران تبرک می گوید امیدواریم همه ما از رهروان و پیروان واقعی آن حضرت محمد مصطفی رسول گرامی خداوند رحمان باشیم

- روزگاری بود میوه اش فتنه ، خوراکش مردار ، زندگی اش آلوده ، سایه های ترس شانه های بردگان را می لرزاند . تازیانه ستم ، عاطفه را از چهره ها می سترد . تاریکی ، در اعماق تن انسان زوزه می کشید و دخترکان بی گناه ، در خاک سرد زنده به گور می شدند. و در این هنگام بود که محمد (ص) بر چکاد کوه نور ایستاد و زمین در زیر پاهای او استوار گردید . بعثت رسول اكرم مبارك باد .

تویی هم مصطفی و هم محمد

تو را در آسمان نامند احمد

تـو کانــون صفـــا مــــرد یقـینی

تو عیـن رحمـه للعـالمینی

تو اکـنـون شهــر علــم و اجتهادی

تو رب النوع شمشیر و جهادی

تو خورشیدی شدی در گوشه غار

بر نور تو شد خورشید و مه تار

بتـاب و روشنـی بخش جهان باش

مـهـین پیغـمبر آخر زمان باش

عید پیامبری رسول خدا مبارك

از بعثت او جهان جـوان شد

گیتـى چو بهشـت جاودان شد

این عید به اهل دین مبارک

بر جمله مسلمین مبارک . . .

تویی هم مصطفی و هم محمد

تو را در آسمان نامند احمد

تــو کانـــون صفـــا مــرد یقینـی

تو عیـن رحمــه للعالمینی

امید آنکه لیاقت رحمتی از الطاف رحمة للعالمین را داشته باشیم و این روز را به یادش گناه نکنیم . . .

سائــل درمـــانــده نـــاامیـــد نـگردد

گـــر کــه بکوبــد در سرای مـحمــد(ص)

ای که ندای” اذان” رسید به گوشت

هان که به گوشت رسد ندای محمد(ص)

این جشن پیامبری بر شما مبارک

خـوانـد زبـان دلم ثنای محمد(ص)

مانـد خرد خیـره در لقای محمد(ص)

دیده دل، جام جم به هیچ شمارد

سرمه کند گر زخاک پای محمد(ص)

عید مبعث بر همگان مبارک

نــور عتــرت آمد از آییـنــه ام

کیست در غار حرای سینه ام

رگ رگم پیغام احمد می دهد

سینه ام بوی محمد می دهد

امام خمینی (ره) : «بعثت رسول خدا برای این است که راه رفع ظلم را به مردم بفهماند، راه این که مردم بتوانند با قدرت های بزرگ مقابله کنند. بعثت برای این است که اخلاق مردم را، نفوس مردم را، ارواح مردم را، تمام این ها را از ظلمت ها نجات بدهد.(صحیفه نور، ج 17 ، ص 252)

مدیریت مسکن توکلی مراغه

+ نوشته شده در  شنبه 19 تیر1389ساعت 21:6  توسط توکلی  | 

آرامش نسبی در بازار خرید و فروش مسکن

آرامش نسبی در بازار خرید و فروش مسکن 


طی هفته‌های گذشته و پس از گذشت دوره‌ای نسبتا طولانی از بی‌ثباتی در بازار مسکن و افزایش قیمت‌ها، بالاخره پیش‌بینی‌های رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور - که همیشه بازار مسکن را به آرمانی‌ترین شکل توصیف می‌کرد - کمی به واقعیت پیوست و در گفت‌وگویی از کاهش قیمت خانه خبر داد و اعلام کرد که مردم منتظر ادامه این کاهش طی ماه‌های آینده باشند این خبر خوش برای مردم را وزیر مسکن نیز تایید و پیش‌بینی کرد که این روند کاهش قیمت مسکن تداوم داشته باشد و البته این کاهش را نتیجه اتخاذ سیاست‌ها در این بخش دانست؛ این در حالی است که به اعتقاد کارشناسان بخش مسکن، این کاهش در نتیجه اتخاذ سیاست‌ها و تصمیم‌گیری‌ها در این بخش نبوده و فروشندگان پس از یک دوره رکود، مجبور به کاهش قیمت‌ها شدند، و احتمال دادند این کاهش قیمت نیز مقطعی باشد.
با همه این بحث‌ها از آنجا که طبق اصل ۳۱ قانون اساسی "داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است و دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند"، این نیاز اولیه شهروندان نباید برای آنها به رویایی دست‌نیافتنی تبدیل شود. طبق اعلام چندی پیش برخی نمایندگان شاید بیش از نیمی از درآمد مردم کشور به بخش مسکن اختصاص می‌یابد و این در مقایسه با کشورهای دیگر تامل‌برانگیز است.
کارشناسان مسکن پس از اعلام خبر کاهش قیمت‌ها، از مسوولان خواستند که از این شرایط برای مدیریت صحیح و کنترل خوب شرایط استفاده کنند و به تعبیری زمام بازار افسار گسیخته مسکن را در دست بگیرند.
به گزارش ایسنا، مصطفی قلی خسروی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک چندی پیش اعلام کرده بود که پیش از این وعده داده بودم در نیمه دوم سال قیمت خانه ارزان می‌شود که در حال حاضر باتوجه به گزارشاتی که از مشاوران املاک داشته‌ایم قیمت خانه در برخی نقاط تهران کاهش یافته است. با روندی که در بخش مسکن حاکم شده است، فروشنده خانه افزایش یافته اما در مقابل خریداران محدود هستند این مساله این نوید را می‌دهد که در ماه‌های آتی روند نزولی قیمت خانه ادامه خواهد داشت.
او با بیان اینکه در شرایط فعلی خریداران کمتری وجود دارد چراکه مردم منتظرند قیمت خانه ارزان شود، گفته بود: در شرایط فعلی بازار از افت قیمت‌ها حکایت دارد.
خسروی معتقد است: وقتی خریداری برای خرید خانه وجود ندارد به طور طبیعی کسانی که کارشان خرید و فروش خانه است باید قیمت‌ها را کاهش دهند تا رونقی در بازار ایجاد شود که در حال حاضر با شکسته شدن قیمت‌ها مواجه هستیم و اگر از هر مشاور املاکی سوال کنید؛ آنها گواهی می‌دهند قیمت خانه کاهش یافته است.
رییس اتحادیه مشاوران املاک گفته بود: در چند ماه اخیر تلاش‌های بسیاری برای جلوگیری از تخلفات در این عرصه شده است که این عامل نیز یکی از دلایل کاهش قیمت بوده که امیدواریم در آینده‌ای نزدیک شاهد رسیدن قیمت خانه به نرخ واقعی باشیم.
محمد سعیدی‌کیا ـ وزیر مسکن ـ نیز که قاعدتا باید یکی از خوشحال‌ترین افراد پس از اعلام خبر ارزانی خانه باشد، اعلام کرد که آمارهای کارشناسی نشان می‌دهد که قیمت مسکن در نقاط مختلف کشور کاهش یافته، البته میزان کاهش در نقاط مختلف کشور متفاوت بوده است.
به گفته‌ وی میزان کاهش قیمت زمین بیشتر از قیمت مسکن بوده و علاوه بر پایتخت در همه‌ی نقاط تنزل یافته است.
سعیدی‌کیا از این مجال برای دفاع از سیاست‌ها در بخش مسکن استفاده و درباره‌ تداوم کاهش قیمت مسکن تصریح کرد: دولت در این مدت تلاش کرد تا از طریق عرضه‌ مسکن مهر بر عرضه و تقاضای بازار مسکن تاثیرگذار باشد، بنابراین با توجه به این سیاست آماده‌سازی و شروع ساخت و سازهای مسکن مهر پیش‌بینی می‌شود روند کاهشی قیمت مسکن تداوم داشته باشد.
وی تصریح کرد: علت اصلی این تداوم کاهش قیمت آن است که متقاضیان مسکن از بازار عمومی به بازار مسکن مهر انتقال یافته‌اند.
به گفته‌ی وزیر مسکن تنظیم امور مربوط به مسکن در معاملات املاک و نیز مالیات بر املاک و کسانی که به امر اشتغال و خرید و فروش املاک مشغولند نیز در وضعیت قیمت مسکن موثر بوده است.
سیدشمس‌الدین مجابی ـ کارشناس مسکن ـ نیز معتقد است: قیمت مسکن در برخی نقاط مقداری جزیی پایین آمده است اما این امر از آن سبب بوده که عده‌ای مجبور هستند به علت نیازی که دارند خانه خود را بفروشند و به طبع باید خانه خود را پایین‌تر از قیمت می‌دادند.
وی افزوده است: وضعیت بازار مسکن در حال حاضر نامشخص است و نمی‌توان گفت این کاهش قیمت ادامه دارد چراکه این کاهش مقطعی است. کاهش قیمت مسکن زمانی ادامه می‌یابد و بازار به قیمت‌های واقعی می‌رسد که عرضه و تقاضا برابر شوند اما هنوز در زمینه تولید مسکن با کمبود مواجه هستیم.
این کارشناس مسکن تصریح کرد: اگر تولید افزایش نیابد نمی‌توان انتظار داشت قیمت‌ مسکن کاهش پیدا کند و اگر در فواصلی این اتفاق رخ دهد یک تاثیر مقطعی است و بزودی قیمت‌ها به سمت افزایش پیش خواهد رفت.
براساس این گزارش، رییس کانون کاردان‌های فنی ساختمان تهران نیز به ایسنا گفته بود: اگر همین روند آرام‌سازی بازار ادامه یابد می‌توان انتظار کاهش قیمت خانه را داشت.
مهدی موذن، درباره وضعیت بازار مسکن و اینکه گفته می‌شود قیمت خانه در برخی نقاط کاهش یافته است، اظهار کرد: در شرایط فعلی وضعیت این بازار به دو بخش شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک تقسیم می‌شود که در بسیاری از کلان‌شهرها این بازار آرام شده است اما تنزل قیمت را نداشته‌ایم.
وی با اشاره به اینکه در کلان‌شهرها آرامشی در بازار مسکن حاکم شده است، گفت: اگر زمینه فراهم شود این امر به سمت کاهش قیمت حرکت می‌کند اما در حال حاضر تنزل قیمت را به طور محسوس احساس نمی‌کنیم.
یک کارشناس دیگر مسکن نیز تاکید کرد که تداوم رکود در بازار مسکن سبب شده این روزها افرادی که مجبور به فروش خانه هستند قیمت ملک خود را پایین‌تر از نرخ بازار بفروشند.
حمید ماجدی اظهار کرد: طی بررسی‌هایی که به عنوان یک کارشناس در نقاط مختلف تهران انجام داده‌ام در برخی از نقاط مالکان ۱۰تا ۱۵ درصد و در برخی موارد تا ۲۰ درصد قیمت نرخ ملک خود را نسبت به قیمت‌های اواخر سال گذشته پایین آورده‌اند. از سوی دیگر زمین‌هایی که در اختیار انبوه‌سازان و سازندگان بود نیز کاهش قیمت داشته است و این نشان می‌دهد تا حدودی قیمت خانه و زمین به سمت کاهش قدم برداشته است.
وی تصریح کرد: اما این کاهش قیمت پایدار نیست چراکه به دلیل رکود در بازار این مساله اتفاق افتاده در مقابل عرضه خانه افزایش نیافته است که این کاهش بر اثر علت واقعی رخ دهد. وقتی این مساله رخ می‌دهد و عرضه همچنان ثابت است و تقاضا روز به روز رو به افزایش، بنابراین این کاهش قیمت مقطعی بوده و پس از رفع دوران رکود دوباره قیمت‌ها به سمت افزایش می‌رود. اگر مسوولان به دنبال کاهش قیمت مسکن هستند باید عرضه را افزایش و با تقاضا برابر کنند تنها در این شرایط کاهش قیمت ملک تداوم پیدا می‌کند.
براساس این گزارش ایرج رهبر - رییس انجمن انبوه سازان استان تهران - نیز اظهار کرد: کاهش قیمت خانه در روزهای اخیر اتفاق افتاده است اما امری مقطعی است و علت آن نیز افزایش کاذب یکباره قیمت خانه در طول دو سال گذشته بود. این مساله رکود در بازار مسکن در طول ماه‌های گذشته به همراه آورد و در نتیجه عده‌ای مجبور شدند و می‌شوند برای فروش قیمت ملک خود را پایین آورند.
رهبر ابراز عقیده کرد: با توجه به اینکه این کاهش قیمت در نتیجه افزایش تولید نیست نمی‌توان انتظار داشت این امر تداوم داشته باشد به طور طبیعی پس از پایان یافتن این دوره به سمت افزایش حرکت می‌کند. تنها راه‌حل تداوم این کاهش قیمت افزایش تولید یعنی برابری عرضه و تقاضاست. تا زمانی که مسکن در جامعه مورد تقاضا باشد و حجم تقاضا بیشتر از عرضه باشد قیمت ملک رو به ارزانی نمی‌رود.
البته کارشناسان و استادان دانشگاه معتقدند که با افزایش سقف وام ساخت مسکن به ۳۰ میلیون تومان و پرداخت آن به سازنده واقعی ـ انبوه‌سازان ـ تولید مسکن افزایش یافته و این خود بر کاهش قیمت‌ها و ساماندهی بازار کمک خواهد کرد. باید منتظر ماند تا با اجرای صحیح این مصوبه بازار مسکن جان تازه‌ای بگیرد و مردم دیگر داشتن خانه را سرابی تصور نکنند.


مرجع يا نويسنده   :    خبرگزاری ایسنا
+ نوشته شده در  شنبه 19 تیر1389ساعت 20:53  توسط توکلی  | 

گربه و سگ

 

+ نوشته شده در  شنبه 19 تیر1389ساعت 20:49  توسط توکلی  | 

نقشه کشورهای همسایه

+ نوشته شده در  شنبه 19 تیر1389ساعت 20:39  توسط توکلی  | 

گنبد های مراغه

گنبد سرخ

گنبد سرخ یکی از قدیمی ترین بناهای موجود در  مراغه است که در قسمت جنوب غربی شهر قرار دارد. نام بانی بنا و تاریخ احداث آنرا میتوان از كتیبه جبهه شمالی و نام سازنده آن را از كتیبه غربی ملاحظه نمود.  آنچه از این كتیبه ها برداشت می گردد این است که بنای   گنبد سرخ در سال542 هجری قمری به دستور عبدالعزیز بن محمود بن سعد یدیم و به وسیله بنی بكر محمد بن بندان بن محسن معمار ساخته شده است. به طور كلی گنبد مزبور بنایی مربع شكل است متشكل از سردابه و اتاق اصلی كه بر روی سكوی سنگی قرار دارد و به وسیله هفت ردیف پله می توان به آن دسترسی یافت. پنج پله در جلوی سكو واقع شده و پله ششم و هفتم جزء آستانه درگاه محسوب میشوند.                                                                              

  در بازدید آنوبانینی مشاهده شد ورودی    گنبد سرخ به سوی شمال باز می شود و شامل درگاه بلند و زیبایی است كه آجركاری پر نقش و نگار ظریفی همراه با كاشی های فیروزه ای كه تازه در معماری سلجوقی متداول گشته بود زینت یافته است. اطراف این آجركاری را كتیبه ای به خط كوفی احاطه نموده كه متن آن چنین است: "امر بینا هذه القبه، الامیر الرءیس العالم فخرالدین عمادالاسلام قوام آذربایجان ابوالعز عبدالعزیز بن محمود بن سعد یدیم الله علاه". بر بالای آن كتیبه ای افقی به خط كوفی مشاهده می شود كه متضمن تاریخ بنای كتیبه می باشد: "بنی المشهد فی الحادی عشر من شوال سنه اثنین و اربعین و خمسا".

مجموعه این تزئینات معقلی و آجركاری و كتیبه ها و نقش و نگارهای گوناگون جلوه خاصی به بنا بخشیده است. نمای سه ضلع شرقی، غربی و جنوبی  گنبد سرخ  هر یك دارای دو طاق نمای آجری با طرحهای تزئینی و سه طاق مزین به آجركاری تخمیری می باشد. در كتیبه جبهه شرقی آیه 54 از سوره 39 قرآن كریم نوشته شده و در جبهه غربی كتیبه ای است كه نام سازنده بنا را نشان می دهد: "عمل العبد المذءب الراجی الی عفوالله بنی بكر محمدبن بندان البنا بن المحسن المعمار".

 در چهار گوشه خارجی بنا ستون های مدوری با تزئینات آجری وجود دارد كه علاوه بر كمك به ایستایی بنا، به زیبایی آن نیز می افزاید. قسمت داخلی بنا به صورت فضایی مربع شكل است كه سه ضلع آن هر كدام دو طاق نما همانند نمای خارجی تعبییه شده است. در گذشته در طول گنبد كتیبه ای گچبری شده مزین به آیات قرآنی بوده كه به مرور زمان ازبین رفته است. چهار روزن در چهار طرف بنا و نیز روزنی در مركز گنبد نور فضای داخلی را تامین می كند.

 گنبد بنا دارای دوپوشش است. پوشش داخلی به صورت عرقچین و پوشش خارجی آن كه به طور كامل فرو ریخته؛ به فرم هرمی بوده است. كف اتاق را از قطعات سنگ تراشیده مفروش كرده و دیوارهای داخلی بنا را با گچ اندود نموده اند. از ظواهر امر این چنین برمی آید كه مقبره اصلی در درون دخمه قرار داشته و اتاق فوقانی، مسجد كوچكی بوده كه پخش نذورات و قرائت قرآن در آن صورت می گرفته است.

 

 
 


 

 

گنبد غفاریه مراغه

این گنبد نیز یکی دیگر از مزارهای پنجگانه مراغه می باشد. این بنا در قسمت شمال باختری مراغه، كنار رودخانه صافی چای واقع شده و تاریخ احداث آن در فاصله بین سال های 725 و 728 هـ. ق است. گنبد غفاریه بنایی مربع و آجری است كه بر بالای سكویی سنگی و سردابه دخمه ای عمیقی استوار می باشد.

در چهار زاویه آن ستون هایی با نقوش لوزی یخ ساخته اند. جلو خان بزرگ آن، رو به شمال دارد و پهنای طاق زیرین به جانب خاور است. هر یك از اضلاع طرفین و عقب دارای دو طاقنما و یك حاشیه مكتوب است.

در این گنبد تمامی خطوط، ریحان است. كاشی های این بنا مخلوطی از رنگ آبی دریایی و آسمانی است. رنگ حروف كتیبه ها سیاه بوده و بر متن سفید دیوار با شاخ و برگ فیروزه قرار دارند. بالای طاق نمای مركزی ایوان بزرگ، كتیبه ای سه خطی دیده می شود.

بالای درگاه بنا نیز یك كتیبه دو سطری موجود است كه به علت ساییدگی و شكستگی مفهوم نیست، ولی به نظرمی رسد كه القاب و نام صاحب بقعه است. در جلو خان بزرگ یك طاقنمای مركزی بر سر در ساخته اند كه دربالای آن دو سطر كتیبه دیده می شود

 

 

 

سومین مزار از قبرهای پنجگانه مراغه كه « قبر مادر هلاكو» نامیده  می شودگنبدغفاریه برجی  كبود و زیبا به شكل منشور ده وجهی است. پهلو های این برج دارای طاق نما و حاشیه كاری و دندانه است و در كناره آن ها پایه های ستون مانندی ساخته شده است. این پایه ها مانند سطح بیرونی طاق نما ها، با تزئیناتی مركب از آجر و سفال و كاشی فیروزه ای رنگ در طرح هایی هندسی، به شكل بدیع آرایش شده اند. وجه تسمیه برج، شاید به دلیل وجود این همه كاشی فیروزه ای می باشد این برج نظیر دیگر برج های مقبره دار دو طبقه است. قسمت پایین، سرداب مخصوص دفن میت است و قسمت بالایی، اطاقی مزین به گچبری، كاشی و نوشته، می باشد. اطاق سقف بلندی دارد كه گنبد آن فرو ریخته و قسمت اعظم گچبری و تزئینات و نوشته های آن نیز از بین رفته است داخل بنا، دور تا دور زیر گنبد بر حاشیه ای پهن از گچ، با خط نسخ قسمتی از آیه اول سوره 67 قرآن كریم نوشته شده است. اندازه قبر كه منسوب به مادر هلاكو است و زیر گنبد قرار دارد، از حد معمول بزرگ تر می باشد. تاریخ بنا با توجه به نظرات مختلفی كه در مورد صحت وجود قبر مادر هلاكو، در این گنبد مطرح  است، احتمالا در فاصله سال های 582 و 652 می باشد. این برج ده متر با برج مدور فاصله دارد.  

    برای دیدن تصاویر بیشتروبا سایز بزرگتر اینجا  را  فقط  كلیك  كنید

 



.

گنبد مدور

گنبد مدور دومین مزار از قبرهای پنجگانه مراغه است. این بنا برجی استگنبد مدور مراغه مدور كه از گنبد و سقف آن چیزی بر جای نمانده و مزاری كاملا ناشناخته است . ارزش بنا در این است كه ترقی و تكامل نمای مینایی را طی دوران كوتاه میان تاریخ احداث این بنا و تاریخ ساخت گنبد سرخ نشان می دهد . بنا كه از آجر ساخته شده ، به سكوی بلندی از سنگ كه سردابی در میان دارد ، نهاده شده است .معماری‌ این‌ گنبد نیز بسیار جالب‌ توجه‌ است‌. مصالح‌ آن‌ آجر و ملاط‌ و بیشتر به‌ برج‌ دیده‌بانی‌ شبیه‌ است‌. بنا ظاهری‌ ساده‌ دارد و نظیر نوعی‌ برج‌ دفاعی‌ است‌ كه‌ فاقد تزئینات‌ می‌باشد. فقط‌ درب‌ ورودی‌آن‌ با نقوشی‌ مشابه‌ نمای‌ اصلی‌ گنبد سرخ‌ آذین‌ شده‌ است‌.

 گرد آورنده : فارابی

+ نوشته شده در  شنبه 19 تیر1389ساعت 20:35  توسط توکلی  | 

منظره زیبای طبعیت شهر مراغه

 گل گور گوزه لیم باغ گلستاندی مراغه          بیــرپارچا صفـــا روضه رضواندی مراغه

 اگـــر به تارک  تاریخ  دیده  بگشــــــای                  مراغــه همچو نگین  در آن درخشــان است 

                                                                                                                                             استاد كریمی مراغه ای   

مراغه یكی از قدیمی‌ترین شهرهای ایران و دومین شهر بزرگ استان آذربایجانشرقی میباشد كه در كنار رودخانه زیبای  صافی و در مشرق دریاچه ارومیه و بر دامنه جنوبی كوه سهند  قرار گرفته  است. نام قدیمی مراغه  را (مراوا یا ماراوا) ذكر كرده‌اند و بر همین اساس  قدمت  شهر مراغه به  دوره  ماد بر می‌گردد. موقعیت منطقه‌ای مراغه طوری است كه از شمال به شهر تبریز  ارتفاعات  كوههای  سهند و از شرق به شهرستان هشترود و از سمت  مغرب به دریاچه ارومیه و از جنوب به شهرستان میاندوآب محدود است

فاصله مراغه – تبریز از طریق جاده آسفالته 120 کیلومتر است اختلاف ساعت این شهر با تهران۲۱دقیقه و 30 ثانیه است. این شهر علاوه بر جاده آسفالته از طریق خط آهن به تبریز و تهران و از طریق خطوط هوایی به تهران متصل می‌شود. بطور كلی مراغه از دو ناحیه كوهستانی و جلگه‌ای تشكیل یافته و از لحاظ آب و هوا معتدل (متمایل به سردی) و نسبتا مرطوب است

مراغه یكی از مراكز مهم تهیه  و صدور خشكبار محسوب  می شود. و از چشمه‌های  معدنی  معروف  اطراف شهر مراغه می‌توان به شورسو، گشایش، ایستی‌بلاغ، قره‌ پالچیق و ساری‌سو اشاره كرد.   و از بناهای تاریخی و قدیمی آن :گنبد سرخ ، گنبد مدور ، گنبد غفاریه و گنبد كبود را می‌توان نام برد

اوج شهرت نام مراغه به عهد هلاكوخان می‌رسد. در دوره هلاكوخان و در زمانی كه مراغه به عنوان پایتخت برگزیده شده بود با تقاضا و تشویق دانشمند بزرگ ایرانی خواجه نصیر الدین طوسی معتبرترین مركز علمی جهان یعنی  رصدخانه مراغه در یكی از تپه‌های شمال غربی مراغه احداث  گردید كه قبل از ویرانی یكی از بزرگترین مراكز پژوهشی و نجومی زمان خود در جهان بود. و هم اكنون گنبدی بلند جهت پوشش بقایای برج مركزی رصد خانه بر روی آن احداث گردیده كه به عنوان نمایشگاه، از آلات و وسایل نجومی آن دوره نیز در آن استفاده خواهد شد . ازسوغات مراغه میتوان صابون سجوق باسلوق عسل وخشکبار آن رانام برد.

 

خصوصیات اخلاقی و ویژگی های فرهنگی

مردم این دیار عموماً میهمان نواز، آگاه، خونگرم و در درستی دیر پا هستند.  در غریبه نوازی شهره‌اند و كمتر زیر زور می‌روند و اگر از لحاظ مادی ضعیف باشند كمتر از آن حرف می‌زنند و نسبت به غرور و شخصیت خویش بسیار حساس هستند.

وقتی كه كتاب فرهنگ این دیار را می‌گشائیم هر ورقش سند باورها، سمبل‌ها، سنتها و ارزشهای نیاكانش حكایت دارد و چنان می‌بینیم كه با جانبازیهای اجدادش از دستبرد تاریخ به دور مانده و دستنخورده و سینه به سینه چون میراث گرانبها به فرزند رسیده است.  به حقیقت این آداب و سنن با اصول و عقاید اسلامی عجین شده و جلوه روحانی به خود گرفته است و در پیوندی پایدار با پیشینه تاریخی و میراث كهن حیثیتی غرورآفرین و جاودانه یافته است.  مردم این شهر به زبان آذری سخن می‌گویند و پیرو مذهب شیعه اثنی عشری هستند.

 

در قرن بیستم یکی و شاید پرفروغترین ستاره آسمان شعر ملی مبارزی آذربایجان بولود قارا چورلو پسر مطلب در سال 1926 در مراغه در یک خانواده کارگری به دنیا آمد پدر مادرش اسم فرزندشان را بولود (ابر) گذاشتند آنها با انتخاب این اسم شاید نمی‌دانستند این ابر کوچک روزی ابری پرباران خواهد بود و گلشن شعر آذربایجان را آبیاری و پرگل خواهد کرد. در ترسناک‌ترین زمان استبداد رضاخان یعنی زمانی که هویت ملی مدنی ملت آذربایجان مورد تاخت وتاز و توهین بود بدنیا آمد و پا گرفت. او با اینکه در مدرسه‌ای که در آن با زبان مادری‌اش نوشتن خواندن و حتی صحبت کردن ممنوع بود از زمان ادراک شروع به گفتن شعر به زبان مادری‌اش کرد. و تا آخر عمر بدون توجه به این شرایط سخت در راه هویت، زبان، تاریخ و مدنیت خود بدون خستگی فریاد کشید، و قلم زد بولود در دوران جوانی به خاطر شرایط سخت خانواده بدون اتمام متوسطه، برای کمک به خانواده وارد بازار کار شد. در1940 با اشغال ایران توسط متفقین و برچیده شدن موقتی استبداد رضاخان در آذربایجان حرکتهای ملی دمکراتیک به راه افتاد. بولود جوان مثل خیلی‌ها همراه این حرکت شد اولین شعرش در مجلس شاعران در تبریز خوانده شد.

 

تاریخ‌لر بویونجا ائی بؤیوك وطن

یاغییا دوشمنه اییلمه دین سن

بوگون طبیعت‌دن ایلهام آلدیم من

گئچدی سحر واقتی بو سؤز اوركدن

اینسانا روح وئره ن دیلینه آلقیش

+ نوشته شده در  شنبه 19 تیر1389ساعت 20:21  توسط توکلی  | 

منظره زیبای طبعیت شهر مراغه

+ نوشته شده در  شنبه 19 تیر1389ساعت 20:5  توسط توکلی  | 

رودخانه های مراغه

 

رودخانه مردق     

رودخانه مردق (موردی چای) از كوه های جنوبی سهند سرچشمه می گیرد و پس از مشروب ساختن اراضی شرق مراغه به طرف جنوب غربی سرازیر می شود و اراضی دهستان گاو دول ملكان را آبیاری می كند و سپس به دریاچه ارومیه می ریزد. بستر این رودخانه از دوران سوم زمین شناسی به یادگار مانده است و به همین اعتبار، این رودخانه علاوه بر ارزش های تفرجگاهی از اهمیت پژوهشی در مطالعات زمین شناسی و فسیل شناسی دوران سوم زمین شناسی نیز برخوردار است.و در یک کیلومتری ضلع شرقی روستای مردق پل سه چشمه که با طاق جناغی بر روی این رودخانه اجراشده است. مربوط به دوره های صفویه و قاجاریه می باشد.



صوفی چای 

   

صوفی رود (صوفی چای) از دامنه های جنوب غربی كوه سهند و از آب شدن برف های دایمی و سنگین كوهستان به ویژه از دره بامیدز سرچشمه می گیرد. این رودخانه با جریان شمالی و جنوبی، تمامی مزارع و باغ های اراضی شهرستان مراغه را سیراب می كند و از جنوب آن وارد منطقه بناب می شود. بر روی صوفی چای در محل كامل آباد واقع در 21 كیلومتری شمال شرقی مراغه، بندی وجود دارد به ارتفاع 11 متر و عرض 65 متر. اكنون این بند با رسوبات رودخانه پر شده است. وسد علویان نیز بر روی این رودخانه احداث وجلوه ای خاصی به آن بخشیده است.

در این رودخانه به مقدار قابل توجهی ماهی قزل آلاوجود دارد. در بخش خروجی شهر مراغه و در مسیر راه آهن  مراغه- تبریز و مراغه-  اورمیه روی صوفی چای دو پل بسیار زیبا احداث شده است.

 

بهار دره صوفی چای

بهار دره صوفی چای

 

پاییز دره صوفی چای

پاییز دره صوفی چای

منبع گرد آورنده : فارابی

+ نوشته شده در  شنبه 19 تیر1389ساعت 20:1  توسط توکلی  | 

رصد خانه مراغه

رصد خانه مراغه

رصد خانه مراغه یکی از یادگارهای علمی و فلكی خواجه نصیرالدین طوسی؛ فیلسوف، ریاضیدان و منجم بزرگ دوره ایلخانی و صاحب رساله مشهور اخلاق ناصری و زیج معروف ایلخانی است كه به دست او، با همراهی عده ای از فضلا و دانشمندان بنا شده. این رصدخانه زمانی از مشهورترین رصدخانه های اسلامی بوده که آوازه آن تمام جهان آن روز را فرا گرفته و تاكنون با این همه تطورات و تغییراتی كه در جهان پدید آمده  هنوز هم نام آن رصدخانه و بانی آن بر سر زبانهاست.

در سال 657 هجری به دستور خواجه بزرگ طوسی؛ "فخرالدین ابوالسعادات احمد بن عثمان مراغی" معمار معروف آن عصر، ساختمان وسیع و با شكوه رصدخانه را با نقشه استاد شروع نمود. محلی كه برای رصدخانه انتخاب شده بود تپه ای است كه در شمال غربی شهر مراغه واقع شده و اینك بنام  رصد خانه مراغه معروف است.

برای كمك به رصدخانه علاوه بر كمك های مالی دولت، اوقاف سراسر كشور نیز در اختیار خواجه گذارده شده بود كه از عشر (یک دهم) آن جهت امر رصدخانه و خرید وسائل و اسباب و آلات و كتب استفاده می نمود. در نزدیكی رصدخانه، كتابخانه بزرگ و بسیار عالی ساخته شده بود كه در حدود چهارصد هزار جلد كتاب نفیس از بغداد، شام، بیروت و الجزیره تهیه و جهت استفاده دانشمندان و فضلا در آن قرار داده شده بود.

در جوار رصدخانه، سرایی عالی برای استفاده خواجه و منجمین ساخته شده و مدرسه علمیه ای جهت استفاده طلاب دانشجو نیز احداث گردیده بود. این كارها مدت 13 سال به طول انجامید، تا اینكه هلاكو در سال 663 ه. ق. درگذشت. لیكن خواجه تا آخرین دقایق عمر خود مواظبت و اهتمام بسیار نمود كه آن رصدخانه و كتابخانه از بین نرود و خللی در كار آنجا رخ ندهد و تقویم و زیج ایلخانی حاصل این تلاش بی وقفه بوده است هم اكنون از بزرگ ترین مركز علمى منطقه، تنها قسمت هاى كوچكى بر بلنداى تپه مشرف به  شهر مراغه باقیمانده است. خوشبختانه در طول دهه پنجاه با كاوش هایى كه به سرپرستى دكتر پرویز ورجاوند انجام شد باقیمانده هاى این بنا مرمت شده است. در حال حاضر، گنبدی بزرگ به جهت حفظ بناهای باقیمانده بر روی آن قرار داده شده که ظاهرا به صورت نمایشگاه نیز از آن استفاده میشود

در سال 672 هجری قمری، خواجه نصیر که آثار مکتوبش از 50 کتاب و رساله افزون است با جمعی از شاگردان خود به بغداد رفت تا بقایای كتاب های تاراج رفته را جمع آوری و به مراغه ارسال دارد. اما اجل مهلتش نداد و در تاریخ 18 ذی الحجه سال 672 هجری قمری در بغداد دار فانی را وداع گفت. جسدش را به كاظمین انتقال داده و در جوار امامین همامین دفن نمودند.

رصدخانه مراغه 167 سال پیش از احداث رصدخانه سمرقند ساخته شد و در زمان آبادانی یكی از معتبرترین رصدخانه های جهان بوده است .در آن زمان بفرمان قوبیلای قآن امپراطور چین و برادر هلاکو خان کارشناسانی برای آموزش و الگو برداری از رصدخانه مراغه به این شهر آمده، پس از مراجعت به چین رصدخانه ای به تقلید از رصدخانه مراغه ساختند. علاوه بر رصدخانه چین همچنین رصدخانه های سمرقند، استانبول وهند از روی رصدخانه مراغه ساخته شده اند.

تپه‌ای كه رصدخانه در آن واقع شده است به طول 510 و عرض تقریبی217 متر و به ارتفاع 110 متر می باشد كه غرب مراغه واقع شده است. كه قسمتهای مختلف رصدخانه بر روی آن واقع شده است این بخشها عبارتند: از برج مركزی رصدخانه – واحدهای مدور پنجگانه –كتابخانه.

 برج مركزی كه وسیعترین فضای كشف شده را تشكیل می دهد قطری به اندازه 22 متر دارد ضخامت دیوار آن 80 سانتیمتر می باشد. فضای داخلی آن شامل یك راهرو و6 اطاق می شود كه 4 اطاق مستطیلی شكل و 2 اطاق دیگر كه در سمت شمال و جنوب قرار گرفته‌اند شكل هندسی ندارند. مصالحی كه در برج بكار گرفته شده عبارت است از سنگ قلوه، لاشه، سنگهای تراش برای ازاره خارجی و داخلی و سنگهای تراش بزرگ برای ورودی برج آجری در سه اندازة مختلف. ملات و اندود گچ، كاشیهای بزرگ لعابدار در سه طرح و نوع مختلف سنگهای حجاری شده و نقش دار و آجرهای نقش دار تزئینی می باشد.

واحدهای مدور پنجگانه  در قسمت جنوب و جنوب شرقی و شمال برج مركزی رصد خانه پنج واحد مدور كشف گردیده كه هریك بطور مستقیم در كار پژوهش‌های نجومی مورد استفاده داشته‌اند. در گوشة شمال غربی تپه واقع در زیر حصار شمالی محوطة رصد خانه بنای جالبی به مساحت 330 متر مربع بدست آمده كه با توجه به جنبه های مختلف امر می‌توان آن را كتابخانه مجموعه دانست.

بغیر از قسمتهای ذكر شده در دامنة غربی تپه رصدخانه مراغه و مشرف به روستای طالب خان چهار مجموعه معماری و تعدادی دخمه كشف گردیده كه گذشته از ارزش معماری از نظر روشن ساختن بسیاری از ویژگیهای مذهبی – اجتماعی و اوضاع و احوال خاص دورة ایلخانی به خصوص جامعة مسیحیت زمان، دارای اهمیت و اعتبار فراوان می باشد

 

شهرستان مراغه با آثار و ابنیه تاریخی با قدمت قبل و بعد از دوره اسلا می یكی از ۱۰ شهرمهم دارای بافت آثار تاریخی در كشور به شمار می رود.

بنا بر اطلا عات موجود در مراغه حدود ۲۰۰ اثر تاریخی پابرجا و تپه باستانی متعلق به دوران مختلف تاریخ از جمله دوره های ایلخانی، سلجوقی، معبد مهری و دوره اوراتویی است كه در كشور كاملا ً یگانه و منحصر به فرد است.

شهر مراغه از معدود شهرهایی است كه دارای سابقه پایتختی بوده اما آثار تاریخی و هویت تاریخی فرهنگی آن در كشور شناخته شده نیست.

موزه ایلخانی، مقبره اوحدی مراغه ای، معبد مهری، رصدخانه و گنبدهای سرخ، غفاریه، كبود و برج مدور، حسینیه غفاریه حمام های قدیم سنگ قبرها و مسجدهای تاریخی از آثار ارزشمند در این شهرستان است.

كلیسای سورب هوانس، قبرستان آقالا ر، مسجد طاق بالا ، چهل غار كهجوق ساخت دست انسان، مسجد شیخ بابا، ملا رستم، پل های تاریخی، یخچال باستانی مرادیان همه از آثار تاریخی این منطقه است.

قلعه های باستانی چلا ن، قیزلا ر، گویجه قلعه، و دیورزم از قلعه های مهم تاریخی قبل از میلا د در شهرستان مراغه است كه همگی در فهرست آثار ملی ثبت شده است.

هر چند پرداختن به همه آثار تاریخی مراغه به صورت مجموعه غیرممكن و یا دشوار است اما معرفی گوشه ای از این آثار می تواند اهمیت این منطقه تاریخی را نمایان كند.

مسجد ملا معزالدین از مسجدهای پیش از دوران صفویه است كه به دست شیخ معزالدین مراغه ای از علما و بزرگان مراغه ساخته شده و افزون بر مسجد دارای مدرسه دینی نیز است.

مجموعه سنگ قبرها در مراغه یكی از ده ها اثر با ارزش تاریخی به جای مانده از دوران پیش و بعد از اسلا م است كه تاریخ خاموش و مدفون را حكایت می كند.

سنگ قبور مراغه شامل سنگ هایی به شكل گهواره ای، ساده و تندیسی است كه منقش به خطوط فارسی، عربی و خطوط عربی با لهجه تركی است كه دارای سبك های حجاری و معماری متفاوت است.

معبد مهری شهرستان مراغه با قدمت دوره اشكانی و ساسانی برای پرستش خورشید و برگزاری آیین مهرپرستی در جنوب روستای ورجوی این شهرستان به صورت زیرزمینی و صخره ای بنا شده است.

موزه ایلخانی مراغه به عنوان موزه تخصصی دوره ایلخانی در كشور شناخته شده و با توجه به داده های تاریخی و فرهنگی این موزه همواره مورد توجه محققان و پژوهشگران داخلی و خارجی است.

این موزه دارای پنج بخش كتابت، مفرغینه ها، آبگینه ها، سفالینه ها و سكه ها است كه در دید همگان قرار دارد.

برج ها و گنبدهای باقی مانده از تمدن قبل از دوره اسلا می و بعد از آن ، شهر مراغه را امروزه به مكانی ویژه برای جذب گردشگران داخلی و خارجی مبدل كرده است.

گنبد كبود در قسمت جنوب شرقی مراغه در بافت مركزی شهر واقع است كه به صورت بنایی ۱۰ گوش ساخته شده و به گنبد هولا كو شهرت دارد.

این گنبد دارای حاشیه بندی، قطاربندی و دندانه كاری های زیبایی است كه در قسمت گلوی گنبد و قسمت زیرین آن به آیات قرآن مزین شده و دارای آرایه های مركب در آجر سفال و كاشی فیروزه ای است.

گنبد سرخ ، كهن ترین گنبد باقی مانده در مراغه است كه در سال ۵۴۲ هجری قمری در دوره سلجوقیان در دو طبقه ساخته شده و قاعده آن مربع است.

این گنبد از نظر ساخت و نوع آرایه ها موجب الهام در ساخت برج های دیگر بوده و بنای آن مجموعه ای از آرایه های معماری دوره سلجوقی است.

برج مدور در كنار برج گنبد كبود از دیگر برج های مراغه است كه در بافت مركزی شهر ساخته شده و دارای پلا نی مدور شامل دو طبقه سردابه و نمازگاه است. هویت فرد تدفین شده در سردابه آن تاكنون شناسایی نشده است.

این برج در سال ۵۶۳ هجری - قمری با سنگ های خلل و فرج دار و كنده كاری شده و آجرهای خشتی و ساروج ساخته شده است.

برج غفاریه مراغه متعلق به ابوسعید بهادرخان ایلخان نیز از دیگر برج های معروف مراغه است كه به خلا ف سبك معماری سلجوقیان از آجر لعاب دار در آن كمتر استفاده شده و كاشی كاری در این بنا دیده می شود.

وجه تمایز این برج با دیگر برج ها پنجره های كاذب آن است، از آنجا كه درون برج مقبره سكونت وجود نداشته، سازنده آن برای القای روشنایی و نور به صورت سمبلیك پنجره ها را به صورت كاذب ساخته است.

كلیسای سورب هوانس مراغه نیز یادگاری از دوره حكومت ایلخانان و مهاجرت ارامنه به منطقه است.

رصدخانه مراغه با آوازه بین المللی در گذشته و امروز به عنوان افتخار علمی ایرانیان در دنیای علم و دانش شناخته شده است.

رصدخانه مراغه در سال ۶۵۷ هجری قمری به دستور هولا كوخان و به همت دانشمند ایرانی خواجه نصیرالدین طوسی بنا شد و در ساخت آن شخصیت های علمی همچون علا مه قطب الدین، فخرالدین مراغی، محی الدین مغربی و نجم الدین اسطرلا بی شركت داشتند.

قلعه باستانی قیزلا ر (قلعه دختران) مربوط به هزاره قبل از میلا د از نادرترین قلعه های باستانی استان آذربایجان شرقی بوده و بر بالا ی تپه ای صخره ای بسیار بلند قرار گرفته است.

تپه باستانی «گویجه قلعه» مراغه نیز به عنوان اثر ملی دیگر، یكی از اثرهای نظامی هزاره قبل از میلا د در ۱۵ كیلومتری شهر مراغه و در كنار رودخانه «قوری چای» و روستای «گویجه قلعه» این شهرستان قرار دارد.

پل تاریخی سه چشمه «مردق چای» مراغه مربوط به دوران حكومت صفویه در ایران است و بر روی رودخانه دائمی و پرآب «مردق چای» ساخته شده است.

این پل كه در فهرست آثار ملی ثبت شده، دارای سه دهنه، ۲۶ متر طول، پنج متر عرض و بلندی هفت متر از كف رودخانه است و پل ارتباطی شهر مراغه قدیم با شهرهای هشترود و میانه بوده است.

یخچال باستانی مرادیان و استخر كنار آن دارای معماری دوره قاجاریه است كه به عنوان اثر تاریخی معماری در شهرستان مراغه خودنمایی می كند.

مجموعه حسینیه غفاریه نیز از دیگر اثرهای مذهبی در مراغه است كه شامل میدان، خانه، حسینیه و حمام قدیم است كه در اوایل دوره قاجاریه ساخته شده است.

پل تاریخی حاجی محمد باقر خانقاه نیز از پل های قدیم مراغه است كه در دوره ایلخانی بر روی رودخانه خانقاه ساخته شده است.

این پل تاریخی دارای دو دهنه جناغی است و بدنه آن از آجر و پایه های آن از سنگ قالبی ساخته شده است.

این پل تاریخی در گذشته راه ارتباطی شهر مراغه با شهرهای ملكان، میاندوآب، شاهین دژ و روستاهای پایین دست مراغه بوده است.

مسجد ملا رستم معروف به مسجد امام خمینی (ره) دارای سردری بلند است كه یكی از سردرها با قوس جناغی و مقرنس كاری گچی با حاشیه ای از گچبری های مشبك و آرایه های هندسی به شكل ستاره ساخته شده و دارای یك كتیبه مرمری در كنار سر در است.

قدمت این مسجد با توجه به شرایط و قرائن موجود مربوط به دوره صفویه است و شبستان اصلی آن دارای ۳۵ ستون در ردیف های پنج تایی با ستون های چوبی و پای ستون های سنگی در شكل های متنوع و تراش خورده است.

شبستان دارای ۴۱ ستون است و همه سر ستون ها به صورت قطاری مقرنس كاری شده اند و روی سقف و ستون ها تزئینات گل و بوته وجود دارد كه به اشعار و آیات قرآنی آراسته شده اند.

مسجد ضریر از دیگر مسجدهای چوبی و زیبای دوره صفویه در مراغه است كه از بخش های گوناگون شامل شبستان، وضوخانه و حیاط تشكیل شده است.

این مسجد دارای شبستانی با سقف و ستون های چوبی و مقرنس كاری شده است كه بر روی پای ستون های سنگی استوار است و با نقاشی های گیاهی و ترنجی آراسته شده و در كنار این نقاشی ها خطوط آیات قرآنی و شعر به چشم می خورد. مسجد طاق دروازه یكی از مسجدهای قدیمی و آجری مراغه است و با توجه به طاق ها و گنبدهای به كار رفته در پوشش این مسجد،  مشابهت آنها به یكدیگر و بزرگی دهانه ها، آن را مسجد طاق دروازه می نامند.

آثار باستانی با ارزش در مراغه به جهت غنای باستانی و تاریخی چنانچه به گردشگران داخلی و خارجی معرفی شود، توان جذب هزاران گردشگر و جهانگرد را داراست.

اگربرنامه ریزی مناسب انجام شود، می توان با افزایش شمار گردشگران داخلی و خارجی، افزون بر رونق صنعت گردشگری، با درآمد به دست آمده به نگهداری و مرمت این اثرها كمك شایانی كرد.

 

 

+ نوشته شده در  شنبه 19 تیر1389ساعت 19:57  توسط توکلی  | 

منظره نمای ساختمان

مشاورین املاک آریا

+ نوشته شده در  شنبه 19 تیر1389ساعت 19:17  توسط توکلی  | 

منظره زیبا ایرانی

+ نوشته شده در  پنجشنبه 17 تیر1389ساعت 22:17  توسط توکلی  | 

+ نوشته شده در  پنجشنبه 17 تیر1389ساعت 22:8  توسط توکلی  | 

کد آهنگ روز

+ نوشته شده در  پنجشنبه 17 تیر1389ساعت 21:23  توسط توکلی  | 

عکس نمای بیرونی ساختمان

+ نوشته شده در  پنجشنبه 17 تیر1389ساعت 21:18  توسط توکلی  | 

عکس منظره زیبا از مسکن توکلی

+ نوشته شده در  پنجشنبه 17 تیر1389ساعت 21:15  توسط توکلی  | 

منظره کندو زنبور عسلا

+ نوشته شده در  پنجشنبه 17 تیر1389ساعت 20:55  توسط توکلی  | 

تبریک عرض می کنم یرایت آپارتمان 99 ساله گرفتم عزیزم

+ نوشته شده در  پنجشنبه 17 تیر1389ساعت 18:34  توسط توکلی  | 

افت بيكاري در بنگاه‌هاي مسكن

آفت بيكاري در بنگاه‌هاي مسكن
رييس اتحاديه كشوري مشاوران املاك: هفته‌اي 5 نفر از اين شغل انصراف مي‌دهند
كاهش 35 درصدي درآمد مشاوران در شهرهاي شمالي و 50 درصدي تعداد بنگاه‌ها در شهرهاي جنوبي
بنگاه‌هاي مسكن شهر تهران در هر ماه به طور متوسط 2 فقره معامله انجام مي‌دهند


كاهش حجم و ارزش معاملات مسكن در يك سال و نيم اخير تهديد بزرگي براي صنف مشاوران املاك محسوب شده به‌طوري‌كه در برخي شهرها تعداد بنگاه‌هاي مسكن به نصف رسيده و در برخي ديگر، اغلب آژانس‌ها فقط با يك مشاور اداره مي‌شوند. در حال حاضر بيش‌از 400 هزار نفر در بازار مشاوره ملكي مشغول به كار هستند، اما روساي اتحاديه‌ بنگاه‌هاي مسكن 7 شهر بزرگ كشور مي‌گويند اگر اوضاع ركودي همچنان ادامه داشته باشد، بيكاري گسترده دامن اين بازار را خواهد گرفت.
آمارهايي كه مشاوران املاك مي‌دهند بيانگر اين است كه در سال 86، در هر بنگاه به‌طور متوسط بين 4 تا 5 قرار داد قطعي خريد و فروش ثبت مي‌شده، اما در حال حاضر اين رقم به يك تا دو فقره رسيده است. درآمد مشاوران، مستقيم از آنچه در قالب ارزش معامله ملك بين خريدار و فروشنده رد و بدل مي‌شود، بدست مي‌آيد؛ بنابراين هر چقدر تعداد خريد و فروش‌ها و همچنين قيمت مسكن كاهش پيدا كند درآمد بنگاه‌ها نيز افت خواهد كرد.
در برخي شهرها گفته مي‌aشود همه آژانس‌هايي كه اجاره‌اي بوده‌اند به دليل ناتواني در پرداخت اجاره‌بها تعطيل شده‌اند. از سوي ديگر شنيده شده ركود معاملاتي در بازار مسكن خطر فعاليت بنگاه‌هاي بدون پروانه را تا حدي كاهش داده به‌طوري‌كه اين بنگاه‌ها خود به خود تعطيل شده يا در آستانه تعطيلي هستند.
در بازار مسکن چند هزار شغل در ارتباط با یکدیگر هستند که اگر تغييري در یکی از آنها صورت بگیرد مابقي نيز دستخوش تحول خواهد شد. یکی از مشاغلی که با بازار مسکن رابطه مستقیم و بسیار نزدیک دارد «مشاوران املاک یا بنگاه‌های مسکن» هستند؛ چراکه در امر خرید، فروش، رهن و اجاره ملک و مستغلات، مشاوران املاک هستند که معاملات و قراردادها را به ثبت می‌رسانند.
با این حساب رونق یا رکود در بازار مسکن در تعیین میزان درآمد مشاوران املاک بسیار تاثیرگذار است، زیرا درآمد بنگاهداران از راه ثبت معاملات و عقد قراردادهای ملکی تامین می‌شود.
ريیس اتحادیه مشاوران املاک در تهران، در پاسخ به چند پرسش خبرنگار دنیای اقتصاد در رابطه با «تعداد مشاوران املاک فعال در تهران و کل کشور، تعداد متوسط افراد فعال در هر بنگاه، میزان درآمد مشاوران املاک در یک سال گذشته، تعداد معاملات ثبت شده ماهانه در هر بنگاه، تاثیر رکود مسکن بر میزان درآمد املاکی‌ها و اینکه آیا ادامه رکود در بازار مسکن برای صنف مشاوران املاک تهدید محسوب می‌شود یا نه؟» چنين گفت: در کل کشور رقمی معادل 65 هزار بنگاه املاک فعال هستند که 17 هزار مشاور املاک مربوط به استان تهران و 7 هزار و 800 بنگاه مربوط به شهر تهران است و به‌طور متوسط در هر بنگاه 5 نفر مشاور فعالیت می‌کنند البته در برخی از بنگاه‌ها این تعداد بیشتر و حتی کمتر است، اما 5 نفر، تعداد متعادل در هر بنگاه املاک است.
اکثر بنگاهداران طی یک سال گذشته از وضعیت بازار مسکن بسیار ناراضی و ناراحت بودند به‌طوری که ما هر هفته حدود 5 بنگاه انصرافی داشتیم که این شغل را رها کردند و به دیگر مشاغل رو آوردند و این رکود در بازار مسکن بود که باعث شد مشاوران املاک از این شغل صرف‌نظر کنند.
مصطفی قلی خسروی در ادامه گفت: رکود در بازار مسکن بر میزان درآمد مشاوران املاک بسیار تاثیرگذار بوده است؛ چراکه تنها فعالیتی که آنها انجام می‌دهند ثبت قراردادها و معاملات ملکی است و رکود باعث شد تا همه مشاوران املاک متضرر شوند.
وی اظهار کرد: طی یک سال گذشته که رکود بر بازار مسکن سایه افکنده به‌طور متوسط هر بنگاه در هر یک ماه دو معامله را به ثبت رسانده است، اما باید این نکته را نیز خاطر نشان کرد که دوره رکود در هر بازاری معمولا 3 تا 4 سال به طول می‌انجامد و رکودی که به تازگی شامل حال بازار مسکن شد فقط یک سال و نیم را سپری کرده است و شاید حداکثر 3 سال دیگر این وضعیت ادامه داشته باشد، اما مطمئنا بنگاهدارانی که کهنه کار و حرفه‌ای هستند از این وضعیت هراسی ندارند و به فعالیت خود ادامه می‌دهند.
ريیس اتحادیه مشاوران املاک در رابطه با پیش‌بینی آینده بازار مسکن گفت: پیش‌بینی‌ها نشان‌دهنده این مساله است که در يكي دو ماه آينده وضعیت بازار مسکن بهتر خواهد شد، اما این بدان معنا نیست که رونق کامل پدیدار شود، بلکه منظور به جریان افتادن بازار مسکن بدون هیچ افزایش قیمت است.
ادامه رکود يعني تعطیلی بنگاه‌ها
محمد قاسم تابنده ريیس اتحادیه مشاوران املاک در شهر شیراز گفت: رکودی که از یک سال گذشته در بازار مسکن پیش آمد اگر به‌زودی پایان نگیرد و ادامه داشته باشد می‌توان تعطیلی و تغییر شغل بسیاری از بنگاه‌های مسکن کل کشور را پیش‌بینی کرد، زیرا طی همین مدت به علت رکود و کسادی بازار مسکن، اغلب مشاوران املاک تغییر شغل دادند و به دلیل بی‌ثباتی در بازار مسکن تعداد معاملات و قراردادهای ملکی بسیار کم بوده است به همین خاطر در بازار مسکن شهر شیراز اغلب املاکی‌ها تغییر شغل دادند.
در شیراز 2500 بنگاه املاک فعال هستند که از ابتداي بهمن سال گذشته تا به امروز 7 هزار معامله صورت گرفته است که به‌طور متوسط هر بنگاه 3 معامله به ثبت رسانده است.
کاهش 35 درصدی درآمد مشاوران
به گزارش دنياي اقتصاد، رکود مسکن باعث شده در شهرهاي شمالي درآمد مشاوران املاک با 35 درصد کاهش همراه باشد و در ازاي آن، مالیات 15 تا 20 درصد افزایش داشته است. عليرضا شعبان‌پور، ريیس اتحادیه مشاوران املاك چالوس در اين باره به دنياي اقتصاد گفت: در حال حاضر نقدینگی بسیار کم است و در بازار رغبت برای خرید نیست و اکثر افراد فروشنده هستند تا خریدار و این علتی از تداوم رکود است.
وي افزود: رکود در بازار مسکن باعث می‌شود تا مشاوران املاک با چالش رو به رو شوند، زیرا هیچ منبع درآمدی دیگری ندارند. از سوی دیگر بنگاه‌های مسکن یکی از مشاغل خدماتی است که تسهیلات بانکی از جمله وام جهت راه اندازی یک مغازه تحت عنوان املاک و یا زمانی که بازار کساد است و درآمدی نیست برای رفع مشکل مالی به آنها تعلق نمی‌گیرد. البته نباید به تنهایی رکود را دلیلی بر تضعیف کردن درآمد مشاوران دانست، زیرا برخی از سیستم‌ها و اداراتی که با بازار مسکن رابطه مستقیم دارند طبق قانون عمل نمی‌کنند و فعالیت‌های غیرقانونی انجام می‌دهند و همین امر باعث افت درآمد املاکی‌ها می‌شود. وی گفت: از ابتدای سال 88 تا به امروز 100 معامله خرید و فروش ملک و 300 قرارداد اجاره توسط املاکی‌های شهر چالوس ثبت شده است.
از 1860 بنگاه،900 مشاور مانده‌اند
در همين زمينه ريیس اتحادیه املاک شهر اهواز از تعطیلی 960 بنگاه مسکن خبر داد و در اين باره به دنیای اقتصاد گفت: این در حالی است که در گذشته یک هزار و 860 بنگاه املاک در اهواز فعالیت می‌کردند. بنا به گفته بهرام نوذری طی دوران رکود اکثر بنگاه‌های املاک ماهانه فقط دو معامله ملکی را به ثبت رسانده‌اند و حتی تعدادی از مشاوران املاک در طول یک ماه تنها یک معامله انجام داده‌اند و این تعداد معامله نتیجه رکود در بازار مسکن بوده است.
وی در ادامه گفت: بسیاری از مشاوران املاک تغییر شغل دادند، چراکه در ملک اجاره‌ای فعالیت می‌کردند و به علت نداشتن درآمد کافی برای پرداخت اجاره‌بها و هزینه‌های جانبی مجبور به تعطیلی شغل خود شده‌اند و تنها افرادی در این حرفه باقی ماندند که ملک فعالیت شان شخصی است و شغل دیگری برای کسب درآمد ندارند.
افزایش بی‌رویه قیمت باعث رکود شد
محسن ملکی، ريیس اتحادیه مشاوران املاک در استان کرمانشاه علت به‌وجود آمدن رکود در بازار مسکن را افزایش بی‌رویه قیمت، نبود نظارت کافی و صحیح بر وضعیت بازار، وام‌های زود بازده ساخت‌وساز دانست. وی در مورد وضعیت درآمد مشاوران املاک در این دوره از بازار گفت: در دوره رکود مشاوران املاک وضع نابسامانی داشتند، چراکه درآمد کافی نداشتند به‌طوری که از یک هزار و 600 مشاور املاک نزدیک به 500 بنگاه تعطیل شد و علت آن، نبود تعداد معاملات و قرارداد کافی ملکی بود.
کاهش 30 درصدی درآمد بنگاهداران
غلامحسين دشتی‌نژاد، ريیس اتحادیه مشاوران املاک شهر یزد نيز از کاهش 30 درصدی درآمد مشاوران املاک در این استان خبر داد و به دنياي اقتصاد گفت: بیشترین معامله ثبت شده در بنگاه‌ها مربوط به ثبت قراردادهای اجاره بوده است و در هر بنگاه به‌طور متوسط ماهانه یک قرارداد فروش تنظيم مي‌شود، اگر وضعیت رکود ادامه داشته باشد آن دسته از بنگاهدارانی که تنها راه درآمدشان ثبت معاملات ملکی است به وضعیت بدی دچار می‌شوند و بیشترین ضرر شامل حال کسانی است که بنگاهداری تنها شغل آنها است، چراکه برخی از مشاوران املاک در حین ضرر تغییر شغل می‌دهند و به حرفه دیگری می‌پردازند، اما با ادامه این وضعیت تعداد بیشتری از بنگاه‌های املاک غیرفعال می‌شوند.
رکود فرصتی برای تعطیلی
رسول جهانگيري، ريیس اتحادیه املاک استان اصفهان دیدگاه دیگری نسبت به عواقب رکود در بازار مسکن دارد. وي در اين باره به دنیای اقتصاد گفت: بیشترین منبع درآمد مشاوران املاک از طریق معاملات فروش ملک است و پیدایش دوره رکود باعث کاهش درآمد بنگاهداران شده است، اما از طرف دیگر این دوره از بازار مسکن فرصت مناسبی بود تا آن دسته از بنگاه‌هایی که بدون پروانه کسب شروع به فعالیت کرده بودند، خود به خود تعطیل شوند. برای مثال در هر محله 3 صنف املاکی بر اثر تعطیلی تعدادی از آنها تبدیل به یک صنف شدند.
وی اظهار کرد: تعداد معاملات صورت گرفته در یک سال گذشته اصلا قابل مقایسه با سال پیش نیست، اما قیمتی که به‌صورت کاذب افزایش یافته بود از بین رفت و به ثبات رسید.
از سوی دیگر نباید زیاد نگران عواقب رکود بود، زیرا در بازار مسکن هیچ گاه همه بنگاه‌های مسکن تعطیل نخواهند شد، چراکه قراردادهای رهن و اجاره همیشه در بازار بنا به درخواست مستاجران انجام می‌شود و نبود معاملات خرید و فروش
فقط بر کاهش میزان درآمد مشاوران املاک تاثیر خواهد گذاشت و آنها را تعطيل نخواهد كرد.
همچنین در این میان اکثر مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران در دوران رکود مسکن، وضعیت درآمدشان را بسیار ضعیف و ناچیز عنوان کردند به‌طوری که تعداد زیادی از آنها تغییر شغل دادند.
مقايسه درآمد با دو سال گذشته
صالحي، یک مشاور املاک واقع در خیابان زمزم در رابطه با میزان درآمد یک سال گذشته مشاوران املاک خود گفت: میزان درآمد ما طی این مدت بسیار کم بوده است، به‌طوری که قابل مقایسه با درآمد دو سال گذشته نیست با توجه به اینکه بازار اجاره فصلی است و بازار فروش همیشگی است. در دو سال قبل به‌طور متوسط ماهانه 4 معامله و گاهی اوقات بیشتر از این تعداد در بنگاه ثبت کردیم، اما در 7 ماه گذشته تنها 7 معامله فروش به ثبت رساندیم. وي افزود: رکود مسکن 100 درصد بر میزان درآمد املاکی‌ها تاثیرگذار خواهد بود، زیرا کساد در کسب و کار باعث شده است تا بسیاری از بنگاهداران این شغل را ترک کنند و تنها کهنه کاران در این حرفه باقی بمانند. مطمئنا ادامه رکود بر کساد و بی‌رونقی روزبه‌روز صنف مشاوران املاک تاثیر بیشتری خواهد گذاشت؛ چراکه تا به امروز افراد زیادی میدان را خالی کردند و اگر وضعیت بدتر شود صنف املاک بیشتر تهدید می‌شود.
نعمتي، مشاور املاک دیگری در خیابان ونک در رابطه با میزان درآمدش طی چند ماه گذشته گفت: اوضاع بسیار بدی را سپری کردیم، زیرا در سال 86 حق كميسيوني كه ماهانه از طريق عقد قراردادها به دست مي‌آوردم 3 تا 4 میلیون تومان بود، اما از مرداد ماه سال 87 تا به امروز یک ریال هم درآمد نداشته ام، چراکه بازار در رکود به سر می‌برد و هیچ خرید و فروشی نمی‌شود و در دو سال گذشته هر ماه یک معامله فروش و دو قرارداد اجاره در بنگاه ثبت شده است، اما سال گذشته تعداد معاملات انگشت شمار بوده است. اين فعال بازار مسكن در ادامه گفت: در حال حاضر بيش‌از نيمي از بنگاه‌هاي مسكن در منطقه ونك نيمه‌ تعطيل هستند و 40 درصد باقی مانده‌اند. مشاور املاک دیگری در خیابان هفت تیر گفت: وقتی رکود در بازار پیش آید از تعداد معاملات کاسته می‌شود در نتیجه میزان درآمد بنگاهداران کاهش پیدا خواهد کرد. سال گذشته میزان درآمدمان بسیار کمتر از سال 86 بوده و آن هم به دلیل رکود بوده است به همین خاطر بسیاری از املاکی‌ها تغییر شغل دادند. 6 ماه اول سال 87، حجم معاملات به نسبت مدت مشابه سال قبل 30 درصد كاهش پيدا كرد که این رقم در 6 ماه دوم به 75 درصد رسید و این مساله نشان‌دهنده افت معاملات است. از طرف دیگر هرچه رکود بیشتر ادامه داشته باشد، به‌طور قطع از تعداد مشاوران املاک کاسته خواهد شد.
مشاور املاک دیگری که در محدوده تجریش فعالیت می‌کند نظر به این دارد که وضعیت درآمدی مشاوران املاک در سال‌جاری بسیار افتضاح بوده، چراکه تعداد معاملات چشمگیر نبوده است به همین جهت از آنجا که مشاوران املاک به‌طور درصدی کار می‌کنند و از حقوق ثابتی برخوردار نیستند متحمل ضرر شدند و اگر این وضعیت ادامه دار باشد مسلما تعداد زیادی تغییر شغل می‌دهند، چراکه هر شخصی در هر شغلی به دنبال مزایا و درآمد است.
كاهش 60 درصدي معاملات اجاره‌اي
اردلانی، مشاور املاکی در خیابان میرداماد نيز به دنياي اقتصاد گفت: زمانی که رکود در بازار مسکن باشد و خرید و فروش کافی صورت نگیرد، از میزان درآمد مشاوران کاسته خواهد شد. برای مثال درآمدی که در دوره رکود داشتیم یک دهم درآمدی بود که در زمان رونق در بازار مسکن خواهیم داشت. تعداد معامله‌های فروش ثبت شده در هر ماه یکی هم نبوده است و تعداد قراردادهای اجاره در مقایسه با سال قبل 60 درصد کاهش داشته است زیرا اکثر مستاجران قراردادهای خود را تمدید کرده‌اند.
میزان درآمد مشاوران املاک یک بنگاه در منطقه نارمک در چند ماه گذشته یک پنجم درآمد 2 سال قبل شده است.
محسنی، املاکی فعالی در نارمک از کاهش میزان درآمد ماهانه‌اش به دنیای اقتصاد خبر داد و گفت: در این مدت معامله‌ای جهت فروش ملک نداشتیم و فقط هر ماه 6 قرارداد اجاره به ثبت رسانده‌ایم و درآمدی که از این طریق نصیبمان شده بسیار ناچیز بوده است، اما به این نکته باید اشاره کرد که طی چند سال گذشته تعداد مشاوران املاک در هر منطقه افزایش یافته و با این حساب معاملات یک منطقه بین چندین املاک تقسیم می‌شد، اما با شروع و ادامه رکود تعداد زیادی از تازه واردها که به بازار رو آورده بودند، کنار کشیدند.
ابوترابی مشاور املاکی در خیابان قصرالدشت نيز اظهار کرد: هنگامی که در بازار مسکن ركود رخ بدهد مسلما میزان معاملات و قراردادهای ملکی کاهش پیدا خواهد کرد و اگر دوره رکود در بازار طولانی شود ممکن است حجم معاملات به صفر برسد و زمانی که می‌گویند بازار در رکود به سر می‌برد، هیچ فعالیتی جهت خرید، فروش، رهن و اجاره ملک صورت نمی‌گیرد. تنها کافی است طی مدتی که بازار مسکن کساد و بی‌رونق بوده است نگاهی به تعداد املاک هر محله بیندازید و متوجه تعطیلی تعدادی از بنگاه‌ها خواهید شد.
وی در ادامه گفت: در دوره رکود هر چهار ماه یک معامله فروش و هر یک ماه دو قرارداد اجاره را به ثبت رسانده‌ایم. درآمدمان در دوره یک ساله رکود برابر با صفر بوده و در مقایسه با سال قبل از رکود میزان درآمدمان 80 درصد کاهش داشته است.
مشاورین املاک آریا توکلی تاریخ: ۱۷/۰۴/۸۹

+ نوشته شده در  پنجشنبه 17 تیر1389ساعت 13:32  توسط توکلی  | 

شهر مراغه

مَراغه یکی از شهرهای استان آذربایجان شرقی و مرکز شهرستان مراغه است. مراغه در کنار رودخانه صوفی چای و در مشرق دریاچه ارومیه و بر دامنه جنوبی کوه سهند قرار گرفته‌است. این شهر با ۲۱۳۰۷۷ نفر جمعیت و 25 کیلومتر مربع مساحت، بزرگ‌ترین و پرجمعیت‌ترین شهر استان آذربایجان شرقی پس از کلان‌شهر تبریز است. شهر مراغه در ۱۳۵ کیلومتری مرکز استان، واقع شده است.

اژهٔ مراغه پس از فتح ایران توسط اعراب رایج شده و پیش از ورود اسلام این شهر با نام‌هایی همچون «افرازه‌رود»، «افرازروح»، «افراه‌روز» و «افرازهارود» شناخته می‌شده که بعدها به «ماراوا»، «ماراغا» و «مراغه» تغییر یافته‌است. شهر مراغه در طول سده‌های گذشته، همواره به‌عنوان یکی از آبادترین و پرجمعیت‌ترین شهرهای آذربایجان و ایران شناخته می‌شده و پادشاهان توجه ویژه‌ای نسبت به این شهر داشته‌اند. واژه‌ای که امروزه بر این شهر اطلاق می‌شود، تغییریافتهٔ واژهٔ ترکی «ماراآغا» به‌معنای جایگاه بزرگان است.[۴]

 

اوج شهرت نام مراغه به عهد هلاکوخان می‌رسد. در دوره هلاکوخان و در زمانی که مراغه به عنوان پایتخت برگزیده شده بود با تقاضا و تشویق دانشمند بزرگ ایرانی خواجه نصیر الدین طوسی معتبرترین مرکز علمی جهان یعنی رصدخانه مراغه در یکی از تپه‌های شمال غربی مراغه احداث گردید که قبل از ویرانی یکی از بزرگ‌ترین مراکز پژوهشی و نجومی زمان خود در جهان بود.

پس از حملات عرب‌ها گروهی از مردم مراغه در حدود هزار سال پیش از آن شهر کوچیده و به منطقه رودبار الموت رفتند. این کوچندگان امروز نیز به نام مراغی‌ها نامیده می‌شوند و در ۷-۸ روستای رودبار الموت سکونت دارند و به زبان مراغی سخن می‌گویند. آن‌ها زبان اصلی مادی مراغه آذربایجان را حفظ کرده‌اند و امروز نیز به زبان ایرانی آذری سخن می‌گویند.[۱] حمدالله مستوفی، دین مراغی‌های الموت را آیین مزدکی نامیده‌است.[۲] وی زبان مردم خود شهر مراغه را «پهلوی متغیر» نامیده که منظور همان زبان آذری است.[۳]

  نام

واژهٔ مراغه پس از فتح ایران توسط اعراب رایج شده و پیش از ورود اسلام این شهر با نام‌هایی همچون «افرازه‌رود»، «افرازروح»، «افراه‌روز» و «افرازهارود» شناخته می‌شده که بعدها به «ماراوا»، «ماراغا» و «مراغه» تغییر یافته‌است. شهر مراغه در طول سده‌های گذشته، همواره به‌عنوان یکی از آبادترین و پرجمعیت‌ترین شهرهای آذربایجان و ایران شناخته می‌شده و پادشاهان توجه ویژه‌ای نسبت به این شهر داشته‌اند. واژه‌ای که امروزه بر این شهر اطلاق می‌شود، تغییریافتهٔ واژهٔ ترکی «ماراآغا» به‌معنای جایگاه بزرگان است.[۴]

   آب و هوا

آب و هوای مراغه متعدل متمایل به سرد و نسبتاً مرطوب است. بیشینهٔ دمای این شهر در تابستان‌ها حدود ۳۵ درجهٔ سانتی‌گراد بالای صفر و کمینهٔ آن در زمستان‌ها حدود ۲۰ درجه سانتی‌گراد زیر صفر است؛ همچنین میزان بارش سالانه در مراغه حدود ۳۳۰ میلی‌متر است. به‌جهت قرارگرفتن این شهر در دامنهٔ جنوبی سهند، رودخانه‌هایی نظیر صوفی‌چای و مردق‌چای که از این کوهستان سرچشمه می‌گیرند، از داخل مراغه عبور کرده و در رونق و آبادانی شهر تأثیر به‌سزایی داشته‌اند.[۵]

 جای‌های دیدنی

از جملهٔ آثار تاریخی و جای‌های دیدنی مراغه می‌توان به آرامگاه اوحدی مراغه‌ای، برج مدور، پل خانقاه، پل قلعهٔ دختر، پل مردق، رصدخانهٔ مراغه، غار کبوتر، غارهای رصدخانه، کلیسای مراغه، گنبد سرخ، گنبد غفاریه، گنبد کبود، مسجد شجاع‌الدوله، مسجد شیخ بابا، مسجد شیخ تاج، مسجد ضریر، مسجد طاق، مسجد ملارستم، مسجد ملامعزالدین، معبد مهر، مقبرهٔ آقالار و موزهٔ ایلخانان اشاره کرد.[۴]

  اندیشمندان وعرفا

عبدالقادر مراغه ای ، اوحدی مراغه ای و زین العابدین مراغه ای از مهم ترین ادبا و دانشمندان سالهای دور در این شهر بوده و در ایام معاصر نیز کریمی مراغه ای و نادر فرید فتحی متخلص به آیدین از شاعر بلندآوازه افتخارات زیادی برای این شهر به ارمغان آورده اند.از محققین و پژوشگران نام آور در سالهای اخیر می توان به دکتر قناد مراغه ای در رشته فناوری هسته ای و دکتر طهماسب حنفی نام برد که با همکاری پروفسور پیر ژرژ فرانسوی و فن تونن انگلیسی نظریه مکانهای مرکزی والتر کریستالر و مدل مرکز-پیرامون را برای شهر مراغه و روستای خرمازرد از توابع شهرستان مراغه پیاده کرده است.


  بارندگی

بارش برف در این شهر معمولاً از دی ماه شروع و تا اواسط اسفند ماه ادامه دارد که در بعضی از سال‌ها بارش برف از آذرماه شروع و تا اواسط فروردین ماه مخصوصاً در قسمت‌های کوهستانی ادامه می‌یابد که خود بر عوامل آب هوایی منطقه موثر است.

بارش باران‌های بهاری که در اصطلاح محلی به «لیسان» مشهور است از اوایل فروردین ماه شروع شده و تا اواسط اردیبهشت ماه، ادامه می‌یابد. متوسط سالانه بارش در شهر مراغه، حدود ۳۰۰ تا ۱۰۰۰ میلی‌متر می‌باشد و ایام یخبندان آن، حدود ۱۱۴ روز در سال است. شما اگر از فراز بلندی به شهر مراغه نگاهی بیندازید. شهر را ساختمانی در قلب یک باغ خواهید دید. مراغه را بزرگترین باغ شهر ایران نیز لقب داده‌اند.

   آثار باستانی

از آثار تاریخی شهر مراغه، می‌توان به‌موارد زیر اشاره کرد:

 
یک رصدخانه بر فراز تپه رصدخانه در مراغه. عکس، گرفته‌شده در جریان گذرش سیارهٔ ناهید در سال ۲۰۰۴م.
 
دورنمای گنبد سرخ

     موزه‌ها

  • موزه تخصصی ایلخانی
  • موزه سنگ‌نگاره‌ها
  • موزه تاریخ طبیعی و فسیل شناسی
  • موزه صحرایی فسیل‌ها
  • موزه تخصصی نجوم ایران

    جاذبه‌های طبیعی

    مراکز آموزش عالی و تحقیقاتی

  • دانشگاه مراغه
  • مرکز تحقیقات نجوم و اختر فیزیک ایران
  • مرکز تحقیقات فسیل شناسی ایران
  • مرکز تحقیقات کشت دیم غرب آسیا
  • دانشگاه آزاد اسلامی مراغه
  • دانشگاه پیام نور مراغه
  • دانشگاه جامع علمی کاربردی مراغه
  • جهاد دانشگاهی مراغه
  • دانشکده پرستاری و مامایی مراغه
  • دانشکده علوم قرانی مراغه
  • حوزه علمیه حضرت امیرالمومنین مراغه
  • حوزه علمیه بانوان حضرت زهرا(س) مراغه

    رسانه‌ها

  • مرکز صدا و سیمای مراغه
  • باشگاه خبرنگاران جوان مراغه
  • دفتر خبرگزاری جمهوری اسلامی
  • نشریه مراغه نامه (نشریه داخلی موسسه خیریه عمران مراغه)
  • هفته‌نامه ساقی دفتر مراغه (نشریه مستقل شمالغرب کشور) هفته نامه ساقی
  • هفته‌نامه سیمای مراغه
  • هفته‌نامه رصد

    جستارهای وابسته

مشاورین املاک آریا توکلی (۴۴٠٢۴٢١-۴۴٠٣٢٢)

+ نوشته شده در  پنجشنبه 17 تیر1389ساعت 12:58  توسط توکلی  | 

قوانين روابط مالك و مستاجر

قوانين روابط مالك و مستاجر
 
يكي از وظايف مهمي كه دواير اجرا در ادارات ثبت اسناد و املاك كشور با آن سرو كار دارند و امروزه بسيار مبتلابه مي‌باشد بحث اجاره و تخليه عين مستاجره است.

 لذا با توجه به تعدد قوانين حاكم بر روابط استيجاري لازم است تا به‌طور مختصر در اين‌خصوص مورد بحث قرار گيرد. بنابراين نقد و بررسي اجاره و تخليه و همچنين نحوه تخليه از لايق محاكم دادگستري مورد بحث نيست.

 اجاره چيست؟

اجاره از جمله عقود معيني است كه امروزه با گسترش زندگي اجتماعي كاربرد فراواني دارد، به طور مثال عقد اجاره در مورد محل كسب و پيشه از حيث امري بودن قواعد حاكم بر آن و بي‌اثر بودن حاكميت اراده در برخي موارد به صورت قالب آماده‌اي درآمده است كه مالك و مستأجر مي‌توانند به تراضي خود را درون آن جاي دهند.

 ماده 466 قانون مدني در تعريف اجاره مي‌گويد: «اجاره عقدي است كه به موجب آن مستأجر مالك منافع عين مستأجره مي‌شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستأجر و مورد اجاره را عين مستأجره مي‌گويند.»

 تخليه چيست؟

 تخليه اصطلاحاً داراي دو معني مي‌باشد:

 1 - تخليه ملك از تصرف كسي كه استحقاق تصرف را ندارد مانند تخليه مورد اجاره پس از گذشتن مدت اجاره و تخليه مورد تصرف عدواني

 2 - اقباض و تسليم مال مورد معامله غيرمنقول

- اجاره‌نامه‌هايي كه مي‌توان به موجب آن جهت تخليه مورد اجاره به دواير اجرا در ادارات ثبت مراجعه كرد:

 براساس مدلول ماده 92 و 93 قانون ثبت و ماده يك آئين‌نامه اجراي مفاد اسناد رسمي كليه اجاره‌نامه‌هاي رسمي يعني اجاره‌نامه‌هايي كه در دفاتر اسناد رسمي ثبت شده باشد در ادارات ثبت قابل پذيرش مي‌باشند اعم از اينكه عين مستأجره به ثبت رسيده باشد يعني داراي سند مالكيت باشد و يا خير.

 بنابراين چنانچه اجاره‌نامه‌اي عادي باشد اعم از اينكه در دفاتر مشاورين املاك تنظيم شده باشد و يا اشخاص خود با تراضي آن را تنظيم كرده باشند ادارات ثبت از پذيرش و اجراي آن معذورند. در تقاضاي تخليه از طريق اداره ثبت موجر با توجه به احراز شرايط و آنچه كه دليل تقاضاي تخليه مورد اجاره مي‌باشد به دفتر اسناد رسمي تنظيم كننده سند مراجعه و تقاضاي صدور اجرائيه را مي‌نمايد.

دفتر اسناد رسمي در صورت موجود بودن شرايط، اجرائيه لازم را جهت تخليه مورد اجاره صادر و جهت اجرا به اداره ثبت محل ارسال مي‌نمايد.

 اما آنچه كه در اينجا لازم به ذكر است اين است كه موجر جهت تخليه علاوه بر اداره ثبت مي‌تواند موضوع را از طريق محاكم دادگستري پيگيري نمايد كه بسته به مورد و وجود شرايط برحسب اقتضاء و آنچه كه نفع و يا تسهيل كار وي جهت رسيدن به هدف مي‌باشد مي‌تواند به دواير اجرا ي ثبت و يا محاكم دادگستري مراجعه نمايد.

قوانين حاكم بر روابط استيجاري

 چون اجاره يك امر حقوقي مي‌باشد لذا مقنن را بر آن داشت تا در اين ارتباط نسبت به وضع قوانين لازم اقدام نمايد. مهمترين قانوني كه در مورد اجاره وجود دارد قانون مدني قسمت اجاره است كه به عنوان يك قانون مادر شناخته مي‌شود و در حال حاضر علاوه بر قانون مدني 3قانون ديگري وجود دارد كه بر روابط استيجاري حاكم مي‌باشد:

مكان هاي مسكوني، مكان‌هايي هستند كه براي سكونت در نظر گرفته مي‌شوند و كاربري آن مسكوني است. پس از قانون سال 1339 و با تصويب قانون سال 1356 اين اجاره‌ها از شمول قانون خارج شد و به حكومت قانون مدني پيوست و با تصويب قانون سال 62 مشمول اين قانون گرديد. البته لازم به ذكر است در همه اين موارد بحث استثناء و شموليت قرار دارد.

 در تبصره يك ماده 8 قانون روابط موجر و مستأجر 1362 نيز آمده است: «در صورتي‌كه عين مستأجره براي مقصودي غير از كسب يا پيشه و يا تجارت به اجاره داده شود از هر حيث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سكني است.»

در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها، دفتر اسناد رسمي ابتدا اخطاري براي مستأجر ارسال و در آن متذكر مي‌گردد كه چنانچه ظرف مهلت 10روز پس از ابلاغ اخطاريه نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام ننمايد نسبت به صدور اجرائيه اقدام خواهد شد.

لذا چنانچه مستأجر ظرف مهلت مقرر فوق‌ اجاره بهاء را پرداخت ننمايد برحسب تقاضاي موجر دفتر اسناد رسمي تنظيم‌كننده سند اجاره نسبت به صدور اجرائيه تخليه اقدام خواهد نمود. اما با توجه به آنچه كه ذكر شد قوانين حاكم بر اجاره هر كدام شامل موارد خاص خود مي‌شوند و تحت شرايطي اجرائيه تخليه صادر خواهد شد كه در ذيل ذكر مي‌گردد:

قانون سال 1356: اين قانون فقط مشمول اماكن تجاري و اداري بوده و تا زمان اجراي قانون سال 76 ملاك عمل قرار مي‌گيرد و همچنين به‌‌موجب اين قانون فقط به دليل عدم پرداخت اجاره‌بها مي‌توان اجرائيه تخليه صادر كرد و به دليل انقضاء مدت اجرائيه صادر نخواهد شد.

قانون سال 1362: اين قانون هم فقط مشمول اماكن مسكوني بوده و خلاء موارد مسكوني در قانون سال 56 را برطرف كرد. اين قانون پس از تصويب به زمان ماقبل خود هم تسري داده شد و مشمول اجاره‌هايي كه به تصرف متصرف داده شده يا بعداً داده شود گرديد و تا زمان اجراي قانون سال 76 ملاك عمل قرار مي‌گيرد. به موجب اين قانون دليل تقاضاي تخليه هر دو مورد انقضاء مدت اجاره و همچنين عدم پرداخت اجاره بهاء مي‌باشد.

 قانون سال 1376:اين قانون هر چند كه به سابق تسري پيدا نكرد اما مشكل دوگانگي كاربري مسكوني و تجاري اداري (محل كسب و پيشه) از يك طرف و تخليه به دليل انقضاء مدت و عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف ديگر را برطرف نمود و عين مستأجره اعم از مسكوني و يا تجاري و اداري و غيره به هر دو دليل انقضاء مدت و عدم پرداخت اجاره بها با درخواست موجر تخليه مي‌گردد.

ماده يك اين قانون دراين‌باره مي‌گويد «از تاريخ لازم‌الاجرا شدن اين قانون، اجاره كليه اماكن اعم از مسكوني، تجاري، محل كسب و پيشه، اماكن آموزشي، خوابگاه‌هاي دانشجويي و ساختمان‌هاي دولتي و نظاير آن كه با قرارداد رسمي و يا عادي منعقد مي‌شود تابع قانون مدني و مقررات مندرج در اين قانون و شرايط مقرر بين موجر و مستأجر خواهد بود.»

 به موجب بند 2 ماده 2 آئين‌نامه اجرايي قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 19 ارديبهشت سال 1378 چنانچه انتقال منافع بعداز تصويب قانون سال 76 و اين انتقال مرتبط با اجاره‌نامه قبلي و يا با رضايت موجر بوده باشد مشمول قوانين زمان تنظيم اجاره‌نامه قبل مي‌گردد يعني درواقع اجاره‌نامه جديد به اجاره‌نامه قديم اتصال پيدا مي‌نمايد.

 نقص و خلاء قوانين حاكم بر اجاره از طرفي و از طرف ديگر در برخي موارد به دليل تعارض در قوانين موجود دعاوي تخليه مورد اجاره بسياري از دعاوي محاكم دادگستري را تشكيل مي‌دهد و اين به دليل اين است كه هر يك از دو طرف موجر و مستأجر با توجه به آنچه ذكر شد سعي دارد به هر نحوممكن قانون را به نفع خود تفسير نمايد.

 براي اينكه از آمار دعاوي كاسته شود بهتر است قوانين موجود حاكم بر اجاره با در نظر گرفتن ‌شأن حقوقي و قضايي به نحوي مطلوب با هم تجميع شوند و قانون واحدي ارائه گردد هرچند كه ممكن است برخي در مورد اجاره‌هاي سابق اعم از موجر و يا مستأجر از قانون وضع شده احساس ضرر و زيان كنند ليكن يك قانون حاكم در هر حال بهتر از وجود چند قانون است.

مدیریت : مسکن آریا مراغه

+ نوشته شده در  چهارشنبه 16 تیر1389ساعت 20:59  توسط توکلی  | 

خواجه نصير سياستمدار دانشمند

خواجه نصير سياستمدار دانشمند  

خواجه نصيرالدين محمد بن حسن جهرودي طوسي مشهور به خواجه نصيرالدين طوسي به روايتي از اهالي جهرود قم وبه روايت دقيق تر از اهالي شهر طوس  بوده است كه در تاريخ 15 جمادي الاول سال 597 هجري قمري ولادت يافته است.

او به تحصيل دانش، علاقه زيادي داشت و از دوران جواني در علوم رياضي و نجوم و حكمت سرآمد شد و از دانشمندان معروف زمان خود گرديد. خواجه نصيرالدين طوسي ستاره درخشاني بود كه در افق تاريك مغول درخشيد و در هر شهري پا گذارد آنجا را به نور حكمت و دانش و اخلاق روشن ساخته و در آن دوره تاريك و در آن عصري كه شمشير تاتار و مغول خاندانهاي كوچك و يا بزرگ را از هم پاشيده و جهاني از حملات مغولها به وحشت فرو رفته و همه در گوشه و كنار منزوي و يا فراري مي شدند و بازار كسادي دانش و جوانمردي و مروت مي بود و فساد حكمفرما. وجود و بروز چنين دانشمندي مايه اعجاب و اعجاز است. خواجه نصيرالدين طوسي را دسته اي از دانشوران خاتم فلاسفه و گروهي او را عقل حادي عشر نام نهاده اند. بهرحال خواجه نصيرالدين دوره تحصيل ابتدايي را قسمتي نزد دائي خود بابا افضل ايوبي كاشاني و فخرالدين داماد كه او شاگرد صدرالدين سرخسي و او شاگرد افضل الدين جيلاني و او شاگرد ابوالعباس ريوگيري و او شاگرد بهمن يار از شاگردان شيخ الرئيس ابوعلي سينا تحصيل كرده است.

بقول مولف آثار الشيعه خواجه نصيرالدين طوسي با سيدعلي بن طاوس حسيني و شيخ ميثم بن علي بحراني در مدرسه ابوالسعاده اصفهان درس خوانده است. شهيد ثاني در رساله چهل حديث خود عنوان كرده كه  خواجه نصير در علوم منقول شاگرد پدرش بود كه او از شاگردان فضل اله راوندي بود و او از شاگردان ثقه الاسلام سيد مرتضي علم الهدي مي باشد. در آن روزگاري كه آوازه دانش خواجه نصيرالدين به اطراف و اكناف رسيده بود، رئيس ناصرالدين محتشم كه از دانشوران اسماعيليه بود بديدار خواجه مايل شد و او را به قائنات دعوت كرد و مقدم او را بسيار گرامي داشت و خواجه مدتها در آنجا بود و كتاب تهذيب الاخلاق ابن مسكويه را به فارسي ترجمه و شرح داد و بنام اخلاق ناصري تاليف كرد.

خواجه به هنگام تسلط مغول بر ايران رويه نزديكي با آنان به منظور حفظ كشور را در پيش گرفت و تا آنجا نفوذ پيدا كرد كه در تمام امور كشوري و لشگري مغول براي نيل به مقاصد عالية خود دخالت داشته و تا اندازه اي كه توانست از پيش آمدها ناگوار جلوگيري كند. گاهي با سخنان علمي و زماني با گفتگوهاي مختلف و هنگامي با اندرزهاي سياسي مقاصد مهم اساسي خود را با دست هلاكوخان انجام مي داد. پيشرفتهاي علمي و نوازش فضلاء و علما با دست خواجه صورت مي گرفت و روي اين نظريات روزبروز در دربار هلاكو محبوبتر شده و مورد توجه خاص ايلخان مي گرديد. يكي از اقدامات مهم خواجه نصيرالدين طوسي تشويق هلاكوخان به فتح بغداد و برانداختن دودمان عباسي و كشتن خليفه به دست ايلخان مغول بود.

خواجه  به اتفاق كليه مورخين آن عصر بر عقل هلاكو چيره شده و تا مي توانست از قدرت و تسلط او بنفع كشور استفاده مي كرد و به جهان علم و ادب و ترويج مذهب شيعه اثني عشري خدمت كرد و به نيروي اراده و تدبير خود توانست عقايد و آراء خود را بنام دلالت هاي فلكي عملي ساخته و از اوهام و خرافاتي كه مانند حسام الدين منجم ها بنام نجوم مي گفتند جلوگيري كند و در اثر نوازشهاي محقق طوسي دانشمندان توانستند با فراغت بال مشغول تاليف و تصنيف و اشتغالات علمي شده و هر كدام در محيط تاريكي كه بر اثر فساد اخلاق و كشتارها و خونريزيهاي پراكنده، آشفته شده بودند، مشعل فروزاني گرديده و در تشريح فضائل بكوشند و تا اندازه اي از فساد اخلاق و بيدادگري جلوگيري نمايند. از جمله اقدامات ديگر خواجه تاسيس رصدخانه مراغه مي باشد كه از يادگارهاي علمي و فلكي او مي باشد كه آوازه آن تمام جهان آن روز را فرا گرفته و تاكنون با اين همه تطورات و تغييراتي كه در جهان پديد آمده باز نام آن رصدخانه هنوز با اسم باني آن بر سر زبانهاست. بدستور محقق بزرگ طوسي فخرالدين ابوالسعادات احمد بن عثمان مراغي معمار معروف آن عصر ساختمان وسيع و با شكوه رصدخانه را با نقشه استاد شروع نموده و محلي كه براي رصدخانه انتخاب شده بود تلي است كه در شمال غربي شهر مراغه واقع شده بود و اينك بنام رصد مراغه معروف است. در نزديكي رصدخانه كتابخانه بزرگي و بسيار عالي ساخته شده بود كه در حدود چهارصد هزار جلد كتاب نفيس جهت استفادة دانشمندان و فضلا قرار داده بود كه از بغداد و شام و بيروت و الجزيره بدست آورده بودند.

و در جوار رصدخانه يك سراي عالي براي خواجه و جماعت منجمين ساخته بودند و مدرسه علميه اي جهت استفاده طلاب دانشجويان ساخته شده بود و اين كارها مدت 13 سال بطول انجاميد، تا اينكه ايلخان هلاكوي مغولي در سال 663 درگذشت. ليكن خواجه تا آخرين دقايق عمر خود مواظبت و اهتمام بسيار نمود كه آن رصدخانه و كتابخانه از بين نرود و خللي در كار آنجا رخ ندهد.بناي رصد خانه مراغه از افراط و تفريط منجمين آندوره جلوگيري كرده و از اوهام و خرافاتي كه بنام دلالت هاي فلكي انتشار پيدا كرده بود و مغولان آن را دامن مي زدند جلوگيري كرد.

به هرحال عظمت روحي محقق طوسي نشاط مخصوصي در قلب فضلاي رنج ديده و آواره از وطن آن زمان ايجاد كرده و سبب شده بود كه تمام مشقات و صدمات خانمانسوز را در اطاق نسيان گذارده و با شوق وافري در حمايت استاد بدرس و بحث در دانشگاهي كه او در مراغه و بغداد ايجاد كرده بود اشتغال ورزيده و معضلات هر علمي را مطرح و با تبادل افكار وسعه اطلاعات استاد كل حل نمايند.

خواجه با تمام اشتغالاتي كه داشت از نوشتن غافل نمي شدشرح اشارت ابن سينا ، تجريد الاعتقاد ،التذكره في علم الهيئت بنام تذكره نصيريه،تحرير المجسطي در هيئت و نجوم،   اخلاق ناصري،اوصاف الاشراف در عرفان،

الادب ابوخير للولد الضغير با اشعار عربي و فارسي ،جواهر الفرائض ـ اصول علم فرائض و مواريث،اساس الاقتباس در فن منطق،بيست باب در اصطرلاب در علوم غريبه،زيج ايلخاني،مثلثات كروي،و همچنين رسالات و كتب متعددي در منطق و هيئت از خواجه باقيمانده است. تاليفات خواجه به سال 1652 ميلادي به زبان لاتين در لندن به طبع رسيده است و همچنين در مصر و هندوستان و ايران قسمتي چاپ شده است .

سر انجام خواجه نصيرالدين طوسي در سال 672 هجري قمري با جمعي از شاگردان خود به بغداد رفت كه بقاياي كتابهاي تاراج رفته را جمع آوري و به مراغه ارسال دارد اما اجل مهلتش نداد و در تاريخ 18 ذي الحجه سال 672 هجري قمري در بغداد دار فاني را وداع گفت و جسدش را به كاظمين انتقال داده و در جوار امامين همامين مدفون گرديد.

 

+ نوشته شده در  چهارشنبه 16 تیر1389ساعت 20:51  توسط توکلی  | 

نگرشي به قانون و آيين نامه تملک آپارتمان ها

نگرشي به قانون و آيين نامه تملک آپارتمان ها 


در تمام جهان تهيه و توليد مسکن از زمره مسائلي است که گريبان گير اکثر مردم و دولت ها مي باشد. به طوري که گذشت زمان و پيشرفت اقتصاد و بهبود وضع زندگي و نياز به مسکن به طور قابل ملاحظه اي افزايش يافته است . در بعضي نقاط خصوصا نقاط کوهستاني به دليل محدوديت امکانات شهري و رشد جمعيت، براساس تعداد نفوس، تهيه زمين بنا به ارزش، غير ممکن يا ناممکن بوده به همين لحاظ باعث گرديده تا شهرها از حالت افقي به حالت عمودي رشد نموده و مردم به سوي عمودي سازي روي آورند که همين روند از مظاهر و محصول تمدن فعلي نشات مي گيرد. آپارتمان سازي و آپارتمان نشيني در کشور ما از قدمت چندان زيادي برخودار نبوده و حدود 4 دهه است که شروع آن از تهران آغاز و به ساير شهرها سرايت کرده است.براساس همين ساخت و سازها در مراحل اوليه تصويب و ساختار قانون تملک آپارتمان ها و آئين نامه اجرايي آن در سال 1340 تنظيم و خيلي خلاصه مي باشد و قانون جامع و کاملي براي آن تصويب و تدوين نگرديده، بر همين اساس آئين نامه اصلاحي که مقداري گره گشاي قانون و آئين نامه مربوط به آن است تصويب و از طريق سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ابلاغ گرديد.
الف: جهت اطلاع عموم مردم سلسله مراتب مقررات مربوط به حقوق مالکين آپارتمان ها بدين شرح است:
1-قانون اساسي 2-قانون تملک آپارتمان ها و آئين نامه اجرايي و اصلاحي آن 3-اساسنامه ساختمان 4-مصوبات مجمع عمومي 5-تصميمات هيئت مديره 6-تصميمات مدير.
ب: به چه نوع ساختمان هايي آپارتمان اطلاق مي گردد. به ساختمان هايي که به صورت 2 واحد يا بيشتر احداث مي گردد و در يک نگرش زميني که روي آن ايجاد ساختمان شده اسکلت، پشت بام، تاسيسات گرمايي، راه پله و... که  داراي حقوق متفاوتي هستند آپارتمان گفته مي شود.
پ: در قانون تملک آپارتمان ها مالکيت به 2 قسمت اختصاصي و مشترک تقسيم بندي شده. همچنان که در ماده 1 بيان گرديده (مالکيت در آپارتمان هاي مختلف و محل هاي پيشه و سکناي آن شامل 2 قسمت است. مالکيت قسمت هاي اختصاصي و مالکيت قسمت هاي مشترک) و در آئين نامه  اجرايي آن در ماده يک چنين بيان گرديده (قسمت هايي از بنا اختصاصي ناديده مي شود که عرفا براي استفاده انحصاري شريک ملک معين تخصيص يافته باشد و بنا به تعريف فوق تشخيص قسمت هاي اختصاصي از مشترکات منحصرا عرف است و در ماده دوم همان آئين نامه که اشعار داشته (قسمت هاي اختصاصي عبارتست از: قسمت هايي از ساختمان که داراي سند مالکيت رسمي و مجزي از يکديگر با ذکر حدود و مشخصات مساحت طبقه شماره فرعي و اصلي ارزش و قيد مشاعات و مشترکات که به شخص معين يا عرفا تعلق پيدا کرده و يا در سند مالکيت قيد گردد تعلق دارد.
ت: قسمت هاي مشترک همان گونه که از معني واژه پيداست به قسمت هاي مشترک ساختمان که به طور اشتراکي مورد استفاده عموم مالکين قرار مي گيرد قسمت هاي مشترک ناميده مي شوند.
ث: به طور کلي قسمت هاي مشترک به تبع ماده 4 آئين نامه مندرج در ماده 2 قانون تملک آپارتمان ها عبارت است از :
1-زمين زيربنا - تاسيسات از قبيل چاه آب، پمپ آب، مرکز حرارت و تهويه مطبوع، رختشويخانه، تابلو هاي برق و محل نصب کنتورها اعم از آب، برق،  گاز، تلفن مرکزي، انبار عمومي، اطاق نگهباني و سرايداري در هر قسمت از بنا که احداث شده باشد. لوله ها از قبيل لوله هاي فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزي، تهويه، گاز، هواکش ها، لوله هاي بخاري، گذرگاه هاي زباله، محل جمع آوري زباله، استخر،  سونا، جکوزي، اسکلت ساختمان، درها و پنجره هاي راهروها، راه پله ها، پاگردها، آسانسور، تاسيسات مربوط و منصوب در راه پله ها، خرپشته، پله هاي ايمني و اضطراري بام، حياط، نماي خارجي ساختمان، محوطه، پيلوت.با توجه به قيد محل و تعاريف مشترکات ويژگي هاي قسمت هاي مشترک در موارد زير بيان مي گردد.
1-عدم استفاده انحصاري 2-تقسيم ناپذيري 3-تبديل قسمتي از مشترکات به مفروزي و اختصاصي نمودن آنها 4-ممنوعيت گذاردن اشيا و غيره 5-ممنوعيت نگهداري حيوانات و پرندگان  ، اين درحالي است که هنگام انجام و تنظيم هرگونه قرارداد و سند رسمي  بايد به قسمت هاي اختصاصي و ذکر مساحت و ذکر مشاعات و مشترکات و طبقه و پلاک و محل استقرار جلب نموده و هر 2 طرف معامله را به طور آگاهانه به انجام رسانده تا از طرح شکايت  جلوگيري به عمل آورند و از طرفي با توجه به اينکه متولي تفکيک آپارتمان ادارات ثبت مي باشند توجه کامل را به رعايت قانون و آئين نامه اجرايي و اصلاحي و دستور العمل ابلاغي جلب تا از اختلافات ناشي از معاملات آپارتمان جلوگيري به عمل آوردشود.
موسي ظاهرياني - کارشناس املاک و بازرس ثبت استان کردستان

مدیریت مسکن آریا

+ نوشته شده در  چهارشنبه 16 تیر1389ساعت 20:20  توسط توکلی  | 

قانون تقسيم و فروش املاك مورد اجاره به زارعين مستأجر

قانون تقسيم و فروش املاك مورد اجاره به زارعين مستأجر

 
‌قانون تقسيم و فروش املاك مورد اجاره به زارعين مستأجر
‌مصوب 1347.10.23
‌ماده 1 - در مورد دهات و مزارعي كه طبق مقررات قانون مواد الحاقي به قانون اصلاحات ارضي مصوب 41.10.27 و آيين‌نامه اصلاحات ارضي‌مصوب 43.5.3 به اجاره داده شده است و يا بر اساس مقررات ماده 17 آيين‌نامه مذكور در آنها واحد سهامي زراعي تشكيل شده مالكين و زارعين‌مكلفند بر اساس اين قانون اقدام نمايند.
‌تبصره - دهات و مزارعي كه مالكين آنها بند الف ماده يكم از مواد الحاقي به قانون اصلاحات ارضي مصوب 41.10.27 را انتخاب نموده ولي سند‌اجاره تنظيم نشده باشد نيز مشمول مقررات اين قانون بوده و وزارت اصلاحات ارضي و تعاون روستايي مكلف است نسبت به تعيين مال‌الاجاره اين‌قبيل املاك بر اساس آيين‌نامه اصلاحات ارضي مصوب 43.5.3 اقدام نمايد.
‌مالكين مشمول مرحله دوم اصلاحات ارضي كه به عللي اظهارنامه تسليم نكرده و يكي از شقوق مذكور در ماده يكم مواد الحاقي به قانون اصلاحات‌ارضي را انتخاب ننموده‌اند مشمول مقررات اين قانون خواهند بود.
‌ماده 2 - وزارت اصلاحات ارضي و تعاون روستايي اجراي اين قانون را پس از تصويب آيين‌نامه اجرايي آن دو بار به فاصله ده روز وسيله‌روزنامه‌هاي كثيرالانتشار مركز و روزنامه‌هاي محلي و يا ساير وسايل معمول و مناسب محل در مناطق مختلف كشور آگهي خواهد كرد. مالكين موظفند‌ظرف دو ماه از تاريخ انتشار دومين آگهي آمادگي خود را براي انتقال ملك مورد اجاره (‌اعم از داير و باير) با حقابه مربوط به زارعين مستأجر و يا آمادگي‌خود را براي تقسيم ملك به نسبت بهره مالكانه بر اساس مقررات ماده 11 اين قانون اعلام دارند.
‌در صورتي كه مالكين مشمول اين قانون ظرف مهلت فوق آمادگي خود را در مورد انتقال ملك به زارعين يا تقسيم ملك با زارعين در قبال اخذ رسيد به‌ادارات اصلاحات ارضي محل اعلام ننمايند ملك آنان بر اساس مقررات اين قانون به زارعين فروخته خواهد شد.
‌تبصره 1 - در صورتي كه مالكين يا نمايندگان قانوني آنها كه آمادگي خود را براي انتقال ملك مورد اجاره به زارعين مستأجر اعلام نموده‌اند ظرف‌مهلتي كه وزارت اصلاحات ارضي و تعاون روستايي براي هر يك از مناطق اعلام خواهد نمود نسبت به امضاي اسناد انتقال املاك مشمول اين قانون‌اقدام نكنند نماينده وزارت اصلاحات ارضي و تعاون روستايي به قائم‌مقامي آنان اسناد و دفاتر مربوط را امضاء خواهد كرد.
‌قبوض مربوط به اين قبيل مالكين به صندوق ثبت محل سپرده مي‌شود تا پس از مراجعه به آنان تسليم گردد.
‌تبصره 2 - در صورتي كه زارعين ظرف دو ماه پس از اعلام اداره اصلاحات ارضي و تعاون روستايي محل بر اساس مقررات آيين‌نامه اجرايي اين‌قانون از امضاء سند انتقال خودداري نمايند ملك مورد اجاره آنها در درجه اول به زارعين داوطلب همان ده و در صورت نبودن زارع داوطلب به ترتيب‌مقرر در ماده شانزدهم قانون اصلاحي قانون اصلاحات ارضي مصوب 40.1019 به ساير اشخاص منتقل خواهد شد.
‌ماده 3 - بهاي فروش نقدي ملك مورد اجاره معادل 10 برابر مال‌الاجاره سالانه تعيين شده بر اساس ماده 4 آيين‌نامه اصلاحات ارضي مصوب43.5.3 مي‌باشد.
‌تبصره 1 - زارعين خريدار مي‌توانند بهاي ملك را دوازده‌ساله به اقساط متساوي سالانه بپردازند در اين صورت بهاي ملك معادل دوازده برابر‌مال‌الاجاره سالانه آن خواهد بود و هرگاه زارعين خريدار در مدت كمتري بهاي ملك را بپردازند به نسبت مدت از دو قسط اضافي كسر خواهد شد.
‌تبصره 2 - تاريخ پرداخت اولين قسط بهاي ملك حداكثر يك ماه پس از برداشت محصول سال 1348 خواهد بود كه از طرف زارعين مربوط اعم از‌اين كه سند انتقال تنظيم شده يا نشده باشد در مقابل اخذ رسيد به مالكين ذيحق پرداخت يا به صندوق ثبت محل سپرده مي‌شود. عدم صدور آگهي‌موضوع ماده 2 اين قانون مانع اجراي مدلول اين تبصره نخواهد بود. در هر منطقه تاريخ سررسيد پرداخت قسط وسيله اداره اصلاحات ارضي و تعاون‌روستايي اعلام خواهد شد.
‌تبصره 3 - خريداران املاك مشمول اين قانون قبل از پرداخت تمام اقساط بهاي ملك حق انجام هيچگونه معامله نسبت به عين يا منافع املاك‌مورد خريداري را ندارند.
‌ماده 4 - دفاتر اسناد رسمي مكلفند قبل از تنظيم سند انتقال املاك مشمول اين قانون در مورد اسامي فروشندگان و خريداران و بهاي ملك و سهم‌مورد انتقال از اداره اصلاحات ارضي و تعاون روستايي محل كتباً استعلام نمايند اسناد اجاره ملك از تاريخ امضاي سند انتقال آن ملغي‌الاثر است.
‌تبصره - كليه عمليات و نقل و انتقالات و تنظيم اسناد و عمليات ثبتي مربوط به اجراي اين قانون از پرداخت هر گونه ماليات و عوارض و حق‌الثبت‌و هزينه مقدماتي و حق تمبر و بهاي اوراق معاف است.
‌پرداخت حق‌التحرير دفاتر اسناد رسمي بالمناصفه به عهده طرفين معامله است و سهم مالك مستنكف از طرف زارعين پرداخت و از اولين قسط ثمن‌معامله كسر خواهد شد.
‌ماده 5 - در صورتي كه فروشندگان املاك مشمول اين قانون مايل باشند كه با استفاده از ارزش قبوض اقساطي دريافتي كه بابت بهاي املاك خود از‌زارعين خريدار دريافت كرده‌اند در امور صنعتي و عمراني كه وسيله دولت اعلام خواهد شد سرمايه گذاري نمايند، دولت قبوض اقساطي دريافتي آنها را‌تضمين مي‌كند و در چنين صورتي بانك‌ها و مؤسسات اعتباري مي‌توانند اين قبيل قبوض اقساطي تضمين شده را خريداري و يا به عنوان وثيقه وام‌قبول كنند و وجوه حاصله از اين بابت را مستقيماً به نام مالك و تحت عنوان سرمايه مشاراليه به حساب مؤسسه صنعتي و عمراني مربوط منظور‌نمايند. و علاوه بر اين در صورتي كه فروشندگان املاك مشمول اين قانون تمايل داشته باشند كه رأساً نسبت به اجراي طرح‌هاي عمراني و صنعتي مورد‌علاقه خود اقدام نمايند و مفيد بودن اجراي طرح‌هاي آنها مورد تأييد دستگاه‌هاي اجرايي مسئول دولتي قرار گيرد دولت مكلف است قبوض اقساطي‌دريافتي آنها را تضمين و در چنين صورتي بانك‌ها و مؤسسات اعتباري مي‌توانند اين قبيل قبوض اقساطي تضمين شده را خريداري و يا به عنوان وثيقه‌وام قبول نموده و وجوه حاصله از اين بابت را در اختيار فروشندگان املاك مشمول قرار دهند تا منحصراً
به مصرف اجراي طرح‌هاي عمراني و صنعتي‌تأييد شده برسانند.
‌تبصره 1 - در صورتي كه مالكين مشمول اين قانون بخواهند با استفاده از قبوض اقساطي دريافتي از زارعين، نسبت به عمران و آبادي اراضي باير و‌موات اقدام نمايند وزارت اصلاحات ارضي و تعاون روستايي مكلف است بر اساس تقاضاي آنان در قبال دريافت تمام يا قسمتي از قبوض اقساطي اين‌قبيل مالكين مقداري از اراضي باير و موات را كه وجود آب در آن اراضي وسيله وزارت آب و برق تأييد شود معادل ارزش قبوض دريافتي در اختيار آنان‌بگذارد و در صورتي كه مالكين بر اساس تقاضاي خود در مقابل بهاي قسمتي از قبوض دريافتي از وزارت اصلاحات ارضي و تعاون روستايي زمين‌گرفته و براي عمران آن به پول احتياج داشته باشند دولت بقيه قبوض متعلق به مالكين مذكور را تضمين مي‌كند. در چنين صورتي بانك‌ها و مؤسسات‌اعتباري مي‌توانند اين قبيل قبوض اقساطي تضمين شده را خريداري و يا به عنوان وثيقه وام قبول كنند و وجوه حاصله را در اختيار مالكين مربوط‌بگذارند تا به مصرف عمران اراضي باير و موات دريافتي برسانند.
‌در صورتي كه اين قبيل مالكين براي عمران اراضي باير و موات دريافتي به اعتبارات بيشتري احتياج داشته باشد بانك كشاورزي و صندوق توسعه‌كشاورزي مكلفند كه با رعايت مقررات مربوطه و قائل شدن تقدم براي رسيدگي به تقاضا و تصويب اعتبارات مورد نياز آنان اقدامات لازم را انجام دهند.
‌تبصره 2 - در مورد مالكين مشمول اين قانون كه قبل از تصويب آيين‌نامه اصلاحات ارضي مصوب كميسيون خاص مشترك مجلسين مورخ43.5.3 از بانك كشاورزي ايران وام گرفته و به تشخيص بانك مزبور وام پرداختي به مصرف عمران قريه يا مزرعه مورد اجاره موضوع اين قانون رسيده‌باشد بانك كشاورزي مكلف است قبوض اقساطي بدهي زارعين املاك اين قبيل مالكين را به مبلغ اسمي آنها از بابت بدهي مالكين مربوط بپذيرد.
‌تبصره 3 - مالكين مشمول اين قانون در صورت تمايل مي‌توانند در مقابل تمام يا قسمتي از قبوض اقساطي دريافتي از زارعين تعدادي از سهام‌كارخانجات موضوع ماده 6 قانون فروش سهام كارخانجات دولتي را دريافت نمايند.
‌در چنين صورت بانك كشاورزي ايران مكلف است در مقابل دريافت قبوض اقساطي بدهي زارعين به اين قبيل مالكين و متناسب با ارزش اسمي اين‌قبوض سهام كارخانجات دولتي را در اختيار آنان گذارده و در مورد وجوه حاصل از محل وصول اقساط بدهي كشاورزان بر اساس مفاد ماده 8 قانون‌فروش سهام كارخانجات دولتي عمل نمايد.
‌تبصره 4 - مالكين مشمول اين قانون كه مقيم مناطق شمالي كشور باشند در صورت تمايل مي‌توانند در مقابل تمام يا قسمتي از قبوض اقساطي‌دريافتي از زارعين قسمتي از اراضي جنگلي را جهت عمران و آبادي دريافت نمايند.
‌در چنين صورت وزارت منابع طبيعي مكلف است به تناسب ارزش اسمي اين قبوض مقداري از اراضي جنگلي را برابر مقررات مربوط جهت عمران و‌آبادي در اختيار آنان قرار دهد. در شرايط مساوي با ساير متقاضيان عمران اراضي جنگلي اين قبيل مالكين حق تقدم خواهند داشت.
‌تبصره 5 - مالكين مشمول اين قانون مقيم مناطق آذربايجان شرقي و غربي در صورت تمايل مي‌توانند در مقابل تمام يا قسمتي از قبوض اقساطي‌بدهي زارعين تعدادي از سهام واحدهاي كشت و صنعت را كه وسيله وزارت آب و برق در اين استان‌ها تشكيل خواهد شد دريافت نمايند.
‌در چنين صورت وزارت آب و برق مكلف است به تناسب ارزش اسمي قبوض اقساطي مزبور به اين قبيل مالكين و برابر مقررات مربوط تعدادي از‌سهام واحدهاي مزبور را به آنان واگذار نمايد.
‌ماده 6 - وزارت اصلاحات ارضي و تعاون روستايي نسبت به انتقال آن قسمت از ملك كه مجهول‌المالك باشد و املاكي كه نسبت به آنها تقاضاي‌ثبت نشده و هم چنين املاك مشمول ماده 5 قانون مواد الحاقي به آيين‌نامه اصلاحات ارضي مصوب 1346.2.12 رأساً طبق مقررات اين قانون اقدام و‌دفاتر و اسناد انتقال به زارعين را امضاء مي‌نمايد.
‌ثمن معامله يا قبوض اقساطي مربوط به اين املاك به صندوق ثبت سپرده خواهد شد تا پس از تعيين تكليف قطعي وسيله مراجع قانوني به ذيحق‌تسليم گردد.
‌تبصره 1 - نسبت به املاكي كه ثبت آنها مورد اعتراض قرار گرفته و هم چنين املاكي كه از طرف مراجع قانوني توقيف يا تأمين شده متقاضي ثبت يا‌نماينده قانوني و يا قائم‌مقام او در اجراي مقررات اين قانون طرف معامله خواهد بود. ولي قبوض و وجوه مربوط به اين املاك به تناسب مورد اعتراض‌به صندوق ثبت سپرده مي‌شود تا پس از تعيين تكليف از مراجع قانوني به ذيحق تسليم شود.
‌دعاوي اعتراض به ثبت مربوط به املاك مشمول قانون و مقررات اصلاحات ارضي در مراجع قضايي خارج از نوبت رسيدگي خواهد شد.
‌تبصره 2 - ادارات ثبت تمام يا قسمتي از قبوض و وجوه توديع شده را در مورد املاك مجهول‌المالك و املاكي كه تقاضاي ثبت آنها نشده و هم‌چنين املاك توقيف يا تأمين شده با اخذ تأمين كافي و درباره املاك مورد اعتراض به نسبت مورد اعتراض با معرفي ضامن شخصي به ذينفع تسليم‌خواهند كرد.
‌تبصره 3 - براي تعيين مالكين املاكي كه نسبت به آنها تقاضاي ثبت نشده است اداره ثبت محل اسامي مدعيان مالكيت را كه ظرف مدت سه ماه از‌تاريخ تصويب اين قانون شخصاً و يا به وسيله قائم‌مقام قانوني خود دلائل مالكيت خود را به اداره ثبت محل ارسال نموده باشند در سه نوبت ظرف‌مدت سه ماه در يكي از روزنامه‌هاي كثيرالانتشار مركز و يكي از روزنامه‌هاي محلي و هم چنين به نحو مقتضي در محل وقوع ملك آگهي مي‌نمايد.
‌معترضين به ادعاي مالكيت املاك مزبور مي‌توانند ظرف دو ماه از تاريخ نشر آخرين آگهي اعتراضات خود را به اداره ثبت محل تسليم نمايند.
‌ادعاي مدعيان مالكيت املاك مزبور و هم چنين اعتراضات اشخاص ديگر در هيأتي مركب از رييس دادگاه شهرستان و رييس اصلاحات ارضي و تعاون‌روستايي و رييس ثبت محل وقوع ملك مورد رسيدگي قرار خواهد گرفت.
‌هيأت مزبور پس از رسيدگي‌هاي لازم براي تعيين تكليف قطعي و اعلام مالك سابق ملك رأي مقتضي خواهد داد. رأي مزبور ظرف ده روز از تاريخ‌ابلاغ با اعتراض ذينفع قابل رسيدگي مجدد در هيأتي مركب از رييس يا نماينده قضايي دادگاه استان مدير كل اصلاحات ارضي و تعاون روستايي و رييس‌ثبت استان يا فرمانداري كل حوزه وقوع ملك مي‌باشد رأي هيأت اخيرالذكر قطعي و لازم‌الاجراء است.
‌نسبت به ادعاي مالكيت كساني كه ظرف مهلت مقرر به دادگاه ثبت محل مراجعه ننموده باشند طبق ضوابط كلي اقدام خواهد شد.
‌ماده 7 - از تاريخ تقديم اين قانون به مجلس شوراي ملي هر نوع نقل و انتقال دهات و مزارع مورد اجاره مشمول اين قانون جز بر اساس مقررات اين‌قانون باطل و كان‌لم‌يكن تلقي مي‌شود.
‌تبصره - دهات و مزارع و اراضي مورد احتياج دولت و سازمان‌ها و شركت‌هاي وابسته به آن و هم چنين اراضي مشمول قانون تأسيس شركت‌هاي‌بهره‌برداري از اراضي زير سدها مصوب 47.3.6 از شمول اين ماده مستثني است.
‌ماده 8 - دهات و مزارع موقوفه عام مشمول ماده 2 قانون مواد الحاقي به قانون اصلاحات ارضي مصوب 41.10.27 از مقررات اين قانون مستثني‌است ولي در مورد دهات و مزارع موقوفه خاص كه بر اساس قوانين و مقررات اصلاحات ارضي به زارعين صاحب نسق اجاره داده شده طبق اين قانون‌به منظور تبديل به احسن بر اساس مقررات مربوط عمل خواهد شد.
‌كليه وظايف و تكاليفي كه در اين قانون به عهده مالكين محول است در مورد موقوفات خاص به ترتيب به عهده متولي، ناظر و يا موقوف عليهم‌مي‌باشد.
‌ماده 9 - املاك موضوع ماده يك قانون راجع به الحاق هشت ماده به آيين‌نامه اصلاحات ارضي مصوب 46.3.22 در صورتي كه تا تاريخ تقديم اين‌قانون به مجلس شوراي ملي سند انتقال آنها به دولت به امضاء طرفين معامله نرسيده باشد مشمول اين قانون خواهد بود.
‌ماده 10 - مالكين و زارعين املاك مشمول ماده 17 آيين‌نامه اصلاحات ارضي مصوب 43.5.3 موظفند ظرف دو ماه از تاريخ انتشار دومين آگهي‌موضوع ماده 2 اين قانون آمادگي خود را براي انتقال ملك به زارعين و يا تقسيم ملك به نسبت بهره مالكانه بر اساس مقررات ماده 11 اين قانون اعلام‌نمايند.
‌در مواردي كه مالكين اين قبيل املاك آمادگي خود را براي انتقال ملك به زارعين اعلام مي‌نمايند مي‌توانند ظرف مهلت مقرر براي هر يك از مناطق‌مختلف كشور (‌موضوع تبصره يك ماده 2 اين قانون) نسبت به ميزان قيمت ملك و ترتيب پرداخت آن توافق و با رعايت ساير مقررات مندرج در اين‌قانون نسبت به تنظيم سند انتقال ملك اقدام نمايند.
‌در صورت عدم توافق در مهلت مقرر وزارت اصلاحات ارضي و تعاون روستايي طبق ماده 4 آيين‌نامه مذكور مال‌الاجاره هر يك از زارعين و بر اساس‌آن قيمت اين قبيل املاك را طبق مقررات اين قانون تعيين و نسبت به انتقال ملك به زارعين اقدام خواهد كرد اين قبيل مالكين نيز از تسهيلات مقرر در‌ماده پنج اين قانون برخوردار خواهند بود.
‌ماده 11 - در دهات و مزارع مورد اجاره و مشمول ماده 17 آيين‌نامه اصلاحات ارضي مصوب 43.5.3 اكثريت مالكين هر ده يا مزرعه (‌اكثريت بر‌حسب ميزان مالكيت) مي‌توانند در مهلت مقرر در ماده 2 اين قانون آمادگي خود را براي تقسيم ملك به نسبت بهره مالكانه به ادارات اصلاحات ارضي و‌تعاون روستايي شهرستان‌هاي مربوط كتباً در مقابل اخذ رسيد رسمي اعلام و سپس ملك را (‌اعم از اراضي داير و باير) با حقابه مربوط به نسبت بهره‌مالكانه بين خود و زارعين تقسيم و افراز و صورت مجلس تقسيم و افراز به ادارات اصلاحات ارضي محل تسليم نمايند.
‌افراز و تقسيم از طريق نقشه‌برداري و يا بر مبناي مبذر و واحدهاي محلي از قبيل جفت گاو - بنه - جريب و امثال آن به نحوي كه سهم زارعين طبق‌نسق‌بندي جديد به نسبت نسق‌بندي قبلي يك جا و در يك طرف و سهم مالكين (‌بدون زارع) يك جا و در طرف ديگر تفكيك و تعيين و صورت جلسه‌لازم تهيه و به امضاي طرفين خواهد رسيد. هزينه افراز و نقشه‌برداري كلاً بر عهده مالك يا مالكين خواهد بود.
‌سهم مالكين كه به طريق فوق‌الذكر تفكيك و تعيين مي‌گردد در صورتي كه به صورت مكانيزه اداره شود مشمول مقررات بند 3 ماده 2 قانون تشكيل‌شركت‌هاي سهامي زراعي خواهد بود.
‌در صورتي كه ظرف يك سال از تاريخ انقضاي مهلت مقرر در ماده 2 اين قانون زارعين و مالكين ذيربط براي تقسيم و افراز ملك توافق ننموده و صورت‌مجلس لازم را امضاء ننمايند مالك يا هر يك از مالكين موظفند مراتب را با ذكر علت عدم توافق حداكثر ظرف پانزده روز از تاريخ انقضاي مهلت فوق به‌ادارات اصلاحات ارضي و تعاون روستايي محل كتباً در مقابل اخذ رسيد اعلام نمايند در چنين صورتي هيأت سه نفري مركب از نمايندگان وزارت‌اصلاحات ارضي و تعاون روستايي به قائم‌مقامي طرفين و پس از انجام رسيدگي‌هاي لازم ملك را بر اساس مقررات اين ماده بين مالكين و زارعين‌ذيربط تقسيم و افراز مي‌نمايند. مفاد صورت مجلس افرازي كه به نحو فوق تنظيم شده باشد پس از تأييد ادارات اصلاحات ارضي و تعاون روستايي‌محل و يا نظر نمايندگان وزارت اصلاحات ارضي و تعاون روستايي (‌در صورت عدم توافق طرفين براي تقسيم و افراز) جهت تنظيم اسناد انتقال و‌عمليات ثبتي ملاك عمل خواهد بود و دفاتر اسناد رسمي و ادارات ثبت مكلفند بر حسب مورد طبق مفاد اين صورت مجالس و يا نظر نمايندگان‌وزارت اصلاحات ارضي و تعاون روستايي اقدام كنند.
‌تبصره 1 - زارعين مكلف به تبعيت از نظر مالك يا مالكين براي تقسيم ملك خواهند بود و در صورت خودداري زارعين يا مالكين از امضاء اسناد‌انتقال نماينده وزارت اصلاحات ارضي و تعاون روستايي به قائم‌مقامي آنان اقدام خواهد كرد. در صورتي كه مالكين در مهلت مقرر در ماده 2 اين قانون‌آمادگي خود را براي تقسيم ملك اعلام ننمايند و يا در صورت عدم توافق با زارعين در امر تقسيم و افراز ملك مراتب را ظرف مهلت مقرر در اين ماده با‌ذكر دلايل عدم توافق در مورد افراز كتباً در مقابل اخذ رسيد رسمي به ادارات اصلاحات ارضي و تعاون روستايي محل اعلام ننمايند با استفاده از ساير‌مقررات پيش‌بيني شده در اين قانون ملك آنان به زارعين منتقل خواهد شد.
‌تبصره 2 - بهاي نقدي آن قسمت از ملك (‌اعم از اراضي داير و باير با حقابه مربوط) كه بر اساس ماده فوق در نتيجه تقسيم به زارعين واگذار‌مي‌شود معادل (5).(2) ده برابر مال‌الاجاره مربوطه پس از كسر 15% تخفيف محاسبه خواهد شد و در صورتي كه زارع بخواهد بهاي ملك سهمي خود‌را به اقساط 12‌ساله بپردازد بهاي ملك (5).(2) دوازده برابر مال‌الاجاره سالانه پس از كسر 15% تخفيف خواهد بود كه بايد به اقساط مساوي 12 گانه‌پرداخت شود و هرگاه زارعين خريدار مدت كمتري بهاي ملك را بپردازند، به نسبت مدت از دو قسط اضافي كسر خواهد شد.
‌در مورد املاك مشمول ماده 17 آيين‌نامه اصلاحات ارضي مصوب 1343.5.3 كميسيون خاص مشترك مجلسين وزارت اصلاحات ارضي و تعاون‌روستايي بر اساس ماده 4 آيين‌نامه مذكور مال‌الاجاره هر يك از زارعين را تعيين و سپس براي تعيين وجهي كه بايد زارع بپردازد بر اساس مقررات اين‌تبصره عمل خواهد نمود.
‌تبصره 3 - در مورد شاليزارها كه به اجاره داده شده است در صورتي كه تقسيم آن بين زارع يا زارعين و مالكين يك جا و در يك طرف ده يا مزرعه‌توليد مشكل نمايد و مراتب مورد تأييد وزارت اصلاحات ارضي و تعاون روستايي قرار گيرد تقاضاي اكثريت مالكين بر حسب مالكيت شرط نبوده و هر‌يك از مالكين مي‌توانند با زارع يا زارعين خود براي تقسيم و تفكيك ملك مورد اجاره به تناسب بهره مالكانه توافق نمايند و صورت مجلس تقسيم و‌تفكيك را ظرف مهلت يك سال مذكور در اين ماده به اداره اصلاحات ارضي و تعاون روستايي محل تسليم كنند.
‌در صورتي كه مالكين و زارعين مذكور براي تقسيم و افراز ملك توافق ننمايند مالكين موظفند ظرف پانزده روز از تاريخ انقضاي مهلت مذكور در اين‌ماده مراتب را با ذكر علت عدم توافق به اداره اصلاحات ارضي و تعاون روستايي محل در مقابل اخذ رسيد رسمي اعلام كنند. در چنين صورتي براي‌تقسيم و افراز ملك اداره اصلاحات ارضي و تعاون روستايي محل بر اساس مقررات اين ماده اقدام خواهد كرد.
‌هرگاه مالكين در مهلت مقرر در ماده 2 اين قانون آمادگي خود را براي تقسيم و افراز ملك اعلام نكنند و يا در صورت عدم توافق با زارعين در امر تقسيم‌و افراز ملك مراتب را ظرف مهلت مقرر در اين ماده با ذكر دلايل عدم توافق به اداره اصلاحات ارضي و تعاون روستايي محل در قبال اخذ رسيد رسمي‌اعلام ننمايند پس از انقضاي مهلت وزارت اصلاحات ارضي و تعاون روستايي طبق مقررات اين قانون نسبت به فروش ملك به زارعين مربوط اقدام‌خواهد نمود.
‌تبصره 4 - مالكيني كه از مقررات ماده فوق استفاده و نسبت به تقسيم ملك خود اقدام مي‌نمايند نمي‌توانند از تسهيلات مقرر در ماده 5 و‌تبصره‌هاي آن استفاده نمايند و تا زماني كه ملك تقسيم نشده و سهم زارعين به آنان رسماً منتقل نگرديده است زارعين مكلفند مال‌الاجاره ملك را‌كمافي‌السابق در مقابل دريافت رسيد به مالك پرداخت نمايند.
‌تبصره 5 ـ در مناطقي كه به تشخيص وزارت اصلاحات ارضي و تعاون روستايي تعيين ميزان و نسبت بهره مالكانه پرداختي به وسيله زارعين قبل از‌تاريخ 40.10.19 روشن نباشد ملك (‌اعم از داير و باير با حقابه مربوط) به سه قسمت تقسيم و يك قسمت در سهم مالك يا مالكين و دو قسمت در‌سهم زارعين قرار خواهد گرفت و در چنين صورت زارعين ذينفع قيمت ملك سهمي خويش را به همان ميزان و ترتيب مقرر در تبصره 2 اين ماده‌پرداخت خواهد نمود و سهم هر يك از زارعين به نسبت نسق‌بندي قبلي آنان تعيين خواهد شد.
‌تبصره 6 - در مورد املاكي كه به شرح اين ماده مشمول شق تقسيم بشوند در صورتي كه مورد رهن يا وثيقه بانك كشاورزي ايران باشند و وام‌دريافتي از بانك كشاورزي به تشخيص بانك مزبور به مصرف عمران قريه يا مزرعه مورد تقسيم موضوع اين قانون رسيده باشد بانك مزبور مكلف است‌طلب خود را به نسبتي كه ملك به زارعين منتقل مي‌شود از قبوض اقساطي زارعين تأمين و از ملك سهم آنان فك رهن نمايند.
‌سهم مالك يا مالكين از زمين براي تأمين باقيمانده طلب بانك كشاورزي ايران در وثيقه يا رهن بانك مزبور باقي خواهد ماند.
‌تبصره 7 - در صورتي كه املاك مشمول ماده فوق به نفع اشخاص بازداشت شده يا در وثيقه و رهن باشد و يا به نحوي از انحاء حقوقي براي‌اشخاص ثالث در آنها وجود داشته باشد مالكين موظفند ظرف يك سال پس از انقضاي مهلت مقرر در ماده 2 اين قانون و قبل از افراز موافقت ذينفع را‌جلب و موجبات فك رهن و آزادي ملك را فراهم سازند و در غير اين صورت ملك آنان برابر مقررات پيش‌بيني شده در اين قانون به زارعين مربوط‌منتقل خواهد شد نسبت به املاكي كه در جريان ثبت مورد اعتراض قرار گرفته، وجوه دريافتي از زارعين (‌موضوع تبصره 2 اين ماده) توديع مي‌گردد و‌هرگاه حكم نهايي به نفع معترض صادر شود مشاراليه منحصراً از وجوه توديعي و سهمي كه براي متقاضي ثبت باقيمانده است استفاده خواهد كرد.
‌تبصره 8 - املاك مجهول‌المالك و تقاضاي ثبت نشده و هم چنين املاك مشمول ماده 5 قانون مواد الحاقي به آيين‌نامه اصلاحات ارضي مصوب46.2.12 از شمول اين ماده خارج است و در مورد اين قبيل املاك مقررات ماده 6 و تبصره‌هاي آن عمل خواهد شد. ليكن موقوفات خاص بر اساس‌مقررات اين ماده و تبصره‌هاي آن بين زارعين و متولي و ناظر يا موقوف عليهم قابل تقسيم خواهد بود. وجوه حاصل از بابت سهم زمين واگذاري به‌زارعين به منظور تبديل با حسن وسيله متولي موقوفه اختصاص به خريد مال ديگري داده مي‌شود تا طبق ماده 90 قانون مدني و مقررات مربوط مورد‌عمل قرار گيرد و نسبت به آن قسمت از اراضي كه در سهم موقوفه باقي مي‌ماند، متولي و ناظر يا موقوف عليهم بر اساس وقفنامه و مقررات مربوط اقدام‌خواهند كرد.
‌تبصره 9 - مفاد اين ماده و تبصره‌هاي آن در مواردي كه اكثريت زارعين هر ده يا مزرعه در مهلت مقرر در اين ماده نيز تقاضاي تقسيم ملك مربوط را‌بنمايند لازم‌الاجراء خواهد بود و در صورت استنكاف مالكين وزارت اصلاحات ارضي و تعاون روستايي به قائم‌مقامي آنان اقدامات لازم را انجام‌خواهد داد.
‌ماده 12 - در مورد كليه املاكي كه در اجراي قوانين و مقررات اصلاحات ارضي به زارعين واگذار و در قبال بدهي آنان در رهن و وثيقه مي‌باشد و هم‌چنين در مورد املاكي كه به موجب اين قانون به زارعين واگذار خواهد شد در صورتي كه زارعين بدون عذر موجه به تشخيص وزارت اصلاحات ارضي‌و تعاون روستايي از پرداخت يك قسط از اقساط بدهي مربوط خودداري كنند وزارت مذكور وسيله مأمورين ژاندارمري از مستنكف خلع يد و ملك را‌به قيمت اقساط باقيمانده در درجه اول به زارعين داوطلب همان ده و در صورت نبودن زارع داوطلب با رعايت ترتيب مقرر در ماده شانزدهم قانون‌اصلاحي قانون اصلاحات ارضي مصوب 40.10.19 به ساير اشخاص و در صورت عدم امكان به خود منتقل خواهد كرد. خريدار جديد موظف است‌قسط عقب‌افتاده و هم چنين اقساط پرداخت نشده را در سررسيدهاي معين به ذينفع بپردازد.
‌در هر حال و تحت هيچ عنوان اين قبيل املاك به مالك يا مالكين اوليه و يا قائم‌مقام آنها منتقل نخواهد شد.
‌تبصره 1 - زارعيني كه با عذر موجه در پرداخت اقساط بدهي خود تأخير نمايند موظفند با موافقت فروشنده ترتيب پرداخت اقساط معوقه را‌بدهند. در صورت عدم توافق طبق نظر وزارت اصلاحات ارضي و تعاون روستايي تاريخ و ترتيب پرداخت آن معين خواهد شد.
‌تبصره 2 - وزارت اصلاحات ارضي و تعاون روستايي براي استيفاي حقوق مالكين نسبت به وصول اقساط بدهي زارعين مربوط به اجراي اين‌قانون از كليه امكانات قانوني استفاده نموده و به هر حال پرداخت مطالبات قانوني مالكين را به وسيله زارعين مديون تضمين مي‌نمايد.
‌ماده 13 - نسبت به املاك مشمول اين قانون كه مالكين تقاضاي استفاده از مقررات ماده 11 اين قانون را ننموده باشند در صورتي كه مورد معاملات‌رهني و يا با حق استرداد و به موجب اسناد رسمي در رهن و وثيقه باشند اگر موعد پرداخت طلب دائن نرسيده باشد موعد آن حال شده و دفاتر اسناد‌رسمي مكلفند با فك رهن سند انتقال ملك را به زارع تنظيم و به ميزان طلب دائن وجوه پرداختي و قبوض اقساطي مورد تعهد زارع را به صندوق ثبت‌محل بسپارند تا ذينفع با مراجعه به صندوق ثبت طلب خود را دريافت دارد.
‌تبصره 1 - از تاريخ تنظيم سند انتقال و فك رهن دائن بيش از آن مبلغ كه تا تاريخ فك رهن از اصل و فرع طلبكار بوده حق مطالبه و دريافت وجهي‌از مديون ندارد.
‌تبصره 2 - هرگاه وجوه و قبوض اقساطي توديع شده در صندوق ثبت تكافوي طلب دائن را ننمايد نامبرده حق دارد براي وصول بقيه طلب خود به‌مديون مراجعه نمايد.
‌ماده 14 - زارعين مشمول اين قانون ضمن برخورداري از كليه حقوق و مزايايي كه در قوانين و مقررات اصلاحات ارضي براي زارعين پيش‌بيني‌شده مكلف به انجام كليه تكاليف و وظايف مقرر در قوانين مذكور نيز مي‌باشند و در هر مورد كه موجبات عضويت آنها در شركت‌هاي تعاوني روستايي‌وسيله وزارت اصلاحات ارضي و تعاون روستايي فراهم گردد موظف به قبول عضويت در شركت‌هاي مزبور خواهند بود.
‌ماده 15 - كليه معاملات و نقل و انتقالات و اسناد وام اتحاديه‌ها و شركت‌هاي تعاوني روستايي مشمول ماده يك قانون تشكيل وزارت اصلاحات‌ارضي و تعاون روستايي يا تحت نظارت بانك عمران وابسته به بنياد پهلوي كه يك طرف آن سازمان‌هاي دولتي يا بانك‌هاي دولتي يا بانك عمران و يا‌شركت‌ها يا اتحاديه‌هاي تعاوني باشند از تاريخ تصويب اين قانون به مدت پنج سال در دفاتر اسناد رسمي از پرداخت حق‌الثبت - حق تمبر - ماليات -‌عوارض شهرداري - خيريه شير و خورشيد سرخ و هر گونه هزينه و ماليات و عوارض به استثناي حق‌التحرير معاف خواهند بود.
‌ماده 16 - در مورد املاكي كه اكثريت مالكين شق تقسيم به نسبت بهره مالكانه را انتخاب كرده باشند و بقيه ملك به زارعين واگذار شده يا مشمول‌شقوق اجرايي پيش‌بيني شده در قانون مواد الحاقي به قانون اصلاحات ارضي و آيين‌نامه مصوب 43.5.3 كميسيون خاص مشترك مجلسين گرديده و يا‌از مستثنيات قانوني باشد، در صورتي كه كليه مالكين به افراز ملك توافق نكنند يا به علل ديگري توافق در افراز ميسر نباشد ادارات اصلاحات ارضي و‌تعاون روستايي شهرستان مربوط رأساً و در صورت لزوم با جلب نظر كارشناس (‌اعم از رسمي يا غير رسمي) سهم اكثريت را از بقيه ملك تفكيك‌مي‌نمايد و سهم تفكيك شده مزبور بين مالك يا مالكين و زارعين تقسيم مي‌گردد.
‌مقررات اين ماده شامل املاك موضوع ماده 11 اين قانون نيز خواهد بود.
‌تبصره 1 - اشخاص ذينفع كه نسبت به عمل افراز معترض باشند موظفند ظرف پانزده روز از تاريخ اعلام نظر ادارات اصلاحات ارضي و تعاون‌روستايي دلائل خود را كتباً به ادارات مذكور تسليم نمايند مرجع رسيدگي به اعتراضات رسيده كميسيون سه نفري مندرج در ماده 42 آيين‌نامه‌اصلاحات ارضي مصوب 43.5.3 كميسيون خاص مشترك مجلسين است.
‌تبصره 2 - پرونده‌هاي افراز اين قبيل املاك كه در دادگاه‌ها مطرح است چنانچه تا تاريخ تصويب اين قانون منجر به صدور حكم نهايي نشده باشد،‌طبق تقاضاي اداره اصلاحات ارضي و تعاون روستايي محل به آن اداره فرستاده مي‌شود تا به ترتيب فوق نسبت به آنها تعيين تكليف گردد.
‌تبصره 3 - ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمي مكلفند طبق صورت مجالس تنظيمي و در صورت وصول اعتراض طبق نظريه كميسيون سه نفري‌مندرج در ماده 42 آيين‌نامه اصلاحات ارضي مصوب 43.5.3 كميسيون خاص مشترك مجلسين اقدام و مراتب را در پرونده‌هاي ثبتي منعكس نمايند.
‌تبصره 4 - مالكيني كه به نحو فوق سهم آنان تفكيك مي‌گردد مكلفند هزينه مساحي يا كارشناسي را بپردازند ولي از پرداخت هر گونه هزينه ديگري‌معاف خواهند بود.
‌ماده 17 - تشخيص اراضي موات خارج از محدوده شهرها طبق تعريف بند 9 ماده اول قانون اصلاحات ارضي مصوب 39.2.26 با وزارت‌اصلاحات ارضي و تعاون روستايي است.
‌تشخيص و تصدي اراضي موات واقع در محدوده شهرها (‌طبق مصوبه وزارت كشور در مورد حدود هر شهر) و هم چنين تا شعاع سي كيلومتر خارج از‌محدوده مذكور با وزارت آباداني و مسكن مي‌باشد.
‌ماده 18 - ساير مواردي كه در اين قانون صراحتاً و به طور خاص تعيين تكليف نشده تابع قوانين اصلاحات ارضي خواهد بود.
‌ماده 19 - آيين‌نامه اجرايي اين قانون وسيله وزارت اصلاحات ارضي و تعاون روستايي تهيه و پس از تصويب هيأت وزيران لازم‌الاجراء خواهد‌بود.
‌قانون بالا مشتمل بر نوزده ماده و سي و سه تبصره كه در جلسه روز يكشنبه بيست و چهارم آذر ماه يك هزار و سيصد و چهل و هفت شمسي به‌تصويب مجلس شوراي ملي رسيده بود.
‌در جلسه روز دوشنبه 23 دي ماه يك و هزار و سيصد و چهل و هفت شمسي به تصويب مجلس سنا رسيد.
+ نوشته شده در  چهارشنبه 16 تیر1389ساعت 20:17  توسط توکلی  | 

دورنمای بازار مسکن در سال 89

دورنمای بازار مسکن در سال 89

به گزارش خبرگزاری اقتصادی ایران(econews.ir)، طبق آمارهای اولیه‌ای که سامانه ثبت معاملات املاک از میزان کل خرید‌وفروش مسکن در سال 88 منتشر کرده، پارسال از هر 10 نفر متقاضی مصرفی، فقط 3 نفر موفق به خرید مسکن شدند و مابقی - حدود یک میلیون و 600 هزار نفر - به‌خاطر ناتوانی مالی یا انتظار افت دوباره قیمت، به صف جدید تقاضا در سال 89 منتقل شده‌اند؛ بنابراین بازار مسکن در شروع سال جدید قبل از اینکه با تقاضای جدید روبه‌رو شود با موجی از انتظارات قبلی روبه‌رو است.
از سوی دیگر در پایان سال گذشته نرخ معاملاتی واحدهای مسکونی بعد از چندین بار کاهش پی‌در‌پی بالاخره به نرخ‌های قبل‌از گرانی بی‌سابقه سال 86 نزدیک شد و برگشت قیمت مسکن به سطح واقعی‌ موجب شد در هفته‌های پایانی سال 88، تعداد خرید و فروش‌ها رشد کند.
سال گذشته بازار مسکن سنگین‌ترین دوره رکودی را هم به لحاظ ساخت‌وساز و هم به لحاظ معاملات پشت‌سر گذاشت.
قیمت مسکن نیز در این سال تحت‌تاثیر وضعیت رکود، به مسیر کاهشی که از نیمه سال 87 شروع شده بود، ادامه داد؛ اما در هفته‌های پایانی سال 88، شرایط به گونه‌ای شد که برخی کارشناسان مسکن آن را برگشت رونق و پایان رکود تحلیل کردند.
اواخر سال گذشته حجم صدور پروانه‌های ساختمانی در مقایسه با اوایل همان سال با رشد 13 درصدی همراه شد و در بازار معاملات ملک مسکونی نیز حجم خرید و فروش نسبت به اواسط سال با افزایش 75 درصدی همراه شد.
قیمت مسکن در آخرین روزهای سال 88، با نرخ‌های قبل‌از گرانی سال 86، انطباق پیدا کرد و هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت به‌طور متوسط متری یک میلیون و 400 هزار تومان معامله شد.
بهار سال 86 - قبل از جهش بی‌سابقه قیمت - نیز هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به‌طور متوسط یک میلیون و 350 هزار تومان معامله شده بود، اما چند ماه بعد و در نیمه سال 86، قیمت مسکن جهش شدید کرد و با رشد بی‌سابقه 80 درصدی به متری دو میلیون تومان رسید.
اکنون و در ابتدای سال جدید شرایط بازار مسکن تفاوت‌ اساسی با زمان مشابه سال گذشته دارد و تجربه کاهش 25 درصدی قیمت مسکن که در بهار 88 ثبت شد به دلایلی که مهمترین آن واقعی شدن سطح عمومی قیمت مسکن عنوان شده، بعید است دوباره تکرار شود.
هر چند در این میان برخی معتقدند، در ماه‌های ابتدایی سال جدید، نوسان جزئی قیمت مسکن مجددا شرایط خرید را سهل‌تر خواهد کرد، اما در دراز مدت انتظار ثابت ماندن ارزش معاملاتی املاک وجود دارد.
بر طبق آنچه طی دوره‌های قبلی رکود و رونق مسکن اتفاق افتاده، معمولا در پایان دوره رکود که حدود دو سال به طول می‌انجامد، ارزش معاملاتی ملک بدون تغییر می‌ماند، اما حجم معاملات افزایش پیدا می‌کند.
رکود اخیر مسکن از تابستان سال 87 آغاز شده و انتظار این است که تا اوایل تابستان امسال به‌طور کامل از بازار خارج شود.
در این صورت به دلیل برگشت قیمت‌ها به شرایط قبل از حباب بی‌سابقه - سال 86 - به احتمال خیلی زیاد معاملات بدون تغییر قیمت رونق خواهد گرفت.
از سوی دیگر، میزان تقاضای جدیدی که امسال به بازار مسکن اضافه می‌شود حدود یک میلیون خانوار پیش‌بینی شده است که با احتساب یک میلیون و 600هزار نفری که از سال 88 و سال‌های قبل‌از آن در صف تقاضای خرید مسکن قرار دارند، موج بزرگی از تقاضا در حاشیه بازار مسکن قرار دارد.
این موج چنانچه نسبت به نوسان جزیی قیمت- که می‌تواند زمینه تثبیت قیمت مسکن باشد- اعتماد پیدا کند تصمیم به مراجعه به بازار را خواهد گرفت.
در این وضعیت احتمال نوسان بیشتر قیمت وجود دارد به‌خصوص اینکه آمارهای غیر رسمی از کاهش 50 درصدی تولید مسکن در سال 88 حکایت دارد و در صورت مراجعه ناگهانی تقاضای انباشت به بازار، کمبود واحد مسکونی احساس خواهد شد.
هرچند هم‌اکنون تعداد زیادی واحد مسکونی نوساز – حدود 400 هزار واحد - روی دست انبوه‌سازان مانده که درصورت تثبیت وضعیت بازار مالکان این واحدها مجبور هستند برای ادامه فعالیت ساختمانی آنها را با قیمت دلخواه بازار عرضه کنند، اما با احتساب این واحدهای فروش نرفته، همچنان کاهش عرضه در مقابل موج تقاضا احساس می‌شود.
برخی مسوولان سابق بخش مسکن با دسترسی به اطلاعات و آمارهای تایید نشده می‌گویند در سال 88 حدود 400 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است.
این درحالی است که در سال 86 که قیمت‌ مسکن جهش کرد و ساخت‌وساز در رونق بود بالای یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شد. سال 87 نیز این رقم به حدود 900 هزار واحد مسکونی رسید.
در سال جدید برای ایجاد تعادل در نظام عرضه و تقاضای مسکن و پاسخگویی به موج بزرگ تقاضا باید حداقل یک میلیون و 600 هزار واحد مسکونی ساخته شود. از این رقم در خوش‌بینانه‌ترین حالت ممکن، حدود 250 هزار واحد از طریق مسکن‌مهر ساخته خواهد شد.
همچنین حدود 100 هزار واحد نیز در قالب مسکن روستایی تولید می‌شود، اما مابقی بسته به شرایط بازار مسکن و رونق ساختمانی است که اگر مناسب باشد باید بخش قابل توجهی از نیاز مسکن در سال جدید در تعهد انبوه‌سازان قرار بگیرد.
در سال 89 چنانچه رکود ساختمانی همچون اواخر سال قبل روند خروج از بازار مسکن را ادامه دهد، می‌توان امیدوار بود ساخت مسکن نسبت به سال قبل رشد کند.
برخی کارشناسان مسکن اواخر سال گذشته زمانی که معاملات مسکن رونق گرفت و ساخت‌وساز نیز از رخوت مطلق خارج شد، اعلام کردند: این تحولات فصلی است و نمی‌توان آن را نشانه برگشت رونق دانست.
اما برخی دیگر با اشاره به اینکه رکود مسکن بیشتر از دو سال نباید ادامه پیدا کند، تحولات آخر سال 88 را به نوعی تغییر فاز بازار مسکن تحلیل کردند.
پارسال 300 هزار معامله ملکی انجام شد
همچنین ‌در سال 88 فقط 30 درصد از تقاضای جدید موفق به خرید مسکن شدند.
براساس اطلاعات دریافتی از سامانه ثبت هوشمند معاملات مسکن در سال گذشته 386 هزار و 500 فقره مبایعه‌نامه مربوط به خرید مسکن در 30 استان کشور به امضای طرفین معامله رسیده است.
اما در این سال حدود 800 هزار ازدواج انجام شده که به همین میزان تقاضای جدید به بازار مسکن اضافه شد.
بر طبق اطلاعات سامانه رهگیری معاملات مسکن، بیشترین میزان خرید‌وفروش مسکن در سال 88 مربوط به استان تهران با ثبت 139 هزار فقره مبایعه‌نامه بوده است.
آن طور که سامانه رهگیری معاملات مسکن گزارش داده عمده معاملات در اواخر نیمه دوم سال گذشته انجام شده است.
از سوی دیگر حجم زیادی از قراردادهای خرید و فروش ملک به لحاظ ارزش قرارداد تغییر قابل ملاحظه‌ای نسبت به ماه‌های نیمه اول نداشته است.
هرچند در تهران و برخی مناطق دیگر متوسط قیمت مسکن در نیمه دوم سال 88 نسبت به نیمه اول متری 150 تا 200 هزار تومان کاهش نشان می‌دهد.
پیش‌بینی بهاری از اوضاع بازار
نمایی از آنچه طی سال گذشته و حتی سال قبل از آن در بازار مسکن اتفاق افتاده تشریح شد تا به‌واسطه آن بتوان مسیر آینده تحولات در این بازار را تا حدودی پیش‌بینی کرد.
اما فارغ از این محاسبات، از امروز این پرسش در ذهن فعالان بخش مسکن و به‌خصوص متقاضیان خرید ملک ایجاد می‌شود که «قیمت مسکن در شروع سال جدید چگونه خواهد بود؟»
برای پاسخ به این پرسش بهتر است رفتار قیمت مسکن در بهار 4 سال گذشته مورد بررسی قرار بگیرد.در بهار سال 85 وضعیت مسکن در تهران تقریبا مناسب و مورد قبول خریدار قرار داشت.
هرچند در آن سال، بازار مسکن در وضعیت رونق قرار داشت، اما هنوز قیمت‌ها به اوج نرسیده و هیچ حبابی تشکیل نشده بود. در ماه‌های ابتدایی سال 85، هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران حدود 721 هزار تومان خرید و فروش ‌شد.
در بهار سال 86 قیمت مسکن در تهران 87 درصد رشد کرد و به متری یک میلیون و 350 هزار تومان رسید. سال 86 زمان اوج رونق مسکن بود که البته در شروع سال هنوز جهش قیمت کامل نشده بود.
در بهار سال 87 تقریبا منحنی حرکت رشد قیمت مسکن در تهران به بالاترین سطح در طول 15 سال گذشته رسید و متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت رکورد 2 میلیون تومان را ثبت کرد.
حباب قیمتی که در بهار دو سال پیش تشکیل شد به مدت حدود 6 ماه ادامه پیدا کرد و از نیمه دوم سال 87 روند نوسان قیمت مسکن شروع به افت کرد.
در بهار سال 88 قیمت مسکن 25 درصد کاهش پیدا کرد و به سطح هر مترمربع یک میلیون و 500 هزار تومان رسید.در طول سال 88 نیز قیمت حدود متری 150 هزار تومان دیگر کاهش پیدا کرد.
اکنون و در بهار سال 89 به دلیل آنکه از یک سو بازار مسکن با موجی از تقاضای انباشت آماده خرید و همچنین تقاضای جدید روبه‌رو می‌شود و از سوی دیگر سطح عمومی قیمت مسکن به وضعیت قبل‌از تشکیل حباب برگشته است، پیش‌بینی می‌شود حداقل تا یکی دو ماه آینده تغییر محسوسی در نرخ‌های معاملاتی ایجاد نشود.
از سوی دیگر انتظار می‌رود روند معاملات مسکن نسبت به اوایل سال گذشته از بهبود قابل توجهی برخوردار باشد؛ چراکه از یک سو مالکان بیشتر از این نمی‌توانند برای فروش صبر کنند و از سوی دیگر توقع کاهش بیشتر قیمت مسکن به دلیل واقعی شدن قیمت‌ها در گروه تقاضا کمرنگ شده است.
پیش‌بینی ثبات وضعیت در بازار مسکن به نوعی در محاسبات و اظهار نظرهای مسوولان نیز وجود دارد.
عمده مسوولان بخش مسکن درباره پیش‌بینی سال آینده اعلام کرده‌اند بازار مسکن در سال جدید آرام و بدون تغییر خواهد بود.
انتظار سال 89 از مسکن‌مهر
«مسکن‌مهر» با شروع سال 89، وارد چهارمین سال اجرا می‌شود در شرایطی که طی این مدت کمتر از 30 هزار واحد مسکونی در قالب مسکن‌مهر در کشور به بهره‌برداری واقعی رسیده است.
ابعاد مسکن‌مهر بزرگ تعریف شده به گونه‌ای که قرار است نزدیک به یک میلیون متقاضی ثبت‌نام شده از طریق واگذاری زمین‌های دولتی بدون دریافت ارزش ریالی آن صاحب‌خانه شوند.
در ابتدای شروع طرح که عملا مسوولان نمی‌دانستند باید چگونه مسکن‌مهر را مدیریت کنند، گفته شد حدود دو سال زمان لازم است تا این طرح ملی به سرانجام برسد، اما الان بیش‌از دو سال وقت سپری شده در حالی که هنوز نتیجه نهایی حاصل نشده است.
آخرین اطلاعاتی که از پیشرفت مسکن‌مهر در کشور به ثبت رسیده از عبور بخش قابل توجهی از پروژه‌ها از مرحله صدور پروانه ساخت است، اما همین پروژه‌ها تا تکمیل کامل عملیات ساخت‌وساز پروسه طولانی در پیش دارد.
وزارت مسکن مسوول مستقیم طرح مسکن‌مهر است که در سال گذشته بعد از تغییر و تحولات مدیریتی در این وزارتخانه، این مسوولیت به‌صورت کامل پذیرفته شد تا جایی که سازمان‌های مسکن استان‌ها موظف شدند از انبوه‌سازان بخواهند پروژه‌های 99ساله را با قیمت مناسب ساخته و تحویل متقاضیان دهند.
پذیرش مسوولیت ساخت مسکن‌مهر از سوی دولت اگرچه خیلی دیر انجام شد، اما به‌واسطه همین اتفاق، هم‌اکنون امیدهای زیادی بین مردم بابت سرنوشت بزرگ‌ترین طرح تامین مسکن در کشور وجود دارد که در سال جدید باید به آنها پاسخ مناسبی داده شود.
انتظار طبیعی این است که از حدود 940 هزار متقاضی مسکن‌مهر لااقل نیمی از آنها امسال صاحب‌خانه شوند.
برای رسیدن به این خواسته منطقی، لازم است دستگاه متولی بخش مسکن بعد از اقدام درست و ارزشمندی که در حمایت از تعاونی‌های مسکن بابت معرفی انبوه‌ساز انجام داد، حالا نظارت مستمر بر روند کار داشته باشد.
توصیه می‌شود وزارت مسکن به‌صورت نامحسوس سازمان‌های مسکن استان‌ها را کنترل کند و آنچه که این سازمان‌ها موظف به اجرا شده‌اند را از این طریق پیگیری کند.
متاسفانه غفلت بزرگی که در دوره گذشته شد عدم نظارت جدی و مستمر بر روند پیشرفت مسکن‌مهر در برخی استان‌ها بود که باعث شد در برخی از شهرهای کشور تا پاییز سال گذشته عملا هیچ اتفاق خاصی روی زمین‌های 99 ساله نشود.
در اقدامی دیگر لازم است وزارت مسکن به‌صورت مرتب از انبوه‌سازان گزارش پیشرفت فیزیکی بخواهد؛ چراکه افزایش تسهیلات ساخت مسکن‌مهر می‌تواند زمینه فرار از کار توسط سازنده‌ها را فراهم کند.ماجرای همکاری سیستم بانکی با مسکن‌مهر نیز اگرچه طی ماه‌های اخیر در مسیر درست قرار گرفته، اما نباید از آن غفلت شود.
بد نیست یادآوری شود که در سال 87، تبانی بانک‌ها برای عدم پرداخت تسهیلات مسکن‌مهر باعث شد اوضاع مسکن در کشور در شرایط حاد قرار بگیرد و عملا هرگونه ساخت‌وساز متوقف شد. 
بانک‌ها آن زمان موفق شدند با این اقدام، بانک مرکزی و دولت را به اختصاص خط اعتباری جداگانه برای پرداخت وام‌های 15 میلیونی مسکن‌مهر مجبور کنند.سال گذشته 3 هزار و 500 میلیارد تومان خط اعتباری برای مسکن‌مهر اختصاص پیدا کرد که البته همه آن جذب نشد.برای سال جاری انتظار می‌رود حداقل معادل سال گذشته، بانک مرکزی برای مسکن‌مهر اعتبار در نظر بگیرد.
در سال جدید انتظار می‌رود طرح مسکن‌مهر بدون توقف‌های سه سال گذشته، با سرعت پیش‌ برود.
این را هم نباید فراموش کرد که سر و ته این طرح به قدری نیست که همه تمرکز و توان دولت روی آن متمرکز شود. با فرض اینکه در سال 89، همه 940 هزار واحد مسکونی در تعهد دولت ساخته شود، باز به ساخت حدود 500 هزار واحد مسکونی دیگر نیاز است تا از این طریق تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن ایجاد شود.
توصیه می‌شود مسوولان بخش مسکن در سال جدید از طریق ایجاد شرایط جذب سرمایه‌گذاری خارجی، زمینه احداث شهرک‌های مسکونی بالای چند هزار واحد را فراهم کنند تا در مناطقی نظیر اطراف تهران به موازات مسکن‌مهر، طرح‌های دیگر تامین مسکن به اجرا گذاشته شود.
به نقل از دنیای اقتصاد

مدیریت مسکن توکلی = ۱۳۸۹

+ نوشته شده در  چهارشنبه 16 تیر1389ساعت 20:1  توسط توکلی  | 

همت مضاعف، کار مضاعف

بنام خداوند  بسیار بخشنده ومهربان

مشاورین املاک آریا   مراغه

بزرگترین آرزوی بشر کسب موفقیت و هدف است .

کار مضاعف و همت مضاعف

باید به هدفهای بزرگ بیند یشیم  وبرای رسیدن به آنها سرسختانه تلاش کنیم . همه می توانیم جزء بهترینها باشیم  . به شرطی که باتمام وجود بخواهیم واین  خواست درونی و قلبی را همواره تکرار کنیم .

اگر در کارها جدیت بخرج ندهیم بی استعداد ترین افراد مصمم وبا اراده بر ما پیشی خواهند گرفت .

از مغزخود باید حداکثر استفاده را ببریم وبا مقاومت . سختگوشی . نظم . دقت . و شکیبایی پیمانی ابدی بندیم .

کاش دانسته بودم چگونه زندگی کنم یا کسی را یافته بودم که روش زندگی را به من تعلیم  دهد .

مشاوره عاملی موثر و یاری دهنده در مسیر پیروزی و موفقیت است . کسی که مشورت می کند کمتر دچار اشتباه میشود . اندیشه انسان آفریننده است و افکار خلاق در ذهن او جاری اند برای آنکه از این افکار در جهتی درست بهره گیریم  . انسان بی هدف کاملا" تابع حوادث و پیشامدهاست کسی که هدفی روشنی در زندگی دارد بس از رسیدن به کامیالبی احساس خوشبختی و آرامش میکند . به این ترتیب برای رهایی از تردید باید از مغز خود کمک بگیریم  و توصیه های آنرا فرا راه خویش  قرار دهیم  چنانکه قران نیز ذر این زمینه میفرماید  اندیشه کنید . اندیشه وتفکر پشتوانه ای بزرگ در سراسر حیات بشر است و انسان بی اندیشه و تفکر به ماده بیروح ماند  لذا انسان  برای رسیدن اهداف بالا باید تلاش نماید.

خداوند را شاکریم که در مملکت ما جوانان دارند تلاش می کنند و دولت باید پشتوانه این عزیزان باشد . این جوانان سرمایه ما در آینده کشور موثر خواهند بود با توجه به اینکه جوانان ما مومن و با ایمان هستند . وحیا و عزت نفس دارند. نتیجه بسیار ثمر بخشی به جامعه اسلامی دارند  در برابر کشور های بیگانه ما را سرافراز خواهند کرد.

سال 89 ، سال همت مضاعف ، کار مضاعف

حضرت آیت الله العظمی خامنه ای رهبر معظم انقلاب اسلامی در پیام نوروزی، سال جدید را به عنوان سال همت مضاعف، کار مضاعف نامگذاری نمودند.

راسخون : حضرت آیت الله العظمی خامنه ای رهبر معظم انقلاب اسلامی در پیام نوروزی، با نامگذاری سال جدید به عنوان سال  همت مضاعف، کار مضاعف ابراز امیدواری کردند: ملت عزیز و بزرگ ایران و مسئولان بخشهای مختلف، در سال 1389، با گامهای بلندتر و همت کار بیشتر، به اهداف بزرگ خود نزدیکتر شوند.

خیزید که ایثار مضاعف بکنیم

عید آمده دیدار مضاعف بکنیم

 با عزم قوی ضعف به دل ره ندهیم

با همت خود کار مضاعف بکنیم

 همت و كار مضاعف هم عرصه اقتصاد را شامل می‌شود هم اجتماع، هم فرهنگ، هم علم، هم سیاست و... و در يك كلام در نظام اسلامی هركس هرجا هست، همان جا را مركز دنیا بداند و بهترین عملكرد را داشته باشد/اما درباره سالی كه نام «همت مضاعف - كار مضاعف» در شناسنامه‌اش ثبت شده است، بايد تصريح شود كه در پنج سال اخیر تمام سازكارهای نرم افزاری، قانونی و شكلی كلان‌ نظام، تدوین، تعیین و ابلاغ شده است

مدیریت مسکن توکلی مراغه شهرک ولیعصر میدان پروین اعتصامی (پل جهانگیر) تلفن :4402421-4403222

 

+ نوشته شده در  چهارشنبه 16 تیر1389ساعت 19:46  توسط توکلی  | 

زمزمه تجديد نظر انبوه سازان براي حضور در مسكن مهر

زمزمه تجديد نظر انبوه سازان براي حضور در مسكن مهر
ضمانت نامه هاي سنگين، شرط پرداخت تسهيلات بانكي
تضاد بين رفتار سليقه اي برخي بانك ها و مصوبات شوراي عالي مسكن، انبوه سازان را به تجديد نظر در ادامه كار در مسكن مهر واداشته است.

سرعت پايين در تزريق تسهيلات بانكي به پروژه هاي مسكن مهر و ضمانت هاي مختلفي كه بانك ها از بابت تضمين سود و اصل تسهيلات از سازنده ها طلب مي كنند در برخي مناطق كشور از جمله تهران و شهرهاي اطراف، مشكلاتي را براي انبوه سازان ايجاد كرده است؛ تا جايي كه گفته مي شود سازنده ها به اميد وعده ها، سهم قابل توجهي از نياز مالي پروژه را با آورده نقدي تامين كرده اند، اما هنوز يك ريال از تسهيلات بانكي را نتوانسته اند دريافت كنند.
نمونه عيني اين عدم همكاري در اطراف تهران مشهود است. در اين منطقه كه با واگذاري زمين هاي 99ساله مقرر شده حجم زيادي از واحدهاي مسكوني مهر احداث شود، چند سازنده بيش از 2 ميليارد تومان به عنوان آورده نقدي هزينه كرده اند و در حالي كه 40 روز از مهلت دريافت تسهيلات بانكي آنها مي گذرد، اما هنوز وام بانكي دريافت نكرده اند. به اين ترتيب بانك ها به عنوان ضلع سوم از مثلث مسكن مهر كه نقش تعيين كننده اي در به سرانجام رساندن مهم ترين پروژه مسكن از نظر دولت را دارند، ناخواسته به عنوان مانعي بازدارنده در پيشرفت اين پروژه عمل مي كنند.
به گزارش دنياي اقتصاد، يكي از مواردي كه انبوه سازان به عنوان عدم همكاري بانك ها به آن اشاره مي كنند رفتارسنتي برخي شعب در برابر مراجعه انبوه سازان به بانك ها براي اخذ تسهيلات مسكن مهر است. طوري كه بر اساس رويه معمول خود در مقابل پرداخت تسهيلات، از متقاضي اخذ تعهدنامه هاي سنگين، سود معمول دوران مشاركت از محل اجراي پروژه به رغم پايين بودن سوددهي مسكن مهر و دريافت حق الزحمه ثبت ترهين املاك مسكن مهر را طلب مي كنند. از ديگر سو، بانك حاضر نيست از سيستم معمول خود در مسير اعطاي تسهيلات مسكن مهر عبور كند و برگزاري جلسات متعدد مسوولان ذي ربط در اين زمينه فقط به رفع موردي مشكلات محدود شده است.
كارشناسان عنوان مي كنند در صورتي كه بانك از در تعامل با طرح مسكن مهر وارد نشود و رفتاري انعطاف پذير در اين مسير دنبال نكند، پروژه مسكن مهر به اجبار دچار وقفه خواهد شد.
مغايرت تفاهم نامه سه جانبه با رفتار بانك؟
به گزارش دنياي اقتصاد، در حالي كه براساس مفاد تفاهم نامه سه جانبه انبوه سازان، اتحاديه ها و سازمان مسكن و شهرسازي، پرداخت حداقل 15 درصد از تسهيلات اعطايي به سازنده ظرف مدت 10 روز از مرحله انجام هر يك از مراحل اجرايي الزامي است، اما فعالان ساختماني مسكن مهر عنوان مي كنند با وجود اينكه پروژه هاي متبوع آنها يك ماه است كه به مرحله فونداسيون رسيده و حتي برخي نيز از مرحله پي ريزي عبور كرده وبه مرحله اسكلت رسيده بانك ها در پرداخت تسهيلات برخوردي انقباضي در پيش گرفته اند.
همزمان توليدكنندگان اذعان مي كنند بانك مسكن برخلاف شيوه نامه سه جانبه تعهداتي را براي انبوه سازان در نظر گرفته كه با مفاد تفاهم نامه سه جانبه مغايرت دارد. به گفته آنها، در حالي كه انبوه سازان فقط نقش سازنده را دارند كه با اتكا به تسهيلات بانك ها ساخت وساز مي كنند، اما سيستم بانكي براي پرداخت تسهيلات شرايطي را در نظر گرفته است كه به هيچ وجه كارشناسي نيست.
بر اين اساس ضمانت نامه اي كه مجموعه بانك براي پرداخت تسهيلات طراحي كرده است، انبوه سازان را متعهد مي كند كه در قبال خسارت، سود يا پرداخت اقساط وام مسكن مهر به بانك متعهد شوند؛ اين در حالي است كه به گفته نمايندگان شركت هاي ساختماني مسكن 99 ساله ضمانت نامه هاي تسهيلات بانكي مسكن مهر به توافق بين متقاضيان و تعاوني هاي مسكن باز مي گردد. ايرج رهبر، رييس كانون سراسري انبوه سازان در اين زمينه به دنياي اقتصاد گفت: سازنده ها براساس درصد پيشرفت پروژه به عنوان حق الزحمه كاري كه انجام داده اند مشمول دريافت تسهيلات بانكي مي شوند، اما اينكه بانك براي پولي كه مي دهد از سازنده مجددا ضمانت دريافت آن را بخواهد كمي غيرطبيعي است. وي افزود: ضمانت بازپرداخت تسهيلات بايد از متقاضيان مسكن مهر گرفته شود نه از انبوه سازان.
رفتارها مكانيكي است
در همين زمينه، يك فعال ساختماني مسكن مهر در تهران گفت: سيستم بانكي معتقد است مطابق رويه معمول، دريافت كننده وام بايد تعهدات و ضمانت هاي لازم را براي اخذ وام به بانك بدهد. برهمين اساس، بانك در يك رفتار مكانيكي در پرداخت وام به انبوه سازان قائل به تفكيك نيست و انتظار دارد آنها به بانك ضمانت هاي لازم را ارائه دهد. وي گفت: بي اعتمادي سيستم بانكي در پرداخت تسهيلات به انبوه سازان در حالي است كه توليدكنندگان مسكن بدون عقد قرار داد و برپايه اعتماد به دولت با اتكا به سرمايه هاي شخصي خود وارد پروژه مسكن 99 ساله شده اند.
احتمال ايجاد وقفه در ساخت
در اين بين حسن محتشم، عضو هيات مديره كانون سراسري انجمن انبوه سازان كشور به دنياي اقتصاد گفت: در حالي كه بسياري از واحدهاي مسكوني مهر به مرحله فونداسيون رسيده اند، اما با گذشت بيش از يك ماه از موعد مقرر براي دريافت مرحله اول تسهيلات، شركت هاي دست اندركار موفق نشده اند وام دريافت كنند و اگر اين رفتار سيستم بانكي ادامه داشته باشد تعهدات يك ساله براي ساخت مسكن مهر به تعويق خواهد افتاد. عضو هيات مديره كانون سراسري انجمن انبوه سازان كشور اذعان داشت: به عنوان مثال در حال حاضر يكي از شركت هاي فعال در مسكن مهر در تهران تاكنون نزديك به 2 ميليارد تومان از اعتبارات شخصي اش هزينه كرده است، اما هم اكنون با گذشت يك ماه از اجراي مرحله فونداسيون موفق نشده است كه تسهيلات مربوطه را از بانك ها اخذ كند.
بانك بي دليل كار را پيچيده كرده است
به گزارش دنياي اقتصاد، مشكل مربوط به سيستم بانكي فقط مربوط به انبوه سازان نيست، بلكه تعاوني هاي مسكن نيز به نحوي ديگر در دريافت تسهيلات مشكل دارند.
گفته مي شود جانمايي دو تعاوني در يك بلوك،برآورد دقيق مالي كل پروژه، استعلام سوءسابقه بانكي اعضاي هيات مديره و... از جمله موانع دريافت وام مسكن مهر است كه در كنار ساير مشكلات خودنمايي مي كند. محمد عسگري، مدير پروژه تعاوني مسكن مهر در وزارت تعاون در اين زمينه به دنياي اقصاد گفت: در شرايطي كه دولت اقدام به افزايش دو برابري خط اعتباري مسكن مهر كرده است، اما سياست بانك ها در امر پرداخت تسهيلات مسكن مهر انقباضي است. در واقع بانك به بهانه هاي مختلف شرايط پرداخت وام ها را دشوار مي كند و بر مبناي بوروكراسي معمول خود رفتار مي كند. علاوه براين، با وجود انعقاد تفاهم نامه سه جانبه كه به امضاي سه وزير رسيده است، اما بانك براي پرداخت تسهيلات، تعهدات سنگين در قالب ضمانت نامه هاي معتبر مطالبه مي كند و با اين شرايط رويكردي كاملا انقباضي در پيش گرفته است.
به گفته عسگري، همين مساله باعث شده تا تعاوني هاي مسكن و انبوه سازان بعد از چالش هاي فراوان با سيستم بانكي، تسهيلات را پس از اجراي مرحله فونداسيون و اجراي سقف سوم اخذ كرده اند. اين مقام مسوول در وزارت تعاون عنوان كرد: حاصل برگزاري جلسات متوليان مسكن مهر با بانك ها قول مساعد براي حل مشكلات بوده است، اما عملا فقط به صورت موردي معضلات مرتفع شده است.

+ نوشته شده در  یکشنبه 13 تیر1389ساعت 14:35  توسط توکلی  | 

عملیات آماده سازی 60 درصد از اراضی مسکن مهر در این شهرستان به اتمام رسیده است.

اتمام عملیات آماده‌سازی 60 درصد از اراضی مسکن مهر مراغه
43788 - ۲۲ شهریور ۱۳۸۷
رئیس اداره تعاون شهرستان مراغه گفت: عملیات آماده سازی 60 درصد از اراضی مسکن مهر در این شهرستان به اتمام رسیده است.
ناصر فلاحی از ساماندهی بیش از 9 هزار و 200 نفر متقاضی مسکن مهر خبر داد و افزود: از آغاز طرح مسکن مهر 20 هزار نفر از طریق اینترنت در شهرستان مراغه ثبت نام کرده بودند که برای 9 هزار و 200 نفر از ثبت‌نام‌شده‌ها به سبب دارا بودن شرایط لازم در قالب 45 شرکت تعاونی مسکن مهر برنامه‌ریزی‌های لازم صورت گرفته است. وی اضافه کرد: نظر به اینکه سهمیه شهرستان مراغه از طرح مسکن مهر در سال گذشته 7 هزار و 80 نفر بود، تعداد پذیرش متقاضی این شهرستان بیش از 30 درصد رشد نشان می‌دهد. فلاحی در ادامه به اتمام عملیات آماده‌سازی 60 درصد از اراضی مهر در مراغه اظهار داشت: این اراضی به مساحت 29 هکتار در فاز دو شهرک امام امام علی(ع) به استعداد 3 هزار نفر به تعاونی مسکن مهر مراغه اختصاص یافته است. وی خاطر‌نشان کرد: سه شرکت تعاونی مسکن مهر مراغه که قبلاً زمین مورد نیاز خود را تحویل گرفته بودند، عملیات عمرانی را در محدوده اراضی تحویلی آغاز کرده‌اند.

 خبرهای برگزیده   

+ نوشته شده در  یکشنبه 13 تیر1389ساعت 14:27  توسط توکلی  | 

خريد و فروش مسكن قانونمند شد

خريد و فروش مسكن قانونمند شد

دنياي اقتصاد – براساس طرح جديدي كه با هدف سامان‌دهي بيش از 20هزار مشاور املاك در سطح شهر تهران، صورت گرفته است، كليه آژانس‌هاي معاملاتي املاك موظف به استفاده از مبايعه‌نامه‌هاي جديد با آرم قوه قضائيه و نيز تغيير شرايط خريد و فروش املاك شده‌اند. براساس اين تغييرات، كليه مشاورين املاك، موظف به استخدام مشاورين حقوقي شده‌اند و از اين پس، خريد و فروش املاك بايد با حضور مشاورين حقوقي در آژانس‌هاي معاملاتي صورت گيرد. تازه‌ترين خبرها حاكي از آن است كه بيش از 5هزار بنگاه معاملاتي مسكن، مبايعه‌نامه‌هاي جديد كه منقش به آرم رسمي قوه قضائيه است را دريافت كرده‌اند. قوه قضائيه نيز با ابلاغ بخشنامه‌اي، كليه واحدهاي ثبتي و دفاتر اسناد رسمي را ملزم به استفاده از مبايعه‌نامه‌هاي جديد كرده‌ است.از سوي ديگر، اتحاديه مشاورين املاك نيز در راستاي افزايش فشار بر بنگاه‌هاي بدون پروانه كسب، از توزيع مبايعه‌نامه جديد براي آنها خودداري كرده است. سامان‌دهي فعاليت املاك شهر تهران در حالي صورت مي‌گيرد كه دولت نيز به تازگي با تصويب لايحه‌اي، قصد دارد توليد و عرضه مسكن شهري و روستايي را سامان‌دهي كند.

سامان‌دهي فعاليت بنگاه‌هاي املاك وارد مرحله جديدي شد
تغيير مبايعه ‌نامه مشاوران املاك
الهام علاقه‌بندان-  تنظيم مبايعه‌نامه جديدي كه به آرم قوه‌قضائيه منقش شده است و  هماهنگي‌هايي كه ميان وزارت بازرگاني، سازمان ثبت اسناد و اتحاديه مشاوران املاك استان تهران صورت گرفته است، از سياست‌هاي تازه‌‌اي حكايت دارد كه به سامان‌دهي فعاليت آژانس‌هاي املاك منجر خواهد شد. مشاوران املاك فعال در تهران، ظرف چند روز گذشته، مبايعه‌نامه‌هاي جديدي را دريافت كرده‌اند كه در آن ضوابط و مقررات نسبتا جديدي براي دادوستد مسكن پيش‌بيني شده است.عكس: سعيد عامري
مبايعه‌نامه جديد، با آرم قوه قضائيه، طراحي شده است و براساس آن، مشاوران املاك، از اين پس در نقش مشاوران حقوقي قوه قضائيه فعاليت خواهند كرد.براساس سياست‌هاي جديد، مشاوران املاك بايد كليه نقل و انتقالات را در دفتري رسمي ثبت كنند. در همين حال، دفترخانه‌ها نيز موظف شده‌اند، براساس ضوابط جديد، با مشاوران املاك داراي پروانه رسمي فعاليت، همكاري كنند.
مصطفي قلي خسروي، رييس اتحاديه مشاورين املاك در همين زمينه گفت: مبايعه‌نامه 7گانه‌اي با هماهنگي قوه قضائيه، سازمان ثبت اسناد و وزارت بازرگاني براي سامان‌دهي آژانس‌هاي املاك تدوين و توزيع شده است.وي با اشاره به اقدامات اتحاديه املاك براي سامان‌دهي مشاوران اظهار داشت: در حال حاضر تعدادي از مشاوران املاك بدون جواز كسب، مشغول به فعاليت هستند و ساماندهي مشاوران املاك در راستاي بهبود اين وضعيت صورت مي‌گيرد. قلي خسروي با اشاره به انتشار مبايعه‌نامه 7گانه خاطرنشان كرد: تاكنون نزديك به 5هزار نفر از اعضا از اين مبايعه‌نامه استفاده كرده‌اند.
رييس اتحاديه املاك با اشاره به اينكه برخي از مشاوران املاك مبايعه‌نامه‌ها را مانند رويه پيشين چاپ مي‌كنند اظهار داشت: به منظور ساماندهي وضعيت مشاوران املاك چاپخانه‌هايي كه به طور غيرقانوني اقدام به چاپ مبايعه‌نامه مي‌كنند شناسايي شده و با آنها برخورد مي‌شود. وي با تاكيد بر لزوم همكاري مردم با اتحاديه املاك نسبت به تنظيم قراردادها در مبايعه‌نامه‌هاي مورد قبول اتحاديه خاطرنشان كرد: مبايعه‌نامه‌ها را فقط به كساني مي‌دهيم كه پروانه كسب داشته باشند.

+ نوشته شده در  یکشنبه 13 تیر1389ساعت 14:14  توسط توکلی  | 

فروش املاک مسکن توکلی مراغه

 

مشاورین املاک توکلی

مشاوراملاک مورد اعتماد شما

املاک خود را به ما بسپارید

جدول فروش

 

فروش املاک  برابر جدول زیر

منطقه

نوع ملک

مساحت

زیر بنا

وام

نوع ساخت

قیمت

شهرک سیزده ابان

آپارتمان

  100متر

80 متر

18

شناژ

42 میلیون

مراغه شجا الدوله

آپارتمان

85 متر

70 متر

7

تیر آهن

34 میلیون

مراغه  شیخ تاج

آپارتمان

85 متر

65 متر

18

شناژ

35 میلیون

شهرک  48 متری

آپارتمان

86 متر

70 متر

15

شناژ

36 میلیون

شهرک  بهبهانی

آپارتمان

88 متر

64 متر

15

شناژ

38 میلیون

شهرک جام جم

آپارتمان

92 متر

71 متر

14

شناژ

40 میلیون

شهرک  توسعه

مجتمع

80 متر

70 متر

12

شناژ

34 میلیون

مراغه تپلی باغ

آپارتمان

96 متر

84 متر

12

تیر آهن

46 میلیون

شهرک  سیزده آبان

ساختمان

171 متر

140متر

-

شناژ

85 میلیون

خ  پروین  اعتصامی

ساختمان

240 متر

160متر

-

تیر آهن

90 میلیون

شهرک  سهند

ساختمان

200 متر

150متر

-

شناژ

87 میلیون

خ 48 متری

ساختمان

200 متر

  200متر

-

شناژ

95 میلیون

سید جماالدین

ساختمان

160 متر

130 متر

12

تیر آهن

65 میلیون

سیزده آبان

ساختمان

128 متر

100 متر

-

شناژ

55 میلیون

شهرک بهبهانی

ساختمان

90 متر

78 متر

12

شناژ

50 میلیون

شهرک میدان مولوی

ساختمان

180 متر

120 متر

12

شناژ

65 میلیون

شهرک خ. سخنور

ساختمان

160 متر

130 متر

-

تیر آهن

58 میلیون

شهرک 48متری

ساختمان

240 متر

160 متر

-

شناژ

85 میلیون

شهرک خ آزادگان

ساختمان

250 متر

180 متر

-

تیر آهن

90 میلیون

شهرک خ امیر

ساختمان

200 متر

160 متر

-

تیر آهن

85 میلیون

شهرک خ صبای شمال

ساختمان

250 متر

155 مکتر

-

تیر اهن

87 میلیون

مراغه. خ سعدی

ساختمان

200 متر

145 متر

-

تیر آهن

150 میلیون

مراغه. خ 15خرداد

ساختمان

187 متر

140 متر

-

تیر آهن

145 میلیون

مراغه خ 15خرداد

آپارتمان

150 متر

120 متر

20

شناژ

100 میلیون

مراغه فلسطین شمالی

50 واحده

120 متر

100

15

شناز

55 میلیون

مراغه  کوره خانه

گلنگی

180 متر

-

-

-

90 میلفیون

مدیریت : آژانس مسکن توکلی (آریا)

+ نوشته شده در  یکشنبه 13 تیر1389ساعت 14:8  توسط توکلی  | 

قانون طرز جلوگيري از تصرف عدواني و قوانين روابط مالك و مستاجر

قوانين روابط مالك و مستاجر
شهروندی- ربابه يوسفي آذر:
يكي از وظايف مهمي كه دواير اجرا در ادارات ثبت اسناد و املاك كشور با آن سرو كار دارند و امروزه بسيار مبتلابه مي‌باشد بحث اجاره و تخليه عين مستاجره است.

 لذا با توجه به تعدد قوانين حاكم بر روابط استيجاري لازم است تا به‌طور مختصر در اين‌خصوص مورد بحث قرار گيرد. بنابراين نقد و بررسي اجاره و تخليه و همچنين نحوه تخليه از لايق محاكم دادگستري مورد بحث نيست.

 اجاره چيست؟

اجاره از جمله عقود معيني است كه امروزه با گسترش زندگي اجتماعي كاربرد فراواني دارد، به طور مثال عقد اجاره در مورد محل كسب و پيشه از حيث امري بودن قواعد حاكم بر آن و بي‌اثر بودن حاكميت اراده در برخي موارد به صورت قالب آماده‌اي درآمده است كه مالك و مستأجر مي‌توانند به تراضي خود را درون آن جاي دهند.

 ماده 466 قانون مدني در تعريف اجاره مي‌گويد: «اجاره عقدي است كه به موجب آن مستأجر مالك منافع عين مستأجره مي‌شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستأجر و مورد اجاره را عين مستأجره مي‌گويند.»

 تخليه چيست؟

 تخليه اصطلاحاً داراي دو معني مي‌باشد:

 1 - تخليه ملك از تصرف كسي كه استحقاق تصرف را ندارد مانند تخليه مورد اجاره پس از گذشتن مدت اجاره و تخليه مورد تصرف عدواني

 2 - اقباض و تسليم مال مورد معامله غيرمنقول

- اجاره‌نامه‌هايي كه مي‌توان به موجب آن جهت تخليه مورد اجاره به دواير اجرا در ادارات ثبت مراجعه كرد:

 براساس مدلول ماده 92 و 93 قانون ثبت و ماده يك آئين‌نامه اجراي مفاد اسناد رسمي كليه اجاره‌نامه‌هاي رسمي يعني اجاره‌نامه‌هايي كه در دفاتر اسناد رسمي ثبت شده باشد در ادارات ثبت قابل پذيرش مي‌باشند اعم از اينكه عين مستأجره به ثبت رسيده باشد يعني داراي سند مالكيت باشد و يا خير.

 بنابراين چنانچه اجاره‌نامه‌اي عادي باشد اعم از اينكه در دفاتر مشاورين املاك تنظيم شده باشد و يا اشخاص خود با تراضي آن را تنظيم كرده باشند ادارات ثبت از پذيرش و اجراي آن معذورند. در تقاضاي تخليه از طريق اداره ثبت موجر با توجه به احراز شرايط و آنچه كه دليل تقاضاي تخليه مورد اجاره مي‌باشد به دفتر اسناد رسمي تنظيم كننده سند مراجعه و تقاضاي صدور اجرائيه را مي‌نمايد.

دفتر اسناد رسمي در صورت موجود بودن شرايط، اجرائيه لازم را جهت تخليه مورد اجاره صادر و جهت اجرا به اداره ثبت محل ارسال مي‌نمايد.

 اما آنچه كه در اينجا لازم به ذكر است اين است كه موجر جهت تخليه علاوه بر اداره ثبت مي‌تواند موضوع را از طريق محاكم دادگستري پيگيري نمايد كه بسته به مورد و وجود شرايط برحسب اقتضاء و آنچه كه نفع و يا تسهيل كار وي جهت رسيدن به هدف مي‌باشد مي‌تواند به دواير اجرا ي ثبت و يا محاكم دادگستري مراجعه نمايد.

قوانين حاكم بر روابط استيجاري

 چون اجاره يك امر حقوقي مي‌باشد لذا مقنن را بر آن داشت تا در اين ارتباط نسبت به وضع قوانين لازم اقدام نمايد. مهمترين قانوني كه در مورد اجاره وجود دارد قانون مدني قسمت اجاره است كه به عنوان يك قانون مادر شناخته مي‌شود و در حال حاضر علاوه بر قانون مدني 3قانون ديگري وجود دارد كه بر روابط استيجاري حاكم مي‌باشد:

1 - قانون روابط موجر و مستأجر مصوب دوم مرداد سال 1356

2 - قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 13ارديبهشت سال 1362

3 - قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26مرداد سال 1376

مكان هاي مسكوني، مكان‌هايي هستند كه براي سكونت در نظر گرفته مي‌شوند و كاربري آن مسكوني است. پس از قانون سال 1339 و با تصويب قانون سال 1356 اين اجاره‌ها از شمول قانون خارج شد و به حكومت قانون مدني پيوست و با تصويب قانون سال 62 مشمول اين قانون گرديد. البته لازم به ذكر است در همه اين موارد بحث استثناء و شموليت قرار دارد.

 در تبصره يك ماده 8 قانون روابط موجر و مستأجر 1362 نيز آمده است: «در صورتي‌كه عين مستأجره براي مقصودي غير از كسب يا پيشه و يا تجارت به اجاره داده شود از هر حيث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سكني است.»

در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها، دفتر اسناد رسمي ابتدا اخطاري براي مستأجر ارسال و در آن متذكر مي‌گردد كه چنانچه ظرف مهلت 10روز پس از ابلاغ اخطاريه نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام ننمايد نسبت به صدور اجرائيه اقدام خواهد شد.

لذا چنانچه مستأجر ظرف مهلت مقرر فوق‌ اجاره بهاء را پرداخت ننمايد برحسب تقاضاي موجر دفتر اسناد رسمي تنظيم‌كننده سند اجاره نسبت به صدور اجرائيه تخليه اقدام خواهد نمود. اما با توجه به آنچه كه ذكر شد قوانين حاكم بر اجاره هر كدام شامل موارد خاص خود مي‌شوند و تحت شرايطي اجرائيه تخليه صادر خواهد شد كه در ذيل ذكر مي‌گردد:

قانون سال 1356: اين قانون فقط مشمول اماكن تجاري و اداري بوده و تا زمان اجراي قانون سال 76 ملاك عمل قرار مي‌گيرد و همچنين به‌‌موجب اين قانون فقط به دليل عدم پرداخت اجاره‌بها مي‌توان اجرائيه تخليه صادر كرد و به دليل انقضاء مدت اجرائيه صادر نخواهد شد.

قانون سال 1362: اين قانون هم فقط مشمول اماكن مسكوني بوده و خلاء موارد مسكوني در قانون سال 56 را برطرف كرد. اين قانون پس از تصويب به زمان ماقبل خود هم تسري داده شد و مشمول اجاره‌هايي كه به تصرف متصرف داده شده يا بعداً داده شود گرديد و تا زمان اجراي قانون سال 76 ملاك عمل قرار مي‌گيرد. به موجب اين قانون دليل تقاضاي تخليه هر دو مورد انقضاء مدت اجاره و همچنين عدم پرداخت اجاره بهاء مي‌باشد.

 قانون سال 1376:اين قانون هر چند كه به سابق تسري پيدا نكرد اما مشكل دوگانگي كاربري مسكوني و تجاري اداري (محل كسب و پيشه) از يك طرف و تخليه به دليل انقضاء مدت و عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف ديگر را برطرف نمود و عين مستأجره اعم از مسكوني و يا تجاري و اداري و غيره به هر دو دليل انقضاء مدت و عدم پرداخت اجاره بها با درخواست موجر تخليه مي‌گردد.

ماده يك اين قانون دراين‌باره مي‌گويد «از تاريخ لازم‌الاجرا شدن اين قانون، اجاره كليه اماكن اعم از مسكوني، تجاري، محل كسب و پيشه، اماكن آموزشي، خوابگاه‌هاي دانشجويي و ساختمان‌هاي دولتي و نظاير آن كه با قرارداد رسمي و يا عادي منعقد مي‌شود تابع قانون مدني و مقررات مندرج در اين قانون و شرايط مقرر بين موجر و مستأجر خواهد بود.»

 به موجب بند 2 ماده 2 آئين‌نامه اجرايي قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 19 ارديبهشت سال 1378 چنانچه انتقال منافع بعداز تصويب قانون سال 76 و اين انتقال مرتبط با اجاره‌نامه قبلي و يا با رضايت موجر بوده باشد مشمول قوانين زمان تنظيم اجاره‌نامه قبل مي‌گردد يعني درواقع اجاره‌نامه جديد به اجاره‌نامه قديم اتصال پيدا مي‌نمايد.

 نقص و خلاء قوانين حاكم بر اجاره از طرفي و از طرف ديگر در برخي موارد به دليل تعارض در قوانين موجود دعاوي تخليه مورد اجاره بسياري از دعاوي محاكم دادگستري را تشكيل مي‌دهد و اين به دليل اين است كه هر يك از دو طرف موجر و مستأجر با توجه به آنچه ذكر شد سعي دارد به هر نحوممكن قانون را به نفع خود تفسير نمايد.

 براي اينكه از آمار دعاوي كاسته شود بهتر است قوانين موجود حاكم بر اجاره با در نظر گرفتن ‌شأن حقوقي و قضايي به نحوي مطلوب با هم تجميع شوند و قانون واحدي ارائه گردد هرچند كه ممكن است برخي در مورد اجاره‌هاي سابق اعم از موجر و يا مستأجر از قانون وضع شده احساس ضرر و زيان كنند ليكن يك قانون حاكم در هر حال بهتر از وجود چند قانون است.


قانون طرز جلوگيري از تصرف عدواني

‌قانون طرز جلوگيري از تصرف عدواني
‌ماده اول - در هر موردي كه كسي مال منقول يا غير منقولي را از تصرف متصرف بدون رضايت او خارج مي‌نمايد يا مزاحم استفاده متصرف مي‌شود‌مأمورين نظميه و در صورت نبودن آنها حكام و نواب حكام و در صورت نبودن آنها مأمورين امنيه مكلف هستند از مزاحمت يا اقدامي كه براي تصرف‌عدواني مي‌شود جلوگيري نمايند اگر چه عمل مزبور به استناد ادعاي حقي نسبت به آن مال باشد.
‌ماده دوم - هر گاه كسي مال غير منقولي را كه در تصرف غير بوده است عدواناً تصرف كرده باشد مأمورين حفظ انتظامات عمومي بايد با حكم كتبي‌مدعي‌العموم محل مال مزبور را به تصرف شاكي (‌متصرف اول) بدهند و اين حكم وقتي داده مي‌شود كه از تاريخ تصرف عدواني بيش از يك ماه‌نگذشته باشد هر گاه از مقر مدعي‌العموم تا محل وقوع تصرف عدواني بيش از پنج فرسخ فاصله باشد حاكم يا نايب‌الحكومه كه در اين مورد از طرف‌وزارت عدليه به سمت نمايندگي مدعي‌العموم معين مي‌شوند حكم مذكور در فوق را خواهند داد. در اين مورد حاكم يا نايب‌الحكومه بايد در ظرف (5)‌روز، راپرت اقدام خود را براي مدعي‌العمومي ارسال دارند.
‌ماده سوم - در مورد ماده فوق كه حاكم يا نايب‌الحكومه سمت نمايندگي مدعي‌العموم را دارند مسئول وزارت عدليه بوده و رسيدگي به تقصيرات‌اداري آنها راجع به ماده فوق با اطلاع وزارت داخله در محاكم اداري وزارت عدليه به عمل خواهد آمد.
‌ماده چهارم - در مورد مواد (1) و (2) پس از اينكه مال در تصرف متصرف اول ابقاء يا مجدداً به تصرف او داده شد و يا رفع مزاحمت از متصرف‌گرديد ديگر مدعي‌العموم يا ساير مأمورين مذكور در مواد فوق نمي‌توانند آن را از تصرف او خارج كرده يا تصميمي مخالف تصميم سابق خود اتخاذ‌كنند.
‌ماده پنجم - مأمورين مذكور در ماده (2) حكم خود را نسبت به تصرف عدواني بايد كتباً به مدعي‌عليه ابلاغ نموده بلافاصله آن را به موقع اجرا‌گذارند از اين حكم تا ده روز پس از ابلاغ مي‌توان استينافاً شكايت كرد مرجع شكايت اگر حكم از طرف مدعي‌العموم بوده محكمه بدايت محل و اگر از‌طرف حاكم يا نايب‌الحكومه بوده نزديكترين محكمه صلح خواهد بود.
‌ماده ششم - مستأجر و مباشر و خادم و رعيت و كارگر و به طور كلي اشخاصي كه مالي را از قبل ديگري متصرفند مي‌توانند مطابق مواد فوق از‌تصرف عدواني شكايت نمايند.
‌ماده هفتم - مستأجر پس از انقضاي مدت اجاره و همچنين هر امين ديگري در صورت مطالبه مالك يا قائم‌مقام يا مأذون از طرف او عين مستأجره و‌يا مال اماني را به تصرف كسي كه حق مطالبه دارد نداد متصرف عدواني محسوب است مشروط به اينكه از طرف كسي كه حق مطالبه دارد به ترتيب‌ذيل به آنها اخطار شده باشد.
‌مستأجر در صورتي كه اخطار لااقل يك ماه قبل از انقضاء مدت اجاره به عمل آمده باشد پس از انقضاء مدت اجاره و الا پس از يك ماه از تاريخ اخطار‌متصرف عدواني محسوب شده و مطابق اين قانون با او رفتار خواهد شد. ساير اشخاصي كه مال ديگري را به طور اماني متصرف باشند (5) روز پس از‌اخطار و عدم تخليه و رفع يد متصرف عدواني محسوب خواهند شد اخطار فوق به وسيله اداره ثبت اسناد يا دفتر محكمه بدايت يا دفتر محكمه‌صلحيه به عمل مي‌آيد و اگر در محل هيچيك از مراجع فوق نباشد به وسيله حاكم يا نايب‌الحكومه.
‌ماده هشتم - در صورتي كه بين موجر و مستأجر راجع به تخليه ملك پس از انقضاء مدت اجاره و يا بين صاحب مال و امين مقررات و شرايط‌خاصي باشد و همچنين در موارد مشمول مواد 38 - 39 - 40 قانون ثبت اسناد و املاك مقررات اين قانون اجرا نخواهد شد.
‌ماده نهم - اختلاف بين موجر و مستأجر دكان و مغازه و كاروانسرا راجع به تخليه مشمول مواد فوق نبوده و دعوي تخليه مطابق قانون حكميت‌قطع و فصل خواهد شد.
‌ماده دهم - در صورتي كه مدعي تصرف عدواني مطابق اين قانون شكايت نكرده باشد مي‌تواند در مدت مقرر قانوني موافق مقررات اصول‌محاكمات حقوقي مربوط به محاكم صلحيه رفتار نمايد.
‌ماده يازدهم - اين قانون از اول تير ماه 1309 به موقع اجرا گذارده مي‌شود.
+ نوشته شده در  شنبه 12 تیر1389ساعت 22:3  توسط توکلی  | 

قانون روابط موجر ومستاجر

فصل اول – روابط موجر و مستاجر


ماده 1- از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی ، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که با قرار داد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.
ماده 2- قرار دادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.
ماد 3- پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم مقام قانونی وی تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.
ماده 4- در صورتی که موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یادشده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه و یا سند به مستأجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد.
ماده 5- چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرار داد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود.
 

فصل دوم – سر قفلی
 

ماده 6- هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره 1- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره 2- در صورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
ماده 7- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.
ماده 8- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.
ماده 9- چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
ماده 10- در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
تبصره – مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می باشد.
ماده 11- اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.
ماه 12- آئین نامه اجرائی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارتخانه های دادگستری و مسکن و شهر سازی تهیه و به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
ماده 13- کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می شود.
قانون فوق مشتمل بر دو فصل و سیزده ماده و سه تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ بیست و ششم مرداد ماه یکهزار و سیصد و هفتاد و شش مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 29/5/1376 به تایید شورای نگهبان رسیده است.

املاک مشاورین آریا ماراویا

+ نوشته شده در  شنبه 12 تیر1389ساعت 21:55  توسط توکلی  | 

مشاوره حقوقی 1 توسط املاک مشاورین آریا

 مشاورین املاک آریا (ماراویا)

"مشاوره حقوقی(1) "

سوال 1-- : اینجانب به صورت شفاهی با شخصی توافق نمودم که ساختمانی در ملک اینجانب احداث نماید ولی متاسفانه علیرغم تصفیه حساب کامل نامبرده نه تنها از تکمیل کامل بنا خودداری نموده بلکه تخلفاتی نیز در ساخت بنای احداثی نیز مرتکب گردیده است بطوریکه مهندس ناظر مربوطه موارد تخلف را کتبا" به اینجانب به عنوان مالک اعلام نموده است . حال باتوجه به اینکه اینجانب هیچگونه قرارداد کتبی با نامبرده تنظیم ننموده ام و صرفا" تعدادی از همسایگان و شهود دیگر وجود دارند که می توانند در این خصوص و توافقات فی مابین شهادت دهند .حال : 1- آیا اساسا" به صرف دلایلی چون شهادت شهود . معاینه محل . تحقیق محلی . نظر کارشناسی و اظهارنامه می توان اقامه دعوی الزام به اجرای تعهد (شفاهی) و تکمیل و مطالبه خسارت ساختمان را مطرح نمود ؟ 2-آیا در ابتدا الزاما"می بایست از طریق اظهارنامه الزام به تعهد وی را اخطار نمود یا بدون نیاز به آن می توان دادخواست ارائه کرد . 3- آیا می توان ابتدائا" بدون ابلاغ اظهارنامه و یا دادخواست الزام به اجرای تعهد شخصا" بنا را با هزینه شخصی تکمیل و سپس مطالبه خسارت نمایم . متشکرم

پاسخ :  بهتر است ابتدا اظهار نامه بدهید در صورت عدم اقدام از سوی متعهد الزام وی را از دادگاه بخو اهید موفق باشید .

سوال 2-- :  احتراما به استحضار مي رساند اينجانب در مورخ 11/3/1381 يك واحد آپارتمان 75 متري در مهر شهر كرج را از شركت عمران سازه گستران آسايش با شماره ثبت 187061 پيش خريد نمودم كه شركت مذكور موظف بود در قبال دريافت 12900000 دوازده ميليون و نهصد هزار تومان حداكثر ظرف مدت بيست ماه آپارتمان را تحويل دهد ليكن تا كنون واحد را تحويل نداده است . اخيرا شركت مذكور با كلاهبرداري هر چه بيشتر مبلغ حدود بيست ميليون تومان بيشتر از مبلغ قرارداد جهت تحويل آپارتمان درخواست مي نمايد . شايان ذكر است اينجانب براي شكايت و دادخواهي سردرگم هستم و نميدانم به كجا بايد شكايت كنم و خدا شاهد است هزينه گرفتن وكيل را ندارم و هم اكنون پس از خداوند بزرگ از آن سازمان محترم درخواست ياري و راهنمائي را دارم . و من ا... التوفيق

پاسخ : تحویل مورد معامله وثمن و شرایط ان تابع قرارداد تنظیمی است و میبا یستی مطا لعه و اظهار نظر شود می توانید به واحدهای ارشاد در مجتمع های قضایی برای راهنمایی مراجعه نمایید

سوال3 -- :  بنده دارای یک قطه زمین ودارای منزل مسکونی بوده که توسط شهرداری به علت خیابان سازی تخریب شده است قانون در این مورد چه مگوید در برابر حقوق من ؟

پاسخ : شهرداری موظف است که بهاء عرصه و اعیان ملک حضرتعالی که در طرح قرار گرفته است به قیمت روز پرداخت نماید در صورت عدم پرداخت می توانید در این خصوص به مرجع قضایی محل وقوع ملک مراجعه و این امر (دریافت خسارت) را درخواست نمایید

سوال 4-- : فروش مال غیر اینجانب سال 84 ازشخصی بابت صدورچک بلامحل شکایت کردم نهایتاباوساطت حفاظت سازمان مربوط نامبرده چک خود راباچک دیگری برای سال 85 تعویض کرد واینجانب نیزدردادگاه رضایت دادم. نامبرده د برای تضمین چک فوق طی قراردادی این بارعینا"متعهد شدد" پرداخت چک فوق راطی هفته جاری بدون قیدوشرط باثبت سندمنزل مسکونی درشهرستان...دربنگاه یادفاترثبت بطورقطعی تضمین می نمایم ودرصورت عدم پرداخت چک دارنده چک میتواندحتی به صرف استناد به خوداین نوشته ازطریق قانونی نسبت به وصول مبلغ چک درمنزل مسکونی هرگونه دخل وتصرفی نموده وازهرطریقی که صلاح بدانداقدام نماید.خوداین نوشته وقولنامه نیزقطعی وبرای وصول چک فوق معتبرمی باشد.ضمنا اسناد منزل مسکونی را جهت تضمین چک فوق واجرای متن این قرارداد دراختیاردارنده چک قرارخواهم داد.ارزش ملک به مبلغ....وبه نشانی ....می باشد. تعهدات این قراردادبه تنهایی نیزلازم الاجراوقطعی بوده وامتناع دراجرای این قراردادمسئولیت قانونی دارد. اینجانب تاتسویه نهایی بدون موافقت دارنده چک آقای... حق واگذاری منزل مسکونی فوق رابغیرندارم ودرصورت عدم پرداخت چکها نامبرده به نسبت چک پرداخت نشده صاحب ملک مزبوربوده وحق هرگونه دخل وتصرف رادارد.اینجانب درصورت انتقال به غیرقبل ازتسویه نهایی اتهام فروش اموال غیررامی پذیرم و...." نامبرده برخلاف تعهدات فوق نه تنها چک رااین بارهم پرداخت نکردواسناد ملک رانیزدراختیاراینجانب قرارندادبلکه ملک موردتعهدفوق راهم بدون اطلاع من فروخته است. ازکارشناس محترم سوال دارم علاوه برشکایت حقوقی ازچک به چه شکل ازنامبرده بابت فروش ملک مزبور بصورت کیفری یاحقوقی شکایت نمایم؟ آیا باعدم پرداخت چک ملک به اینجانب انتقال یافته ونامبرده مرتکب فروش مال غیرشده است؟ وبطورکلی بافروش ملک فوق نامبرده مرتکب چه جرمی شده است؟ بااحترام رضا

پاسخ : با سلام چک دوم شما حقوقی است و تعهد به انتقال ملک فروش و یا بیع تلقی نمی شود و چون ملکیت به شما منتقل نشده فروش مال غیر مصداق ندارد النهایه به نظر میرسد با ارایه دادخواست حقوقی طلب خود را راحت تر وصول خو ا هید کرد موفق باشید

سوال 5-- :اینجانب دراسفندماه آپارتمانی راقولنامه کرده ام تاباوام مسکن بتوانم خریداری نمائیم اما حال شخص فروشنده میگوید که مبلغ فروخته شده پایین بوده وحاضر به انجام معامله نمیباشد وباتوجه به اینکه بنده درخواست وام کرده ام بلاتکلیف مانده ام لطفا مراراهنمائی نمائید. باتشکر

پاسخ : چنانچه در انجام بیع و تنظیم مبایعنامه مقررات قانونی رعایت گردیده می توانید با تقدیم دادخواست الزام فروشنده را به تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی از دادگاه حقوقی محل وقوع ملک درخواست نمایید.

سوال 6--: ايا راي مبني بر بطلان قرارداد عادي نياز به مراجعه به اجراي احكام و يا اخذ نامه اي از دادگاه دارد؟

پاسخ : درخواست ابطال یا فسخ قرارداد الزاما نیاز به تقدیم دادخواست به دادگاه حقوقی داردکه پس از انجام فرآیند رسیدگی و صدور حکم این امر محقق می گردد.

سوال 7-- :  بنده دارای یک واحد آپارتمان دز طبقه همکف یک مجتمع هشت واحدی که در هر طبقه دو واحد وجود دارد هستم که در قسمت وسط و کنار آشپزخانه بنده یک واحد پاسیو و نور گیر به متراژ هشت متر وجود دارد که فقط از قسمت بنده درب عبور دارد و هیچ یک از واحد های دیگر به آن راه عبور ندارد و فقط پنجره نور گیر در طبقات دارند و در همین طبقه حدود چهار متر بالکن که آن هم بصورت مشاع در قسمت شمال ساختمان وجود دارد میباشد که آن نیز از واحد جنبی بنده راه دارد و در اختیار و تصرف ایشان (همسایه بنده )میباشد. و همچنین در راه پله انتهای طبقه جلوی راه ورود به پشت بام حدود شش متر فضا وجود دارد که آن را نیز ساکنین طبقه بالا لوازم مازاد خود را قرار داده و بعنوان انباری از آن استفاده میکنند بنده به جهت اینکه آشپزخانه بنده توسط ساکنین طبقه بالا دیده نشود قسمتی از سقف پاسیو را با طلق که بسیار نازط و فقط محافظ دید میباشد پوشانده ام و از پاسیو هم مانند دیگران به عنوان قرار دادن لوازم استفاده مینمایم . اخیرا مالک آپارتمان شماره دو که خود نیز خدود چهار متر از مشاعات را بصورت بالکن در اختیار دارد از بنده به عنوان تصرف متصرف مشاعات شکایت نموده است و شورای حل اختلاف نیز پس از بررسی و نظر کارشناس که اعلام نموده بود فقط راه ورود از واحد بنده است و حق استفاده از این واحد میباشد ( مطابق عرف ) ولی متاسفانه رای به خاع ید و تخلیه اینجانب داده است و با توجه به اینکه طبق قانون شهرداری طلق به عنوان سقف کاذب میباشد و سقف به حساب نمی آید حکم به برداشتن آن نموده است و با توجه به اینکه بنده در دفاعیه خود صراحتا به این امر که دیگر ساکنین نیز از مشاعات دیگر استفاده احتصاصی مینمایند هیچ ترتیبی نداده است حال آیا کار بنده حلاف میباشد ؟ زیرا مطابق عرف و ماده دوم اجرائی آئین نامه قانون تملک آپارتمانها حق استفاده از واحد فوق با بنده میباشد.

پاسخ : علی الاصول ارایی که از ناحیه مراجع قضایی یا شبه قضایی مثل شورای حل اختلاف صادر می باشد حمل بر صحت است مگر اینکه اشتباه بینی در رای صادره وجود داشته باشد که در اینصورت قابل تجدید نظر هست علیهذا به نظر میرسد با توضیحاتی که شما مرقوم فرموده اید رای درست صادر شده با این حال اکر رای قابل اعتراض است می توانید به دادگاه عمومی اعتراض نملیید موفق باشید

سوال 8-- : مشکلی برای خانواده اینجانب پیش امده که امید است با راهنمایی شما عزیزان و یاری خداوند متعال من بتوانم آنرا حل نمایم حدودا 5 سال پیش ما خانه گلنگی خود را در اختیار شخصی گذاشته ایم که بصورت اپارتمان درآورد بعد از گذشت سه سال از آن تاریخ و تکمیل شدن ساختمان متوجه شدیم که این شخص با هر نیرنگ و ترفندی که بوده روی ملک ما وام گرفته و ملک ما در رهن بانک رفته با تلاش فراوان و پیگیریهای مداوم توانستیم این فرد را مجبور کنیم که این وامها را تصفیه کند ولی از آنجایی که این فرد برشکست شده بود فقط توانست جریمه این وام را بدهد و بقیه را تقسیط بر روی واحدها بصورت فروش اقساطی نماید بعد از کلی دوندگی این فرد تنها چاره ای که داشت این بود که وجه التزامی در اختیار ما بگذار تا بعد از مدتی بیاد و وام را تسویه کند ایشان سه دانگ سندی که با شخص دیگری قرارداد بسته بود یعنی این سندگرو بانک و با شخص دیگری اشتراک ساخت داشت به نام ما زد و یک اقرار نامه مبنی بر اینکه تازمانی که وامها را تسویه نکرده این سند وجه التزام است در اختیار ما است و ما می توانیم در صورت تسویه نکردن بر روی ان اقدام نماییم اما متاسفانه بعد از گذشت دو سال هنوز ایشان وام واحدهای ما را تسویه نکرده و ما پس از اقدام متوجه شدیم که ایشان علاوه بر وکالتی که به ما داده است وکالتی دیگر به صاحب قبلی ملک هم داده حال نمی دانیم با توجه به مشکلات این ساختمان و وامی که ما داریم باید چه کنیم و متاسفانه ما نیز از لحاظ مالی انقدر قوی نیستیم که بتوانیم بخاطر 16 میلیون تومان 1600000 تومان به وکیل بدهیم لطفا مرا راهنمایی بفرمایید در این مورد باید به کدام ماده حقوقی استناد کرد؟ کدام ماده حقوقی شامل این موضوع خواهد شد؟ البته من حقوقدان نیستم ولی این از مصادیق کلاهبرداری هست.. لطفا راهنمایی کنید

پاسخ : اگر فرد ياد شده مالك 3 دانگي است كه بابت التزام به شما داده با تحقق تخلف وي مي توانيد با استفاده از وكالتنامه نسبت به فروش 3 دانگ سهمي وي از ملك و استيفاي طلب خود با حفظ حقوق رهني بانك اقدام نماييد - 

سوال 9-- : آپارتمانی را سال گذشته (با وام بانک مسکن) خریداری کرده ام که فروشنده مبلغی از قیمت خانه را به عنوان رهن کامل در آن سکنی گزیده. گرچه قرارداد اجاره ای با وی منعقد نکرده ام، اما در مبایعه نامه تنظیمی در آژانس مسکن با ایشان (قبل از تنظیم سند رسمی در محضر برای نقل و انتقال) مبلغ رهن از کل قیمت خانه مورد معامله مشخص است. آیا می توان در محاکم در صورت ضرورت (عدم تخلیه یا ...) بدان استناد کرد. با تشکر از راهنمایی شما

پاسخ : سوال ابهام دارد معهذا اگر مبلغي از ثمن معامله كم بوده و فروشنده در قبال آن مورد معامله را در رهن خود قرار داده است بعد از اتمام مدت رهن شما بايد مبلغ را به وي داده و او نيز مكلف به تحويل ملك خواهد بود-

سوال 10-- : يك قطعه زمين خريداري شده است الان شهرداري اعلام نموده درطرخ فضاي سبز قرارداردازپرداخت غرامت امتناع ميورزد آيا متوانم معامله را فسخ كنم با چه عنواني

پاسخ : سوال از حيث عدم تعيين زمان معامله ناقص است معهذا-اگر مورد معامله عيب دارد شما طبق شرايطي حق فسخ خواهيد داشت -اما به نظر مي رسد با توجه به اينكه شما از شهرداري مطالبه غرامت نموده ايد معامله قطعي باشد -چنانچه شهرداري متقاضي خريد ملك باشد يا طرحي داشته باشد بايد طبق توافق يا با جلب نظر كارشناس قيمت ملك را به مالك بدهد يا معوض بدهد-

سوال 11-- : پدر اینجانب در سال 1340 یکقطعه زمین را صاحب آن با تنظیم صلحنامه دستی خریده وکالت بلا عزل نیز گرفته است . بعد از گذشت سالیان زیاد متوجه شده ایم این زمین چندین دست معامله شده است و کسی که بما فروخته است نیز فوت کرده است . حل می خواهم بدانم چگونه می توان ورثه این فرد را پیدا کرد و سند زمین را بنام پدرم نمائیم . آیا باید از همه کسانییکه زمین را خریده اند شکایت نمائیم . خواهشمندم دقیقاً راهنمائی فرمایئ . خیلی خیلی سپاسگزارم .

پاسخ : چنانچه منظور جنابعالی اخذ سند رسمی در خصوص موضوع می باشد در این رابطه می بایست به طرفیت ورثه فروشنده اقامه دعوا به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی ملک مورد معامله نمود (توسط پدر جنابعالی) و در صورتیکه ملک مورد خریداری توسط پدر شما به دیگری نیز به فروش رسیده ایشان می توانند در این رابطه شکایت کیفری علیه عاملین موضوع به اتهام فروش مال غیر در دادسرا مطرح نمایند

سوال 12-- : آیا در مورد ملکی که سابقه ثبتی ندارد میتوان علیه فروشنده یا مصا لح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اقامه کرد؟اگر می شود چگونه؟ اگر نمی شود چرا؟

پاسخ : خير-الزام به انتقال سند با وصف مذكور با توجه به عدم سابقه ثبتي موضوعيت ندارد- 

سوال 13-- :  یک واحد منزل مسکونی و یک باب مغازه تجاری در قطعه زمینی به مساحت 200 متر واقع شده و هر دو ملک قیمت برابری دارند و حیاط نیز جزو مشاعات هر دو ملک محسوب میشود . 1 . آیا مالک مغازه در تمام قطعه زمین مذکور سهیم میباشد ؟؟؟ 2 . در صورت تخریب هر دو ملک بمنظور آپارتمان سازی آیا مالک مغازه میتواند نسبت به واحدهای مسکونی هم ادعا داشته باشد یا اینکه فقط نسبت به مغازه با متراژ سابق میتواند ادعا داشته باشد ؟؟؟ 3 . لطفا در خصوص سهم مغازه های تجاری در زمینی که در آن واقع شده اند توضیح دهید ؟؟؟ با تشکر فراوان

پاسخ : سوال ابهام دارد-معهذا اگر مغازه و ملك مسكوني تفكيك شده و هر كدام سندجداگانه دارند و هر دو مالك قصد بازسازي دارند در صورت بازسازي مالكيت هر كدام تابع اسناد مالكيت مي باشد و در صورت اشاعه بودن ملك 2 حالت دارد يا توافق شده كه طبق توافق عمل مي شود و يا اينكه طبق قانون شراكت عمل خواهد شد - 

سوال 14-- : باسلام و تشکر اگر کسی دو دانگ از آپارتمانی را خریداری کرده باشد اما قولنامه ای نوشته شده نداشته باشد و فقط 3 نفر شاهد باشند که او خریدی انجام داده و بهای سهم خود را به فروشنده داده است آیا شانسی برای اثبات ادعای خریدار فقط با اتکا به شهادت شهود وجود دارد یا خیر در این صورت علیه فروشنده که بعد از این فروش تمام آپارتمان را به فرد دیگری فروخته و تحویل داده شکایت کیفری باید مطرح شود یا دادخواست حقوقی . متشکرم

پاسخ : با سلام ، شما میتوانید با طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی و استناد به شهادت شهود ، بر فروشنده پیروز شوید و پس از آن و در صورت حصول سایر شرایط میتوانید شکایت کیفری و یا دعوی حقوقی علیه وی طرح کنید .

سوال حقوقي : براساس ماده80قانون نظام صنفی اتحادیه های صنفی میتوانند برای بعضی از مشاغلی که مکان انها دارای کاربری اداری یا تجاری است جواز کسب صادر نمایند حال سوال این است که ایا شهرداری میتواند مانع کار کاسبی شود که در ملکی با کاربری اداری به شغلی مجاز مشغول است و جواز کسب معتبر دارد بشود و در صورت ممانعت شهرداری چه باید کرد؟؟ با تشکر

سوال 15-- : بنام خدا ، بنده مالک یک مغازه نانوایی هستم که در سال 1349 اجاره داده شده است و مستاجر تا کنون(1386) مغازه را در تصرف دارد. با توجه به اینکه در قرارداد اجاره هیچ اشاره ای به فروش سرقفلی نشده ، آیا مستاجر مالک سرقفلی است؟ ومن به چه روشی میتوانم نسبت به باز پس گیری مغازه اقدام کنم؟

پاسخ : با سلام. در صورتی که نیاز شخصی خود به مغازه را اثبات نمائید و یا پروانه تخریب و بازسازی مغازه را بگیرید میتوانید با تقدیم دادخواست تخلیه و پرداخت حق کسب و پیشه ( طبق نظر کارشناس ) حکم تخلیه بگیرید. در هر صورت مستاجر شما ،مالک منافع و حقوق کسب و پیشه میباشد.

سوال 16-- : در سال 71يكباب مغازه را به موجب اجاره نامه عادي اجاره نمودم كه تا اين تاريخ يعني سال 86 همه ساله توسط موجر تمديد ميگرديد .حال با گذشت 15سال در صورت تخليه مغازه ايا به بنده حق كسب وپيشه يا سرقفلي تعلق ميگيرد. 

پاسخ : با سلام . اگر مغازه در شهرهای مشمول قانون باشد ( از جمله تهران و بسیاری از شهرهای بزرگ کشور که نامشان در قانون تصریح گردیده است ) در صورتی که مالک متقاضی تخلیه باشد ، طبق نظر کارشناسی ،حق کسب و پیشه به شما پرداخت خواهد شد . 

سوال 17-- : حدود دو ماه پیش و در اوج گرانی مسکن، آپارتمانی را در بنگاه املاک خریداری کردیم و طبق برنامه هفت میلیون تومان بصورت پرداخت اولیه به فروشنده پرداخت کردیم، و قرار شد پس از تشکیل پرونده و اخذ وام 18 میلیون تومانی مابقی پرداخت را در محضر و پس از انتقال سند قطعی پرداخت نمائیم. لذا به دلیل عدم پیش بینی زمان اداری لازم، به پیشنهاد فروشنده تاریخ محضر مشخص نشد. اما بعد از مدتی فروشنده اعلام کرد که آپارتمان ایشان فاقد پایان کار است و در واقع حدود ده میلیون به شهرداری بدهکار است. از آنجا که وی هیچ گونه اقدامی در جهت تسویه بدهیهای خود انجام نداده و قیمت مسکن هم کلی گرانتر شده است، به ایشان اعتراض کردیم که وی اعلام کرد خواهان فسخ قرارداد است. خواهشمند است در مورد سوالات زیر مرا راهنمایی فرمائید: 1- آیا ایشان می تواند به صرف پرداخت ضرر و زیان پیش بینی شده قرارداد را فسخ نماید؟ 2- با توجه به اینکه بنگاه املاک تمام مدارک را برای تسویه حساب در اختیار وی قرار داده است، آیا می تواند آنرا درجایی دیگر به فروش رساند؟ 3- آیا با مراجعه به دادگاه می توان مدارک را از وی گرفته و او را مجبور به ایفای تعهدات نمود؟ 4- چه مسئولیتهایی متوجه بنگاه امکال خواهد بود؟ با تشکر فراوان

پاسخ : با سلام اگر وجه التزام برای تاخیر در انجام تعهد باشد خیر 2 اگر به 2 نفر بفروشد قابل تعقیب است 3در حدود توافقات انجام شده می توان الزام وی را از دادگاه خواست 4 به نظر نمی رسد بنگاه مسئولیتی داشته باشد 

سوال 18- : اگر در قرار دادی خریدار زیر اثر انگشت فروشنده - جمله ای تحت عنوان « ضمنا" زمین کنار زمین محمدعلی و باید لب خیابان باشد » اضافه نموده آیا جمله زیر اثر انگشت در محاکم قابلیت استناد و اعتبار دارد . لطفا" توضیح دهید . و راهنمایی بفرمائید .

پاسخ : با سلام اگر هر کلمه ای بعد از توافق و امضا ی توافقنامه در سندی قید شود عنوان الحاق و از مصادیق جعل است موفق باشیدک به روز صادر شده تا 6ماه از تاریخ صدور وتا 6ماه از تاریخ برگشت قابلیت تعقیب کیفری را دارد

سوال 19-- : تکلیف دیوار مشاع در یک ساختمان در حالی که یک بخش می خواهد ساختمان بسازد و بخش دیگر دیوار نمی خواهد چیست؟ دیوار مشاع قطر زیادی دارد و امکان خراب کردن آن نیز وجود ندارد، چون ساختمان مجاور روی آن واقع شده است. لازم به ذکر است که شهرداری در حال حاضر برای درخواست تخریب این ملک سهم متراژ دیوار را که 6 متر مربع می شود از زمین کم کرده است. آیا مالک می تواند قیمت کارشناسی این 6 متر را از همسایه بخواهد؟ 

پاسخ : سلام. طبق مواد 114 و 119 قانون مدنی ،در مورد دیوار اشتراکی هیچیک از شرکاء نمیتوانند بدون اجازه شریک دیگر تغییری در وضعیت دیوار ایجاد نماید مگر در صورت نیاز به تعمیراتی که اجتناب ناپذیر باشد. همچنین یکی از شرکاء نمیتواند شریک دیگر را مجبور به خرید سهم خود نماید و یا قیمت سهم خود را از وی مطالبه کند . پس شما نمیتوانید قیمت 6 متر مورد بحث را از شریکتان بخواهید . 

سوال 20-- : با سلام : خواهان در مورخه 4/2/2536 قولنامه اي مبني بر خريد يك هزار متر مربع از زمين نسقي و زراعتي به مبلغ هر متر 50 ريال معادل با 5 تومان منعقد نموده واز تاريخ انعقاد قرار دادتا حال ثمن پرداخت نگرديده و حدود اربعه مندرج در سند حدود كل اراضي زراعتي نسقي مي باشد ، خواهان دادخواستي به الزام به مفاد قولنامه به طرفيت اينجانب مطرح نموده ، با توجه به اينكه خواهان قبلا" طي شكوائيه كيفري به اتهام فروش مال غير شاكي گرديد كه دادگاه حكم به برائت صادر نموده س1- عدم پرداخت ثمن معامله چه تاثيري در روند پرونده دارد س 2- صدور حكم كيفري چه تاثيري در پرونده حقوقي دارد س 3- با توجه به اينكه ملك در خارج از محدوده قانوني شهري قرار دا رد استناد به قانون منع فروش و واگذاري اراضي خارج از محدوده تاثيري در پرونده دارد يا خير ؟  

پاسخ : با سلام 1-عدم پردخت ثمن ، تأثیری در صحّت معامله ندارد 2- با توجه به کیفیت دعوی ،پرونده کیفری شما تأثیری در پرونده حقوقی شما ندارد 3- آن نیز تأثیری ندارد .

سوال 21-- : اینجانب با دو نفر از بستگان نزدیکم در خرید و ساخت خانه ای در زادگاهم از ابتدای سال 1383که درآنجا ساکن نمی باشم، مشارکت کردم .در اواسط کار یکی از شرکا به رحمت خدا رفتند .بواسطه اینکه فرزنان آن مرحومه با توجه به مشکلات انحصار وراثت ومالی از مسئله ساخت خانه صرف نظر کرده و ابتدا قرار شد با همان قیمت ملک یکی از واحدهای ساخته شده را در نهایت بردارند .ولی پس از مدتی تقاضای فروش را داشتند،شریک دیگر قرار شد با آنها در مورد نحوه فروش 1/3 زمین با شرایط خاص مورد توافق دو شریک بازمانده مذاکره کند ولی برخلاف نظر اینجانب قولنامه ای را با انها بستند وپس از آن در فرستادن صورت حساب ها علی ارعم اصرارهای تعلل کرده در حال حاضر مدعی هستند 2/3 ملک متعلق به ایشان است .با توجه به اینکه اینجانب تا چند ماه مانده به اخر کار(آبان ماه ) نصف نصف در ساخت خانه مشارکت داشته و در حال حاضر هم بیش از 1/3 مورد ادعای ایشان هزینه پرداخت کردم سوال من اینست 1-آیا ایشان بدون اطلاع اینجانب میتوانستند چنین اقدامی انجام بدهند 2-باتوجه به اینکه سهم من از این ملک طبق قرعه کشی ابتدایی یک واحد کامل وفسمتی از واحد دیگر بوده و طبق قرار شفاهی بین سه شریک اولیه قرار بوده چنانچه شریکی قصد فروش واحد های مشاع را داشته باید الزاما به شریک همان مشاع بفروشد من چه میتوانم بکنم -

 پاسخ : هر گونه تصمیم و اقدامی در رابطه با املاک مشاع می بایست با نظر و موافقت کلیه شرکا به عمل آید و چنانچه در رابطه با موضوع بدون موافقت احدی از شرکا سایرین اقدامی نموده اند متضرر می تواند در رابطه با احقاق حق خود مبادرت به تقدیم دادخواست دادگاه نماید

سوال 22-- : آيا با حكم دادگاه انحصار ورثه مي توان تقاضاي صدور سند براي سهم خود نمود يا خير. آيا بايد در دادگاه ديگري تقاضاي تقسيم اموال نمود و با تقسيم نامه تقاضاي صدور سند نمود. جهت اطلاع برادر كوچكتر با همدستي يك بنگاه و فريب دادن يكي از خواهران منزل را 12 ميليون رهن داده و در تصرف مستاجر است. اثاثيه منزل را فروخته اند. همسر متوفي(نا مادري) دربدر شده و حقوق وي را نيز پرداخت نمي كنند. مي گويند براي طرح دعوي در دادگستري بايد وكيل گرفت و هزينه آن 5 ميليون تومان است. ما كه توانايي پرداخت چنين پولي را نداريم چگونه مي توانيم به دادگاه شكايت ببريم؟ و به حق خود برسيم (يك خواهر و يك برادر و نامادري). ترسمان اين است كه اين بار ملك را با سندهاي جعلي بفروشند.حد اقل اگر براي سهم خود سند مشاعي هم داشته باشيم بهتر است.

پاسخ : 1- با توجه به اظهارات جنابعالی که یکی از ورثه هستید چنانچه مورث شما دارای ملکی بوده است که از آن ملک سهمی به شما رسیده می توانید نسبت به سهم خود درخواست صدور سند به صورت مشاع نمایید 2- نسبت به کسانی که حقوق سایر ورثه را تضییع نموده اند می توانید علیه آنان مبادرت به طرح دعوی نمایید و پرداخت هزینه وکالت بر اساس آئین نامه تعرفه حق الوکاله وکلای دادگستری و وکلای موضوع ماده 187 قانون برنامه سوم توسعه جمهوری اسلامی ایران مصوب 27/4/85 ریاست محترم قوه قضائیه می باشد. 3- چنانچه قادر به تامین پرداخت هزینه حق الوکاله نمی باشید می توانید از مجتمع قضایی مربوطه یا مرکز امور مشاوران قوه قضاییه درخواست وکیل معاضدتی نمایید. سوال حقوقي : بنده در ازائ پرداخت مبلغ 30 میلیون تومان به یکی از دوستانم قرار است از ایشان  

 سوال23-- : بنده در ازائ پرداخت مبلغ 30 میلیون تومان به یکی از دوستانم قرار است از ایشان یک وکالت بلا غزل بعنوان ضمانت در مورد آپارتمانی به ارزش 50 میلیون تومان که متعلق به اوست بگیرم.جهت جلوگیری از متضرر شدنم(در صورت عدم بازگشت پولم و یا غیر قابل فروش بودن آپارتمان و کلا هر چیزی که باعث وجود خلل در این کار میشود) چه کاری می بایست انجام دهم.

پاسخ : توصیه میشود که در کنار وکالت با حق فروش یک مبایعه نامه هم تنظیم نمائید. 

سوال 24-- : محل تجاري مورد اجاره ايا بعد از اتمام اجاره به راحتي قابل تخليه هست و ضمانت تخليه چه مي تواند باشد

پاسخ : اگر اجاره بدون سرقفلی و این امر در قرارداد اجاره قید شده باشد با انقضای مدت اجاره ملک با شرایط پیش بینی شده قابل تخلیه خواهد بود.  

سوال 24-- : در یک ملک مشاعی (تجاری) , شرکای بنده بدون هیچ قراردادی با بنده متصرف ملک شده اند و مدتی میباشد هیچ گونه مبلغی بابت اجاره ملک به بنده نمی دهند. این در حالی است که بنده سند رسمی 5/1 دانگ مشاع را در اختیار دارم. حال بنده چگونه می توانم شرکای خود را که غیر قانونی متصرف شده اند از ملک بیرون کنم و ملک را به افراد دیگری اجاره دهم و هر کس به اندازه سهم خود اجاره دریافت کند. از زحمات ان مرکز کمال تشکر را دارم

پاسخ : در صورتي كه شما صرفا خواستار اجاره هستيد مي توانيد دادخواست مطالبه اجاره به ميزان سهم خود را از دادگاه بخواهيد.ولي اگر بدون اجازه شما ملك را به ديگري اجاره داده شما ميتوانيد دعواي تخليه را علاوه بر اجور و هزينه دادرسي از دادگاه خواستار باشيد.

سوال 25-- : در تکمیل سوال قبلی که عنوان کردم یکباب منزل مسکونی را با قولنامه خریداری نمودم و مقداری از ثمن معامله را پرداخت نموده و مابقی را مقرر شد موقع تحویل منزل بپرداذم .حال که فروشنده از گرفتن مابقی پول و تحویل منزل امتناع میکند .شما فرمودید دادخواست الزام به انجام تعهد بدهم .و سه نفر از همکاران شما فرمودند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی وتحویل مبیع بدهم.ایا بین اینها تفاوتی وجود دارد .با کدام میتوان به نتیجه رسید .در حالیکه منازل منطقه قولنامه ای معامله میشود وفاقد سند رسمی است .

پاسخ : سر كار خانم شما در برگه دادخواست ميتوانيدالزام به انجام تعهد و تحويل مبيع را توامان از دادگاه بخواهيد مضافا اينكه ميتوانيد هزينه دادرسي را از دادگاه ذي صلاح خواستار شويد. 

سوال 26-- : زمینی بصورت بایر بایر در روستا از قدیم الایام موجود بوده و محل باز ی کودکان و چرای دامها بوده است ظاهراً در سالیان قدیم(اصلاح اراضی) این زمین بهمراه زمینهای مجاور به اشخاص واگذار شده ولی بدلیل کیفیت پایین خاک و شن زار بودن و عدم امکان کشت هیچگاه احیاء نشده است .اکنون وراث آنها پس از این مدت طولانی ادعای مالکیت آنرا می نمایند . حکم مالکیت این گونه زمینها به چه صورت می باشد؟  

پاسخ : با سلام ، ملاک در مالکیت ، سند رسمی میباشد .پس طبق ماده 22 قانون ثبت اسناد واملاک ، مالک کسی است که نامش دفتر املاک اداره ثبت ، بعنوان مالک ثبت شده باشد .  

املاک مشاورین آریا : مسکن توکلی تاریخ : ۱۲/۰۴/۱۳۸۹

 

+ نوشته شده در  شنبه 12 تیر1389ساعت 21:48  توسط توکلی  | 

فروش املاک  برابر جدول زیر

مشاورین املاک آریا- مشاور املاک مورد اعتماد شما

منطقه

نوع ملک

مساحت

زیر بنا

امتیاز

وام

خواب

قیمت

شهرک سیزده ابان

آپارتمان

  100متر

80متر

کامل

18

2

42 میلیون

مراغه شجا الدوله

آپارتمان

85 متر

70 متر

کامل

7

2

34 میلیون

مراغه  شیخ تاج

آپارتمان

85 متر

65

کامل

18

2

35 میلیون

شهرک  48 متری

آپارتمان

86 متر

70 متر

کامل

15

2

36 میلیون

شهرک  بهبهانی

آپارتمان

88 متر

64 متر

کامل

15

2

38 میلیون

شهرک جام جم

آپارتمان

92 متر

71 متر

کامل

14

2

40 میلیون

شهرک  توسعه

مجتمع

80 متر

70 متر

کامل

12

2

34 میلیون

مراغه تپلی باغ

آپارتمان

96 متر

84 متر

کامل

12

2

46 میلیون

شهرک  سیزده آبان

ساختمان

171 متر

140متر

کامل

-

2

85 میلیون

خ  پروین  اعتصامی

ساختمان

240 متر

160متر

کامل

-

2

90 میلیون

شهرک  سهند

ساختمان

200 متر

150متر

کامل

-

2

87 میلیون

خ 48 متری

ساختمان

200 متر

200متر

کامل

-

2

95 میلیون

 املاک مشاورین آریا

مدیریت : آژانس مسکن توکلی (آریا)

تلفن : ۴۴۰۲۴۲۱-۴۴۰۶۲۳۲

+ نوشته شده در  جمعه 11 تیر1389ساعت 22:36  توسط توکلی  | 

رکود، مشاوران املاک را به تغییر شغل واداشت

رکود، مشاوران املاک را به تغییر شغل واداشت

اقتصاد > صنعت  - گفت‌وگو با رئیس اتحادیه مشاوران املاک

سمیه فتحی: در چهار سال اخیر وقتی قیمت‌ها به شکل نجومی افزایش یافت هیچ‌یک از مسئولان جرأت نداشتند قیمت مسکن را اعلام کنند اما مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک از این فرصت بهره برد و شاید تنها مرجعی است که به صراحت اعلام می‌کند قیمت مسکن با کاهش یا افزایش مواجه بوده است اما این در حالی است که کارشناسان مسکن و صاحب نظران این بخش به این مسئله خرده می‌گیرند که چرا مشاوران املاک باید قیمت اعلام کنند. هرچند رئیس این اتحادیه اعتقاد دارد: «ما دلالیم یعنی دلالت کننده. نبض بازار به دست مشاوران املاک است. ما بهتر از هر مسئول و مقامی می‌توانیم قیمت اعلام کنیم، کسی مار مجبور نمی‌کند در قیمت‌ها دستکاری کنیم و بالا و پایین بگوییم. با توجه به این که بخش خصوصی هستیم قیمت‌های واقعی را اعلام می‌کنیم و این مسئله به نفع مردم است». اما در این میان زمزمه‌هایی از ورشکستگی مشاوران املاک به گوش رسیده است که ادامه رکود در بازار مسکن هم بر کار مشاوران املاک تأثیر گذاشته است و حتی خسروی نیز از نابسامانی اوضاع کار مشاوران املاک خبر داده است.

خسروی در گفت‌وگو با خبر می‌گوید: با توجه به این که رکود بازار مسکن طولانی شده است ظاهراً این موضوع بر فعالیت بنگاه‌های مسکن تأثیر گذاشته است و حتی وضعیت کار آنها دچار نابسامانی شده است به طوری که درسال در حدود 30 تا 40 انصرافی داریم که اخیراً نیز افزایش یافته است.

وی می‌افزاید: برخی مشاوران املاک با توجه به اینکه رکود دربازار مسکن طولانی شده است و نمی‌توانند چندان معامله کنند و خریدار یا فروشنده به پای میز معامله نمی‌آیند مجبور شده‌اند این حرفه را رها کنند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک با تأکید بر این که در حال حاضر با توجه به آماری که از سراسر کشور گرفته شده است سهم هر مشاور املاک دو معامله است، می‌گوید: آن وقت چگونه می‌توان توقع داشت این افراد با آرامش به کار خود ادامه دهند و در واقع بنگاه‌های مسکن تعطیل شده‌اند.

 

به گفته او، توان خرید بسیار پایین است، اگر می‌خواهیم از این وضعیت خارج شویم دولت باید ترتیبی اتخاذ دهد تا مردم بتوانند از عهده مخارج خرید مسکن برآیند. وگرنه با ادامه این وضعیت مشخص نیست این بازار به چه سرنوشتی مواجه خواهد شد.

خسروی با اعلام اینکه بسیاری از مشاوران املاک متضرر شده‌اند، تصریح می‌کند: این در حالی است که در گذشته بسیاری از افراد به علت سوددهی این بخش وارد این حرفه شده بودند اما الان حتی یک متقاضی برای راه‌اندازی بنگاه مسکن نداریم.

وی همچنین درباره بازار مسکن هم می‌گوید: بازار مسکن که در رکود، زمینگیر شده است و هیچ رونقی مشاهده نمی‌شود هرچند روند کار رو بهبودی است. چراکه خریدار و مصرف‌کننده می‌تواند با توجه به اینکه قیمت‌ها به کف رسیده خرید کند. البته باید دید مسئولان امر برای ساماندهی این بازار چه خواهند کرد.

وی می‌افزاید: متأسفانه امروز اگر قیمت مسکن دچار نوسان شده است بخشی از آن به فرهنگ غلط در جامعه برمی گردد چراکه مردم ما تصور اشتباهی دارند و فکر می‌کنند هر کالایی که در حال گران شدن است باید بخرند اما در این در حالی است که در دنیا وقتی کالایی گران می‌شود مردم آنقدر نمی‌خرند تا اینکه فروشنده مجبور به شکستن قیمت می‌شود. اما در ایران گویا افتخار است جنس گران می‌خریم. وقتی سه سال پیش قیمت مسکن افزایش پیدا کرد مردم هجوم آوردند، امروز نیز اگر تغییر در بازار ایجاد شود ممکن است با هجوم مردم قیمت‌ها بازهم افزایش یابد، لذا باید فرهنگ جامعه نیز تغییر کند و این وظیفه رسانه‌هاست که بیشتر در این زمینه کار کنند. نباید این‌گونه باشد که مردم ما خواهان جنس گران باشند.

 

 

+ نوشته شده در  جمعه 11 تیر1389ساعت 22:30  توسط توکلی  | 

املاک مشاورین توکلی

مسکن آریا مراغه

املاک مشاورین توکلی

مشاوراملاک مورد اعتماد شما

درخرید و فروش املاک اینترنتی

درخدمت همشهریان محترم 

املاک خود را به ما بسپارید

تلفن : ۴۴۰۲۴۲۱-۴۴۰۳۲۲۲

 

 

+ نوشته شده در  جمعه 11 تیر1389ساعت 22:27  توسط توکلی  | 

ركود در بازار خرید و فروش وام مسكن "

"ركود در بازار خرید و فروش وام مسكن "

ركود در بازار مسكن، بازار خرید و فروش وام مسكن را نیز از رونق انداخته‌است. این تحلیلی است كه دست‌اندركاران خرید و فروش وام مسكن از آخرین وضعیت این بازار ارائه كرده‌اند. بنابر اظهارات آنها در شرایط كنونی بازار مسكن، متقاضیان كمتری از این نوع وام‌ها استقبال می‌كنند.
بر این اساس وام 18 میلیون تومانی مسكن كه از پرطرفدارترین نوع وام مسكن به‌شمار می‌رود، با ضامن دو میلیون و 400 تا 500 هزار تومان و بدون ضامن دو میلیون و 800 هزار تومان به فروش می‌رسد این در حالی است كه قیمت این نوع وام پیش از این در صورت عدم ارائه گواهی توسط مراكز فروش وام از دو میلیون و 800 هزار تومان تا سه میلیون و 100 هزار تومان و در صورتی كه خریدار توانایی ارائه گواهی را نداشت از سه میلیون و 100 هزار تومان تا چهار میلیون و 600 هزار تومان به فروش می‌رسید. قیمت این وام كه همواره برای حومه تهران گران‌تر بوده در شرایط كنونی سه تا سه میلیون و 300 هزار تومان است. به طور كلی علاوه بر هزینه وام، هزینه وكالت، كارشناسی و فروش قطعی یا رهنی برای خریدار گران‌تر تمام می‌شود. براساس این گزارش، قیمت این وام پیش از این در صورت عدم ارائه گواهی سه میلیون و 200 هزار تومان و در صورت ارائه گواهی توسط دارنده وام چهار میلیون و 200 هزار تومان بود.بر این اساس گفته می شود حدود 500 هزار تومان به هزینه ثبت و هزینه قطعی و رهنی دفاتر ثبت اسناد اضافه می‌شود.
همچنین وام 15 میلیون تومانی مسكن از یك میلیون و 750 هزار تومان تا دو میلیون و 300 هزار تومان معامله می‌شود، بنابراظهارات دست‌اندركاران بازار خرید و فروش وام مسكن این وام برای انتقال به شهرهای حومه تهران تا دو میلیون و 900 هزار تومان افزایش می‌یابد. بر اساس این گزارش وام‌های 10 و 12 میلیون تومانی مسكن نیز هر یك به ترتیب یك میلیون و یك میلیون و 300 هزار تومان خرید و فروش می‌شوند كه انتقال آنها به خارج از تهران نرخ وام را نیز به ترتیب به یك میلیون و 500 هزار تومان تا یك میلیون و 800 هزار تومان و دو میلیون و 800 هزار تومان افزایش می‌دهد.
پرداخت وام اجاره مسكن برای متقاضیان ساخت
در همین حال معاون وزیر مسكن و شهرسازی از مشخص شدن حداقل و حداكثر پرداخت وام اجاره مسكن از چهار میلیون تومان تا 12 میلیون تومان خبر داد.
احمد صادقی رئیس شركت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری با بیان اینكه وام ودیعه مسكن به متقاضیانی پرداخت می‌شود كه قصد احداث و نوسازی مسكن در بافت فرسوده دارند بنابر این طی مراحل كارشناسی در تمامی استان‌های كشور حداقل و حداكثر این وام نیز مشخص شد، به فارس گفت: در آخرین جلسه شورای عالی مسكن به دلیل عدم حضور وزیر مسكن و شهرسازی تصویب پرداخت این مبلغ به تاخیر افتاد بنابر این طی دو هفته آینده مبلغ یاد شده ( چهار میلیون تومان تا 12 میلیون تومان) به تصویب خواهد رسید.
وی با بیان اینكه وام ودیعه سود ندارد تصریح كرد: بازپرداخت وام ودیعه مسكن پس از دو سال خواهد بود و فرد متقاضی پس از دریافت وام باید مبلغ را به صورت یكجا بازگرداند و از زمانی كه شهرداری با پروانه ساخت موافقت كرد عملا پرداخت وام آغاز می شود. بنابراظهارات صادقی برای تعیین حداقل و حداكثر این وام، از معاونت ساختمان و مسكن وزارت مسكن استعلام گرفته شده و این مبلغ‌ها نهایی شده است.وی افزود: وام چهار میلیون تومانی مربوط به شهرهایی است كه اجاره مسكن در آنجا پایین است و به تناسب شهرها این مبلغ اضافه می‌شود و در نهایت به كلانشهرها و خصوصا شهر تهران كه وام آنها 12 میلیون تومان است می‌رسد. به گفته وی، بانك مركزی با پرداخت این وام موافق است و بودجه‌ای بالغ بر حداقل 200 میلیارد تومان برای آن در نظر گرفته شده است.
املاک مشاوزین مراغه آریا تاریخ ۱۱/۰۴/۱۳۸۹
+ نوشته شده در  جمعه 11 تیر1389ساعت 14:16  توسط توکلی  | 

چشمان بسته اتحادیه مشاور املاک بر رشد اجاره بها

چشمان بسته اتحادیه مشاور املاک بر رشد اجاره بها

اکونیوز: بسیاری از مستاجران بعد از آغاز سال جدید و با اتمام قراردادهای قبلی مجبور هستند، بهای بیشتری برای اجاره خانه‌از دیگر یا تمدید قراردادهای قبلی خود بپردازند درحالی که رئیس اتحادیه مشاورین املاک تهران این افزایش نرخ را شایعه می‌داند و معتقد است که سرمایه داران و مالکان تمایل دارندبه افزایش قیمت‌ها دامن بزنند.

به گزارش خبرگزاری اقتصادی ایران(econews.ir)، درحالی که از آغاز سال جدید نرخ اجاره‌بها در تمام نقاط شهر تهران افزایش 10 تا 20 درصدی یافته است رئیس اتحادیه مشاورین املاک تهران چشم‌های خود را به روی افزایش قیمت‌ها بسته است وهنوز اصرار دارد که اجاره‌بها امسال افزایش نمی‌یابد.
بسیاری از مستاجران بعد از آغاز سال جدید و با اتمام قراردادهای قبلی مجبور هستند، بهای بیشتری برای اجاره خانه‌از دیگر یا تمدید قراردادهای قبلی خود بپردازند درحالی که مصطفی قلی خسروی این افزایش نرخ را شایعه می‌داند و معتقد است از آنجا که سرمایه داران و مالکان تمایل دارند که افزایش قیمت داشته باشد بر همین اساس در کوچه و بازار شایعاتی را مطرح و سعی می‌کنند که به این طریق به افزایش قیمت‌ها دامن بزنند.
گفتنی است از آغاز سال جاری اتحادیه مشاوران املاک تهران و رئیس این اتحادیه اصرار دارد ازآنجا که قیمت خانه در سال جاری، افزایش پیدا نکرده بنابراین تغییری در وضعیت کرایه‌ها نیز رخ نداده است.
با این وجود مردم افزایش نرخ اجاره‌بها را با دادن پول بیشتری حس می‌کنند و قراردادهای خود را نیز در همین مغازه‌های صنف مشاوران املاک که زیرمجموعه اتحادیه می‌باشند، ‌امضا می‌کنند و رقم‌های بالاتری هم برای حق‌المشاوره املاک ‌می‌پردازند اما معلوم نیست به چه دلیلی این اتحادیه بازهم اصرار دارد که نرخ اجاره‌بها نه‌تنها افزایش نیافته بلکه افزایش هم نخواهد یافت.
رئیس اتحادیه مشاورین املاک تهران با بیان اینکه امسال افزایشی در اجاره‌بها نداریم و اگر هم باشد به صورت جزئی و در برخی مناطق شهر است، خاطرنشان کرد: وقتی که کارمزد بانک‌ها تک نرخی می‌شود دیگر برای مالک، گرفتن ودیعه و رهن مقرون به صرفه نیست و ممکن است به سراغ اجاره برود که معتقدیم این معیار درست نیست و باید شکسته شود، از طرف دیگر وقتی بانک مرکزی شاخص تورم را 10درصد اعلام می‌کند، طبیعی است که در برخی نقاط شهر پنج تا10 درصد اجاره‌بها بالا رفته است.
به گفته مصطفی قلی خسروی، بازار زمانی از رکود خارج می‌شود که قیمت ملک بالا برود به همین دلیل عده‌ای سعی شان بر این است که با آب و تاب دادن به این موضوع قیمت‌ها را بالا ببرند در صورتی که اشتباه می‌کنند چون هرچه قیمت ملک پایین‌تر بیاید روند کار بهتر و زیباتر است.
خسروی گفت: هم اکنون ساختمان‌های بسیاری در مناطق الهیه و زعفرانیه خالی از سکنه است و برج‌های ساخته شده هم که قبلا به صورت نیمه کاره وام گرفته‌ و مجددا با همان وام ملک دیگری را خریداری کرده‌اند، اکنون به مشکل برخوردند و خالی از سکنه هستند چون وام گرفته را نمی‌توانند بازپرداخت کنند.
وی افزود: اکثر شرکت‌های ساختمان سازی هم با بحران بی‌پولی مواجه شد‌ه‌اند و همین امر سبب شده که ملک خود را با سرعت بیشتری در معرض فروش بگذارند.
درعین حال  کارشناس بخش مسکن با اشاره به آنکه در طرح مسکن مهر دولت جایگزین بخش خصوصی شده است، گفت: افرادی که پیش از این در بازار مسکن فعال بودند ولی به علت رکود و کاهش قیمت‌ها وارد بازار ساخت و ساز نمی شدند هم‌اکنون از طریق مسکن مهر وارد بازار شده‌اند که نتیجه‌اش خروج این بازار از رکود به‌صورت تدریجی خواهد بود.
مینو رفیعی تصریح کرد: برای اجرای این طرح دولت زمین در اختیار تعاونی‌ها قرار داد که پس از آن انبوه سازانی را که زمانی سرمایه گذاران بخش مسکن بوده‌اند و در زمان رکود بازار را ترک کرده بودند، به کار گرفت.
این کارشناس بخش مسکن همچنین تاکید کرد که باید از هر چیز محدودکننده در طرح مسکن مهر پرهیز کرده و از طریق حمایت‌های دولت و افزایش ظرفیت ساخت‌وساز به افزایش رشد و توسعه بخش خصوصی کمک کرد.
مرجع خبر: تهران امروز
انتهای پیام//

+ نوشته شده در  پنجشنبه 10 تیر1389ساعت 22:2  توسط توکلی  | 

بررسي آخرين وضعيت بازار مسكن

واژه های خبر

آژانس مسکن آریا  تاریخ : ۱۰/۰۴/۱۳۸۹

مشاور املاک مورداعتماد شما

بررسي آخرين وضعيت بازار مسكن

رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران: قيمت مسكن سال آينده افزايش نمي يابدگروه مسكن- ليلادرخشان: وضعيت بازار مسكن در حال حاضر چگونه است؟
    
    
    
    اين پرسشي است كه اين روزها زياد طرفدار ندارد چرا كه در اين ماه هاي سرد سال اصولاحجم خريد و فروش ملك كاهش مي يابد؛ اما شناخت وضعيت كنوني بازار مسكن حتي براي كساني كه قصد دارند سال آينده صاحبخانه شوند، مي تواند در نوع تصميم گيري و پيش بيني قيمت ها و در نهايت تلاش براي تامين منابع مالي لازم براي خريد كمك زيادي بكند.
    بازار مسكن تقريبا از اواخر تابستان دچار ركود تورمي شد.
    به اين معني كه خريد و فروش در اين بازار تقريبا كاهش چشمگيري يافت؛ اما به رغم اين ركود در معاملات، قيمت ها ثابت نماند و همچنان روندي افزايشي را طي مي كند.
    قيمت مسكن در طي چند ماه اخير حتي نتوانست آنطور كه بايد وعده ها و حرف هاي مسوولان را رنگ واقعيت ببخشد؛ چرا كه نظر مسوولان اين بود كه اجراي سياست هاي تبصره 6 بودجه 86 تاثير خود را بر بازار گذاشته و باعث متعادل شدن قيمت ها شده است.
    خبرنگار دنياي اقتصاد براي پاسخ به پرسشي كه در ابتداي گزارش مطرح شد با بيش از 20مشاور املاك در نقاط مختلف شهر تهران گفت وگو كرده است. ماحصل آنچه كه اين مشاوران از وضعيت بازار مسكن در تهران ارائه كرده اند، در زير آورده شده است:
    به گزارش دنياي اقتصاد هر ساله با نزديك شدن به ماه هاي پاياني سال و آغاز سال جديد بازار مسكن دچار نوساناتي مي شود كه شاخص ترين آن سير صعودي قيمت مسكن و اجاره بها است. تابستان سال 85يكي از بارزترين نمونه هاي افزايش قيمت مسكن بود كه طعم شيرين آن به كام دلالان و سرمايه گذاران مسكن باقي ماند؛ ولي طعم تلخ آن خانواده ها و بسياري از اقشار متوسط و آسيب پذير جامعه را رنجاند. از همين رو بسياري از افراد با نزديك شدن به ماه هاي پاياني سال و آغاز سال جديد پيرامون افزايش قيمت مسكن در نگراني به سر مي برند. در اين بين البته وزارت مسكن و شهرسازي بر اين باور است كه با عملي كردن يكسري سياست ها و راهبردها در سال جاري در كنترل قيمت مسكن و تثبيت آن دخيل خواهد بود؛ اما وقتي پاي صحبت مشاوران املاك ك به طور تجربي و از نزديك در جريان تحولات بازار مسكن هستند، مي نشيني اين كارشناسان احتمال از افزايش قيمت مسكن در سال 87 سخن مي گويند.
    مصالح گران مي شود
    علي اصغري يكي از مشاوران املاك مسكن واقع در منطقه ونك در گفت وگو با «دنياي اقتصاد» گفت: بعد از عيد حداقل بين 10 تا 20درصد به قيمت مسكن افزوده خواهد شد كه اين مساله ناشي از رشد صعودي قيمت مصالح ساختماني خواهد بود. وي افزود: اگر مسوولان و كارشناسان فعال در امر مسكن وعده داده اند مبني برا اينكه با يكسري راهكارها مانع از افزايش قيمت مسكن خواهند شد؛ اما تجربه نشان داده كه در عمل قيمت مسكن در ايران هميشه رو به رشد است كه اين مهم ريشه در عوامل متعددي دارد كه از جمله آن و مهم ترين آن گران شدن مصالح است و پس از آن نيز به دليل افزايش تعرفه هاي شهرداري و عوارض ساخت و ساز و ... قطعا متعاقب آن قيمت مسكن نيز افزايش خواهد يافت. اين كارشناس املاك درخصوص بالاترين تعرفه فروش آپارتمان در حوالي ونك گفت: در حال حاضر قيمت آپارتمان در اين محدوده متري 4ميليون تومان است كه سال گذشته متري 3ميليون تومان بود. وي افزود: در حال حاضر خريد و فروش مسكن از رونق نسبي برخوردار شده است كه البته قابل قياس با تابستان سال گذشته نيست. اما در هر حال اگر مردم قصد خريد مسكن دارند قطعا بهترين زمان وقتي است كه بازار مسكن دچار ركود باشد.
    بستگي به تورم دارد
    هرگز انتظار نداشته باشيد كه قيمت مسكن در كشور ما تثبيت شود. قيمت مسكن روز به روز بالامي رود و مثل سكه و طلااست. سينا شهروزي يكي از كارشناسان املاك واقع در تهران پارس با اعلام اين مطلب به دنياي اقتصاد گفت: بين افزايش قيمت مسكن و ميزان تورم رابطه معناداري وجود دارد و يكي از شاخص ترين مواردي كه در تعيين قيمت مسكن نقش دارد، نرخ تورم است كه البته تورم فقط يك مورد است و مجموعه اي از عوامل متعدد و مختلف در اين رويداد سهيم هستند. وي افزود: سال گذشته به خاطر نقدينگي، بازار حجم عظيم سرمايه ها به سمت ساخت و سازها روان شد و نتيجتا تقاضا براي مسكن بالارفت و همين امر باعث شد قيمت مسكن رشد داشته باشد. شهروزي افزود: تابستان سال پيش آپارتمان در محدوده تهران پارس در برخي نقاط متري 1ميليون و 600هزار تومان خريد و فروش مي شد كه اين رقم در سال جاري به سقف 5/2ميليون تومان رسيده است.
    رشد قيمت مسكن روزانه است
    افزايش قيمت مسكن نه تنها در سال آتي قابل پيش بيني است، بلكه واقعيت امر اين است كه اين مساله روزانه است و كار از سال و ماه هم گذشته است! يكي از كارشناسان مسكن واقع در ميدان پونك با اعلام اين مطلب گفت: اگر فردي قصد خريد خانه داشته باشد بايد ضرب المثل كار امروز را به فردا نياندازيد» را سرلوحه كار خود قرار دهد؛ چرا كه فردا ممكن است قيمت مسكن از امروز گران تر باشد. علي صبوري در ادامه افزود: اساسا در ايران هر كالايي روزانه قيمتش رشد مي كند و مسكن هم از اين قاعده مستثني نيست. وي افزود: سال گذشته در بهترين نقطه پونك آپارتمان متري يك ميليون و 700هزار تومان خريد و فروش مي شد؛ در حالي كه در سال جاري اين رقم به متري 2ميليون و 400هزار تومان افزايش داشته است و مقايسه اين ارقام كافي است تا دريابيم كه پيش بيني تثبيت قيمت مسكن روياي كودكانه و شعاري آرمان گرايانه بيش نيست! اين كارشناس املاك خاطرنشان كرد: 2 الي 3ماهي بود كه خريد و فروش مسكن به حالت ركود رسيده بود؛ ولي الان كمي رونق يافته است و مردم به خريد و فروش خانه روي مي آورند.
    احتمال افزايش تا پيش از سال نو
    كافي است تا يك جست و جو در ذهن خود كنيم و به وعده اي كه مسوولان در سال گذشته براي كاهش قيمت مسكن دادند، نيم نگاهي بياندازيم. روزهاي پاياني سال گذشته مسوولان بارها وعده كاهش قيمت مسكن را در سال 86 دادند؛ اما در عمل شاهد بوديم كه اين وعده ها هرگز محقق نشد. يكي از كارشناسان املاك واقع در ميدان ولي عصر با اعلام اين خبر افزود: همين تجربه باعث شده كه نتوان به وعده هاي مسوولان پيرامون تثبيت قيمت مسكن در سال پيش رو خوشبين باشيم و از سويي شواهد و قرائن هم حاكي از افزايش قيمت مسكن حتي در دو ماهه آخر سال جاري دارد. ناصر افشاري افزود: البته قطعا هرگز تجربه رشد 100درصدي قيمت كه در تابستان سال 85رخ داد، براي بازار مسكن تكرار نخواهد شد؛ ولي رشد 20 تا 25درصد قيمت مسكن در سال 87 كاملابديهي و قابل پيش بيني است. اين كارشناس مسكن در ادامه افزود: علاوه بر مجموعه عواملي كه افزايش قيمت مسكن را دامن مي زنند، بسياري از مالكان نيز بدون هيچ منطقي قيمت ملك خود را افزايش مي دهند.
    رابطه صنعت با مسكن
    بازار ملك ايران از حالت مصرف كننده خارج شده است و به بازار سرمايه گذاري تبديل شده است. از اين رو حاكميت همين عرف بر بازار مسكن، نوسانات بسياري را براي آن رقم خواهد زد.
    شهروز توكلي، كارشناس املاك، واقع در محدوده تجريش با اعلام اين مطلب افزود: با توجه به افزايش دستمزد كارگر، مصالح ساخت وساز، هزينه حمل ونقل مصالح و همچنين با توجه به ركودي كه دامان صنايع توليدي را گرفته است، پيش بيني افزايش قيمت مسكن امري كاملابديهي است.
    وي افزود: براساس نرخ 20درصدي كه بانك مركزي به عنوان نرخ تورم اعلام كرده، افزايش 20درصدي مسكن در سال آتي كاملامحتمل است و البته اين عدد، رقم مبنايي است و با توجه به اينكه اساسا بازار مسكن در ايران حساب و كتاب ندارد، احتمال اينكه اين رقم بيشتر هم شود، بعيد نيست.
    گفتني است تني چند از كارشناسان املاك واقع در حوالي انقلاب، سعادت آباد و سهروردي نيز همسو با نظرات اين كارشناسان افزايش قيمت مسكن در سال آتي را پيش بيني كردند.
    قيمت مسكن افزايش نمي يابد
    در حالي كه كارشناسان املاك بر افزايش قيمت مسكن در سال آتي متفق القول هستند، اما قلي خسروي، رييس اتحاديه املاك تهران در يك اظهارنظر كاملامتفاوت در گفت وگو با دنياي اقتصاد گفت: قيمت مسكن در سال آتي افزايش نمي يابد.
    وي در پاسخ به سوال خبرنگار ما مبني بر اينكه مشاوران مسكن پيش بيني 20 تا 25درصدي را به عنوان كف افزايش قيمت مسكن در سال آتي كرده اند، گفت: همين گفته شما و انعكاس گفته كارشناسان در رسانه ها كافي است تا سبب افزايش 25درصدي قيمت مسكن شود!
    وي افزود: نبايد جوسازي كرد و با اين جوسازي ها افزايش قيمت مسكن را دامن بزنيم، بايد آرام آرام به سوي حل معضل نابساماني مسكن گام برداريم. خسروي در ادامه در يك اظهارنظر گفت: قيمت مسكن در بعضي از نقاط پايتخت ارزان شده است. وي در ادامه پاسخ به اين سوال كه قيمت مسكن در سال جاري در مقايسه با سال پيش چقدر تفاوت كرده، تصريح كرد: تغيير آن چناني نداشته است و فقط حدود 2 الي 3درصد رشد داشته است.
    خسروي در ادامه در توجيه ركود حاكم بر بازار مسكن گفت: اين ركود ركود فصلي است.
    مسكن ميل به كاهش قيمت ندارد
    بازار مسكن در ركورد مقطعي به سر مي برد؛ اما تمايل آن به سمت كاهش قيمت نيست، بلكه پس از اين دوره شاهد افزايش مجدد قيمت مسكن خواهيم بود.
    دكتر عليرضا خالو، عضو هيات علمي دانشگاه صنعتي شريف، با اعلام اين مطلب به «ايسنا» گفت: در حال حاضر رشد قيمت مسكن متوقف شده است؛ اما ساير عوامل ساخت مسكن، به ويژه مصالح ساختماني با افزايش قيمت مواجه شده اند كه به طور طبيعي اين افزايش بر روي قيمت مسكن تاثير خواهد داشت. وي با اشاره به اين كه تا زماني كه افزايش قيمت در عوامل توليد مسكن وجود داشته باشد، قيمت مسكن پايين نخواهد آمد، تصريح كرد: نابرابري عرضه و تقاضا يكي ديگر از دلايل كاهش نيافتن قيمت مسكن است؛ چرا كه هنوز تقاضا در بخش مسكن بسيار بالااست و بخشي از اين امر هم به تغيير فرهنگ سنتي كشورمان برمي گردد.
    اين عضو هيات علمي دانشگاه خاطرنشان كرد: در گذشته يك خانواده متشكل از چند خانوار، در كنار يكديگر در يك خانه زندگي مي كردند؛ اما در حال حاضر اين سنت ها تغيير كرده و افراد به صورت مستقل زندگي مي كنند.
    اين كارشناس مسكن ادامه داد: اين امر سبب شده تقاضا نسبت به گذشته چند برابر شود؛ اما توليد همچنان از رشد چنداني برخودار نيست.
    خالو با اشاره به اين كه كلان شهرها ديگر پاسخگوي نياز اين بخش نيستند، تصريح كرد: اگر توسعه شهرهاي جديد در اطراف كلان شهرها مورد هدف قرار گيرد، بايد امكانات رفاهي و حمل و نقل آسان نيز در اين شهرها ايجاد شود تا حجم عمده تقاضاها به اين سمت حركت كند. اين كارشناس مسكن در پايان خاطرنشان كرد: تا زماني كه اين امكانات در شهرهاي جديد فراهم نشود، نمي توان انتظار داشت مردم به اين سمت رغبت داشته باشند.

+ نوشته شده در  پنجشنبه 10 تیر1389ساعت 21:31  توسط توکلی  | 

فروش املاک مسکن توکلی مراغه

فروش املاک  برابر جدول زیر

منطقه

نوع ملک

مساحت

زیر بنا

امتیاز

وام

خواب

قیمت

شهرک سیزده ابان

آپارتمان

  100متر

80متر

کامل

18

2

42 میلیون

مراغه شجا الدوله

آپارتمان

85 متر

70 متر

کامل

7

2

34 میلیون

مراغه  شیخ تاج

آپارتمان

85 متر

65

کامل

18

2

35 میلیون

شهرک  48 متری

آپارتمان

86 متر

70 متر

کامل

15

2

36 میلیون

شهرک  بهبهانی

آپارتمان

88 متر

64 متر

کامل

15

2

38 میلیون

شهرک جام جم

آپارتمان

92 متر

71 متر

کامل

14

2

40 میلیون

شهرک  توسعه

مجتمع

80 متر

70 متر

کامل

12

2

34 میلیون

مراغه تپلی باغ

آپارتمان

96 متر

84 متر

کامل

12

2

46 میلیون

شهرک  سیزده آبان

ساختمان

171 متر

140متر

کامل

-

2

85 میلیون

خ  پروین  اعتصامی

ساختمان

240 متر

160متر

کامل

-

2

90 میلیون

شهرک  سهند

ساختمان

200 متر

150متر

کامل

-

2

87 میلیون

خ 48 متری

ساختمان

200 متر

200متر

کامل

-

2

95 میلیون

مدیریت : آژانس مسکن توکلی (آریا)

تلفن تماس (4402421-0421= (4403222-0421) همراه (09143206437

مشاور املاک مورد اعتماد شما  مسکن آریا

+ نوشته شده در  پنجشنبه 10 تیر1389ساعت 21:20  توسط توکلی  | 

مسائل حقوقی خرید و فروش املاک

"اطلاعات کلی درخصوص مسائل حقوقی خرید و فروش املاک "

با عنایت به آنکه این سامانه درارتباط با ملک ومسکن می باشد. عمده مسائل حقوقی که موردنیاز شما عزیزان می باشد مطالبی است که در زمـان عقد قـرارداد و امضاء ذیـل هـرگـونه مبایعه نامه، سند، قرارداد مشارکت، اجاره نامه و ... لازم است رعایت گردد و شما کاربران عزیز میبایستی از آن مطلع باشید. لذا در این بخش رئوس مطالبی که مورد نیاز میباشد به اختصار تشریح میگردد.

نکته مهم: درهر قرارداد چند نکته اصلی وجود دارد که ارکان آن قرارداد را تشکیل داده و بدون آنها قراردادها مبهم و بلا اعتباراست.

الف - نام و هویت متعاملین: درهرقراردادی نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، و کد ملی، آدرس صحیح و تلفن، دو طرف قرارداد اعم ازخریدار یا خریداران، فروشنده یا فروشندگان، موجر، موجران، مستاجر یا مستاجران، کارفرمایان، پیمانکاران و... میبایستی بطوردقیق مشخص و قید گردد.

ب - مورد معامله: درتمامی قراردادها، قید دقیق مورد معامله لازم و اجباری است. خصوصا درکلیه قراردادهای مربوط به معاملات املاک قید پلاک ثبتی (شامل شماره های اصلی، فرعی، قطعه) آدرس دقیق پستی، شماره سند، شماره دفتر و تمامی مشخصات مندرج در سند مالکیت، لازم الاجرا بوده بنحوی که بدون قید مورد معامله اصولا قراردادها فاقد اعتبار می گردند.

ج - مدت مورد معامله: درکلیه قراردادها مدت انجام معامله حتما می بایستی روشن و واضح قید شود. تا درصورتی که مدت قرارداد به اتمام برسد و طرفین به تعهدات خود عمل ننمایند، بر اساس دیگربندها عمل گردد، یا تصمیمات دیگری مطابق توافقات متعاملین انجام پذیرد.

د - قیمت مورد معامله: ازارکان مهم هرقرارداد قیمت مورد معامله می باشد، بطوریکه در صورت عدم درج قیمت مورد معامله در هرقراردادی بالاخص مبایعه نامه، اجاره نامه، قرارداد خرید و فروش هرنوع کالایی، آن سند از یکی ازمهمترین اصول لازمه برخوردار نمیباشد.

مواردیکه در فوق توضیح داده شد اصول وارکان تنظیم هر سند برای خرید و فروش و نقل وانتقـال می باشد، حال آنکه موارد بسیاردیگری نیز وجود دارد که میبایستی رعایت و در سند قید گردد از جمله تاریخ انشاء یا امضاء هر سند ،ملحقات و متعلقات دیگرمورد معامله مانند شماره های پرونده قبوض برق، آب، تلفن، گاز که دلیل بر وجود این متعلقات بهمراه مورد معامله می باشد، ذکر مواردی مانند انباری، پارکینگ اختصاصی (در صورت موجود بودن)، قید میزان پیش پرداخت، نوع وترم های پرداخت ثمن مورد معامله وهرنوع توافقات و شروط دیگری که درانجام معامله اثرگذار بوده و معمولا در بخشی از سند تحت عنوان ملاحظات مکتوب می گردد.

از موارد دیگری که درزمان عقدهرقرارداد یا بیع و یا تنظیم اسناد اجاره و... میبایستی مورد لحاظ قرار گیرد، حصول اطمینان از موارد ذیل می باشد:

مورد معامله مستحق الغیر نباشد: بدان معنا که، آنچه به معـرض معامله قرارداده شده بدون معارض باشد و شخص یا اشخاص حقوقی یا حقیقی دیگر، مالکیتی از هیچ نوع در آن نداشته باشند. مانند آنکه در پاره ای موارد سند مالکیت در دست اشخاص می باشد ولی درنهادهای دیگری مانند اداره اوقاف سوابقی از وقف موضوع مورد نظر موجود می باشد، یا درمواردی که در سند مالکیت قید گردیده "تمامی ششدانگ عرصه ملک به مساحت ..." میبایستی اطمینان حاصل نمود برای اعیانی همان ملک مالکیت جداگانه ای وجود نداشته باشد و دقت شود در زمان اقدام به خرید یا اجاره متصرف دیگری غیر از فروشنده، یا موجر مورد را در تصرف نداشته باشد. همینطور دقت شود مورد معامله در توثیق هیچ نهادی اعم از بانکها، قوه قضائیه، اشخاص حقیقی و حقوقی دیگر نباشد

هویت مورد معامله دقیقا شناسایی گردد: بدان معنا که اگر مورد معامله و اسناد ذیربط به رویت متعامل رسید دقت شود آنچه دیده شده همان است که در پایان معامله در ید متعامل قرار خواهد گرفت (در صورت نیاز از اداره ثبت اسناد محل تحقیق گردد، پلاک ثبتی مندرج درسند متعلق به همان ملک رویت شده است یا خیر)

وضعیت و توان مالک برای انجام معامله را به دقت بررسی نمائید: منظور از وضعیت مالک، سن، سلامت ظاهری، عدم زوال عقل و دارا بودن اختیار کامل مالک جهت تصمیم گیری می باشد. در اکثر معاملاتی که یک مالک بهمراه تعداد کثیری از اقوام و دوستان خود در جلسات اولیه شرکت می نماید و افراد غیرمسئول در امــور ذیربط مداخله می نمایند، پایان خوشی برای ان متصور نمیباشد. منظوراز تـوان مالک، امکان انجام معامله توسط وی می باشد، (توصیه می گردد، عـدم ممنوعـیت معاملاتی مالک توسط ارگانهای دولتی احراز گردد سپس اقدامات بعدی صورت پذیرد)

موارد بسیار دیگری نیز وجود دارد که ذکر آنها دراینجا امکان پذیر نمی باشد، لیکن کارشناسان این موسسه آمادگی دارند درهر زمان شما را یاری نمایند. مشاورین املاک آریا

+ نوشته شده در  چهارشنبه 9 تیر1389ساعت 13:11  توسط توکلی  | 

آخرین وضعیت مسکن مهر در سال 89

گزارشی رسمی از آخرین وضعیت مسکن مهر
86829 - ۱ تیر ۱۳۸۹
معاون وزیر مسکن و شهرسازی گفت: در طرح مسکن مهر با ریزش یا انصراف متقاضیان مواجه نیستیم.

احمد اصغری مهرآبادی با تاکید بر اینکه متقاضیان طرح مسکن مهر ریزش نداشته و انصراف نداده اند تصریح کرد: چنین موضوعی صحت ندارد و این وزارتخانه تلاش می کند تا با اتخاذ سیاست های لازم و استفاده از شیوه های گوناگون ساخت واحد های مسکونی ، کارها را با سرعت هرچه بیشتری پیش ببرد.
وی با تاکید بر اینکه وزارت مسکن و شهرسازی حمایت های لازم از تعاونی های فعال مسکن مهر را به نحو مطلوب انجام دهد ، ادامه داد: در مواردی که یک تعاونی غیر فعال باشد وزارت مسکن و شهرسازی وارد عمل می شود تا به جای ساخت واحدهای مسکونی مهر به شیوه تعاونی، واحدها را با روشهای دیگری مانند انعقاد قرارداد با انبوه سازان بسازد تا کارها با سرعت بیشتری پیش برود.
مدیر عامل سازمان ملی زمین و مسکن با بیان اینکه در تعاونی های غیر فعال مسکن مهر ، وضعیت از تعاونی به گروهی یا ساخت توسط انبوه سازان تغییر می کند ادامه داد: به طور مستمر و دقیق گزارشهایی که از استانها می رسد را بررسی و مورد تجزیه و تحلیل قرار می دهیم تا چنانچه تعاونی نتوانسته فعالیت لازم را داشته باشد با تغییر وضعیت آن به روش هایی که گفته شد، ساخت واحدهای مسکونی با سرعت دنبال شود.
معاون وزیر مسکن و شهرسازی عملکرد انبوه سازان در ساخت واحدهای مسکونی مهر را رضایت بخش ارزیابی کرد و افزود: برای ساخت270 هزار واحد مسکونی مهر با انبوه سازان عقد قرارداد کرده ایم که گزاشهای رسیده و ارزیابی های صورت گرفته حاکی از عملکرد موفق انها در ساخت این واحد ها است. 
مهرآبادی در ادامه به استقبال متقاضیان از ساخت واحدهای مسکونی مهر با روش های خود مالک و اضافه اشکوب اشاره کرد و اظهار داشت: تاکنون پیش از یکصد هزار متقاضی واجد شرایط با استفاده از این روشها برای گرفتن تسهیلات به بانک معرفی شده اند.
مدیر عامل سازمان ملی زمین و مسکن ، ساخت واحدهای مسکونی مهر به روش خود مالک و اضافه اشکوب را به دلیل ساخت واحدهای مسکونی در فضاهایی که خدمات زیربنایی و روبنایی در آنها وجود دارد یکی از بهترین روشهای ساخت مسکن دانست و گفت: در این طرح که فرد ، واحدهای مسکونی را در زمین متعلق به خودش یا با تایید مراجع لازم در طبقه فوقانی خانه اش می سازد، متقاضی می تواند فرزندان خود که فرم (ج) آنها به معنی استفاده کردن از تسهیلات و امکانات دولتی قرمز نیست برای دریافت واحدهای مسکونی ساخته شده در اولویت قرار دهد در غیر این صورت سازمان مسکن و شهرسازی استان نسبت به معرفی فرد واجد شرایط اقدام می کند.
معاون وزیر مسکن و شهرسازی افزود: کسانی که مایل به ساخت واحدهای مسکونی مهر به روش خود مالک یا اضافه اشکوب باشند می توانند برای ثبت نام به سازمانهای مسکن و شهرسازی در استان خود مراجعه کند.


آژانس مسکن آریا  تاریخ ۰۹/۰۴/۱۳۸۹
 مشاورین املاک مورد اعتماد شما در خرید وفروش املاک

املاک خود را به ما بسپارید = مشاورین املاک آریا مراغه 

تلفن تماس : ۴۴۰۲۴۲۱-۰۴۲۱=۴۴۰۳۲۲۲-۰۴۲۱

+ نوشته شده در  چهارشنبه 9 تیر1389ساعت 12:46  توسط توکلی  | 

فروش املاک مسکن توکلی مراغه

فروش آپارتمان

قیمت : ۳۲ میلیون تومان

مساحت مفید ۵۵متر مربع مساحت کل ۷۵ متر مربع

امتیارات: آب . بزق . گاز . فاضلاب . تلفن

طبقه اول در ۳ طبقه ۲خوابه = سند ششدانگ

پارگینگ اختصاصی ۲۵ متر مربع

وام مسکن = با شرایط بانک  

آدرس : مراغه : شهرک ولیعصر میدان مولوی خیابان ۲۲بهمن بر کوی لاله

مراغه : شهرک ولیعصر مسکن آریا توکلی میدان پروین اعتصامی


+ نوشته شده در  چهارشنبه 9 تیر1389ساعت 12:39  توسط توکلی  | 

فروش املاک در شهرستان مراغه

مسکن توکلی مراغه ( مشاورین املاک آریا ) 4402421-0421= 4403222-0421 = 09143206437 

فروش املاک در شهرستان مراغه برابر جدول زیر ( ساختمان – آپارتمان – زمین )

منطقه

نوع ملک

مساحت

زیر بنا

طبقه

سند

امتیازات

وام

قیمت

شهرک ولیعصر

ساختمان ویلایی

175متر

140متر

1

6دانگ

کامل

14

80میلیون

شهرک ولیعصر

ساختمان ویلایی

240متر

160متر

1

6دانگ

کامل

-

85میلیون

مراغه

ساختمان ویلایی

220متر

300متر

2

6دانگ

کامل

12

180میلیون

مراغه

ساختمان ویلایی

210 متر

120 متر

1

6دانگ

کامل

-

120میلیون

مراغه - سعدی

آپارتمان

94متر

86متر

1

6دانگ

کامل

16

58میلیون

شهرک مولوی

آپارتمان

72متر

55متر

1

6دانگ

کامل

-

32میلیون

شهرک پزشکان

آپارتمان

87متر

65متر

5

6دانگ

کامل

14

42میلیون

زمین فروشی به مساحت ۱۲۶متر ۱۶۰متر ۱۸۰ متر ۲۰۰متر ۲۵۰متر ۳۰۰متر در منطقه شهرک ولیعصر فاز۱

قیمت: ورود به حیاط متری ۲۵۰ هزار تومان - ورود به ساختمان ۳۰۰ هزار تومان

خیابان ۸متری الی ۱۰ متری ۴طبقه با پیلوت - خیابان ۱۰ الی ۱۶ متری ۶طبقه با پیلوت جهت ساخت مجوز از طریق شهرداری صادر میگردد.

درمنطقه شهرک ولیعصر فاز ۱= خیابان ۴۸ متری - خیابان آزادگان - خیابان پروین اعتصامی سه موقعیت اصلی وجود دارد که مساحت این خیابانها ۴۸ و ۲۴و ۲۴ متری می باشد . که مجوز برای ساخت با زیر زمین و پیلیوت و ۸طبقه نقشه و پروانه صادر میشود . قیمت متر مربع در این خیابانها از ۸۰۰ تومان الی ۱۵۰۰ تومان به فروش می رسد.

مسکن توکلی جهت ارائه خدمات وفروش املاک در خدمت شماست

تلفن تماس : ۴۴۰۲۴۲۱-۰۴۲۱= ۴۴۰۳۲۲۲-۰۴۲۱

+ نوشته شده در  سه شنبه 8 تیر1389ساعت 21:54  توسط توکلی  |