مشاورین املاک آریا (مراغه)

خرید و فروش املاک

درمورد دردسرهای پیش خرید آپارتمان

 
 
 
 
 
دردسرهاي پيش‌خريد آپارتمان آسيب‌ها- ندا فرامرزيان: گفت‌وگو با دكتر عبدالعلي محمدي حقوقدان و وكيل پايه يك دادگستري. مشكلات ناشي از پيش‌خريد واحدهاي مسكوني چندي است گريبان شمار قابل توجهي از شهروندان را كه با هزاران اميد و آرزو براي خانه‌دار شدن دست به اين كار زده‌اند را گرفته است. اين گروه كه امكان تهيه و پرداخت تمام بهاي يك واحد مسكوني را ندارند با اميد به اينكه بتوانند ظرف يكسال يا بيشتر اين پول را فراهم كرده و نيز وامي دست و پا كنند اقدام به خريد واحدهاي پيش‌فروش شده از سوي انبوه‌سازان مي‌كنند. اما در عمل با چنان مشكلات پيچيده و طاقت‌فرسايي روبرو مي‌شوند كه عطاي صاحب‌خانه شدن را به لقايش مي‌بخشند آن هم با كلي ضرر و زيان و قرض و بدهي. مشكل از آنجا آغاز مي‌شود كه برخي از انبوه‌سازان به دليل تغيير شرايط امكان ادامه كار و پايان پروژه را پيدا نكرده و كار ساخت و ساز را در نيمه راه رها مي‌كنند. برخي ديگر با نوعي كلاهبرداري يك واحد را به چندين نفر مي‌فروشند، گروهي نيز با توجه به افزايش هزينه‌هاي ساخت يا نوسانات بازار مسكن حاضر به تحويل آپارتمان مبناي قرارداد پيش‌فروش نيستند.در همين زمينه گفت‌وگويي با دكتر عبدالعلي محمدي، حقوقدان، عضو هيأت علمي دانشگاه و وكيل پايه يك دادگستري انجام داده‌ايم كه از نظرتان مي‌گذرد. مشكلات پيش خريد آپارتمان چنان حاد و گسترده است كه اكنون بخش قابل توجهي از پرونده‌هاي قضايي محاكم دادگستري را به خود اختصاص داده است.سازمان‌هاي مشمول و دست‌اندركار در اين زمينه از جمله قوه قضاييه، سازمان ثبت اسناد و املاك، دادستاني و حتي شهرداري نيز به نوعي در اين موضوع وارد شده‌اند. اما بدون ساز وكارهاي قانوني لازم حل اساسي و زيربنايي مشكل ميسر نيست از همين‌رو به تازگي قوه قضاييه و سازمان ثبت اسناد و املاك كشور لايحه‌اي را آماده كرده و به دولت فرستاده‌اند كه چنانچه از سوي مجلس به تصويب برسد، اميد مي‌رود بخش قابل توجهي از مشكلات پيش‌فروش مسكن حل شود. با اين اوصاف نقش مبايعه‌نامه در انتقال املاك ثبت شهر چيست آيا مي‌شود از مبايعه‌نامه به عنوان يك سند انتقال مالكيت نام برد؟ در خصوص املاك ثبت شده يعني املاك داراي سابقه ثبتي با صراحتي كه ماده 22 و همچنين مواد 48 و 47 قانون ثبت دارد و اينكه ماده 22 قانون ثبت مبين يك قاعده امري در قلمرو املاك ثبت شده است به نظر نمي‌رسد كه بتوان از مبايعه‌نامه عادي به عنوان سند انتقال مالكيت ياد كرد و به تعبير ماده 22 قانون ثبت دولت به معني اعم يعني قوه حاكمه دارند چنين سند عاد‌ي‌اي را به عنوان مالك به رسميت نمي‌شناسد. به نظر شما ماهيت حقوقي قرارداد پيش‌فروش چيست، آيا افاده مالكيت مي‌كند؟ همانگونه كه توضيح داده شد اساساً در مورد املاك ثبت شده نقل و انتقال آنها جز از طريق سند رسمي مقدور نيست و دارنده مبايعه‌نامه به عنوان مالك شناخته نمي‌شود.اما صرف‌نظر از آنچه گفته شد، اساساً با تعريفي كه قانون از عقد بيع به عمل آورده است اساسا قرارداد پيش‌فروش افاده بيع نمي‌كند و در يك تحليل صحيح حقوقي از ماهيت قراردادي چيزي جز تعهد، ساخت و تمليك استنباط نمي‌شود. بنابراين به نظر اينجانب قرارداد پيش‌فروش حاصلي جز تعهد فروشنده به ساخت و تمليك ندارد به عبارت ديگر خريدار چنين قراردادي با امضا قرارداد مالك چيزي نمي‌شود. در اين صورت خريدار با چنين قراردادي چه حقوقي با امضاء مبايعه‌نامه به دست مي‌آورد؟ همانگونه كه گفته شد با امضاي قرارداد فروشنده در برابر خريدار در ازاي دريافت وجوه معيني كه به شرح قرارداد دريافت خواهد كرد در برابر خريدار تعهد به ساخت و تملك مي‌كند و اين تعهد مثل هر تعهد ديگري الزام‌آور بوده و خريدار مي‌تواند الزام فروشنده را به اجراي مفاد، قرارداد بخواهد. بديهي است در چنين صورتي دادگاه حكم به الزام فروشنده به اجراي مفاد قرارداد خواهد داد و حكم صادره پس از قطعيت وفق قرارداد قانون اجراي احكام قابل اجرا خواهد بود. به نظر شما ريشه اختلافات خريدار و فروشنده در قراردادهاي پيش‌فروش را در كجا بايد جستجو كرد؟ اختلاف خريدار و فروشنده در قرارداد پيش‌فروش مي‌تواند ناشي از وضعيت‌هاي مختلفي باشد به نظر بنده بخشي از اختلافات ناشي از اختلافاتي است كه بين مالكين و سازندگان در قراردادهاي مشاركت ساخت وجود دارد در چنين شرايطي خريدار قرباني اختلافات في‌مابين مالك و سازنده مي‌شود. خصوصاً در مورد خريداراني كه با سازندگان قرارداد مي‌بندند و مالكين دخالتي در قرارداد آنها ندارند و خريدار نيز دسترسي به اسناد مربوط به قرارداد مشاركت در ساخت في‌مابين مالك و سازنده ندارد اوضاع خريدار وخيم‌تر است زيرا در چنين وضعيتي دعوي خريدار عليه سازنده شنيده نمي‌شود، چون سازنده مالكيت رسمي بر ملك ندارد همچنين شكايت او عليه مالك شنيده نمي‌شود چون خريدار با مالك قراردادي منعقد نكرده است. شما به عنوان يك كارشناس حقوقي چه توصيه‌اي به خريداران واحدهاي پيش‌فروش مي‌كنيد تا در معرض كمترين آسيب ممكن قرار بگيرند. بنده معتقدم كه خريدار واحدهاي پيش‌فروش قبل از هر چيز بايد حلقه اتصال خود را با مالك رسمي برقرار نمايد يعني يا با مالك رسمي قرارداد ببندد يا با كسي قرارداد ببندد كه از طرف مالك رسمي اختيار براي فروش داشته باشد. اين اختيار بايد چگونه باشد تا قابليت براي خريدار را داشته باشد؟ به هر حال فروشنده اگر مالك رسمي نيست بايد از طرف فروشنده وكالت رسمي داشته باشد و در مورد سازندگان قرارداد مشاركت در ساخت كه در آن به تقسيم واحدها اشاره شده باشد به شرط آنكه فروشنده از واحدهاي اختصاصي خود بفروشد كفايت مي‌كند. خريدار يك واحد پيش‌فروش، علاوه بر آن كه بايد مالكيت فروشنده را به شرحي كه گفته شد احراز نمايد، بايد به توانايي فني و مالي فروشنده نيز اعتماد داشته باشد توصيه مي‌شود كه خريداران واحدهاي پيش‌فروش قبل از ملاحظه اسناد مربوط به مالكيت و همچنين مجوزات صادره از مراجع قانوني و از جمله شهرداري از خريدار واحدهاي پيش‌فروش خودداري كنند. ما همه روزه شاهد مراجعه خريداران واحدهاي پيش فروش كه قرباني كلاهبرداري واقع شده‌اند به دادسراها هستيم به گونه‌اي كه حجم عظيمي از دعاوي دادسرا را به خود اختصاص مي‌دهند به نظر شما چه موقع مي‌شود از يك فروشنده به اتهام كلاهبرداري شكايت كرد. كلاهبرداري يك جرم خاص با عناصر مشخص است قرار نيست هر فروشنده و يا انبوه‌سازي كه واحدهايي را به صورت پيش‌فروش واگذار نموده و سپس به تعهدات خود عمل نمي‌نمايد به عنوان كلاهبردار قابل تعقيب باشد. تحقق جرم كلاهبرداري منوط به احراز عنصر ما نور متقلبانه است و بنابراين فقط در صورت احراز اين وضعيت است كه مي‌شود از فروشنده به اتهام كلاهبرداري شكايت كرد. به نظر شما مطمئن‌ترين روشي كه خريدار يك واحد پيش فروش مي‌تواند به آن اعتماد كند چيست؟ به نظر من مطمئن‌ترين روشي كه بي‌شك مانع از فروش چند باره يك واحد به چند نفر مي‌شود انتقال رسمي ملك به صورت قدر سهم مشاعي به اين معنا كه مثلا وقتي برابر اسناد و جواز ساخت صادره از شهرداري مقرر است تا بر روي قطعه زمين موضوع پروانه 24واحد آپارتمان بنا شود تنها انتقال رسمي يك سهم از بيست و چهار، شش دانگ ملك موضوع پروانه با حقوق ناشي از پروانه است كه مي‌تواند به خريدار اين اطمينان را بدهد كه او به ميزان سهم مورد معامله مالك شده است و انتقال رسمي ملك به شرطي كه گفته شد به سادگي با ارائه اولين گزارش عدم خلاف از شهرداري كه مي‌تواند حتي پس از اجراي مرحله فونداسيون نيز باشد عملي و شدني است و دفاتر اسناد رسمي با تنظيم چنين اسنادي مشكلي ندارند طبيعي است كه چنين انتقالي توأم با تعهد فروشنده به تكميل و ساخت واحد مسكوني خواهد بود. بخش عمده‌اي از مشكلات كساني كه اقدام به خريد واحدهاي پيش فروش مي‌كنند ناشي از قراردادهاي رهني است كه سازندگان جهت تامين اعتبارات لازم با بانك‌ها منعقد كرد و كل مجموعه آپارتماني را در رهن بانك قرار مي‌دهند. سپس با تكميل واحد مسكوني به تعهدات خود در برابر بانك عمل نكرده و همين امر باعث مي‌شود كه بر بدهي واحد مسكوني اضافه شود. به نظر شما چه راه حل حقوقي براي خريدار اين قبيل واحدها قابل تصور است؟ در هر صورت اگر مجموعه ملك در رهن بانك قرار داده شده باشد چه قرارداد رهني قبل از قرارداد پيش فروش امضا شده باشد و چه بعد از آن خريدار نمي‌تواند الزام فروشنده را به تنظيم سند بخواهد چون برابر رأي وحدت رويه هيأت عمومي ديوان عالي كشور، صدور حكم محكوميت به تنظيم سند نسبت به ملكي كه در رهن قرار داشته باشد وجاهت قانوني ندارد در چنين شرايطي خريدار چاره‌اي جز تقديم دادخواست به ظرفيت فروشنده به خواسته فك رهن و تنظيم سند ندارد بديهي است در صورت صدور حكم و قطعيت آن خريدار مي‌تواند نسبت به اجراي حكم از محل مطالبات فروشنده بابت باقيمانده بهاي مورد معامله اقدام نمايد. به خريداران واحدهاي پيش فروش توصيه مي‌شود هنگام امضاي قرارداد از وضعيت ملك در خصوص در رهن بودن يا نبودن آن اطمينان حاصل نمايند تا در صورتي كه مشخص شود كه مجموعه ملك در رهن قراردارد ضمن آنكه تكليف فروشنده به فك رهن را در قرارداد صراحتا قيد نمايند از بهاي مورد معامله مبلغي حداقل معادل بدهي بانكي را حفظ كرده يا نزد خود نگاه دارند. اگر فروشنده واحدهاي پيش فروش كار ساخت و ساز را در نيمه راه رها كند آيا خريدار يا خريداران مي‌توانند خود نسبت به تكميل كار و تصرف واحدهاي مورد معامله اقدام كنند؟ اگر فروشنده در اواسط پروژه‌ كار را به صورت نيمه‌كاره رها كند يا نقايصي در اجراي آن داشته باشد خريدار يا خريداران مي‌توانند با مراجعه به دادگاه بدوا تقاضاي صدور حكم، به محكوميت به اجرا يا تكميل تعهدات وي را بكنند. با صدور حكم و قطعيت آن چنانچه سازنده جهت اجراي مفاد حكم حاضر نشود خريدار يا خريداران مي‌توانند نسبت به اجرا يا تكميل تعهدات به هزينه خود اقدام و سپس وجوه هزينه شده را از محل مطالبات فروشنده محاسبه يا از روي مطالبه كنند، در هر صورت اقدام به تكميل واحدها يا تصرف آنها بايد با اجازه محاكم قضايي باشد. ما همه روزه شاهد مواردي از فروش چندباره يك واحد مسكوني به چند خريدار هستيم به نظر شما شهرداري‌ها چه نقشي در جلوگيري از چنين اقداماتي دارند. شهرداري طبق قانون مرجع رسمي صدور پروانه است و هيچ نقش و دخالتي در معاملات في‌مابين فروشنده و خريدار ندارد حداكثر آن است كه براي هر نقل و انتقال ارائه پايان كار و گزارش عدم خلاف از شهرداري لازم است اما تا زماني كه خريدار و فروشنده نخواهند اقدامي در خصوص تنظيم سند رسمي صورت بدهند و معاملات آنها در حد اسناد عادي باقي بماند شهرداري‌ها نه مكانيزم نظارتي بر معاملات مردم دارند و نه مسئوليتي در برابر خريداران چنين واحدهايي. آيا مي‌شود توأمان با تغيير ساز و كارهاي قانوني و پيش‌بيني، مكانيزم نظارتي براي شهرداري ها از حجم اين قبيل مشكلات خريداران واحدهاي پيش‌فروش كاست؟ بله بديهي است اگر در ساختار قانون اصلاحي صورت پذيرد به گونه‌اي كه انجام معاملات فقط در مراكز خاص مجاز باشد و آن مراكز نيز براي انجام هر معامله ولو به موجب سند عادي مجبور به استعلام از شهرداري باشند در اين صورت امكان معامله چند باره يك واحد مسكوني منتفي خواهد شد. ولي در مورد وضعيت موجود نمي‌توان نقش و مسئوليتي براي شهرداري قائل شد. نقش بنگاه‌هاي معاملات ملكي در اين خصوص چيست؟ امروزه هيچ الزامي به تنظيم قرارداد در بنگاه معاملات املاك نيست و افراد مي‌توانند قراردادهاي خود را در خارج از بنگاه‌ها و بدون دلال‌هاي معاملات ملكي انجام دهند. ولي اگر معامله با مداخله بنگاه‌هاي معاملات املاك و دلالان آن‌ها انجام پذيرد اين دلال‌ها در ازاي دريافت كميسيون مطابق قانون و مقررات دلالي در برابر طرفين مسئول خواهند بود. اخيرا سخنگوي قوه قضائيه از تهيه لايحه پيشنهادي از سوي سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در خصوص تنظيم «پيش‌سند» در مورد پيش خريد و پيش فروش واحدهاي مسكوني خبر داده‌اند آيا تدبير ديگري از نظر شما براي رفع مشكلات مردم در اين زمينه وجود دارد؟ بي‌ترديد هر اقدامي در جهت بهينه‌سازي روابط حاكم بر خريدار و فروشنده در واحدهاي پيش فروش با هدف به حداقل رساندن اختلافات و تنظيم هرچه بيشتر اجراي تعهدات و به حداكثر رساندن تدابير لازم براي جلوگيري از قرباني شدن خريداران در يك فاجعه كلاهبرداري اصلاح ساختار قانوني حرف اول را مي‌زند پيشنهادهايي از نوع، تنظيم پيش سند كه موضوع بحث روز است با همين هدف صورت مي‌پذيرد. بديهي است اگر الزام به تنظيم پيش سند كه قبل از هر چيز مستلزم تدارك ساز و كار لازم اجرايي از طريق دفاتر اسناد رسمي است بتواند امكان فروش چند باره يك واحدمسكوني را منتفي نمايد چنين لايحه‌اي مي‌تواند اقدام موثري در جهت اين ساماندهي باشد. پرونده اركيده پرونده اركيده يكي از مشهورترين مصاديق كلاهبرداري در زمينه پيش فروش مسكن است. بيش از هزار و 100نفر از شاكيان اين پرونده با دريافت واحد آپارتماني در شهر ري، پرونده‌شان بسته شد،‌20ميليارد تومان نيز به حساب صندوق تعاوني اعتباري شهرداري واريز شد كه با اين اعتبار دو هزار و 50 نفر از شاكيان دو برابر پولي را كه داده بودند به علاوه 10ميليون تومان وام، دريافت كردند. متهمان اصلي اين پرونده3 نفر بودند كه به خارج از كشور فرار كردند و قوه قضائيه از طريق مجامع بين‌المللي و وزارت امورخارجه، نيابتي را به كشورهاي مختلف ارسال كرده است. 70نفر از مشاوران املاك نيز در اين پرونده دخالت داشتند كه پرونده 40نفر از آنها به اتهام كلاهبرداري يا مشاركت و معاونت در كلاهبرداري آماده شده و پرونده 30نفر نيز در حال آماده‌سازي است.پرونده اركيده هنوز جريان دارد و به پايان نرسيده چرا كه برخي از افراد هنوز شكايتي در اين زمينه در دادگاه‌ها مطرح نكرده‌اند. از سوي ديگر متهمان پرونده فراري بوده و هنوز كسي از متهمان اصلي دستگير نشده است. در همين حال قوه قضائيه لايحه پيش فروش مسكن را كه يك فوريت آن از سوي مجلس تصويب شده با 2سال تلاش دقيق و علمي و با همكاري نهادهاي ذيربط از جمله شهرداري و وزارت مسكن اين لايحه را در 28ماه تدوين كرده است. براساس اين لايحه تمام خريدها و پيش‌فروش‌ها بايد در سازمان ثبت به وسيله دفاتر اسناد رسمي و در تمام مراحل به ثبت برسد تا كسي نتواند يك ملك را به چند نفر بفروشد. براساس اين لايحه تنظيم قراردادهاي پيش‌فروش در دفاتر اسناد رسمي بدون هزينه حق‌الثبت و ارائه گواهينامه مالياتي و عوارض شهرداري و صرفا با دريافت حق‌التحرير خواهد بود تا مردم به خاطر هزينه‌هاي حق‌الثبت از ثبت اسناد خودداري نكنند. حمايت از پيش خريداران از نكات مثبت اين لايحه است بر همين اساس پيش‌فروشاني كه تعهدات خود را در ساخت و ساز به انجام نرسانند مسئول خسارت وارده به پيش خريداران هستند و مهلت انجام اين مسئوليت هم بايد بدون تأخير باشد. همچنين براساس اين لايحه يك دوره تحويل موقت بين پيش‌خريدار و پيش فروشنده گذاشته مي‌شود كه براساس آن 15درصد وجه ملك پرداخته نمي‌شود تا اگر معايب پنهاني در ملك وجود دارد از سوي پيش‌فروشنده برطرف شود. يكي ديگر از مزاياي اين لايحه آن است كه پول نبايد مستقيما بين افراد رد و بدل شود بلكه بايد از طريق حساب بانكي و مرحله‌مند باشد تا دولت از طريق بانك‌ها بر پرداخت‌ها نظارت داشته باشد. در صورت تصويب اين لايحه ديگر كسي نمي‌تواند ساختماني را كه هنوز به پايان نرسيده و تفكيكي دريافت نكرده است به چند نفر بفروشد.




http://abctools.ir/App_Themes/Default/img/1.gif" />


+ نوشته شده در  یکشنبه 30 فروردین1388ساعت 21:13  توسط توکلی  |