نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک        تاریخ: 92/04/13
الف) نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با نوع عملکرد فروشنده: 
روال کار در بنگاه های املاک عمدتاً بدین نحو می باشد که افرادی که درصدد فروش املاک خود می باشند یا مستقیماً به آژانس املاک مراجعه نموده و با اعلام مشخصات ملک خود شرایط فروش ملک خود را به آنها بیان می کنند. 
یا از طریق آگهی های روزنامه این کار را انجام می دهند. 
ب) نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با شرایط خریداران 
دسته اول از خریداران شهروندانی هستند که برای تهیه مسکن یا زمین یا ... به آژانس ها مراجعه می کنند و در ابتدا خود مشاورین آژانس ها وارد گفتگو می شوند. اگر این دسته از خریداران برای خرید ملک یا آپارتمان به صورت نقدی قصد معامله داشته باشند. مشاورین آنها را به بساز و بفروش هایی ممکن است خودشان نیز شریک آنها باشند معرفی می کنند. 
اما اگر همین شهروندان قصد خرید اقساطی و ... داشته باشند. فایل های فوق را به آنها می دهند. در نهایت نیز در صورت توافق با یکدیگر، ملک مورد نظر را رویت کرده و برای انعقاد قرارداد فروشنده را به دفتر خود دعوت می کنند. در این صورت طرفین با ملاحظه اسناد مالکیت و مدارک یکدیگر، مقدمات انعقاد قرارداد را فراهم می نمایند.  و اتحادیه املاک مبایعه نامه های چاپی را به آژانس های املاک ارایه می نماید. در مرحله آخر کافی است مشاور املاک اسامی خریدار، فروشنده و مشخصات ملک مورد معامله و سایر ضوابط و شرایط معامله را در جاهای خالی پر کند. 
دسته دوم از خریداران ممکن است بساز و بفروش ها باشند که عمدتاً خانه های کلنگی و زمین ها را از طریق مشاورین از فروشنده خریداری می کنند. باید دانست که فعالیت عمده و گسترده مشاورین در این مرحله و جایی که خود به عنوان خریدار وارد عمل می شوند متمرکز است. 
بعضی از مشاورین املاک در این مرحله شیوه های متعددی را برای پایین آوردن بهای املاک انجام می دهند. بدین نحو که از فروشنده دعوت می شود که برای مذاکره در مورد قیمت و ... به دفتر آنها مراجعه کند. اما بدون آنکه از قبل خریداری وجود داشته باشد یا در صورت وجود خریدار با او در این مورد هماهنگی کرده باشند، بعد از اینکه عملیات فوق را چند بار تکرار کردند و فروشنده به این باور رسید که ملک او خریداری ندارد، یا بساز و بفروش ها تماس گرفته و آنها را به همراه فروشنده دعوت می کنند. سپس وارد مذاکره می شوند و ملک را به بهای اندک و گاه ثمن بخس خریداری می کنند. 
دسته سوم از خریداران 
دسته سوم همان مشاوران املاک می باشند که با تفاوت جزئی عملیات فوق را انجام می دهند. 
همان طور که گفته شد، قرارداد در فرم های چاپی خاصی تنظیم می گردد. یک سوم کل قیمت در دفتر املاک داده شده، یک سوم بهای معامله نیز هنگام تحویل ملک و تادیه مابقی، به هنگام تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی موکول می شود.
نکاتی چند در خصوص مشکلات موجود در معاملات در آژانس های املاک 
مشاورین آژانس املاک فقط در مرحله مذاکرات اولیه طرفین برای معامله و تنظیم قرارداد از سند مالکیت برای تکمیل قرارداد چاپی استفاده می کنند و سپس سند مالکیت را به فروشنده بر می گردانند. حال ممکن است فروشنده مذکور در آژانس املاک دیگری حاضر شده و ملک خود را به شخص دیگری منتقل کند و این عمل راحتی چند بار نیز تکرار کند. در این صورت خریداران با فروشنده ای مواجه می شوند که با انجام معاملات معارض، مشکلات متعددی را برای خریداران ایجاد می نماید. برای رفع این مشکل کافی است که سند مالکیت در اختیار اولین آژانس املاک قرار گیرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده متقلب و کلاهبردار جلوگیری گردد. 
مسئله دیگر در این مورد آن است که آیا بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک در مقابل سند رسمی مالکیت فروشنده قابلیت استناد دارد یا خیر؟ به عبارت دیگر آیا براساس بیع نامه عادی می توانیم الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی از مراجع قضایی بخواهیم؟ 
پاسخ: اصولاً قراردادهای خصوصی که بین اشخاص منعقد می گردند، شده تا زمانی که مورد مخالفت و منع قانونگذار قرار نگیرند، بین آنان معتبر و لازم الاجر است و در این بحث فرقی بین قرارداد خصوصی ثبت در قالب سند رسمی و اسناد عادی نیست. بر این اساس، بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک نیز از این قاعده مستثنی نیست. نهایت این که خریدار، در مقام استفاده از مزایای قانونی اسناد رسمی، قصد ثبت رسمی معامله منعقده و تنظیم سند رسمی را دارد. 
در صورتی که فروشنده ی دارای سند مالکیت رسمی از انتقال رسمی معامله وانجام تشریفات ثبتی خودداری نماید، خریدار می تواند از طریق محاکم قضایی وی را به تنظیم سند رسمی ملزم نماید. به عنوان ضمانت اجرای قوی می توان دربیع نامه تنظیمی شرط کرد. که هرگاه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، اگر چه این عمل له ارگان معامله خللی وار نمی نماید و در هر صورت معامله معتبر می باشد. اما خریدار می تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضایی الزام طرف مستنکف را سند رسمی انتقال مورد معامله، مطالبه نماید. چنانچه خریدار الزام فروشنده مستکلف را جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی از مقامات قضایی مطالبه نماید و در این ادعا و مطالبه موفق شود، می تواند معامله واقع شده را ثبت رسمی نماید. برای استحکام قرارداد تنظیمی در فرم اتحادیه مشاوران املاک، ذیل بیع نامه ها محلی را برای امضای شهود قرار داده اند که توصیه می شود حتماً این قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضاء شود.  

نحوه پرداخت بهاء مورد معامله و تنظیم قرارداد

پس از مشاوره با متعاملین و بدست آوردن رضایت باطنی طرفین سر معامله باز می شود و مشاور به عنوان داور یا واسطه اصلی اختلاف قیمت را تعیین می نماید و با رضایت طرفین معامله قرارداد تنظیم می شود . مشاور موظف است نحوه پرداخت را به صورت ذکر شده قسمت نماید. یک سوم از ثمن معامله در بعیانه اول نوشته می شود مابقی یک سوم موقع تنظیم سند در دفتر خانه رسمی و الباقی آن موقع تحویل مورد معامله تسویه می شود. مشاور املاک بایستی طرفین را متعهد نماید در تاریخهای قید شده ثمن معامله پرداخت شده و فروشنده ملزم گردد بدون هیچ بهانه جهت تنظیم سند در دفترخانه حاضر شود . یعنی متن قرار داد باید طوری تنظیم گردد که هیچیکدام از طرفین متضرر نشود یا به صورت قطعی و یا شرطی (در معامله قطعی نیاز به نوشتن ضرر و زیان نمی باشد) فقط مبلغی به عنوان تاخیر روزانه برای هرکدام از طرفین نوشته می شود ولی در معامله شرطی مبلغ ضرر و زیان معامله نوشته می شود. در صورت عدم پرداخت ثمن از طرف خریدار و یا عدم حضور فروشنده در دفترخانه برای امضاء سند الزام می شود در موقع عدم حضور طرفین باید طبق قرارداد رفتار شود و نحوه مراجعه به مراجع قضای باید با وکیل مشاوره شود. مشاور باید مبایعه نامه را با صدای بلند و خوانا به طرفین قرائت نماید و کلیه شرایط و مندرجات چاپی و دستنویس قرارداد به متعاملین تفهیم شود . قبل از امضاء قولنامه طرفین باید آنرا رویت نمایند و پس از تفهیم از کلیه مفاد آن قرارداد را امضاء نمایند. 

توسط مشاورین املاک آریا ( توکلی)

تلفن : 4402424 = 4403222=0421