ساختمان ویلایی
ساختمان ویلایی
+ نوشته شده در دوشنبه ۱۶ تیر ۱۳۹۹ ساعت 18:27 توسط حسین توکلی
قانون و مقررات آپارتمان پیش فروش
متن قانون پیش فروش آپارتمان
ماده یک هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیشفروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیشخریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیشفروش ساختمان» محسوب میشود.
تبصره ـ اشخاص ذیل نیز میتوانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که بهموجب آن زمینی در اختیارشان قرار میگیرد، اقدام به پیشفروش ساختمان نمایند:
١ـ سرمایهگذارانی که در ازای سرمایهگذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و بهموجب سند رسمی به آنان اختصاص مییابد.
٢ـ مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که بهموجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.
ماده ٢ـ در قرارداد پیشفروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
٤ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث میشود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
٥ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
٦ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیشفروششده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمهای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
٩ـ تعهدات پیشفروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
10-شناسنامه فنی واحد توسط فروشنده تنظیم و تحویل خواهد شد/.
در صورتیکه شناسنامه فنی تنظیم نشود فروشنده موظف است نحوه کارکرد مصالح آپارتمان فروشی را در قرار داد توضیح داده شود که موقع تحویل واحد نسبت به تعهد فروشنده در قرارداد مشخص شود/البته لازم به ذکر است تا به حال در کشور ما نسبت به تنظیم شناسنامه فنی اقدام نشده است./لذا فروشندگان موقع تحویل واحدهای پیش فروش موقع تحویل به تعهداد خود در قرارداد عمل نمی کنند /در ضمن دفترخانه ها نمی توانند بجای مشاورین املاک برای فروشندگان آپارتمان مشتری پیدا کنند مسئولین محترم بایستی در مورد پیش فروش آپارتمان ترتیبی اتخاذ فرمایند که بنگاههای املاک بتوانند واحدهای پیش فروش را بخوبی معامله نمایند./
توسط مشاورین املاک توکلی مراغه
+ نوشته شده در چهارشنبه ۲۴ شهریور ۱۳۹۵ ساعت 21:9 توسط حسین توکلی
|
درمورد قوانین و مقررات خرید و فروش ملک آپارتمان پیش فروش
ضمن عرض و ادب و احترام به هموطنان محترم و درود به کلیه مشاوران املاک کشور خصوصا" به حامی محترم مشاوران املاک جناب آقای عقبائی عزیز و عید قربان را به همه عزیزان تبریک عرض می گویم. اخیرا"آقای حسام عقبائی شب عید قربان در رابطه با قانون خرید و فروش آپارتمان پیش فروش در شبکه تلویزونی ایران شبکه خبر با نماینده مجلس و نماینده انبوه سازان مصاحبه داشتن / البته ما در سطحی نیستیم که صاحب نظر باشیم اما حرف حق را خریداریم با توجه به اینکه بنده حضور ایشان را در شبکه های تلویزونی دنبال کردم و دقیقا"به حرفهای او گوش دادم واقعا" فردی است لایق و متخصص و دلسوز جامعه اولا"آقای عقبائی به عنوان رئیس مشاوران املاک و اطاق اصناف کشور در تمام مصاحبه ها حضور داشته و حرفهای قانونی را اظهار نموده و آنچه به نفع همه مردم و قانون هست گفته و از نظر تخصص به عنوان نماینده مشاوران املاک کشور از حق و حقیقت دفاع نموده و در مورد قانون بروز و به نفع مردم و مصلحت کشور صحبت کرده/ کسانیکه در مورد مسائل قانونی مشاوران املاک آگاهی دارند متوجه هستند آقای عقبائی فردی با سواد و لایق است و حرفهای ایشان قانونی است / متاسفانه قبل از اینکه ما موردی را مطالعه کنیم در سایتها و وبلاگها از روی نوشته های همدیگر کپی می کنیم و وقت نداریم مطالب خود را بنویسیم / کافی است فلان آقا در سایت خود بنویسد که مشاوران املاک کلاهبردار هستند/شما اگر چند تا سایت و یا وبلاگ را در مورد پیش فروش آپارتمان مطالعه کنید متوجه می شوید بنده چه نظری دارم /مثال در سایت مهرگان آقای... برداشته به مشاوران املاک اتهام کلاهبردای چسابنده/و ده نفر دیگه از روی اون سایت کپی و پست کرده / اولا" پنج انگشت یکی نیست ما عادت کردیم کسی مرتکب اشتباهی بشه حرف را جمع ببندیم و بنویسیم یا بگویم/ دوما" کسی که خدا شناس باشه و نماز را با اخلاص بخوانه هیچوقت ندیده و نشنیده به شخصی بهتان نمی زنه و غیبت نمی کنه / بنده چه گناهی کردم فلان آقای ایکس کار اشتباهی کرده ما همه مشاوراین املاک باید توان پس بدهیم نباید حرف را جمع بگویم/ سوما"مردم عزیز به نوشته شیشه بنگاه نگاه نکنند! وقتی که وارد بنگاه شدید به بالای سر آقای ... ایکس نگاه کنید و ببینید که او پروانه کسب داره و یا پروانه تخصصی مشاورین املاک را داره یا نه بعدا" قضاوت کنید/ آقای محترم همه مشاوران املاک کلاهبردار نیستند / کلاهبرداری در همه صنفها هست متاسفانه فقط اسم بنگاههای املاک به بد کاری در اومده/ امیدواریم در آینده نزدیک توسط شخص آقای حسام عقبائی و دلسوز مشاورین املاک نام کلاهبرداری از صنف ما برداشته شده و دانشجویان محترمی که در رشته مشاور املاک تدریس می نمایند جایگزین بهتری در صنف مشاورین املاک در سطح کشور باشند/ از حامیان استاد محترم آقای حسام عقبائی) سپاس فراوان
توسط مشاورین املاک توکلی مراغه
+ نوشته شده در سه شنبه ۲۳ شهریور ۱۳۹۵ ساعت 1:45 توسط حسین توکلی
|
مواظب معاملات در فضاهای مجازی در تلگرام و دیوار باشید!
با توجه به اینکه مسئله کلاهبرداری درمعاملات هرزمان وجود دارد و بطور مشخص در گذشته ثابت شده / لذا پیشرفت تکنولوژی با پیدایش انواع نرم افزارها در فضای مجازی تلگرام و دیوار شهروندان محترم از طریق تماس تلفنی همدیگر را پیدا کرده و بعضی از معاملات بین طرفین صورت میگیرد! ما هیچگون حساسیتی در این مورد نداریم موضوع و اطلاع رسانی ما بخاطر آگاهی شما عزیزان است وقتی معامله خارج از بنگاه باشد هیچگونه اطمینان و ضمانتی وجود ندارد/ البته وجود و پیشرفت ارتباطات در کشور عزیز ما جای خوشحالی است/مردم از طریق ابزارهای کاربردی و نرم افزارهای اینترنتی اطلاع رسانیهای خوبی دارند و هیچگونه اشکالی نیست بشرطی که طرفین همدیگر را بشناسند به هر حال دیدگاه ما از هر نظر مثبت است اما هر از گاهی در بین مردم افرادی پیدا می شوند که اعتماد را در جامعه از بین می برند و باعث بی اعتمادی شده منازعات را در اجتماع ما بالا می برند. به عقیده ما ابزار نمی تواند واسطه خوبی بین مردم باشد و هیچ وقت دو نفر خودشان بخوبی نمی توانند یک معامله را بطور آسان جوش بدهند/ بنگاههای معاملاتی در جامعه با اخذ مجوز پروانه کسب از اتحادیه مربوطه در هر منطقه از شهرها فعالیت سازمانی دارند/و از نظر قانون به عنوان واسطه گر و مشاور و یا دلال بین مردم فعالیت دارند و معاملات را انجام می دهند در صورت اختلاف و یا منازعه و موارد دیگر طرفین می توانند به بنگاه مربوطه مراجعه و اختلاف بین خود را بصورت قانونی حل نمایند/ متاسفانه اخیرا"مشاهده شده اشخاصی در فضاهای مجازی همدیگر را پیدا کرده و معامله می کنند و بعدا"متوجه می شوند که درمورد قیمت سرشان کلاه رفته و دیگر راه بر گشت نیست! کلاهبرداران حرفه ای در هر جای منطقه وجود دارند و از این نوع سوژه ها استفاده می کنند! به هر حال مواظب باشید از طریق رایانه و فضاهای مجازی به تور کلاهبرداران نیفتید! و بخاطر پرداخت مبلغی حق کمسیون بنگاهی مرتکب خسارات چند برابر نشوید! در نرم افزار دیوار هرنوع جنسی به فروش گذاشته می شود اما شما عزیزان از وضعیت و کم و کیف و مشخصات دقیق آن اطلاع ندارید این نوع معاملات باعث عسر و حرج و منازعه در جامعه می شود و قابل جبران نیست از شهروندان محترم تقاضای عاجزانه داریم مشخصات ملک خود را به خاطر سوء استفاده های امنیتی در بازار مسکن در اینترنت و فضاهای مجازی به حراج نگذارید و ارزش ملک خود را پایین نیاورید/در بین بنگاهداران افراد با وجدان و متدین زیاد داریم برای خرید و یا فروش به بنگاههای مجاز که فعالیت قانونی داند مراجعه نموده و املاک فروشی خودرا به آنها سفارش دهید و یا درصورت خرید با این بنگاهها مشاوره نموده و معامله نماید. یعنی هیچ وقت چشم بسته معامله نکنید واقعا" خطرناک است !ما به شما اطمینان می دهیم هرزمان با ما در مورد قیمت و مشخصات ملک منطقه مشاوره نماید. خدمتگزار شما عزیزان هستیم متشکرم به امید حق تعالی موفق باشید و هیچوقت در معاملات ضرر نکنید. یا علی مدد/./.
ایران هشدار-کلاهبرداری چه در فضای مجازی چه در فضای فیزیکی بر پایه ساده لوحی و حرص و طمع قربانی اتفاق می افتد. این افراد امید دارند که با کمترین تلاش و به سرعت به ثروت دست پیدا کنند. کلاهبرداران از این ویژگی افراد برای جذب کردن آن ها به سوی خود و در نهایت گرفتن پول و سرمایه آن ها استفاده می کنند. کلاهبرداران همیشه دوست دارند که قربانیان آن ها افراد خجالتی و ترسو باشند تا جرم و تخلف اتفاق افتاده را به نهادها و مسئولان مربوطه گزارش ندهند. در این راستا مفید است که برخی از کلاهبرداری های رایج در فضای مجازی را بشناسیم و بدانیم که برای پیشگیری از افتادن در دام کلاهبرداران و شیادان چه کارهایی می توان انجام داد؟
کلاهبرداری های تجاری را از دو منظر فروشنده و خریدار می توان بررسی کرد. به این معنی که هر دو نقش بیان شده می توانند مورد سوء استفاده و کلاهبرداری قرار بگیرند. مواظب باشید همیشه دروغگو طمعکار را غول می زند /در بازار ایران سودجویان دنبال مال بی کیفیت و سود بیشتر هستند/ مواظب معاملات خود باشید/
(درضمن بخاطر امنیت معاملات در بازار مسکن کد رهگیر بدستور اطاق اصناف ایران الزامی شد بنگاههای معاملاتی موظف هستند موقع معامله کدرهگیری را تنظیم و ثبت نمایند ) (عزیزان کدرهگیری در معاملات خیلی موثر و مهم است)
توسط : مشاورین املاک توکلی شهرک ولیعصر مراغه میدان پروین اعتصامی
تلفن تماس (04137402421 - 37403222 - 09149212637 - 09143206437)
+ نوشته شده در پنجشنبه ۱۴ مرداد ۱۳۹۵ ساعت 21:9 توسط حسین توکلی
|
وضعیت رکود بازار مسکن درنیمه دوم سال95
سطح بازار مسکن نشان می دهد که فعالان این بازار به رونق معاملات مسکن در سالجاری خوشبین هستند .با گذشت حدود بیش از 4ماه از آغاز سال هنوز درمعاملات خرید و فروش مسکن رونقی دیده نمی شود اما بازار رهن و اجاره تا حدودی رونق گرفته است دربعضی از مناطق خوب شهرها بازار مسکن به ثباتی از قیمت ها رسیده است و نمی توان در سال 95 انتظار جهش و افزایش قیمت ها را داشت و شاید در برخی مناطق حتی شاهد کاهش قیمت برای فروش رفتن ملک را شاهد باشیم اما از نظر انجام تعداد معاملات با توجه به کاهش تورم و تسهیلات خریدی که از سوی دولت در نظر گرفته شده است می توان انتظار داشت که در این بخش با رونق روبرو باشیم .سیاست دولت محترم این است که با پایین آوردن سود سپرده ها می خواهد به وضعیت رکود مسکن خاتمه دهد.به شرطی که در عمل نصف پول نقد در دست خواهان خرید ملک باشد تنها با وام مسکن نمی توان خانه خرید با توجه به اینکه اکنون قیمت مسکن در بعضی از مناطق زیر قیمت می باشد باز مردم توان خرید ملک را ندارند و از آینده بازار مسکن نگران هستند. حال تعدادی از اشخاص و سودجویان دنبال ملکی هستند که نیاز مبرم به پول دارند و ملک را به زیر قیمت می خرند و در فرصت مناسب به قیمت خوب می فروشند و سود می برند کسانیکه قصد خرید و فروش املاک را دارند قبل از خرید باید با مشاورین محترم آن منطقه مشاوره نموده و یا از اشخاص وارد و آگاه از قیمتهای بروز استعلام نمایند.این روزها نسبت به ماههای قبل حرکتی در بازار مسکن مشاهده شده شاید قیمت مسکن در آینده نزدیک 10درصد افزایش داشته و وضعیتی مناسب در نیمه دوم سال 95 باشد به هر حال الان موقع خرید ملک هست به عقیده بنده احتمال 20درصد افزایش قیمت در نیمه دوم سال 95 را پیش بینی می نمایم امیدواریم در نیمه دوم سال 95 بازار مسکن رونق خوبی داشته باشد./
+ نوشته شده در چهارشنبه ۶ مرداد ۱۳۹۵ ساعت 13:55 توسط حسین توکلی
|
فروش املاک مسکن توکلی مراغه
شهروندان محترم شهرستان مراغه ضمن تشکر از حمایت شما خواهشمندیم سفارشات فروش املاک خود را جهت پیگیری و فروش در محل ثبت نظرات نوشته و ارسال فرماید.یا به شماره تلفن 09143206437 پیامک ارسال نماید.به هر صورت روش کار و فعالیت ما بصورت ساده و آسان است نیاز به مراحل پیشرفته سایت نیست. ما با همین وبلاگ کارهای شما را بخوبی انجام می دهیم. استدعا درایم مشخصات دقیق ملک و اسم و شهرت و شماره تلفن خود را به ما ارسال تا پس از ثبت در نوبت دفتر املاک و پیگیری جهت فروش اقدامات شایسته معمول گردد. تقاضا درام ضمن ارسال دقیق مشخصات ملک فروشی و اجاره قیمت واقعی آنرا نسبت بروز بنویسید.درعوض ما نسبت به سلیقه مشتری موقع مشاوره و پرس و جویی از خواهان شخص خوب و بی ضرر را برای ملک شما انتخاب می کنیم تا مایه دردسر شما و سر افکنی ما نباشد. ضمنا" شهروندان محترم در مورد بعضی موضوعات املاک در وبلاک ثبت شده در صورت امکان جهت بالا بردن آگاهی خود مطالعه نماید.منظور ما از اطلاع رسانی اینترنتی آگاهی مردم در رابطه نحوه خرید و فروش در بنگاههای معاملاتی است/تا شما عزیزان در تور صیادان و کلاهبردان حرفه ای املاک اسیر نشوید.همه می دانند امروزه بخاطر رکود بازار مسکن بعضی اشخاص سود جو در پی خرید املاکی هستند که فروشنده ملک یا از قیمت واقعی خبر ندارد یا اینکه نیاز مبرم داشته و یا به علت مشکلات خانوادگی و ضرروت فروش باعث سردرگمی و یا دست به دهان دارد.خلاصه مواظب باشید و قبل از فروش در مورد قیمت ملک خود حتما" مشاوره نماید نه بعد از فروش و پایان معامله/ شهروندان محترم درسته ما هم بنگاهداریم و واسطه گر ولی نظر ما این نیست که با چرب زبانی و یا بازی با کلمات شمارا گمراه کنیم/ بخدا قسم هرطوری که به شما اطلاع رسانی می کنیم عین واقعیت و با قلب باطنی صداقت گفتار ماست ما در معاملات راضی به رضای خدا هستیم امید واریم ما را بخوبی در عمل درک کنید و ما نیز مشاور املاک مورد اعتماد شما عزیزان باشیم./. سپاسگزاریم./
توسط مشاورین املاک مسکن توکلی مراغه
+ نوشته شده در پنجشنبه ۲۴ تیر ۱۳۹۵ ساعت 14:30 توسط حسین توکلی
|
علت رکود بازار مسکن چیست!
افزایش سود اوراق مشارکت، پیش فروش برخی از محصولات در بازارهای سرمایه، افت ارزش بودجه خرید متقاضیان مسکن و همچنین افزایش میزان عرضه ملک نسبت به حجم تقاضا باعث شده تا رکود سنگینی در بازار معاملات مسکن حاکم شود.
این روزها برخی از بازارهای سرمایهگذاری به اندازهای در بازدهی مثبت سرمایهگذاری سریع عمل میکنند که اکثر سرمایهگذاران بازار مسکن را نیز جذب خود کردهاند.
در حال حاضر 3 علت باعث شده است تا بازار مسکن با رکود مواجه شود، اولین دلیل را میتوان افزایش 15 تا 20 درصدی قیمت مسکن در مقایسه با ابتدای سالجاری/ و این موضوع باعث شد تا ارزش بودجه خریداران دچار افت محسوس شود. برای مثال اگر یک متقاضی قدرت خرید یک واحد 95 متری را برای خود مهیا کرده بود حال چارهای جز خرید واحد 75 متری ندارد.
دومین علت رکود بازار مسکن از یک سو دولت سود اوراق مشارکت را افزايش داد و از طرف دیگر برخی از شرکت های خودروسازی دست به پیش فروش محصولات خود زدهاند و این ترفند هم باعث شده تا سرمایهگذاران به بازار پیش خرید چنین محصولاتی رو بیاورند.
زمزمه اجرای طرح تفصیلی از امسال نیز بهانهای شد تا یکسری از سازندهها و مالکان برای عدم برخورد با چنین طرحی، سال گذشته اقدام به دریافت مجوز ساخت بکنند و موفق هم شدند. حالا این دسته از سازندهها و مالکان که بدون برخورد با قوانین جدید طرح تفصیلی ساخت واحدهای خود را شروع کردهاند یا اینکه به اتمام رساندهاند با نبود مشتری مواجه شدهاند. همین مساله باعث شده تا میزان عرضه با حجم تقاضا برابری نداشته باشد.
اگرچه عرضه بیش از تقاضا است اما قیمت فروش همچنان ثابت باقی مانده است، قیمت مصالح و دستمزد کارگران به فروشنده اجازه نمیدهد که متناسب با حجم خریداران قیمتها را کاهش دهد، زیرا اول سال دستمزد روزانه کارگر بین 18 تا 20 هزار تومان بود و حال به 30 الی 40 هزار تومان افزایش یافته است و از طرف دیگر قیمت مصالح نزدیک به 30 درصد افزایش یداشته است. با این تفاسیر فروشندهها و بخصوص سازندهها اظهار ناتوانی برای تخفیف میکنند.
اکنون بیشتر سازندهها در اولین مرحله فروش تنها یک واحد خود را با قیمت ارزان یا شاید هم زیر قیمت بازار به خریدار عرضه میکنند.تا بتوانند با فروش یک واحد محتاج نباشند/سود دوران مشارکت بانکها بیشتر بوده و سازنده موظف است به موقع با پرداخت وام و یا با فروش واحدها به صورت تقسیط به گردن خریداران باشه/ در غیر اینصورت واحدها توسط بانک جهت فروش به مزایده گذاشته می شود/اکنون سازندگان پولدار نسبتا"موفق هستند چون نیازی به دریافت وام بانکی ندارند/زمانیکه واحدشان فروخته نمیشه به رهن و اجاره می دهند تا هر زمان مشتری خوبی پیدا شد می فروشند/از طرفی در کشور ما بیشتر صعنت ساختمان سازی فعال است از طرف شرکتهای تعاونی دولتی و شخصی سازان کوه و بیابان آپارتمان سازی شده مگر چه خبره دگر عرضه پر شده واز تقاضا خبری نیست باید منتظر شد تا واحدهای ساخته شده قبلی به فروش بره و بعد دوباره شروع کرد یا با افزایش جمعیت باز بازار مسکن به رونق افتاده و روکود مسکن با صبر و تحمل ایشالله حل خواهد شد/.پایین آوردن سودهای بانکی نیز چندان تاثیر گذار نخواهد بود با توجه به اینکه از سال 89 به بعد افزایش بی رویه قیمت املاک باعث رکود مسکن شده و الان مردم نقدینگی نداشته و توان خریدشان نسبت به قیمتهای قبلی ضعیف است و بازپرداخت و یا پرداخت اقساط مبلغ وام برداشتی بالا در توانشان نیست!
+ نوشته شده در سه شنبه ۲۲ تیر ۱۳۹۵ ساعت 20:18 توسط حسین توکلی
|
درمورد پروانه کسب و نحوه فعالیت در بنگاههای معاملاتی
مراحل صدور پروانه کسب را در سایت اتحادیه ها مطالعه نماید مسئولین محترم مجمع امور صنفی شرایطی را جهت اخذ پروانه کسب و فعالیت در صنف بنگاهداری در سایت گذاشته اند! با توجه به این شرایط قانونی که یک شخص باید طی این مراحل پروانه کسب جهت فعالیت در بنگاه معاملاتی را دریافت نماید. متاسفانه مثل اینکه گواهینامه رانندگی گرفتی ولی تابحال پشت فرمان ننشستی و رانندگی بلد نیستی آیا گواهینامه برای شما رانندگی میکنه ؟ شهروندان محترم! بیشتر مهارتهای ما در صنفهای مختلف تئوری یعنی هرکس آچار و ابزار دستش باشه مکانیکه. مجمع امور صنفی فقط پول زحمات خودش را میگره و به سلامت! دیگر از مهارتهای پروانه های تخصصی صنفی خبری نیست.شخصی که دیروز سبزی فروش بوده امروز مشاور املاک شده! آیا با چند تا صندلی و میز خوب گذاشتن در یک مغازه و رو شییشه با نئون و مارک بزرگ نوشتن (مشاورین املاک) بنده خدا شما که سواد محاسبه ابعاد هندسی ساختمان را نمی دونی و روش نوشتن مبایعه نامه را بلد نیستی و مهارت پایانامه نگرفتی! چطور به خودت اجازه می دهی و بگویی من مشاور املاک هستم.! واقعا"متاسفیم بنده به رئیس اتحادیه اعتراض کردم شما در عرض یکسال 200 تا پروانه کسب صادر کردی آیا شما محدوید ندارید . فرمودند چکارداری بگذار ایجاد شغل شود و کسی بیکار نباشه! گفتم آقای محترم این یک فاجعه است شما با این کار منازعات اجتماع و دادسراها را بیشتر می کنی/ شهروندان محترم مراغه می شناسند طرف ابزار فروش بوده تازه مشاور املاک باز کرده ؟ آیا این خیانت نیست.اولا"کسیکه می خواهد مشاور املاک باشه باید ضمن اخذ پروانه کسب بایستی پروانه مهارت تخصصی مشاور املاک بگیره! یا حداقل سه یا چهار ماه شاگردی کنه ! بازرسان و مسئولین محترم عنایت داشته باشند جلو این موارد غیر قانونی و خلاف را بگیرند/در قانون برای صنف مشاور املاک اساسنامه و تعرفه قانونی نوشته شده که متاسفانه بعضی مسئولین محترم اتحادیه ها رعایت نمی کنند/ عزیزان مشاور املاک و بنگاهداری مسئولیت سنگینی داره باید باسواد و به موارد قانونی آگاهی داشته باشه نوشتن یک جمله غلط معنی کلمات را عوض میکنه/من ناراحت نیستم چرا آقای ایکس پروانه گرفته از عواقب آن ناراحتم که علف خشک با تر بسوزه یعنی مردم جمله را جمع می گویند( یک روزی بنده جهت زمانت شخصی به دادسرا مراجعه کردم و پروانه خودم را گرو گذاشتم تا بنده خدا را با ضمانت آزاد کنم / آقای دادیار پروانه ما را قبول نکردند گفتم چرا ! فرمودند پروانه کلاهبرداری لازم نیست.باور کنید بنده آنقدر ناراحت شدم ریتم قلبم بالا رفت کم مانده بود ایست قلبی کنم/ در صورتیکه موقع گرفتن پروانه هفت خان رستم را رد می کنی و یک اداره معتبر آنرا تائید میکنه! چرا اینجوری میشه چرا اعتبار صنف بنگاهداری ضعیف و اعتبارش خوب نیست! می دانید چرا؟ علتش همینه که بنده در مورد مهارت و تخصص صنف تعریف می کنم/اولا"مشاور املاک به کسی میگن که رتبه دانشگاهی و یا تجربه و سواد کافی داشته و از مراحل قانونی آگاه و یا مطالعه داشته باشه! بنگاهداری با مشاور املاک فرق بسیار داره/ به دلال میگن بنگاهدار فقط روش جوش دادن معامله را بلده و گرفتن پول و از اصطلاحات قانونی و یا نحوه نوشتن مبایعه نامه اطلاع نداره / مشاور کسی است که پروانه مهارت تخصصی پایه یک مشاور املاک را گرفته و میتواند به اشخاص حقیقی و حقوقی در باره یک ملک از نظر حقوقی و عرفی و شرعی مشاوره بده و شخص را کاملا"آگاه نماید. نه اینکه به هر بنگاه مراجعه کنی چون روی شیشه اش نوشته مشاور املاک او مشاوره را بلده! عزیزان دیگر زمان عوض شده اگر می خواهید وجهه و اعتبار صنف مشاورین املاک از اعتبار قانونی ساقط نشه!بایستی ضمن اخذ مهارت پروانه تخصصی باید در مورد کلیه موارد حقوقی و موازین شرعی آن مطالعه شود و از کارهای قبه و بدعت خوداری کرد/اگر مردم عزیز به ما مشاورین اعتماد می کنند بخاطر اعتبار و صداقت و برخورد مان با مشتری هست/ باید کاری کنید کلمه کلاهبرداری از روی این صنف شریف پاک شود/ البته تنها گناه بگردن ما نیست مسئولین محترم گناهشان از ما بیشتر است چرا نسنجیده و بدون مهارت برای اشخاص ناآگاه و بدعتدار پروانه کسب صادر می کنند ؟ اگر ملت و دولت محترم طبق مقررات در محدوده قانون حرکت کنیم و از چراغ قرمزها رد نشویم/ همه مشکلات جامعه ما از هر نظر اصلاح خواهد شد و پیشرفت در عرصه کنونی با آگاهی و احترام متقابل خواهد شد. امیدوارم کسی از حرفهای بنده حقیر ناراحت نباشه منظورم اصلاح در اصول کار است و رضایت مردم و خدا (اگر همه ما به آموزش و مطالعه اهمیت بدهیم و ایمان بخدا داشته باشیم آنوقت ما می توانیم! توسط مشاور املاک مسکن توکلی مراغه
+ نوشته شده در یکشنبه ۲۰ تیر ۱۳۹۵ ساعت 20:35 توسط حسین توکلی
|
وضعیت مسکن سال 95
حسام عقبایی با اشاره به اینکه خریداران مسکن معمولا از خرداد ماه وارد بازار مسکن می شوند اظهار کرد :البته افزایش حجم معاملات در تابستان سال 95 و رونق گرفتن این بخش به معنی افزایش قیمت نخواهد بود چرا که با توجه به وضعیت اقتصادی کشور افزایش قیمت اتفاق نخواهد افتاد.
رییس مشاوران املاک به کاهش صدور پروانه ساخت از سالهای 92 تا اوایل سال 94 به میزان 40 تا 50 درصد اشاره کرد وگفت : خوشبختانه دردوماه اخیر بسیاری از سازنده ها اقدام به خرید خانه های کلنگی کرده اند تا در سال 95 اقدام به ساخت کنند که این می تواند موجب رونق ساخت وساز شود.
وی در رابطه با وضعیت اجاره بهاء در سال 95 نیز گفت : کاهش نرخ سپردههای بانکی میتواند موجهای افزایش قیمت اجارهبهای مسکن را برطرف کند، چرا که همواره مالکین، اجاره بهای مسکن را با نرخ سود سپرده های بانکی و منافع خود تطبیق می دهند، بنابراین با توجه به کاهش نرخ سود بانکی پیش بینی می شود اجارهبهای مسکن در سال ۹۵ متعادل شود.
به گفته عقبایی یکی از مباحثی که همواره در رشد اجارهبهای مسکن در این سالها مؤثر بوده، قطعاً شاخص قیمت مسکن نبوده است؛ چراکه علیرغم اینکه از سال 92 قیمت مسکن رشد نداشته است، نرخ اجارهبها افزایش یافته است.
عقبایی تأکید کرد: کاهش سود بانکی میتواند این موج به وجودآمده در اجارهبها را برطرف کند و قطعاً اجارهبهای مسکن در سال آینده متعادل میشود.
+ نوشته شده در چهارشنبه ۹ تیر ۱۳۹۵ ساعت 20:53 توسط حسین توکلی
|
وضعیت بازار مسکن در مراغه
با توجه به اینکه اکنون فصل نقل و انتقالات مسکن است و قیمت رهن واجاره ساختمان نسبت به سال قبل بهتر شده /متاسفانه در شهر مراغه مالکین ساختمانها نسبت به نیازشان یا به اقساط بانکی قیمت ملک خود را به بنگاهها سفارش می دهند/و اجازه قیمت گذاری به مشاورین املاک را نمی دهند/این مورد را جهت اطلاع مشاورین محترم عرض می کنم اولا"در کلیه کلانشهرها و شهرهای بزرگ تعیین قیمت اجاره بها توسط مشاورین محترم تعیین و نوشته می شود / کارشناسی نسبت به قیمت گذاری به مقیاس متراژ و موقعیت محل و وضعیت نصبیات آن مشخص می شود/آقایان مشاورین محترم شما به عنوان مشاور املاک و کارشناس تعیین قیمت ملک و اجاره بها هستی/اگر شما تعیین قیمت را در اختیار شهروند محترم قرار بدهید سفارش دهنده نسبت به نیازش بهاء رهن و اجاره را تعیین می کند/همکاران محترم نسبت به تعرفه های مشخص شده درمورد اجاره بهاء نسبت به وضعیت منطقه و مقیاس و نصبیات و امتیازات آن قیمت مورد اجاره را تعیین نمایداگر شما نتوانید در این مورد کارشناسی و قیمت گذاری کنید حتما"وضعیت اجاره بهاء تعرفه شده نخواهد بود پس ما موظفیم که هر شخصی که ساختمان خود را جهت اجاره به بنگاه سفارش می دهد حتما"توسط شما عزیزان ملک مورد اجاره بازدید شده و نسبت به معیار ثابت که تعرفه شده که عبارت از (متراژ - نصبیات - منطقه - امتیازات) می باشد قیمت مورد اجاره را تعیین نماید/در این صورت هم موجران و هم مستاجران از بلاتکلیفی راحت می شوند اجازه ندهید هر شخصی نسبت به سلیقه و دلخواه خود برای شما مشاورین محترم قیمت تعیین نمایند/اگرهمه ما از یک مقیاس و اشل تبعیت کنیم و همکاری داشته باشیم تکلیف اجاره بهاء در شهرستان مراغه بهتر خواهد شد و نترسید از آنکه شاید سفارش موجر را قبول نکنید از دست شما خارج میشه! اخیرا"اتحادیه های املاک تعیین قیمت اجاره بهاء را نسبت به متراژ آن تعیین می کنند ولی بنظر بنده معیار اصلی ارزش منطقه و نصبیات و امتیازات آن است که باید قیمت مورد اجاره تعیین شود/آقای موجر موقع سفارش اجاره ملک دوبرابر قیمت را می گوید و آقای مستاجر سعی دارد به نصف قیمت اجاره کند / حال که ما به عنوان واسطه در بین آنها هستیم بایستی تعرفه های اتحادیه املاک که از طرف مجمع امور صنفی تعیین شده معیار قراردهیم و قیمت مورد اجاره را نسبت به تعرفه ذکر شده مشخص نمایم/ عزیزان و شهروندان محترم قانونگذار سعی بر آن دارد نفع طرفین را درنظر بگیرد و ما نیز وظیفه داریم از آن قانون حمایت کنیم و برای ثبات و نظم جامعه طبق مشخصه های تعیین شده حرکت کنیم احترام به قوانین یک کشور شخصیت و کرامت انسانی را رشد می دهد و فرهنگ اجتماع را مشخص می کند فرهنگ سازی یعنی تبعیت از نظم و قانون که یک الگوی مشخص از طرف قانونگذار است برای راحتی شهروندان و تکلیف مردم از ناهنجارها و زور گویها و احقاق حق است /که ما مردم برای راحتی و احساس آرامش و آسایش خود تلاش می کنیم/ایجاد نظم در فروش کالاها و خدمات تعیین قیمت از طرف اطاق اصناف است که اتحادیه ها برای اجرای آن به کلیه اصناف ابلاغ می کنند / حال مواقعی است که بعضی از صنف ها و بنگاهها از این تعرفه و قانون تبعیت نمی کنند و نظم بازار را بر هم می زنند و خود محور هستند / در این وضعیت بازرسان با وجدان برای ثبات بازار جلو این خاطیان را می گیرند و برای ایجاد نظم و تبعیت از تعرفه اصناف آنهارا جریمه یا به مراجعه قضائی معرفی می نمایند/اگر همه ما به خط قرمزها احترام بگذاریم وضعیت جامعه ما در آینده بهتر و با فرهنگ و منظم خواهد شد/اکثر منازعات دادسراها در جامعه ما عدم رعایت قوانین است البته در تمام مراحل زندگی به عبارتهای مختلف ..... مثال تخلف در رانندگی عبور از چراغ قرمز و گران فروشی . تبانی . کلاهبرداری . دزدی/رشوه خواری و ایجاد رعب و وحشت در جامعه / برهم زدن امنیت جامعه وووووووووووووو....
برای پیشرفت و رعایت قانون باید از الگوها و معیارهای مشخص که از طرف مدیران و قانونگزاران تنظیم می شود باید تبعیت کنیم و احترام بگذاریم درجامعه ما مهمترین اصل فرهنگ سازی در جامعه و ایجاد آموزشهای مختلف در تمام مراحل زندگی است باید مدیران محترم تلاش کنند/....
برای پیشرفت و رعایت قانون باید از الگوها و معیارهای مشخص که از طرف مدیران و قانونگزاران تنظیم می شود باید تبعیت کنیم و احترام بگذاریم درجامعه ما مهمترین اصل فرهنگ سازی در جامعه و ایجاد آموزشهای مختلف در تمام مراحل زندگی است باید مدیران محترم تلاش کنند/....
+ نوشته شده در سه شنبه ۴ خرداد ۱۳۹۵ ساعت 3:17 توسط حسین توکلی
|
درمورد پرداخت مالیات
دنياي اقتصاد- رييس اتحاديه مشاوران املاك از توافق اتحاديه با سازمان امور مالياتي كشور براي پرداخت ماليات بر ارزشافزوده توسط بنگاههاي مسكن خبر داد كه بر مبناي اين توافق، از ابتداي پاييز امسال كليه مشاوران املاك بايد معادل 3درصد مبلغي را كه تحت عنوان حقكميسيون –پورسانت- از طرفين معامله دريافت ميكنند، براي ماليات محاسبه و كنار بگذارند.اين ماليات مستقيم از خريدار و فروشنده و همچنين از مستاجر و مالك دريافت ميشود.
از اول مهرماه در سراسر كشور اجرا ميشود «ماليات بر ارزشافزوده» براي معاملات مسكن ملاك ماليات، پورسانت بنگاههاي مسكن است گروه مسكن- مهديس فرقاني: رييس اتحاديه مشاوران املاك از توافق اتحاديه با سازمان امور مالياتي كشور براي پرداخت ماليات بر ارزشافزوده توسط بنگاههاي مسكن خبر داد كه بر مبناي اين توافق، از ابتداي پاييز امسال كليه مشاوران املاك بايد معادل 3 درصد مبلغي را كه تحت عنوان حقكميسيون –پورسانت- از طرفين معامله دريافت ميكنند، براي ماليات محاسبه و كنار بگذارند. اين ماليات مستقيم از خريدار و فروشنده و همچنين از مستاجر و مالك دريافت ميشود كه به اين ترتيب طرفين كليه معاملات ملكي شامل خريد، فروش، رهن، اجاره و پيشفروش بايد علاوه بر هزينهاي كه تحت عنوان حقدلالي به بنگاههاي مسكن پرداخت ميكنند، مبلغي را نيز تحت عنوان ماليات بپردازند. سهم ماليات بر ارزش افزوده براي يك معامله ملكي به ارزش 100 ميليون تومان رقمي معادل 16 هزار و 500 تومان خواهد بود كه هر كدام از خريدار و فروشنده در اين معامله بايد آن را به اضافه مبلغ 550 هزار تومان كه حقكميسيون انجام معامله است، بهصورت جداگانه به مشاور املاك پرداخت كنند. رييس اتحاديه مشاوران املاك در اين باره به «دنياياقتصاد» گفت: بنگاههاي مسكن از ابتداي پاييز بايد در انتهاي برگههاي تنظيم قرارداد، سهم ماليات بر ارزش افزوده معامله را محاسبه كنند و عين آن را از متعاملان دريافت كنند. مصطفي قلي خسروي همچنين افزود: در مبايعهنامههاي جديدي كه بهصورت پرينتي و از طريق سامانه رهگيري معاملات مسكن در اختيار مشاوران املاك قرار ميگيرد، قسمتي براي قيد كردن رقم ماليات بر ارزش افزوده در نظر گرفته شده كه بايد حتما توسط آنها نوشته شود. وي تصريح كرد: بنگاههاي مسكن هر سه ماه يكبار بايد مجموع مبالغ حاصل از دريافت ماليات بر ارزش افزوده را به حساب دولت پرداخت كنند. ماليات چگونه محاسبه ميشود؟ رييس اتحاديه مشاوران املاك درباره جزئيات محاسبه نرخ ماليات بر ارزش افزوده براي بنگاههاي مسكن گفت: مبناي اين نرخ مبلغي است كه مشاوران املاك بابت حقكميسيون از افراد دريافت ميكنند. وي افزود: حقكميسيون بنگاههاي مسكن براساس جدولي كه كميسيون هيات عالي نظارت در وزارت بازرگاني تعيين كرده محاسبه ميشود كه همه بنگاهها طبق قانون موظف هستند آن را رعايت كنند. قلي خسروي تصريح كرد: حداكثر نرخ خدمات كارمزد دريافتي بنگاههاي مسكن از متعاملان بسته به ميزان ارزش معامله ملكي متفاوت است. اين رقم براي معاملات تا 30 ميليون تومان معادل 5/0 درصد است كه هر كدام از طرفين بايد آن را بهصورت جداگانه پرداخت كنند. براي معاملات املاك از 30 ميليون تومان تا 50 ميليون تومان، براي تا 30 ميليون تومان اول 5/0 درصد و براي مازاد آن نسبت به مبلغ مازاد از هر طرف 75/0 درصد محاسبه و دريافت ميشود. براي معاملات از 50 ميليون تومان تا 100 ميليون تومان به اين صورت محاسبه ميشود كه براي تا 30 ميليون تومان اول، 5/0 درصد و مازاد آن تا 50 ميليون تومان 75/0 درصد و براي مازاد آن 5/0 درصد از هر طرف دريافت خواهد شد. رييس صنف بنگاههاي مسكن در ادامه گفت: حق كميسيون مشاوران املاك براي معاملات املاك بيش از 100 ميليون تومان براي تا 100 ميليون آن طبق آنچه اعلام شده محاسبه ميشود و براي مازاد آن ميزان 25/0 درصد به عنوان كارمزد از هر طرف معامله اخذ خواهد شد. مصطفي قلي خسروي مبناي محاسبه حق دلالي بنگاهها براي معاملات اجاره را نيز به اين صورت اعلام كرد: بابت كارمزد اجاره معادل يكچهارم اجاره ماهانه از هر طرف معامله دريافت ميشود. همچنين در معاملات رهن نيز كارمزد دريافتي بر مبناي يكچهارم ميزان اجارهبهاي ماهانه از هر طرف معامله دريافت ميشود. رييس اتحاديه مشاوران املاك با بيان اينكه نرخهاي حق كميسيون به عنوان حداكثر مبالغي است كه بنگاهها ميتوانند از متعاملان دريافت كنند، گفت: عدول از اين تعرفهها پيگرد قانوني خواهد داشت. ضمن اينكه مشاوران املاك موظفند بر مبناي اين تعرفه، ماليات را محاسبه كرده و جزئيات آن را در قراردادهاي ملكي قيد كنند. مواظب مبايعهنامههاي تقلبي باشيد طبق برگه مبایعهنامه املاک که از سوی اتحادیه مشاوران املاک به تمامی بنگاههاي مسکن برای ثبت قرارداد و معاملات ملکی ارائه شده، مشاوران املاک موظف هستند مبلغ حق كميسيون را طبق ماده 7 این مبایعهنامه كه ميگويد «حقالزحمه مشاوران املاک طبق تعرفه کمیسیون نظارت شهرستان به عهده طرفین است که همزمان با امضای این قرارداد مبلغ از متعاملان وصول ميگردد» محاسبه كرده و از طرفين دريافت كنند. اما طبق آنچه برخيها در بازار مسكن رويت كردهاند، هماكنون يكسري برگههاي قرارداد در بازار وجود دارد كه در داخل آن ماده 7 به شكل ديگري نوشته شده كه مشاوران املاك بر اساس آن ميتوانند به شيوههايي ديگر حق كميسيون را محاسبه كنند.خسروي با بيان اينكه اين نوع مبايعهنامهها «تقلبي» هستند، گفت: تمامی مبایعهنامههاي املاکی که از قدیم تا به امروز از سوی اتحادیه املاک کشور در دسترس بنگاهداران مسکن قرار گرفته است از ماده 7 برخوردار بوده که طی این ماده قانونی مشاور املاك موظف به ذکر کردن مبلغی به عنوان حقالزحمه بر اساس تعرفه کمیسیون است. مصطفی قلی خسروی در ادامه تاکید کرد: آن دسته از برگههاي مبایعهنامه که فاقد مبلغ دریافتی حقالزحمه هستند، فاقد اعتبار و تقلبی تلقی ميشود و این نوع برگه مبایعهنامه با پیگرد قانونی همراه است. سوءنیت مشاورانی که عمدا مبلغ را ذکر نمیکنند صالحی، بنگاهدار فعالی در یکی از مناطق جنوبی تهران در این رابطه گفت: هر مشاور املاکی موظف است تا ماده 7 مبايعهنامه را در حین عقد معامله تکمیل کند و به طور یقین آن دسته از مشاورانی که از این اقدام صرفنظر ميکنند، سوءنیت دارند؛ چراکه اگر مبایعهنامه بدون ذکر مبلغ حقالزحمه توسط طرفین امضا شود خریدار و فروشنده یا مستاجر و موجر موظف به پرداخت مبلغ پیشنهادی مشاور املاک هستند که این اقدام، نادرست محسوب ميشود و این اقدام در اکثر مواقع در مقابل عدم اطلاع کافی طرفین از نحوه و مراحل قانونی قرارداد رخ ميدهد. ممکن است در محل ثبت مبلغ کلمه «توافق طرفین» ذکر شود علاوه براین، نشاط، مشاور دیگری در محدوده خیابان ولیعصر درباره مبلغ حقالزحمه بنگاهداران اظهار کرد: گاهی اوقات علاوه بر اینکه بنگاهداران مبلغ حقالزحمه را به طور دقیق در مبایعهنامه ذکر ميکنند، کلمه توافق طرفین را با قیمتی حتي بیش از تعرفه نیز ذکر ميکنند. وی گفت: برخی مواقع مشاور املاک نرخی کمتر از حقالزحمه و گاهی هم بیش از تعرفه را از طرفین دریافت ميکند؛ چراکه ممکن است خریدار و فروشنده توافقی اقدام به خرید و فروش کرده باشند و فقط از بنگاهدار بخواهند که این معامله را برای آنها ثبت کند با این حساب مشاور املاک معمولا مبلغی کمتر از عرف تعرفه را از طرفین دریافت ميکند، اما از طرف دیگر اگر مشاور املاک از سوی خریدار یا فروشنده موظف به انجام فعالیت بیشتری شود به طور توافقی مشاور املاک نرخ بیشتری را از آن خود خواهد کرد که این اقدام با توافق طرفین صورت ميگیرد و حتی در مبایعهنامه ذکر خواهد شد.
از اول مهرماه در سراسر كشور اجرا ميشود «ماليات بر ارزشافزوده» براي معاملات مسكن ملاك ماليات، پورسانت بنگاههاي مسكن است گروه مسكن- مهديس فرقاني: رييس اتحاديه مشاوران املاك از توافق اتحاديه با سازمان امور مالياتي كشور براي پرداخت ماليات بر ارزشافزوده توسط بنگاههاي مسكن خبر داد كه بر مبناي اين توافق، از ابتداي پاييز امسال كليه مشاوران املاك بايد معادل 3 درصد مبلغي را كه تحت عنوان حقكميسيون –پورسانت- از طرفين معامله دريافت ميكنند، براي ماليات محاسبه و كنار بگذارند. اين ماليات مستقيم از خريدار و فروشنده و همچنين از مستاجر و مالك دريافت ميشود كه به اين ترتيب طرفين كليه معاملات ملكي شامل خريد، فروش، رهن، اجاره و پيشفروش بايد علاوه بر هزينهاي كه تحت عنوان حقدلالي به بنگاههاي مسكن پرداخت ميكنند، مبلغي را نيز تحت عنوان ماليات بپردازند. سهم ماليات بر ارزش افزوده براي يك معامله ملكي به ارزش 100 ميليون تومان رقمي معادل 16 هزار و 500 تومان خواهد بود كه هر كدام از خريدار و فروشنده در اين معامله بايد آن را به اضافه مبلغ 550 هزار تومان كه حقكميسيون انجام معامله است، بهصورت جداگانه به مشاور املاك پرداخت كنند. رييس اتحاديه مشاوران املاك در اين باره به «دنياياقتصاد» گفت: بنگاههاي مسكن از ابتداي پاييز بايد در انتهاي برگههاي تنظيم قرارداد، سهم ماليات بر ارزش افزوده معامله را محاسبه كنند و عين آن را از متعاملان دريافت كنند. مصطفي قلي خسروي همچنين افزود: در مبايعهنامههاي جديدي كه بهصورت پرينتي و از طريق سامانه رهگيري معاملات مسكن در اختيار مشاوران املاك قرار ميگيرد، قسمتي براي قيد كردن رقم ماليات بر ارزش افزوده در نظر گرفته شده كه بايد حتما توسط آنها نوشته شود. وي تصريح كرد: بنگاههاي مسكن هر سه ماه يكبار بايد مجموع مبالغ حاصل از دريافت ماليات بر ارزش افزوده را به حساب دولت پرداخت كنند. ماليات چگونه محاسبه ميشود؟ رييس اتحاديه مشاوران املاك درباره جزئيات محاسبه نرخ ماليات بر ارزش افزوده براي بنگاههاي مسكن گفت: مبناي اين نرخ مبلغي است كه مشاوران املاك بابت حقكميسيون از افراد دريافت ميكنند. وي افزود: حقكميسيون بنگاههاي مسكن براساس جدولي كه كميسيون هيات عالي نظارت در وزارت بازرگاني تعيين كرده محاسبه ميشود كه همه بنگاهها طبق قانون موظف هستند آن را رعايت كنند. قلي خسروي تصريح كرد: حداكثر نرخ خدمات كارمزد دريافتي بنگاههاي مسكن از متعاملان بسته به ميزان ارزش معامله ملكي متفاوت است. اين رقم براي معاملات تا 30 ميليون تومان معادل 5/0 درصد است كه هر كدام از طرفين بايد آن را بهصورت جداگانه پرداخت كنند. براي معاملات املاك از 30 ميليون تومان تا 50 ميليون تومان، براي تا 30 ميليون تومان اول 5/0 درصد و براي مازاد آن نسبت به مبلغ مازاد از هر طرف 75/0 درصد محاسبه و دريافت ميشود. براي معاملات از 50 ميليون تومان تا 100 ميليون تومان به اين صورت محاسبه ميشود كه براي تا 30 ميليون تومان اول، 5/0 درصد و مازاد آن تا 50 ميليون تومان 75/0 درصد و براي مازاد آن 5/0 درصد از هر طرف دريافت خواهد شد. رييس صنف بنگاههاي مسكن در ادامه گفت: حق كميسيون مشاوران املاك براي معاملات املاك بيش از 100 ميليون تومان براي تا 100 ميليون آن طبق آنچه اعلام شده محاسبه ميشود و براي مازاد آن ميزان 25/0 درصد به عنوان كارمزد از هر طرف معامله اخذ خواهد شد. مصطفي قلي خسروي مبناي محاسبه حق دلالي بنگاهها براي معاملات اجاره را نيز به اين صورت اعلام كرد: بابت كارمزد اجاره معادل يكچهارم اجاره ماهانه از هر طرف معامله دريافت ميشود. همچنين در معاملات رهن نيز كارمزد دريافتي بر مبناي يكچهارم ميزان اجارهبهاي ماهانه از هر طرف معامله دريافت ميشود. رييس اتحاديه مشاوران املاك با بيان اينكه نرخهاي حق كميسيون به عنوان حداكثر مبالغي است كه بنگاهها ميتوانند از متعاملان دريافت كنند، گفت: عدول از اين تعرفهها پيگرد قانوني خواهد داشت. ضمن اينكه مشاوران املاك موظفند بر مبناي اين تعرفه، ماليات را محاسبه كرده و جزئيات آن را در قراردادهاي ملكي قيد كنند. مواظب مبايعهنامههاي تقلبي باشيد طبق برگه مبایعهنامه املاک که از سوی اتحادیه مشاوران املاک به تمامی بنگاههاي مسکن برای ثبت قرارداد و معاملات ملکی ارائه شده، مشاوران املاک موظف هستند مبلغ حق كميسيون را طبق ماده 7 این مبایعهنامه كه ميگويد «حقالزحمه مشاوران املاک طبق تعرفه کمیسیون نظارت شهرستان به عهده طرفین است که همزمان با امضای این قرارداد مبلغ از متعاملان وصول ميگردد» محاسبه كرده و از طرفين دريافت كنند. اما طبق آنچه برخيها در بازار مسكن رويت كردهاند، هماكنون يكسري برگههاي قرارداد در بازار وجود دارد كه در داخل آن ماده 7 به شكل ديگري نوشته شده كه مشاوران املاك بر اساس آن ميتوانند به شيوههايي ديگر حق كميسيون را محاسبه كنند.خسروي با بيان اينكه اين نوع مبايعهنامهها «تقلبي» هستند، گفت: تمامی مبایعهنامههاي املاکی که از قدیم تا به امروز از سوی اتحادیه املاک کشور در دسترس بنگاهداران مسکن قرار گرفته است از ماده 7 برخوردار بوده که طی این ماده قانونی مشاور املاك موظف به ذکر کردن مبلغی به عنوان حقالزحمه بر اساس تعرفه کمیسیون است. مصطفی قلی خسروی در ادامه تاکید کرد: آن دسته از برگههاي مبایعهنامه که فاقد مبلغ دریافتی حقالزحمه هستند، فاقد اعتبار و تقلبی تلقی ميشود و این نوع برگه مبایعهنامه با پیگرد قانونی همراه است. سوءنیت مشاورانی که عمدا مبلغ را ذکر نمیکنند صالحی، بنگاهدار فعالی در یکی از مناطق جنوبی تهران در این رابطه گفت: هر مشاور املاکی موظف است تا ماده 7 مبايعهنامه را در حین عقد معامله تکمیل کند و به طور یقین آن دسته از مشاورانی که از این اقدام صرفنظر ميکنند، سوءنیت دارند؛ چراکه اگر مبایعهنامه بدون ذکر مبلغ حقالزحمه توسط طرفین امضا شود خریدار و فروشنده یا مستاجر و موجر موظف به پرداخت مبلغ پیشنهادی مشاور املاک هستند که این اقدام، نادرست محسوب ميشود و این اقدام در اکثر مواقع در مقابل عدم اطلاع کافی طرفین از نحوه و مراحل قانونی قرارداد رخ ميدهد. ممکن است در محل ثبت مبلغ کلمه «توافق طرفین» ذکر شود علاوه براین، نشاط، مشاور دیگری در محدوده خیابان ولیعصر درباره مبلغ حقالزحمه بنگاهداران اظهار کرد: گاهی اوقات علاوه بر اینکه بنگاهداران مبلغ حقالزحمه را به طور دقیق در مبایعهنامه ذکر ميکنند، کلمه توافق طرفین را با قیمتی حتي بیش از تعرفه نیز ذکر ميکنند. وی گفت: برخی مواقع مشاور املاک نرخی کمتر از حقالزحمه و گاهی هم بیش از تعرفه را از طرفین دریافت ميکند؛ چراکه ممکن است خریدار و فروشنده توافقی اقدام به خرید و فروش کرده باشند و فقط از بنگاهدار بخواهند که این معامله را برای آنها ثبت کند با این حساب مشاور املاک معمولا مبلغی کمتر از عرف تعرفه را از طرفین دریافت ميکند، اما از طرف دیگر اگر مشاور املاک از سوی خریدار یا فروشنده موظف به انجام فعالیت بیشتری شود به طور توافقی مشاور املاک نرخ بیشتری را از آن خود خواهد کرد که این اقدام با توافق طرفین صورت ميگیرد و حتی در مبایعهنامه ذکر خواهد شد.
تلفن تماس (04137402421 - 09143206437
+ نوشته شده در چهارشنبه ۲۲ اردیبهشت ۱۳۹۵ ساعت 21:45 توسط حسین توکلی
|
معامله و فسخ معامله
درمورد نحوه معامله و شرایط فسخ معامله از نظر قانون و شرع درکتابها و مقالات و رسانه های اینترنتی از طرف کارشناسان حقوق و تجربی شرح مفصل داده شده/شهروندان محترم می توانند در این مورد از طریق اینترنت دنبال کنند و موقع معامله و یا فسخ معامله قبلا" آگاهی داشته باشند/هرچند بنده حقیر نیز در این موارد به شرح مختصری در وبلاگ اشعاره نموده ام/متاسفانه بعضی از مردم ما یا مطالعه نمی کنند و یا حوصله مطالعه را ندارند/زمانی دنبال مطالعه یا مشاوره میروند دیگر کار به منازعه و قانون کشیده شده/استدعا دارم قبل از ورود به پای معامله حتما"قبل از معامله مشاوره نموده تا کارتان به منازعه و فسخ معامله تمام نشود/و باعث پرداخت خسارت در فسخ معامله نباشید/برای مطالعه در این مورد موضوعات وبلاگ ما حستجو کرده و موارد حقوقی را مطالعه نماید.
با سپاس فراوان مسکن توکلی مراغه
+ نوشته شده در جمعه ۱۰ اردیبهشت ۱۳۹۵ ساعت 14:12 توسط حسین توکلی
|
فروش زمین
فروش یک قطعه زمین واقع در مراغه بر میدان مادر دونبش جنب دادگستری
مساحت 75مترمربع - دارای امتیازات تجاری
درصورت اخذ پروانه کسب از شهرداری به تعداد 3طبقه مجوز تجاری صادر خواهد شد./
قیمت تمام شده (450/000/000) تومان
توسط:مشاورین املاک توکلی
تلفن تماس (37402421-37403222-09143206437)
+ نوشته شده در یکشنبه ۵ اردیبهشت ۱۳۹۵ ساعت 22:0 توسط حسین توکلی
|
قانون تملک آپارتمانها و نحوه استفاده از عرصه و اعیان
ماده 1 - مالكیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سكنای یک ساختمان شامل دو قسمت است . مالكیت قسمت های اختصاصی و مالكیت قسمتهای مشترک.
ماده 2 - قسمتهای مشترک مذكور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به كلیه مالكین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد به طور كلی قسمتهایی كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالكیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالكین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
ماده 3 - حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیر قابل تفكیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی كه باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
ماده 4- حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالكان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی كه به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینكه مالكان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی كرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینكه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
تبصره 1- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون ، میزان سهم هر یک از مالكان یا استفاده كنندگان را تعیین می كند.
تبصره 2- در صورت موافقت مالكانی كه دارای اكثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می باشند هزینه های مشترک بر اساس نرخ معینی كه به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می شود.
تبصره 3- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالكن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد كه تنها از یک یا چند واحد مسكونی، امكان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده كننده یا استفاده كنندگان است. (اصلاحی و الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)
ماده 5 - انواع شركتهای موضوع ماده 20 قانون تجارت كه به قصد تجارت ساختمان خانه و آپارتمان و محل كسب به منظور سكونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشكیل می شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به كارهای ساختمانی ممنوعند.
ماده 6 - چنانچه قراردادی بین مالكین یک ساختمان وجود نداشته باشد كلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترکبه اكثریت آرا مالكینی است كه بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.
تبصره - نشانی مالكین برای ارسال كلیه دعوتنامه ها و اعلام تصمیمات مذكور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این كه مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین كرده باشد.
ماده 7 - هر گاه یک آپارتمان یا یکمحل كسب دارای مالكین متعدد باشد مالكین یا قائم مقام قانونی آنها مكلف اند یکنفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی كه اشخاص مزبور به تكلیف فوق عمل نكنند رای اكثریت بقیه مالكین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر این كه عده حاضر كمتر از ثلث مالكین باشد كه در این صورت برای یكدفعه تجدید دعوت خواهد شد.
ماده 8 - در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی كه عده مالكین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالكین مكلف اند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالكین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین نامه این قانون تعیین خواهد شد.
ماده 9 - هر یک از مالكین می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را كه برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می داند انجام دهد هیچیک از مالكین حق ندارند بدون موافقت اكثریت سایر مالكین تغییراتی در محل یا شكل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود كه در مریی و منظر باشد بدهند.
ماده 10 - هر كس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی كه ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد مگر آن كه مالكیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد كه در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت به پردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترکو به طور كلی مخارجی كه جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالکبه ترتیبی كه در آیین نامه ذكر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالکاز استفاده از آنچه كه مخارج برای آن است صرفنظر نماید.
ماده 2 - قسمتهای مشترک مذكور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به كلیه مالكین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد به طور كلی قسمتهایی كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالكیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالكین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
ماده 3 - حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیر قابل تفكیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی كه باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
ماده 4- حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالكان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی كه به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینكه مالكان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی كرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینكه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
تبصره 1- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون ، میزان سهم هر یک از مالكان یا استفاده كنندگان را تعیین می كند.
تبصره 2- در صورت موافقت مالكانی كه دارای اكثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می باشند هزینه های مشترک بر اساس نرخ معینی كه به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می شود.
تبصره 3- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالكن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد كه تنها از یک یا چند واحد مسكونی، امكان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده كننده یا استفاده كنندگان است. (اصلاحی و الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)
ماده 5 - انواع شركتهای موضوع ماده 20 قانون تجارت كه به قصد تجارت ساختمان خانه و آپارتمان و محل كسب به منظور سكونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشكیل می شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به كارهای ساختمانی ممنوعند.
ماده 6 - چنانچه قراردادی بین مالكین یک ساختمان وجود نداشته باشد كلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترکبه اكثریت آرا مالكینی است كه بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.
تبصره - نشانی مالكین برای ارسال كلیه دعوتنامه ها و اعلام تصمیمات مذكور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این كه مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین كرده باشد.
ماده 7 - هر گاه یک آپارتمان یا یکمحل كسب دارای مالكین متعدد باشد مالكین یا قائم مقام قانونی آنها مكلف اند یکنفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی كه اشخاص مزبور به تكلیف فوق عمل نكنند رای اكثریت بقیه مالكین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر این كه عده حاضر كمتر از ثلث مالكین باشد كه در این صورت برای یكدفعه تجدید دعوت خواهد شد.
ماده 8 - در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی كه عده مالكین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالكین مكلف اند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالكین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین نامه این قانون تعیین خواهد شد.
ماده 9 - هر یک از مالكین می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را كه برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می داند انجام دهد هیچیک از مالكین حق ندارند بدون موافقت اكثریت سایر مالكین تغییراتی در محل یا شكل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود كه در مریی و منظر باشد بدهند.
ماده 10 - هر كس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی كه ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد مگر آن كه مالكیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد كه در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت به پردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترکو به طور كلی مخارجی كه جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالکبه ترتیبی كه در آیین نامه ذكر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالکاز استفاده از آنچه كه مخارج برای آن است صرفنظر نماید.
ماده 10 مكرر - در صورت امتناع مالک یا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه یا ذكر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود .
هر گاه مالک یا استفاده كننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره با و خودداری كنند و درصورتیكه مالک و یا استفاده كننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وضول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد كرد . عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و درحال مدیر یا هیئت مدیران موظف میباشند كه بمحض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند .
تبصره 1- در صورتی كه عدم ارائه خدمات مشترک ممكن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شكایت كنند، دادگاهها موظفند این گونه شكایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهكار را از دریافت خدمات دولتی كه به مجموع ارائه می شود محروم كنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
استفاده مجدد از خدمات موكول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حكم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود. (الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)
تبصره 2- رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده كننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهار نامه ابلاغ شده بمالک یا استفاده كننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد .
تبصره 3- نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه بمالک در دادگاه تخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است ، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی میدهد این رأی قطعی است . در مواردیكه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممكن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد .
تبصره 4- در صورتیكه مالک یا استفاده كننده مجدداً و مكرراً در دادگاه محكوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر ساير پرداختی ها مكلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محكوم بها بعنوان جریمه میباشد . (اصلاحی بموجب لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده 10 مكرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمانها )
هر گاه مالک یا استفاده كننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره با و خودداری كنند و درصورتیكه مالک و یا استفاده كننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وضول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد كرد . عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و درحال مدیر یا هیئت مدیران موظف میباشند كه بمحض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند .
تبصره 1- در صورتی كه عدم ارائه خدمات مشترک ممكن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شكایت كنند، دادگاهها موظفند این گونه شكایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهكار را از دریافت خدمات دولتی كه به مجموع ارائه می شود محروم كنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
استفاده مجدد از خدمات موكول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حكم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود. (الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)
تبصره 2- رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده كننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهار نامه ابلاغ شده بمالک یا استفاده كننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد .
تبصره 3- نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه بمالک در دادگاه تخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است ، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی میدهد این رأی قطعی است . در مواردیكه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممكن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد .
تبصره 4- در صورتیكه مالک یا استفاده كننده مجدداً و مكرراً در دادگاه محكوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر ساير پرداختی ها مكلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محكوم بها بعنوان جریمه میباشد . (اصلاحی بموجب لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده 10 مكرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمانها )
ماده 11 - دولت مكلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین نامه های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیات وزیران به مورد اجرا به گذارد. دولت مامور اجرای این قانون است.
ماده 12- دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را كه به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالکیا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالک نسبت به هزینه های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.
ماده 13- در صورتی كه به تشخیص سه نفر از كارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی كلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالكان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالكان كه قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند براساس حكم دادگاه، با تأمین مسكن استیجاری مناسب برای مالک یا مالكان كه از همكاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالكان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالكان یادشده را به اضافه اجوریكه برای مسكن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا كنند. در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان، وزارت مسكن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب كارشناسان یادشده خواهد كرد.
تبصره 1- مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالكان می توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.
تبصره 2- چنانچه مالک خودداری كننده از همكاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نكند، حسب در خواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسكن مناسب برای وی توسط سایر مالكان ، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد كرد.
ماده 14- مدیر یا مدیران مكلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یکاز مالكان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شركاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسؤول جبران خسارات وارده می باشند.
ماده 15- ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست. (الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)
ماده 13- در صورتی كه به تشخیص سه نفر از كارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی كلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالكان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالكان كه قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند براساس حكم دادگاه، با تأمین مسكن استیجاری مناسب برای مالک یا مالكان كه از همكاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالكان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالكان یادشده را به اضافه اجوریكه برای مسكن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا كنند. در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان، وزارت مسكن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب كارشناسان یادشده خواهد كرد.
تبصره 1- مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالكان می توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.
تبصره 2- چنانچه مالک خودداری كننده از همكاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نكند، حسب در خواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسكن مناسب برای وی توسط سایر مالكان ، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد كرد.
ماده 14- مدیر یا مدیران مكلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یکاز مالكان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شركاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسؤول جبران خسارات وارده می باشند.
ماده 15- ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست. (الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)
فصل اول: قسمتهاي اختصاصي
ماده ۱ ـ قسمتهايي از بنا، اختصاصي تلقي ميشود كه عرفاً براي استفاده انحصاري شريك ملك معين يا قائم مقام او تخصيصيافته باشد.
ماده ۲ ـ علاوه بر ثبت اراضي زيربنا و محوطه باغها و پاركهاي متعلّقه براي مالكيت قسمتهاي اختصاصي نيز بايد بطورمجزا سند مالكيت صادر شود، مشخصات كامل قسمت اختصاصياز لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمتهاي وابسته، ارزش وغيره بايد در سند قيد گردد.
فصل دوم: قسمتهاي مشترك
ماده ۳ ـ قسمتهايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها كه بهطور مستقيم و يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شركاء ميباشدقسمتهاي مشترك محسوب ميگردد و نميتوان حق انحصاري برآنها قايل شد.
تبصره ـ گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر وهمچنين نگاهداري حيوانات در قسمتهاي مشترك ممنوع است.
قسمتهاي مشترك در ملكيت مشاع تمام شركاي ملك است، هرچند كه در قسمتهاي اختصاصي واقع شده باشد و يا از آن قسمتهاعبور نمايد.
ماده ۴ ـ قسمتهاي مشترك مذكور در ماده ۲ قانون تملك آپارتمانها عبارت است از:
الف ـ زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا بوسيله پايه رويآن قرار گرفته باشد.
ب ـ تأسيسات قسمتهاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ، منبعآب، مركز حرارت و تهويه، رختشويخانه، تابلوهاي برِ، كنتورها،تلفن مركزي، انبار عمومي ساختمان، اتاق سرايدار در هر قسمت بناكه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاههاي فاضلاب،لولهها از قبيل (لولههاي فاضلاب، آب، برِق ، تلفن ، حرارت مركزي، تهويه مطبوع، گاز، نفت، هواكشها، لولههاي بخاري) گذرگاههايزباله و محل جمعآوري آن و غيره.
پ ـ اسكلت ساختمان.
تبصره ـ جدارهاي فاصلبين قسمتهاياختصاصي،مشترك بينآن قسمتها است. مشروط بر اينكه جزء اسكلت ساختمان نباشد.
ت ـ درها و پنجرهها ـ راهروها ـ پلهها ـ پاگردها ـ كه خارج ازقسمتهاي اختصاصي قرار گرفتهاند.
ث ـ تأسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسايل تأمينكننده روشنايي، تلفن و وسايل اخبار و همچنين تأسيسات مربوط به آنهابه استثناي تلفنهاي اختصاصي، شيرهاي آتشنشاني، آسانسور ومحل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پلههاي ايمني.
ج ـ بام و كليه تأسيساتي كه براي استفاده عموم شركاء و يا حفظ بنا در آن احداث گرديده است.
ح ـ نماي خارجي ساختمان.
خ ـ محوطه ساختمان، باغها و پاركها كه جنبه استفاده عموميدارد و در سند اختصاصي نيز ثبت نشده باشد.
بخش دوم: اداره امور ساختمان
فصل اول: مجمع عمومي
طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدير
ماده ۵ ـ در صورتي كه تعداد مالكين از سه نفر تجاوز كند،مجمع عمومي مالكين تشكيل ميشود.
ماده ۶ ـ زمان تشكيل مجمع عمومي مالكين اعم از عادي يافوِالعاده، در مواردي كه توافقنامهاي بين مالكين تنظيم نشده استبه موجب اكثريت مطلق آراي مالكيني خواهد بود كه بيش از نصفمساحت تمام قسمتهاي اختصاصي را مالك باشند و در صورتعدم حصول اكثريت مزبور، زمان تشكيل مجمع عمومي با تصميمحداقل سه نفر از مالكين تعيين خواهد شد.
ماده ۷ ـ در اولين جلسه مجمع عمومي، ابتدا رئيس مجمععمومي تعيين خواهد شد و سپس در همان جلسه مدير يا مديرانياز بين مالكين و يا اشخاصي خارج از انتخاب ميشود. مجمععمومي مالكين بايد لااقل هر سال يكبار تشكيل شود.
ماده ۸ ـ براي رسميت مجمع، حضور مالكين بيش از نصفمساحت تمام قسمتهاي اختصاصي با نماينده آنان ضروري است.
تبصره ـ در صورت عدم حصول اكثريت مندرج در اين مادهجلسه براي پانزده روز بعد تجديد خواهد شد، هرگاه در اين جلسههم اكثريت لازم حاصل نگرديد جلسه براي پانزده روز بعد تجديد وتصميمات جلسه اخير با تصويب اكثريت عده حاضر معتبر است.
ماده ۹ ـ كسي كه به عنوان نماينده يكي از شركاء تعيين شدهباشد قبل از تشكيل جلسه مجمع عمومي وكالتنامه معتبر خود را بهمدير يا مديران ارائه نمايد.
تبصره ـ در صورتي كه مالك قسمت اختصاصي، شخصيتحقوقي باشد نماينده آن طبق قوانين مربوط به شخصيتهاي حقوقيمعرفي خواهد شد.
ماده ۱۰ ـ هرگاه چند نفر، مالك يك قسمت اختصاصي باشندبايد طبق ماده ۷ قانون تملك آپارتمانها از طرف خود يك نفر رابراي شركت در مجمع عمومي انتخاب و معرفي نمايند.
ماده ۱۱ ـ مجمع عمومي شركاء داراي وظايف و اختيارات زيرميباشد:
الف ـ تعيين رئيس مجمع عمومي.
ب ـ انتخاب مدير يا مديران و رسيدگي اعمال آنها.
پ ـ اتخاذ تصميم نسبت به اداره امور ساختمان.
ت ـ تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينههاي سالانه.
ث ـ اتخاذ تصميم در ايجاد اندوخته براي امور مربوط به حفظ ونگاهداري و تعمير بنا.
ج ـ تفويض اختيار به مدير يا مديران به منظور انعقاد قراردادهايلازم براي اداره ساختمان.
ماده ۱۲ ـ كليه تصميمات مجمع عمومي شركاء بايد درصورتجلسه نوشته و به وسيله مدير يا مديران نگهداري شود.
تبصره ـ تصميمات متخذه مجمع بايد ظرف ده روز به وسيلهمدير يا مديران به شركاء غايب اطلاع داده شود.
ماده ۱۳ ـ تصميمات مجمع عمومي بر طبق ماده ۶ قانون برايكليه شركاء الزامآور است.
فصل دوم: اختيارت و وظايف مدير يا مديران
ماده ۱۴ ـ مدير يا مديران مسؤول حفظ و اداره ساختمان واجراي تصميمات مجمع عمومي ميباشند.
ماده ۱۵ ـ اصلاحي مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳ ـ تعداد مديران بايدفرد باشد و مدت مأموريت مدير يا مديران دو سال است وليمجمع عمومي ميتواند اين مدت را اضافه كند و انتخاب مجددمدير يا مديران بلامانع خواهد بود.
ماده ۱۶ ـ در صورت استعفا، فوت، عزل يا حجر مدير يا مديران قبل از انقضاي مدت، مجمع عمومي فوِالعاده، به منظورانتخاب جانشين تشكيل خواهد شد.
تبصره ۱ ـ در صورتي كه سه نفر يا بيشتر از اعضاي هيأتمديره به جهات فوق از هيأت مديره خارج شوند، مجمع عموميفوِالعاده بايد به منظور تجديد انتخاب هيأت مديره تشكيل گردد.
ماده ۱۷ ـ تصميمات مديران با اكثريت آرا معتبر است.
ماده ۱۸ ـ مجمع عمومي يك نفر از مديران را به عنوان خزانهدارتعيين مينمايد. خزانهدار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت كهبه پيوست قبوض و اسناد مربوطه براي تصويب ترازنامه به مجمععمومي تسليم و ارائه خواهد داد.
ماده ۱۹ ـ مدير يا مديران، امين شركاء بوده و نميتوانند فرد ديگر را بجاي خود انتخاب نمايند.
ماده ۲۰ ـ مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحددر مقابل آتشسوزي بيمه نمايند.
سهم هر شريك از حق بيمه با توجه به ماده ۴ قانون بوسيلهمدير، تعيين و از شركاء اخذ و به بيمهگر پرداخت خواهد شد.
ماده ۲۱ ـ مدير يا مديران مكلفند ميزان هزينه مستمر و مخارجمتعلق به هر شريك و نحوه پرداخت آن را قبل يا بعد از پرداختهزينه بوسيله نامه سفارشي به نشاني قسمت اختصاصي يا نشانيتعيين شده از طرف شريك به او اعلام نمايند.
ماده ۲۲ ـ در كليه ساختمانهاي مشمول قانون تملك آپارتمانهاكه بيش از ده (۱۰) آپارتمان داشته باشد، مدير يا مديران مكلفندبراي حفظ و نگاهداري و همچنين تنظيف قسمتهاي مشترك وانجام ساير امور مورد نياز بنا، درباني استخدام نمايند.
فصل سوم: هزينههاي مشترك
ماده ۲۳ ـ شركاي ساختمان موظفند در پرداخت هزينههايمستمر و هزينههايي كه براي حفظ و نگاهداري قسمتهاي مشتركبنا مصرف ميشود، طبق مقررات زير مشاركت نمايند:
در صورتي كه مالكين ترتيب ديگري براي پرداخت هزينههايمشترك پيشبيني نكرده باشند، سهم هريك از مالكين يااستفادهكنندگان از هزينههاي مشترك آن قسمت كه ارتباط با مساحتزيربناي قسمت اختصاصي دارد از قبيل آب، گازوئيل، آسفالتپشت بام و غيره به ترتيب مقرر در ماده ۴ قانون تملك آپارتمانها و ساير مخارج كه ارتباطي به ميزان مساحت زيربنا ندارد از قبيلهزينههاي مربوط به سرايدار ، نگهبان، متصدي آسانسور، هزينه نگاهداري تأسيسات، باغبان، تزيينات قسمتهاي مشترك و غيرهبطور مساوي بين مالكين يا استفادهكنندگان تقسيم ميگردد. تعيينسهم هر يك از مالكين يا استفادهكنندگان با مدير يا مديران ميباشد.
تبصره ـ چنانچه به موجب اجارهنامه يا قرارداد خصوصيپرداخت هزينههاي مشترك به عهده مالك باشد و مالك از پرداختآن استنكاف نمايد، مستأجر ميتواند از محل مالالاجاره هزينههايمزبور را پرداخت كند و در صورتي كه پرداخت هزينههاي جاريمشترك به عهده استفادهكننده باشد و از پرداخت استنكاف كند،مدير يا مديران ميتوانند علاوه بر مراجعه به استفادهكننده، به مالكاصلي نيز مراجعه نمايند.
ماده ۲۴ ـ هريك از شركاء كه در مورد سهميه يا ميزان هزينهمربوط به سهم خود معترض باشد ميتواند به مدير مراجعه وتقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد در صورت عدمرسيدگي يا رد اعتراض شريك ميتواند به مراجع صلاحيتدارقضائي مراجعه كند.
ماده ۲۵ ـ هزينههاي مشترك عبارتست از:
الف ـ هزينههاي لازم براي استفاده، حفظ و نگاهداري عاديساختمان و تأسيسات و تجهيزات مربوطه.
ب ـ هزينههاي اداري و حقالزحمه مدير يا مديران.
فصل چهارم: حفظ و نگاهداري تعمير بنا
ماده ۲۶ ـ در صورتي كه بين شركاء توافق شده باشد كههزينههاي نگاهداري يك قسمت از بنا يا هزينه نگاهداري وعمليات يك جزء از تأسيسات فقط به عهده بعضي از شركاء باشد،فقط همين شركاء ملزم به انجام آن بوده و در تصميمات مربوط بهاين هزينهها تعيين تكليف خواهند نمود.
ماده ۲۷ ـ مدير يا مديران به ترتيبي كه مجمع عمومي تصويبميكند بهمنظور تأمين هزينههاي ضروري و فوري، وجوهي بهعنوان تنخواه گردان از شركاء دريافت دارند./درضمن واحدها که روی عرصه بنا شده اند کلیه مالکین قدرالسهم و مشترک هستند./
بقیه نوشته ها درادامه متن.........
توسط:مشاورین املاک آریا(توکلی)
+ نوشته شده در یکشنبه ۵ اردیبهشت ۱۳۹۵ ساعت 21:14 توسط حسین توکلی
|
اجاره مغازه مراغه و شهرک ولیعصر
جدول اجاره مغازه
| ش | آدرس | مساحت | نصبیات | امتیازات | رهن | اجاره |
| 1 | ش.خ.48متری جنب ترانس | 19متر | کاشی | کامل | 2میلیون | 250تومان |
| 2 | م.میدان دانش آموز اوحدی | 19متر | سرویس کامل | کامل | 6میلیون | 500تومان |
| 3 | ش.خ.سیزده آبان | 16متر | کاشی شده | مشترک | 1/5میلیون | 150تومان |
| 4 | ش. میدان پروین اعتصامی | 23متر | کاشی شده | کامل | 6میلیون | 700تومان |
| 5 | ش.جنب داروخانه | 21متر | کاشی شده | کامل | 5میلیون | 400تومان |
| 6 | ش. پروین اعتصامی | 20متر | نیمه کاشی | کامل | 2میلیون | 250تومان |
| 7 | ش.خ.آزادگان | 18متر | کاشی شده | کامل | 1/5میلیون | 250تومان |
| 8 | شهرک.خ.سیزده آبان | 16متر | کاشی شده | کامل | 1میلیون | 120تومان |
| 9 | ش.خیابان48متری | 18متر | کاشی شده | کامل | 1/5 | 300تومان |
توسط: مشاورین املاک توکلی شهرک ولیعصر
تلفن:37402421=37403222=09143206437
+ نوشته شده در سه شنبه ۲۴ فروردین ۱۳۹۵ ساعت 21:26 توسط حسین توکلی
|
درمورد فسخ قرارداد ها
فسخ وابطال مبایعه نامه
عمر قرارداد ممکن است به دلایل مختلفی به سر برسد. یکی از مواردی که موجب پایان روابط قراردادی میشود فسخ قرارداد است که دلایل و عوامل زیادی زمینهساز آن میشود. موارد ایجاد حق فسخ در مواد متعددی از قانون مدنی بیان شده است.
حکم مستقیم قانون
قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق میدهد که بتواند با فسخ قرارداد، از ضرر مذکور جلوگیری کند. مثل اینکه کسی خانهای را اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که سکونت در آن میسر نیست که در اینجا فرد به استناد مواد 478 و 479 قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند. ماده ۴۷۸ در این زمینه میگوید: «هر گاه معلوم شود عين مستأجره در حال اجاره معيوب بوده، مستأجر ميتواند اجاره را فسخ کند يا به همان نحوي که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند اما اگر موجر رفع عيب کند، به نحوي که به مستأجر ضرري نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد.» همچنین بر اساس ماده ۴۷۹ قانون مدنی، «عيبي که موجب فسخ اجاره ميشود، عيبي است که موجب نقصان منفعت يا صعوبت (سختی) در انتفاع باشد.»
شرایط فسخ
1- قصد؛ فسخکننده باید انحلال قرارداد را اراده کند.
2- رضا؛ فسخکننده باید راضی به فسخ معامله باشد و اگر با اکراه چنین کرد، این فسخ اثر حقوقی ندارد.
3- اهلیت؛ کسی که میخواهد عملی حقوقی را فسخ کند، باید اهلیت این کار را داشته باشد و از نظر عقل و سن نیز مشکلی نداشته باشد.
شهروندان محترم در مورد فسخ قرارداد و تبانی و فروش مال غیر به راهنمای حقوقی مراجعه فرمایند. اگر مردم هر روز یک ساعت از وقت خود را مطالعه نمایند وضعیت فرهنگی و قانونی ما بهتر و ارتقاء می یابد. مطالعه یعنی حرکت رشد و دانستن است امیدواریم به فرزندانمان روش مطالعه را بیاموزیم/./
+ نوشته شده در شنبه ۲۱ فروردین ۱۳۹۵ ساعت 1:58 توسط حسین توکلی
|
شرایط اساسی برای صحت قراردادها
منظور از قصد و رضای طرفین در حین انجام معامله این است که آنها برای انعقاد و شکلگیری قرارداد، دارای ارادهای سالم بوده و رضایت نیز داشته باشند و نیز در محیطی به دور از تهدید، زور، فشار و اجبار تصمیم به انعقاد قرارداد بگیرند.
عقود و معاملاتی که در جامعه واقع میشود، دارای تعدد و تنوع است و هر معاملهای ویژگی، خصایص و آثار مخصوص به خود را دارد. هر چند که معاملات متنوع و متعددند، اما همه آنها وجوه مشترکی دارند که شرایط اساسی صحت معاملات نامیده میشود.
معامله در صورتی واجد آثار قانونی میشود که دارای شرایط اساسی ذیل باشد:
1- قصد طرفین و رضای آنها.
2- اهلیت (شایستگی) طرفین.
3- موضوع معین مورد معامله.
4- مشروعیت جهت معامله.
قصد طرفین و رضای آنها
منظور از قصد و رضای طرفین در حین انجام معامله این است که آنها برای انعقاد و شکلگیری قرارداد، دارای ارادهای سالم بوده و رضایت نیز داشته باشند و نیز در محیطی به دور از تهدید، زور، فشار و اجبار تصمیم به انعقاد قرارداد بگیرند.البته دو واژه قصد و رضا از نظر حقوقی با هم تفاوتهایی دارند و باید به ترتیب و پشت سر هم محقق شوند تا موجب اعتبار یک معامله شوند. منظور از رضا، تمایلی است که پس از سنجش سود و زیان ناشی از بستن قرارداد در فرد ایجاد میشود و مراد از قصد، همان تصمیمی است که شخص پس از رضایت به انجام معامله میگیرد و به بستن قرارداد منجر میشود.
در واقع رضا به مرحله تصمیمگیری مربوط میشود و قصد به مرحله اجرا که در هیچ کدام از این دو مرحله نیز نباید کسی، فرد را مجبور به انجام کار کرده باشد. علاوه بر قصد و رضا، افرادی که وارد یک معامله میشوند، باید دارای عقل و اختیار نیز باشند و برای انعقاد قرارداد، اکراهی نداشته باشند. مسلما هیچ کس با فردی که سفیه یا ناقصالعقل یا مجنون است، معامله نمیکند؛ چون تنظیم قرارداد با چنین افرادی باطل است. چرا که این افراد عقل معاش و قدرت سنجش سود و زیان مالی را ندارند و نمیتوانند تشخیص دهند قراردادی که منعقد میکنند به نفع آنها است یا به ضررشان.
اهلیت (شایستگی) طرفین
اهلیت، شایستگی است که انسان برای دارا شدن حق و اعمال آن پیدا میکند. مطابق ماده ۲۱۱ قانون مدنی، طرفین معامله در صورتی اهل محسوب میشوند که بالغ، عاقل و رشید باشند. (سن رشد در ایران برای انجام معاملات و تصرف در امور مالی ۱۸ سال تمام است.) اهلیت به دو صورت است، اهلیت استیفا و اهلیت تمتع.
اهلیت تمتع
شایستگی انسان برای دارا شدن حقوق مدنی و بهرهمندی از آن، به صورتی که دارای حق و تکلیف شود را اهلیت تمتع گویند. هر انسانی به محض زنده متولد شدن تا هنگام مرگ دارای اهلیت تمتع است.
اهلیت استیفا
به شایستگی انسان برای اعمال حقوقی، اهلیت استیفا گفته میشود. لازمه اهلیت استیفا، اهلیت تمتع است، زیرا انسان باید دارای حقی باشد تا بتواند نسبت به آن اقدام کند. بر خلاف اهلیت تمتع، بعضی از افراد دارای اهلیت استیفا نیستند.
موضوع معین مورد معامله
مال یا عملی که موضوع انتقال یا تعهد ناشی از معامله قرار گیرد، مورد معامله نامیده میشود. بدیهی است در صورتی که معامله، موردی نداشته باشد، آن معامله باطل است. مورد معامله ممکن است مال باشد که متعهد، تسلیم آن را تعهد میکند، مانند بیع نسیه (فروش اقساطی موضوع قانون عملیات بانکی بدون ربا) که در این صورت تعهد بانک، تسلیم و انتقال اموال به مشتری است. گاه مورد معامله، انجام عمل خاصی است، مثل گارانتیهای سرویس خودرو در شرکتهای خودروسازی همچنین مورد معامله میتواند ترک عمل خاصی باشد، مثل ندادن اطلاعات وسیله خریداریشده به رقبای فروشنده.
شرایط مورد معامله
آنچه مورد معامله واقع میشود، باید دارای شرایط ذیل باشد:
مورد معامله باید مالیت داشته باشد، یعنی در مبادلات روزانه مردم موضوع داد و ستد قرار گیرد و دارای ارزش مالی برای طرفین معامله باشد. بنابراین اشیایی نظیر هوا و نور خورشید نمیتواند مورد معامله باشد.
مورد معامله باید دارای منفعت عقلایی باشد. به این معنا که مال یا عمل باید برای طرفین فایدهای داشته باشد، هرچند که این فایده ناچیز باشد.
فایده مورد معامله باید مشروع باشد، بدین معنی که با قوانین و مقررات موضوعه و معتقدات شرعی پذیرفتهشده جامعه سازگار باشد.
مورد معامله باید معلوم باشد. به این مفهوم که طرفین معامله باید نسبت به مال یا عملی که مورد معامله واقع میشود، علم و اطلاع کافی داشته باشند، مگر در موارد خاص که علم اجمالی کافی است.
مورد معامله باید معین باشد. یعنی مورد معامله باید مردد بین دو امر نباشد، بلکه باید مشخص و معین شود، مانند آنکه اگر مورد معامله خانهای باشد، معین شود که منظور، کدام خانه است.
امکان تسلیم یا انجام مورد معامله باید وجود داشته باشد، منظور، بهرهبرداری از مال است. چرا که بهرهبرداری از مال تا زمانی که تسلیم نشود، محقق نخواهد شد. همچنین در مورد عمل، باید انجام آن امکانپذیر باشد.
مورد معامله باید قابل انتقال باشد، در توضیح قابل انتقال بودن نیز باید گفت که مورد معامله باید از لحاظ قانونی، قابلیت نقل و انتقال بین متعاملین (طرفین معامله) را داشته باشد و قانون این اجازه را به آنها بدهد.
مورد معامله باید موجود باشد، این شرط مربوط به معاملاتی است که موضوع آن مال معینی است. به عنوان مثال در صورتی که اتومبیل خاص و معینی موضوع معامله قرار گرفا، اتومبیل باید در حین عقد موجود باشد.
مشروعیت جهت معامله
جهت، انگیزه قبل از معامله است که معاملهکننده بر اثر آن، حاضر به انجام معامله میشود و بر خلاف علت که در تمامی معاملات همنوع یکسان است، جهت در معاملات متفاوت است. برای مثال شخصی خانهای را برای تبدیل به احسن، میفروشد، دیگری برای تبدیل آن به دفتر تجاری، سومی برای تهیه پول درمان و... در همه این موارد علت از معامله یکی بوده که همان کسب پول است اما جهت آنها متفاوت است.
مطابق مقررات قانون مدنی ایران، ذکر جهت در معامله ضرورتی ندارد، اما اگر در معامله ذکر شود، باید مشروع باشد بنابراین جهت نامشروع در صورتی موجب بطلان معامله میشود که در قرارداد ذکر شده باشد. با فقدان هر یک از شرایط فوق، عقد صحیح به وجود نمیآید و ممکن است عقد، باطل یا غیر نافذ باشد. عقد صحیح، عقد باطل و عقد غیر نافذ را میتوان اینگونه توضیح داد:
عقد صحیح
(عقدی است که شرایط چهارگانه صحت معاملات را داشته باشد.)
عقد باطل
عقد باطل عقدی است که یک یا چند شرط از شرایط اساسی صحت معاملات را نداشته باشد و به همین دلیل وجوب اجرایی پیدا نمیکند و هیچ اثر قانونی بر آن مترتب نیست.
عقد غیر نافذ
عقدی است که به علت نقص در شرط اول از شرایط اساسی صحت معاملات (قصد و رضای طرفین) اثر قانونی بر آن مترتب نمیشود، اما این نقص قابل رفع است و پس از رفع نقص مورد حمایت قانونی واقع میشود. نقص مذکور مربوط است به قسمت دوم شرط اول یعنی رضای طرفین، بدین معنا که یکی از طرفین تحت فشار و اکراه (به طوری که قصد خود را از دست ندهد) راضی به انجام معامله شود. چنین شخصی را مکره گویند، یعنی کسی که رضایت کامل ندارد و بدین لحاظ معامله مکره نافذ نیست.
+ نوشته شده در شنبه ۲۱ فروردین ۱۳۹۵ ساعت 1:24 توسط حسین توکلی
|
برای نوشتن مبایعه نامه چه نکاتی باید رعایت شود!
مقدمه : بیع به قراردادی اطلاق می شود که طبق آن مالی به دیگری فروخته می شود ،در نتیجه عرفاً قرارداد مکتوبی که بین طرفین(فروشنده و خریدار یا بایع و مشتری) تنظیم می گردد و بر اساس آن مالی در مقابل دریافت عوض یا بهاء یا قیمت فروخته می شود، مبایعه نامه به شمار می رود.برای نوشتن قولنامه چه نکاتی باید رعایت شود؟خواهان خرید ملک پس از بازدید ملک مورد نظر از کلیه شرایط اطمینان حاصل کرده و برای خرید عجله نفرماید! قمیت منطقه و صاحب ملک و مدارک و سند مورد معامله بایستی از اداره شهرداری منطقه استعلام گردد! پس از اطمینان از مدارک و اعتماد به بنگاه مربوطه قیمت واقعی مورد معامله مشخص شود/فرصت بدهید قیمت ملک را بنگاه تعیین نماید در صورت تمایل به خرید ملک فوق نحوه پرداخت توسط دفتر املاک مشخص شود/هیچ وقت قرارداد سفید را امضاء نکنید پس از تنظیم قولنامه کلیه تعهد های طرفین معامله نوشته شده و مبایعه نامه توسط مشاور املاک قرائت شده یا خود متعاملین قرارداد را مطالعه نمایند.قرارداد قلم خوردگی نداشته و اثر انگشت طرفین حتما" باشد/دو نفر شاهد مرد باید قولنامه را امضاء نموده و کلیه مراحل حقوقی طی شود/پس از اینکه طرفین معامله قرارداد را گواهی نمودند و مراحل به اتمام رسید مشاور املاک موظف است مبایعه نامه را گواهی و به مهر مخصوص دفتر املاک ممهور نماید/ پس از تسویه حساب و پرداخت حق کمسیون بنگاه نسخه دوم و سوم را به فروشنده و خریدار تسلیم نموده و نسخه اول در دفتر بنگاه بایگانی خواهد شد و هر سه نسخ دارای اعتبار یکسان هستند اجازه ندهید قرارداد در نسخه های جعلی و یا قدیمی نوشته شود مبایعه نامه ای که از طرف اتحادیه صادر و تحویل گرفته شده تنظیم خواهد شد.امیدواریم شهروندان محترم از اطلاع رسانی مشاورین املاک توکلی نهایت رضایت را داشته باشند/ درضمن پیشنهادات و انتقادات خود را درقسمت نظرات وبلاگ نوشته و ارسال فرماید/ از مطالعه شما نهایت سپاس و قدردانی داریم.
نکاتی مهم در مورد تنظیم مبایعه نامه املاک
۱ - قبل از هر چیز باید ببینید که مشاور املاکی که در آن اقدام به نوشتن قولنامه میکنید، از اتحادیه مجوز دارد یا نه. به علاوه حق بنگاهدار در قولنامه ذکر شود. همچنین از اسنادی که نزد مشاور املاک به امانت گذاشته میشود، در قرارداد نام برده شود.
۲ - سند ملک را شخصا ملاحظه کنید تا اطمینان حاصل کنید که ملک در وثیقه نباشد. همچنین اگر میخواهید خیالتان از بابت اینکه فروشنده آن ملک را فقط به شما فروخته راحت شود، میتوانید از طریق کد رهگیری، پیگیری کنید که قبلا به فرد دیگر فروخته نشده باشد. علاوه بر این مشخصات مالی را که قصد خرید آن را دارید با آن چه در سند ذکر شده تطبیق دهید. اگر معامله بر سر خرید خانه است، دقت کنید که ملحقات و مشاعات ملک مانند آب و برق و پارکینگ و انباری و… در سند قید شده باشد.
۳ - اگر کسی که قولنامه را امضا میکند، وکیل و نماینده مالک است، مطمئن شوید که نمایندگی او قانونی است و حق امضا در این مورد خاص را دارد.
۴ - مالی که قصد خرید آن را دارید اگر از طریق ارث به فروشنده رسیده، حتما گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث را مشاهده کنید.
۵ - اطمینان پیدا کنید که فروشنده ممنوعالمعامله نیست، در غیر این صورت قادر به انتقال سند رسمی به شما نخواهد بود.
۶ - تا زمانی که مال را دریافت نکردهاید یا سند به نام شما نخورده است، از پرداخت کل مبلغ خودداری کنید.
۷ - اگر قصد خرید ملکی را دارید که در حال حاضر مستاجر دارد، با فروشنده بر سر زمان و نحوه تخلیه ملک توافق کنید.
۸ - اگر مال، چند نفر مالک داشته باشد، همه آنها باید زیر قولنامه را امضا کنند، مگر اینکه یک نفر از طرف همه آنها وکالت داشته باشد.
۹ - نکتهای که باید به آن توجه کنید این است که در قولنامه ذکر کنید که اگر درباره مالی که به شما فروخته شده، فرد دیگری ادعای مالکیت کرد، مسوولیت جبران خسارت به عهده کیست.
۱۰ - نکته مهم دیگر این است که علاوه بر امضای فروشنده و خریدار و مهر بنگاه دار، دو نفر شاهد معتمد دو طرف، زیر قولنامه را امضا کنند تا از مشکلات احتمالی آینده پیشگیری شود. فراموش نکنید در قولنامه تاریخ و محل دفتر خانهای را که باید فروشنده در آن سند ملک را به نام شما بزند حتما قید کنید .
۱۱ - همچنین «اسقاط کافه خیارات» در قولنامه را فراموش نکنید؛ این بدان معنی است که راه برای هرگونه برهم زدن معامله توسط فروشنده بسته میشود.
۱۲ - امروزه نسخههای چاپی قولنامه وجود دارد. از نوشتن و امضا کردن قولنامههای دستی خودداری کنید. قولنامه باید در سه نسخه تنظیم شود. یک نسخه دست خریدار، یک نسخه برای فروشنده و یک نسخه نزد بنگاه دار میماند.
توسط : مشاورین املاک توکلی مراغه ( شهرک ولیعصر میدان پروین اعتصامی)
تلفن : 09143206437 - 37403222 -04137402421
+ نوشته شده در پنجشنبه ۱۹ فروردین ۱۳۹۵ ساعت 21:29 توسط حسین توکلی
|
چگونگی معاملات در بنگاههای مسکن
مقدمه:با توجه به اینکه تا بحال در مورد نحوه معاملات دربنگاههای مسکن جهت آگاهی به استحضار شهروندان محترم ارسال شده مجددا"جهت یاد آوری عزیزان می نویسم متاسفانه باز هم عده ای از مردم شریف به تور بعضی از کلاهبرداران حرفه ای گرفتار می شوند.تعدادی از این عزیزان جهت رفع مشکلات خود با بنده تماس گرفته و تقاضای مشاوره و راهنمایی دارند! رکود بازار مسکن که تاکنون گرفتار آن هستیم هنوز هم میزان منازعات در کشور ما بالاست و هزینه های سنگینی را بر دولت و مردم تحمیل می کند و در سطح کلان نیز این هزینه ها بر سیستم اقتصادی دولت و دستگاههای قضایی و انتظامی بار می شود. تولید این منازعه در سطح خرد و کلان از طرف خاطیانی است که نظم جامعه را بر هم می زنند. و برای حل این منازعات عوامل و سیستم های متعدد اجتماعی نظیر شوراهای حل اختلاف مراجع صنفی.نیروی انتظامی. کارشناسان.مراجع مورد استعلام. وکلا.قضات و کارمندان و .... درگیر حل این اختلافات و منازعه هستند/لذا فضای اخلاقی و فرهنگی جامعه تهدید می شود و عبور از مرزهای اخلاقی هزینه های خودش را بر افراد و اجتماع تحمیل می کند بهداشت روانی افراد به خطر می افتد و استرسهای محیطی افزایش می یابد. حفظ کردن نظم جامعه و انسجام همگانی در گرو تعامل و نه تقابل رفتارهای اعضاي جامعه با يكديگر است.چاره ای برای قانونگذار در راستاي ايجاد هماهنگي و تعامل وجود ندارد بجز اين كه برهم زدن تعامل اجتماعي را با ضمانت اجراهايي مواجه نماید.منازعه از آن دسته رفتارهايي است كه به شدت امنيت و احساس امنيت افراد جامعه را دستخوش نگراني مي كند،/حال این مسائل را بصورت ساده و خودمانی بنویسیم وگفتگوکنیم!همیشه در پشت چراغ قرمز تعدادی استرس دارند و چراغ قرمزها را رد می شوند و قانون شکنی می کنند.در این جامعه ای که ما در آن زندگی می کنیم تعدادی از افراد خاطی و قانون شکن محیط و فضای فرهنگی ما را بر هم می زنند و باعث بی ثباتی و تولید استرس هستند.از نظر روانی این افراد خود محور و فرافکن فرصت طلب محیط اجتماع ما را نا امن کرده و مردم را بر مراجع صنفی مسکن بی اعتماد می کنند/از نظر روانشناسان انسانها مثل هم آفریده شدند ولی مثل خطهای انگشت صبابه مختلفند و در سلیقه های گوناگون زندگی می کنند/مهمترین مسئله رشد انسانها از بطن تولد خانواده و اجتماعی که درآن بزرگ می شود حال چه کسی بزرگ می کند و چه اشخاصی ما را تربیت می کنند مهم است.(ایمان - انظباط - آموزش) از نظر فرهنگی در رشد شخصیت ما خیلی مهم است/ حال فراتر نرویم خواستم درمورد علت منازعه صحبت کنیم. در جامعه سرمایه داری مسئله مهم (پول) است که چرخهای اقتصادی ما را به گردش در میاورد.درطی دوران زندگی ما 30سال پیش تعدادی مزه پولدار شدن را کشیده بودند حال نظام سرمایه داری به همه جوانان می گوید باید پولدار شوید! اما چطور و چگونه! اسلام و قران راهنمای درست زندگی کردن و نحوه پولدار شدن را به ما می آموزد! البته باید و نباید ها خیلی زیاد است باید تحمل کرد تا ریشه فرهنگ ما از نظر اخلاق و کردار و پندار بیشتر آب معرفت بخورد!درارتباطات جمعی بعضی از افراد یا کارشناسان مسکن در اطلاع رسانی خود خطای عده ای از مشاورین املاک را به صورت جمع منتشر می کنند که این موارد دور از انصاف است! دربین بنگاه داران اشخاص با وجدان زیاد است.نباید به شخصیت این عزیزان اهانت شود.بی اعتمادی و بنگاه هراسی منافات دارداولا"شهروندان محترم خودشان در مورد معامله آگاهی دارند! متاسفانه بعضی از اشخاص که گرفتارمی شوند و سرشان کلاه میره به علت ناآگاهی و عدم آشنایی فرد از منطقه و بنگاه است. هر شخصی که می خواهد معامله ای انجام دهد بایستی درمورد بنگاه و شخص متعامل و قیمت منطقه مورد نظر بررسی و استعلام نماید. مشورت و مشاوره در هر معامله لازم و مهم است! نباید گناه خود را به گردن دیگری انداخت استدعا دارم قبل از هر معامله ای با مشاورین محترم با وجدان مشاوره نماید.//
نحوه معامله در بنگاههای مسکن
خرید و فروش یک ملک دلهره خاص خودش را دارد یعنی تا وقتی خریدار سندی را که به نامش خورده نبیند و فروشنده پول ملک فروخته شده اش را نگیرد خیالشان از بابت انجام یک معامله سالم و بدون نقص راحت نمی شود.
خریدار یک ملک ممکن است از بابت پشیمان شدن فروشنده، واقعی بودن سند، منصفانه بودن قیمت یا بی غل و غش بودن دچار نگرانی شود یعنی دچار تردید شود که مثلا آیا او تنها فرد خریداری است که ملک به او فروخته شده یا مثل برخی از معاملات، او هم فریب فروشنده کلاهبرداری را خورده که یک ملک را به چند نفر فروخته یا اساسا سندی که در اختیارش است صوری بوده و چنین ملکی اصلا وجود خارجی ندارد.
همچنین برای استحکام قرارداد تنظیمی در فرم اتحادیه مشاوران املاک در قسمت پایین بیع نامه محلی برای امضای شهود قرار داده شده که برای جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی در معامله بهتر است حتما این قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضا شود.
این مساله نیز بسیار مهم است! که در سند قید شود که آیا در آن قلم خوردگی وجود دارد یا نه یا دارای پشت یا حاشیه نویسی هست یا خیر؟ نسبت به این مساله هم حساس باشید که اگر اسناد تجاری مثل چک، سفته یا سایر اوراق بهادار نزد بنگاه دار به امانت گذاشته شده حتما در قرارداد آورده و قید شود که این کار تحت چه شرایطی انجام شده و این اسناد به چه شخص یا اشخاصی باید تحویل داده شود.
یادتان باشد اسنادی که نزد صاحب بنگاه به امانت گذاشته می شود باید به طور کامل در قرارداد تعریف شود، همچنین قید شود که قرارداد در چند نسخه تنظیم می شود و حتما ۲ نفر قابل اعتماد از سوی طرفین به عنوان گواه، زیر قرارداد را امضا کنند.
به یاد داشته باشید با وجود اصرارهای احتمالی از امضای سند بدون حضور طرف دیگر و قبل از احراز سمت و هویت او خودداری کنید، همچنین بررسی کنید که آیا ملک یا ساختمان در مالکیت فروشنده است یا در رهن بانک یا شخصی دیگر. توجه داشته باشید که انجام معامله در بنگاه و سند تنظیمی عادی است و ممکن است فروشنده قبلا یا بعدا آن را با سند رسمی یا عادی به شخص ثالث واگذار کرده و بکند، پس دقت کنید که این موضوع توسط صاحب بنگاه به تایید برسد تا اگر ملک یا ساختمان
البته شاید اغلب دلالان چنین پروانه ای نداشته باشند و مردم نیز به واسطه خو گرفتن به وجود این افراد در معاملات به آنها اعتماد کنند.
مشاورین املاک وظیفه دارند در نهایت صداقت، طرفین معامله را از جزییات معامله آگاه کنند؛ حتی اگر فقط برای یکی از طرفین معامله، واسطه گری می کنند. پس اگر در معامله ای وارد شدید که وجود مشاور در آن اجتناب ناپذیر است به تعهداتی که قانون برای واسطه ها در نظر گرفته توجه کنید تا معامله ای که در آن وارد شده اید با کمترین مشکل به سرانجام برسد.
درواقع مشاور هنگامی استحقاق دریافت دستمزد را دارد که معامله با وساطت و راهنمایی او انجام شود، همچنین معامله قطعی باشد و اگر انجام معامله مشروط به شروطی است پس از تحقق شروط، دستمزد دریافت کند. این در حالی است که اگر معامله با رضایت طرفین فسخ شود یا به واسطه یکی از شرایط قانونی این اتفاق بیفتد به شرط آن که فسخ معامله ناشی از عمل او نباشد، مشاورحق دریافت اجرت را دارد.
طبق قانون هر مشاور باید دفتری هم داشته باشد تا بتواند همه معاملات را که در آنها واسطه گری کرده ثبت کند. در این دفتر باید نام طرفین معامله، مالی که موضوع معامله است، نوع معامله، شروط آن، عوض مالی که باید پرداخت شود (وجه نقد، چک و ...) و امضای طرفین معامله نیز قید شود.
اما نکته مهم تر این که هر شخصی که بدون مجوز دست به دلالی بزند به حبس از ۶ ماه تا ۲ سال و نیز جزای نقدی محکوم می شود و اگر دارای مجوز فعالیت باشد ولی معلوم شود عمل او برخلاف مقررات واسطه گری است مورد تعقیب قرار گرفته، پروانه اش باطل شده و به صورت موقت از انجام واسطه گری محروم می شود.!
قبل از انجام هر معامله ملکی به نکات زیر توجه نمایید و در حین معامله نیز بسیار هوشیار بوده و به صرف خرید و فروش راضی به پذیرش هر شرایطی نشوید.
۱- مطمئن شوید که بنگاه مورد نظر دارای مجوز از اتحادیه باشد به کاغذهای آرم دار و مهر بنگاه اطمینان نکنید و حتما درباره سابقه و مدت زمان حضور بنگاه در آن منطقه تحقیق نمایید به خصوص اگر زمین یا ملکی را در مناطق دور افتاده معامله می نمایید به این مورد توجه خاصی نشان دهید چه بسا بسیاری از ابهامات با سوال کوچکی حل شوند و از اتفاقات بزرگ پیشگیری نمایند.
۲- از حضور مالک، خریدار اصلی یا وکیل قانونی وی که وکالتنامه محضری دارد مطمئن شوید و با افرادی که وکالت شفاهی یا کتبی غیر رسمی دارند هرگز معامله ننمایید حتی اگر از سوی بنگاه معرفی شوند و کلیه مدارک ملک را در اختیار داشته باشند.
۳- اگر ملک مورد معامله بین چند نفر مشاع است یا خریداران چند نفرند از حضور همه آنها یا نماینده قانونی آنها اطمینان حاصل کنید و اجازه ندهید کسی به وکالت از دیگری که حضور ندارد معامله نماید.
۴- از معامله املاکی که مدارک آنها ناقص است یا قرار است در زمان خاصی پس از عقد قرار دارد قولنامه ای، بدست بنگاه برسد جدا خودداری فرمایید افراد سود جو می توانند با دلیل تراشی های گوناگون ملک را به چند نفر به همین طریق بفروشند و تنها از قولنامه های نوشته شده مبالغ کلان به جیب بزنند.
۵- حتی الامکان سعی کنید املاک مورد معامله سند دار باشند در شرایطی که ناچار به معامله املاک قولنامه ای هستید تمامی شرایط ملک را به دقت قید نموده و قبل از معامله از افراد ساکن در نزدیکی ملک راجع به صاحب ملک اطلاعات کامل کسب کنید.
۶- حتما بررسی کنید که ملک در مالکیت صاحب ملک باشد و در رهن بانک یا در گرو کلانتری و دادگستری و سایر ارگانها و نهادها نباشد.
۷- اگر طی معامله اسنادی مانند چک و سفته و یا پول نقد نزد بنگاه به امانت گذاشته می شود به طور کامل در قرارداد ذکر شود و مدت زمان امانت و شرایط باز پس دهی نیز با آنچه شما پذیرفته اید مطابقت داشته باشد. بسیار دیده شده افراد موارد قرارداد را به دقت مطالعه ننموده اند و مجبور به بازپرداخت ضررهای کلان شده اند.
۸- از پذیرفتن قراردادهایی که در آینده مهر می شوند یا صحت مدارک طرف معامله تایید نشده است جدا خودداری نمایید.
۹- از تمامی چک ها، سفته ها و اسنادی که در طی معامله بین طرفین رد و بدل می شوند کپی تهیه فرمایید. این مورد از اهمیت خاصی برخوردار است پس آن را جدی بگیرید.
۱۰- حتما هنگام معامله دو نفر شاهد به همراه داشته باشید.
۱۱- از کنار جزییات به سهولت عبور نکنید و اگر قول و قراری شفاهی مطرح می شود قول و قرار را به صورت مکتوب در قراردارد ذکر نمایید به خاطر داشته باشید در صورت فوت نماینده بنگاه یا در درسترس نبودن وی یا حتی زد و بندهای خاص شما نمی توانید قول و قرار شفاهی را پیگیری کنید.
۱۲- حتما در قرارداد میزان حق الزهمه دلال و شرایط پرداخت را به دقت قید نموده و از پرداخت هزینه های اضافی یا هزینه هایی که قید نمی شوند خودداری فرمایید.
۱۳- از امضای سند بدون حضور طرف معامله و فقط در حضور نماینده بنگاه و شاهد جدا خودداری نمایید.
۱۴- در معامله با افرادی که دچار بیماری های مشهود ذهنی- روحی هستند یا از کهولت سن برخوردارند دقت مضاعف به خرج داده و شرایط را کاملا بررسی فرمایید.
۱۵- به شرایط فسخ معامله توجه ویژه نشان داده و هر شرطی را امضا ننمایید.
۱۶- در هنگام رهن و اجاره طرفین کاستی ها و کمبودهای ساختمان را دقیقا در قرارداد ذکر نموده و از امضای طرف مقابل و پذیرش او اطمینان حاصل فرمایند.
۱۷- از قرار دادن مدارک شخصی خود حتی به مدت کوتاه در بنگاه بدون حضور خودتان جدا پرهیز کنید.
۱۸- حتما در سند قید شود که اگرفروشنده ملک را به فرد سومی واگذار نموده یا ملک معارض داشته باشد جبران خسارت توسط چه کسی و در چه بازه زمانی انجام می شود.
۱۹- قبل از معامله املاکی که تحت انحصار وراثت هستند با وکیل یا افراد آگاه مشاوره بفرمایید.
20-فروشنده یا خریدار باید دقت کنند تا زمانیکه مبایعه نامعه تنظیم نشده گواهی ننمایند.بعضی از افراد سود جو از این فرصت استفاده می برند
21- اشخاصیکه در بنگاه معامله انجام می دهند در صورت انصراف تا زمانیکه بنگاه را ترک نکرده معامله را فسخ نمایند و اثر امضاء را از بین ببرند تا احتمال سوء استفاده نشود/
22- فسخ قرارداد با رضایت طرفین معامله است تا زمانیکه جمع بنگاه را ترک نکرده می توانند فسخ نمایند.
23- موقع معامله هیچوقت به اصرار مشاور املاک یا به زور مبایعه نامعه سفید امضاء ننماید.این نوع معامله غیر شرعی و غیر قانونی است.هرچند سلیقه و روش مشاور املاک به اینصورت باشد.
توسط : مشاورین املاک توکلی مراغه
تلفن : 0413702421-09143206437
+ نوشته شده در دوشنبه ۱۶ فروردین ۱۳۹۵ ساعت 0:36 توسط حسین توکلی
|
شروع سال 1395
سلام علیکم . سال نو مبارک
.jpg)
بهار بستر مهر است و دفتر معرفت قصه هستی.حکایت وابستگی ها و فراموشی خستگی هاسال نو مبارک شروع سال جدید 1395 را به همه شهروندان و همکاران و مشتریان محترم تبریک میگویم.امیدوارم سال جدید با مهر و محبت و همدلی و هم زبانی همراه با برکت رزق و روزی بیشتر داشته باشیم .و با ایمان راسخ بنام خدا فعالیت خودمان را شروع کرده و شکر گزار خداوند سبحان باشیم و پروردگار عالم رابسیار یاد کنیم.
توسط : مشاورین املاک توکلی مراغه شهرک ولیعصر
تلفن تماس (04137402421-37403222=09143206437)
+ نوشته شده در دوشنبه ۹ فروردین ۱۳۹۵ ساعت 15:1 توسط حسین توکلی
|
وضعیت معاملات مسکن در شهرستان مراغه
به عقیده برخی فعالان بازار مسکن در آخرین روزهای رکود خود قرار دارد. افزایش معاملات مسکن و همچنین نبود نوسان در قیمتهای موجود هم گواه این اتفاق است. اما مسکن برای آنکه بخواهد در سال آینده به رونق برسد به چند مولفه نیاز دارد. مولفههایی که شاید در ۶ ماهه نخست سال هم به بازار وارد نشومد و مسکن را در فاز پایانی رکود نگاه دارند.
بررسیها نشان میدهد که نیروهای موثر بر بازار مسکن که شامل تورم، حجم عرضه در بازار مسکن و برنامههای دولت در این بخش میشود، در سال آینده آنچنان قیمت مسکن را با جهش مواجه نمیکنند. به عقیده کارشناسان به مرور فعالیتهای این حوزه همچون خرید و فروش ملک بهبود مییابد تا به رونق برسد.
در حال حاضر آپارتمانهای مسکونی در مقابل خانوارهای موجود 1.5 واحد بیشتر است. یعنی هنوز مازاد عرضه در بازار وجود دارد. عاملی که از افزایش ناگهانی مسکن جلوگیری میکند. در مقابل نرخ تورم هم در حال کاهش است و کارشناسان هم بر این باورند که افزایش قیمت بالاتر از نرخ تورم کشور نخواهد بود.
ظاهرا برنامههایی هم که دولت برای این بخش دارد تا نیمه دوم سال 94 تاثیر خود را بر بازار نخواهند گذاشت. از یک طرف بحث وامهای تسهیلاتی برای افزایش قدرت خرید مردم است که هنوز توافقی بر سر آن میان وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی صورت نگرفته است و از طرفی دولت وعده داده تا به کمک وام نوسازي 50ميليوني و 15ميليوني روستايي، ساخت نيمميليون واحد مسكوني را تامین مالی کند. به این ترتیب خانههایی ارزان قیمت و یا متوسط قیمت به بازار میآیند که هم از جهش قیمتها جلوگیری کنند و هم بازار معاملات مسکن را داغ.
در همین راستا معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی گفته بردارهای تعیینکننده قیمت مسکن در سال۹۴ نشان میدهد خبری از تلاطم یا شوک جهشی نیست.
به گفته کارشناسان انتظار میرود که اولین حرکات خروج از رکود در سال آینده به شکل توقف افت ساخت و ساز و بهبود نسبی معاملات ظاهر شود.
معاون مسکن بر این نکته تاکید کرده که در بدترین حالت در سال آینده افزایش قیمت مسکن حداکثر به اندازه نرخ تورم رشد خواهد کرد.
بررسیها نشان میدهد که نیروهای موثر بر بازار مسکن که شامل تورم، حجم عرضه در بازار مسکن و برنامههای دولت در این بخش میشود، در سال آینده آنچنان قیمت مسکن را با جهش مواجه نمیکنند. به عقیده کارشناسان به مرور فعالیتهای این حوزه همچون خرید و فروش ملک بهبود مییابد تا به رونق برسد.
در حال حاضر آپارتمانهای مسکونی در مقابل خانوارهای موجود 1.5 واحد بیشتر است. یعنی هنوز مازاد عرضه در بازار وجود دارد. عاملی که از افزایش ناگهانی مسکن جلوگیری میکند. در مقابل نرخ تورم هم در حال کاهش است و کارشناسان هم بر این باورند که افزایش قیمت بالاتر از نرخ تورم کشور نخواهد بود.
ظاهرا برنامههایی هم که دولت برای این بخش دارد تا نیمه دوم سال 94 تاثیر خود را بر بازار نخواهند گذاشت. از یک طرف بحث وامهای تسهیلاتی برای افزایش قدرت خرید مردم است که هنوز توافقی بر سر آن میان وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی صورت نگرفته است و از طرفی دولت وعده داده تا به کمک وام نوسازي 50ميليوني و 15ميليوني روستايي، ساخت نيمميليون واحد مسكوني را تامین مالی کند. به این ترتیب خانههایی ارزان قیمت و یا متوسط قیمت به بازار میآیند که هم از جهش قیمتها جلوگیری کنند و هم بازار معاملات مسکن را داغ.
در همین راستا معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی گفته بردارهای تعیینکننده قیمت مسکن در سال۹۴ نشان میدهد خبری از تلاطم یا شوک جهشی نیست.
به گفته کارشناسان انتظار میرود که اولین حرکات خروج از رکود در سال آینده به شکل توقف افت ساخت و ساز و بهبود نسبی معاملات ظاهر شود.
معاون مسکن بر این نکته تاکید کرده که در بدترین حالت در سال آینده افزایش قیمت مسکن حداکثر به اندازه نرخ تورم رشد خواهد کرد.
با توجه به اینکه دولت محترم برای خارج کردن رکود بازارمسکن کارهای مهمی ازجمله پرداخت تسهیلات وام خرید وساخت مسکن و پایین آوردن نرخ سود سپرده انجام داده / متاسفانه هیچکدام این موارد تاثیری در خارج شدن رکود مسکن رخ نداده/ به گفته کارشناسان محترم تنها راه خارج شدن رکود مسکن تزریق پول به بازار و واگذاری ساخت و ساز به شرکتهای خصوصی می باشد.در عرض چند سال قبل ساخت و ساز ساختمان و آپارتمان توسط شرکتهای تعاونی به اوج خود رسید یعنی عرضه پیش از حد در بازار رشد داشته /از طرفی تحویل و واگذاری واحداهای مسکن مهر زمان رئیس جمهوری احمدی نژاد در هر شهرستان تعداد 2000 الی 6000 واحد بیشتر بوده که هنوز تعدادی از واحدهای مسکن مهر به علت نواقص آن تحویل نشده/ فلذا ساخت و سازهای بیش از حد معمول از طرف شرکتهای تعاونی ادارات و مسکن مهر دولت و شخصی سازان پر شده/باید چند سالی صبر کرد و جلو ساخت ساز را متوقف کرد تا با افزایش جمعیت و نیاز مردم دوباره ساخت و سازهای جدید را شروع کرد آنوقت معاملات مسکن پر رونق شده و بازار مسکن از رکود خارج خواهد شد/اکنون بیشتر بنگاههای معاملاتی به علت رکود بازار و عدم معاملات مسکن از صحنه خارج شده و تعغیر شعغل دادند/امیدواریم با همت ملت و دولت محترم در نیمه دوم سال 1395بازار مسکن از رکود خارج خواهد شد. و شروع فصل جدید بازار مسکن پررونق خواهد بود./. موفق باشید.
توسط: مشاورین املاک توکلی مراغه
تلفن : 04137402421-37403222-09143206437
+ نوشته شده در سه شنبه ۱۸ اسفند ۱۳۹۴ ساعت 20:5 توسط حسین توکلی
|
تصویر آپارتمان
.jpg)
.jpg)
فروش انواع آپارتمانهای موجود در شهرک ولیعصر مراغه
شهرک ولیعصر فاز1و2 - شهرک سهند فاز1و2 - شهرک امام علی- شهرک زیبا شهر - شهرک گلشهر-شهرک الهیه- و حومه مراغه = در شهرستان مراغه با توجه به افزایش شهرکها /ساخت و ساز در این شهرستان بطور بی رویه رشد داشته از طرفی تحویل 2800واحد ازواحدهای مسکن مهر باعث رکود در فروش آپارتمان در بازار مسکن گردیده است.در ضمن کلیه شرکتهای تعاونی دولتی اعم از سپاه - ارتش - فرهنگیان-ایثارگران- و بقیه ارکانهای دولتی که در خرید زمین و ساخت و ساز مجتمع درشهرکها ادامه دادند و به مابقی ساخت و سازها که توسط مردم عادی به عنوان آزاد ساز در شهرستان مراغه کار کردند به علت رکود بازار مسکن باعث ورشکستگی آپارتمان سازان در منطقه گردید با توجه به برداشت وامهای سنگین از بانکها به علت عدم فروش واحد سود دوران مشارکت در زمان مقرر افزایش یافته و آپارتمانسازان نتوانستند در مورد برگشت وام به بانکها اقدام نمایند.درنتیجه بانکها به خاطر برداشت پول خود از طریق قانون اقدام به فروش واحدهای ساخته شده نمودند.اکنون تعدادی از این مردم بخاطر بدهی در زندانها بوده یا از منطقه خود فرار کردند.از سال 92 تا به حال وضعیت بازار مسکن در حال رکود بوده و خرید و فروش در بنگاههای املاک در سطح بسیار پائین است
به عقیده بنده دولت محترم در مورد ساخت و سازهای کلان در شهرها باید یک سیاست کلی وقانونی استفاده نماید.یعنی هر شخصی حقیقی نباید برای خودش خانه درست کند . برای ایجاد شغل در بین جوانان آنهای که عمران را تمام کرده و به عنوان مهندس در جامعه حضور دارند بایستی از وجود این عزیزان استفاده کرد.یعنی منبعد هرشخصی می خواهد خانه درست کند باید از طریق این شرکتهای مجوز دار رسمی اقدام به ساخت و ساز نمایند/یعنی بجای شرکتهای تعاونی شرکتهای خصوصی با نظارت بازرسان محترم اقدام نمایند.درصورت واگذاری ساخت و ساز به شرکتهای خصوصی و معتبر هم در جامعه ایجاد شغل برای جوانان عزیز بیشتر شده و هم استحکام ساختها نسبت به قبل بهتر می شود/مجلس محترم در این مورد بایستی قانونی وضع نماید که مسئولیت ساخت وساز ها را در هر منطقه به عهده شرکتهای مسئولیت پذیر خصوصی واگذار نمایند./.
+ نوشته شده در سه شنبه ۱۱ اسفند ۱۳۹۴ ساعت 20:44 توسط حسین توکلی
|
فروش ساختمان ویلایی شهرک ولیعصر مراغه
جدول لیست فروش ساختمان
| ش | آدرس | نوع ملک | مساحت | زیربنا | طبقات | ورودی | نصبیات | وام مسکن | قیمت کل |
| 1 | محله زمان آباد کوی شهیدزارع | بتون | 65متر | 230متر | 2و3 | دوکله | کامل | 80میلیون | 125میلیون |
| 2 | ش.فاز212متری حافظ | شناژ | 240متر | 350متر | 3 | ساختمان | کامل | 40میلیون | 320میلیون |
| 3 | ش.فاز2خ.سیدجماالدین کویسعادت | شناژ | 140متر | 230متر | 2 | دوکله | کامل | شرایط | 225میلیون |
| 4 | دروازه میدان امام حسین تپلی باغ | آهن | 80متر | 150متر | 2 | ساختمان | ناقص | ندارد | 75میلیون |
| 5 | ش.فاز2 خیابان گلستان | آهن | 160متر | 112متر | 1 | حیاط | دارد | شرایط | 175میلیون |
| 6 | ش.فاز1خ.جام جم | آهن | 250متر | 240متر | 1/5 | حیاط | دارد | ندارد | 265میلیون |
| 7 | کوی بهداری بن بست2 | شناژ | 277متر | 120متر | 1 | دوکله | کامل | شرایط | 225میلیون |
| 8 | ش.فاز2خ.جماالدین حماسه4 | آهن | 160متر | 120متر | 1 | ساختمان | دارد | ندارد | 165میلیون |
| 9 | ش.کوی بهداری کوی رضوان | شناژ | 140متر | 281متر | 3 | دوکله | کامل | 30میلیون | 300میلیون |
شهروندان محترم با توجه به اینکه لیست جدول فروش را جهت آشنایی قیمتهای منطقه برای شما عزیزان تنظیم کردیم/درصورت خرید هرنوع ملک ویلایی در منطقه فازهای شهرک ولیعصر و دیگر شهرکهای حومه انواع ساختمانهای ویلایی از یک طبقه الی 4 طبقه با امکانات خوب و سرویس بهداشتی مناسب به قیمت روز جهت خرید داریم چنانکه خواهان خرید موقع تقاضای هرنوع ملک با ما مشاوره نمایند مشاورین املاک توکلی جهت ارائه خدمات و بازدید از املاک مختلف خدمتگزار شهروندان محترم می باشد.خواهشمندیم قبل از خرید هزگونه ملک از بنگاههای دیگر نیز با ما مشاوره نماید تا جهت آگاهی شما عزیزان قیمت بروز املاک را در اختیار شما قرار دهیم. (توسط مشاورین املاک توکلی شهرک ولیعصر و مراغه)
تلفن تماس (04137402421-37403222-09143206437)
+ نوشته شده در دوشنبه ۱۰ اسفند ۱۳۹۴ ساعت 19:54 توسط حسین توکلی
|
درمورد ثبت کد رهگیری
در مورد ابهامات کد رهگیری برای مشاوران املاک در تاریخ 2/12/94 آقای حسام عقبایی رئیس اطاق اصناف ایران و اتحادیه مشاوران املاک از کانال یک صدا و سیما اعلام کردند که درمورد ثبت کد رهگیری مشاوران املاک ومردم عزیز هیچگونه مشکلی ندارند و درتنظیم مبایعه نامه و اجاره نامه کد رهگیری لازم و ضروری است.
ثبت کدرهگیری برای مشاوران املاک کشور هیچگونه سودی ندارد فقط برای امنیت معاملات مردم عزیز مهم و ضروری است!
پرداخت هزینه ثبت کد رهگیری توسط سامانه املاک و مستغلات مبلغ 4000تومان برای مبایعه نامه و اجاره نامه 1000تومان است!
ثبت کد رهگیری نه تنها برای معاملات مردم مهم و دارای امنیت خاص می باشد بلکه یک مدرک حقوقی است.پس از تنظیم مبایعه نامه مشاوراملاک موظف است جهت ثبت کد رهگیری اقدام نماید.
کسانیکه در مورد مسائل ثبت کد رهگیری و نحوه تنظیم آن مشکل دارند لطفا"با ما مشاوره فرمایند.
با سپاس فراوان مشاورین املاک توکلی مراغه
تلفن (09143206437-04137402421)
+ نوشته شده در دوشنبه ۳ اسفند ۱۳۹۴ ساعت 15:45 توسط حسین توکلی
|
مقررات تجارت و حساب و کتاب مردم در قران کریم
1- [سوره البقرة (2): آيه 282]
يا أَيُّهَا الَّذِينَ آمَنُوا إِذا تَدايَنْتُمْ بِدَيْنٍ إِلى أَجَلٍ مُسَمًّى فَاكْتُبُوهُ وَ لْيَكْتُبْ بَيْنَكُمْ كاتِبٌ بِالْعَدْلِ وَ لا يَأْبَ كاتِبٌ أَنْ يَكْتُبَ كَما عَلَّمَهُ اللَّهُ فَلْيَكْتُبْ وَ لْيُمْلِلِ الَّذِي عَلَيْهِ الْحَقُّ وَ لْيَتَّقِ اللَّهَ رَبَّهُ وَ لا يَبْخَسْ مِنْهُ شَيْئاً فَإِنْ كانَ الَّذِي عَلَيْهِ الْحَقُّ سَفِيهاً أَوْ ضَعِيفاً أَوْ لا يَسْتَطِيعُ أَنْ يُمِلَّ هُوَ فَلْيُمْلِلْ وَلِيُّهُ بِالْعَدْلِ وَ اسْتَشْهِدُوا شَهِيدَيْنِ مِنْ رِجالِكُمْ فَإِنْ لَمْ يَكُونا رَجُلَيْنِ فَرَجُلٌ وَ امْرَأَتانِ مِمَّنْ تَرْضَوْنَ مِنَ الشُّهَداءِ أَنْ تَضِلَّ إِحْداهُما فَتُذَكِّرَ إِحْداهُمَا الْأُخْرى وَ لا يَأْبَ الشُّهَداءُ إِذا ما دُعُوا وَ لا تَسْئَمُوا أَنْ تَكْتُبُوهُ صَغِيراً أَوْ كَبِيراً إِلى أَجَلِهِ ذلِكُمْ أَقْسَطُ عِنْدَ اللَّهِ وَ أَقْوَمُ لِلشَّهادَةِ وَ أَدْنى أَلاَّ تَرْتابُوا إِلاَّ أَنْ تَكُونَ تِجارَةً حاضِرَةً تُدِيرُونَها بَيْنَكُمْ فَلَيْسَ عَلَيْكُمْ جُناحٌ أَلاَّ تَكْتُبُوها وَ أَشْهِدُوا إِذا تَبايَعْتُمْ وَ لا يُضَارَّ كاتِبٌ وَ لا شَهِيدٌ وَ إِنْ تَفْعَلُوا فَإِنَّهُ فُسُوقٌ بِكُمْ وَ اتَّقُوا اللَّهَ وَ يُعَلِّمُكُمُ اللَّهُ وَ اللَّهُ بِكُلِّ شَيْءٍ عَلِيمٌ
اى كسانى كه ايمان آورده ايد! هنگامى كه بدهى مدت دارى (به خاطر وام يا داد و ستد) به يكديگر پيدا كنيد، آن را بنويسيد! و بايد نويسندهاى از روى عدالت، (سند را) در ميان شما بنويسد! و كسى كه قدرت بر نويسندگى دارد، نبايد از نوشتن- همان طور كه خدا به او تعليم داده- خود دارى كند! پس بايد بنويسد، و آن كس كه حق بر عهده اوست، بايد املا كند، و از خدا كه پروردگار اوست به پرهيزد، و چيزى را فروگذار ننمايد! و اگر كسى كه حق بر ذمه اوست، سفيه يا (از نظر عقل) ضعيف (و مجنون) است، يا (به خاطر لال بودن،) توانايى بر املا كردن ندارد، بايد ولى او (به جاى او،) با رعايت عدالت، املا كند! و دو نفر از مردان (عادل) خود را (بر اين حق) شاهد بگيريد! و اگر دو مرد نبودند، يك مرد و دو زن، از كسانى كه مورد رضايت و اطمينان شما هستند، انتخاب كنيد! (و اين دو زن، بايد با هم شاهد قرار گيرند،) تا اگر يكى انحرافى يافت، ديگرى به او ياد آورى كند. و شهود نبايد به هنگامى كه آنها را (براى شهادت) دعوت مىكنند، خوددارى نمايند! و از نوشتن (بدهى خود،) چه كوچك باشد يا بزرگ، ملول نشويد (هر چه باشد بنويسيد)! اين، در نزد خدا به عدالت نزديكتر، و براى شهادت مستقيمتر، و براى جلوگيرى از ترديد و شك (و نزاع و گفتگو) بهتر مىباشد، مگر اينكه داد و ستد نقدى باشد كه بين خود، دست به دست مىكنيد.
در اين صورت، گناهى بر شما نيست كه آن را ننويسيد. ولى هنگامى كه خريد و فروش (نقدى) مىكنيد، شاهد بگيريد! و نبايد به نويسنده و شاهد، (به خاطر حقگويى،) زيانى برسد (و تحت فشار قرار گيرند)! و اگر چنين كنيد، از فرمان پروردگار خارج شدهايد. از خدا به پرهيزيد و خداوند به شما تعليم مىدهد، خداوند به همه چيز داناست.
در اين آيه كه طولانى ترين آيه قرآن است، احكام و مقررات دقيقى براى امور تجارى و اقتصادى بيان كرده تا سرمايه ها هر چه بيشتر رشد طبيعى خود را پيدا كنند و بنبست و اختلاف و نزاعى در ميان مردم رخ ندهد.
در اين آيه نوزده دستور مهم در مورد داد و ستد مالى به ترتيب ذيل بيان شده است .
1- در نخستين حكم مىفرمايد: اى كسانى كه ايمان آورده ايد! هنگامى كه بدهى مدت دارى (به خاطر وام دادن يا معامله) به يكديگر پيدا كنيد آن را بنويسيد (يا أَيُّهَا الَّذِينَ آمَنُوا إِذا تَدايَنْتُمْ بِدَيْنٍ إِلى أَجَلٍ مُسَمًّى فَاكْتُبُوهُ).
ضمنا از اين تعبير، هم مساله مجاز بودن قرض و وام روشن مىشود و هم تعيين مدت براى وامها.
قابل توجه اينكه در آيه، كلمه دين به كار برده شده نه قرض، زيرا قرض تنها در مبادله دو چيز كه مانند يكديگرند به كار مىرود، مثل اينكه چيزى را وام مىگيرد كه بعدا همانند آن را برگرداند ولى دين هر گونه بدهكارى را شامل مىشود، خواه از طريق قرض گرفتن باشد يا معاملات ديگر مانند اجاره و صلح و خريد و فروش، كه يكى از طرفين چيزى را به ذمه بگيرد، بنا بر اين آيه مورد بحث شامل عموم بدهىهايى مىشود كه در معاملات وجود دارد، مانند سلف و نسيه، در عين اينكه قرض را هم شامل مىشود، و اينكه بعضى آن را مخصوص بيع سلف دانستهاند كاملا بى دليل است هر چند ممكن است شان نزول آن بيع سلف باشد.
2 و 3- سپس براى اينكه جلب اطمينان بيشترى شود، و قرار داد از مداخلات احتمالى طرفين سالم بماند، مىافزايد: بايد نويسندهاى از روى عدالت (سند بدهكارى را) بنويسد (وَ لْيَكْتُبْ بَيْنَكُمْ كاتِبٌ بِالْعَدْلِ).
بنا بر اين، اين قرار داد بايد به وسيله شخص سومى تنظيم گردد و آن شخص عادل باشد. گر چه ظاهر اين جمله و جمله سابق اين است كه نوشتن چنين قراردادهايى واجب است زيرا امر دلالت بر وجوب دارد، و به همين دليل بعضى از فقهاى اهل سنت، اين كار را واجب مىدانند، ولى مشهور ميان بزرگان علماى شيعه و اهل سنت به خاطر دلائل ديگر، استحباب آن است. (يا اينكه امر جنبه ارشادى و راهنمايى براى پيشگيرى از نزاع و درگيرى دارد) از آيه بعد كه مىفرمايد: (فَإِنْ أَمِنَ بَعْضُكُمْ بَعْضاً فَلْيُؤَدِّ الَّذِي اؤْتُمِنَ أَمانَتَهُ): اگر به يكديگر اطمينان داشته باشيد آن كس كه حقى بر گردن او است بايد به موقع حق را بپردازد (گو اينكه نوشتهاى در كار نباشد) استفاده مىشود كه اين حكم مربوط به جايى است كه اطمينان كامل در بين نباشد و احتمال بروز اختلافاتى باشد.
اين نكته نيز قابل ملاحظه است كه عدالت در عبارت فوق، وصفى براى كتابت است، ولى از آن معلوم مىشود كه بايد نويسنده عادل باشد تا نوشتنش از روى عدالت صورت گيرد.
4- كسى كه قدرت بر نويسندگى دارد نبايد از نوشتن خوددارى كند و همانطور كه خدا به او تعليم داده است بايد بنويسد (وَ لا يَأْبَ كاتِبٌ أَنْ يَكْتُبَ كَما عَلَّمَهُ اللَّهُ فَلْيَكْتُبْ).
يعنى به پاس اين موهبتى كه خدا به او داده نبايد از نوشتن قرارداد شانه خالى كند، بلكه بايد طرفين معامله را در اين امر مهم كمك نمايد (مخصوصا در محيطهايى مانند محيط نزول آيه كه افراد با سواد كم باشند).
جمله كَما عَلَّمَهُ اللَّهُ مطابق تفسير فوق، براى تاكيد و تشويق بيشتر است ولى احتمال دارد كه اشاره به حكم ديگرى باشد، و آن رعايت نهايت امانت در نوشتن است، يعنى آن چنان كه خدا به او تعليم داده، سند را دقيقا تنظيم نمايد.
آيا قبول دعوت براى تنظيم اسناد وجوب عينى دارد؟ مسلما نه، زيرا با انجام بعضى از ديگران ساقط مىشود، به همين دليل بعضى از فقهاء حكم به وجوب كفايى آن كردهاند ولى بسيارى گفتهاند كه اين كار نيز مستحبّ است و نوعى تعاون بالبر و التقوى (كمك در انجام نيكىها) محسوب مىشود، و از جملههاى آينده اين آيه نيز ممكن است پارهاى از شواهد بر استحباب به دست آورد، ولى به هر حال تفسير نمونه، ج2، ص: 385
تا آنجا كه نظام جامعه اسلامى ايجاب مىكند، اين كار واجب است، و در فراسوى آن، مستحبّ مىباشد.
آيا نويسنده مىتواند اجرتى بگيرد و هزينه دوات و كاغذ و قلم بر عهده كيست؟ شايد بعضى تصور كردهاند همه اينها بر عهده كاتب است و حق اجرت را نيز ندارد، ولى اين سخن صحيح نيست. زيرا گرفتن اجرت بر اين گونه واجبات اشكالى ندارد و هزينهها نيز به كسى تعلق مىگيرد كه كار براى او انجام مىشود.
5- و آن كس كه حق بر ذمه او است بايد املاء كند (وَ لْيُمْلِلِ الَّذِي عَلَيْهِ الْحَقُّ).
مسلما يكى از طرفين معامله بايد صورت قرارداد را بگويد تا كاتب بنويسد اما كدام يك از طرفين؟ آيه مىگويد: آن كس كه حق بر گردن او است بايد املاء كند، اصولا هميشه امضاى اصلى در اسناد، امضاى بدهكار است و هنگامى كه با املاى او انجام بگيرد، جلو هر گونه انكارى را خواهد گرفت «1».
6- بدهكار بايد از خدا به پرهيزد و چيزى را فروگذار نكند (وَ لْيَتَّقِ اللَّهَ رَبَّهُ وَ لا يَبْخَسْ مِنْهُ شَيْئاً).
7- هر گاه كسى كه حق بر ذمه او است (بدهكار) سفيه يا (از نظر عقل) ضعيف (و مجنون) باشد و يا (به خاطر لال بودن) توانايى بر املاء كردن ندارد، بايد ولى او املاء كند (فَإِنْ كانَ الَّذِي عَلَيْهِ الْحَقُّ سَفِيهاً أَوْ ضَعِيفاً أَوْ لا يَسْتَطِيعُ أَنْ يُمِلَّ هُوَ فَلْيُمْلِلْ وَلِيُّهُ).
بنا بر اين در مورد سه طايفه، ولى بايد املاء كند، كسانى كه سفيهاند و نمىتوانند ضرر و نفع خويش را تشخيص دهند و امور مالى خويش را سر و سامان بخشند (هر چند ديوانه نيستند) و كسانى كه از نظر فكرى ضعيفاند يا مانند كودكان كم سن و سال و پيران فرتوت و كم هوش يا ديوانهها و افراد گنگ و لال، و يا كسانى كه توانايى املاء كردن را ندارند هر چند گنگ نباشند.
از اين جمله احكام ديگرى نيز به طور ضمنى استفاده مىشود، از جمله ممنوع بودن تصرفات مالى سفيهان و ضعيف العقلها و همچنين مساله جواز دخالت ولى در اين گونه امور.
8- ولى نيز بايد در املاء و اعتراف به بدهى كسانى كه تحت ولايت او هستند، عدالت را رعايت كند (بالعدل).
نه چيزى بيش از حق آنها بگويد و نه به زيان آنها گام بردارد.
9- سپس اضافه مىكند: علاوه بر اين، دو شاهد بگيريد (وَ اسْتَشْهِدُوا شَهِيدَيْنِ). «1»
10 و 11- اين دو شاهد بايد از مردان شما باشند (مِنْ رِجالِكُمْ).
يعنى هم بالغ، هم مسلمان باشند (تعبير به رجال، بالغ بودن را مىرساند و اضافه كردن آن به ضمير كم اسلام را، زيرا مخاطب در اينجا گروه مسلمين است).
12- و اگر دو مرد نباشند كافى است يك مرد و دو زن شهادت دهند (فَإِنْ لَمْ يَكُونا رَجُلَيْنِ فَرَجُلٌ وَ امْرَأَتانِ).
13- از كسانى كه مورد رضايت و اطمينان شما باشند (مِمَّنْ تَرْضَوْنَ مِنَ الشُّهَداءِ).
از اين جمله مساله عادل بودن و مورد اعتماد و اطمينان بودن شهود، استفاده مىشود كه در روايات اسلامى نيز به طور گسترده به آن اشاره شده است.
ضمنا بعضى از اين تعبير استفاده كردهاند كه شاهد بايد متهم نباشد (مانند كسى كه در آن دعوا منافع خاصى دارد).
14- در صورتى كه شهود مركب از دو مرد باشند هر كدام مىتوانند مستقلا شهادت بدهند اما در صورتى كه يك مرد و دو زن باشند، بايد آن دو زن به اتفاق يكديگر اداء شهادت كنند تا اگر يكى انحرافى يافت، ديگرى به او يادآورى كند (أَنْ تَضِلَّ إِحْداهُما فَتُذَكِّرَ إِحْداهُمَا الْأُخْرى).
زيرا زنان به خاطر عواطف قوى ممكن است تحت تاثير واقع شوند، و به هنگام اداء شهادت به خاطر فراموشى يا جهات ديگر، مسير صحيح را طى نكنند، و لذا يكى، ديگرى را يادآورى مىكند، البته اين احتمال در باره مردان نيز هست، ولى در حدى پايينتر و كمتر.
15- يكى ديگر از احكام اين باب اين است كه هر گاه، شهود را (براى تحمل شهادت) دعوت كنند، خود دارى ننمايند (وَ لا يَأْبَ الشُّهَداءُ إِذا ما دُعُوا).
بنا بر اين تحمل شهادت به هنگام دعوت براى اين كار، واجب است.
اين احتمال نيز داده شده كه هم پذيرفتن دعوت براى تحمل شهادت (ديدن واقعه) لازم است، و هم براى اداى شهادت.
16- بدهى كم باشد يا زياد آن را نوشت چرا كه سلامت روابط اقتصادى كه مورد نظر اسلام است ايجاب مىكند كه در قراردادهاى مربوط به بدهكاريهاى كوچك نيز از نوشتن سند كوتاهى نشود، و لذا در جمله بعد مىفرمايد: و از نوشتن (بدهى) كوچك يا بزرگى كه داراى مدت است ملول و خسته نشويد (وَ لا تَسْئَمُوا أَنْ تَكْتُبُوهُ صَغِيراً أَوْ كَبِيراً إِلى أَجَلِهِ).
سپس مىافزايد: اين در نزد خدا به عدالت نزديكتر و براى شهادت مستقيمتر، و براى جلوگيرى از شك و ترديد بهتر است (ذلِكُمْ أَقْسَطُ عِنْدَ اللَّهِ وَ أَقْوَمُ لِلشَّهادَةِ وَ أَدْنى أَلَّا تَرْتابُوا).
در واقع اين جمله اشاره به فلسفه احكام فوق در مورد نوشتن اسناد معاملاتى است، مىگويد: تنظيم اسناد و دقت در آن از يك سو ضامن اجراى عدالت و از سوى ديگر، موجب تقويت و اطمينان شهود به هنگام اداى شهادت و از سوى سوم مانع ايجاد بدبينى در ميان افراد جامعه مىشود.
اين جمله به خوبى نشان مىدهد كه اسناد تنظيم شده مىتواند به عنوان شاهد و مدركى مورد توجه قضات قرار گيرد، هر چند متاسفانه جمعى از فقهاء اعتناء چندانى به آن نكردهاند.
17- سپس يك مورد را از اين حكم استثناء كرده، مىفرمايد: مگر اينكه داد و ستد نقدى باشد كه (جنس و قيمت را) در ميان خود دست به دست كنيد، در آن صورت گناهى بر شما نيست كه آن را ننويسيد (إِلَّا أَنْ تَكُونَ تِجارَةً حاضِرَةً تُدِيرُونَها بَيْنَكُمْ فَلَيْسَ عَلَيْكُمْ جُناحٌ أَلَّا تَكْتُبُوها).
تِجارَةً حاضِرَةً به معنى معامله نقد است، و جمله تُدِيرُونَها بَيْنَكُمْ (در ميان خود دست به دست بگردانيد) تاكيدى بر نقد بودن معامله است.
ضمنا از كلمه فَلَيْسَ عَلَيْكُمْ جُناحٌ (مانعى ندارد) استفاده مىشود كه در صورت معامله نقدى هم اگر سندى تنظيم كنند بجا است، زيرا بسيار مىشود كه در معاملات نقدى نيز كشمكشهايى در مساله پرداختن وجه معامله و مقدار آن يا مسائل مربوط به خيارات پيدا مىشود كه اگر سند كتبى در ميان باشد به آنها پايان مىدهد.
18- در معامله نقدى گر چه تنظيم سند و نوشتن آن لازم نيست، ولى شاهد گرفتن براى آن بهتر است، زيرا جلوى اختلافات احتمالى آينده را مىگيرد لذا مىفرمايد: هنگامى كه خريد و فروش (نقدى) مىكنيد، شاهد بگيريد (وَ أَشْهِدُوا إِذا تَبايَعْتُمْ).
اين احتمال نيز وجود دارد كه منظور شاهد گرفتن در تمام معاملات است خواه نقدى باشد يا نسيه، و به هر حال فقهاى شيعه و اهل سنت- جز گروه اندكى- اين دستور را يك امر استحبابى مىدانند نه وجوبى- در آيه بعد نيز شاهدى بر اين مساله وجود دارد.
و مسلم است كه معاملات بسيار كوچك روزانه، (مثل خريدن نان و غذا و مانند آن) را شامل نمىشود.
19- در آخرين حكمى كه در اين آيه ذكر شده، مىفرمايد: هيچگاه نبايد نويسنده سند و شهود (به خاطر بيان حق و عدالت) مورد ضرر و آزار قرار گيرند (وَ لا يُضَارَّ كاتِبٌ وَ لا شَهِيدٌ).
كه اگر چنين كنيد از فرمان خدا خارج شديد (فَإِنَّهُ فُسُوقٌ بِكُمْ).
.
و سپس يادآورى مىنمايد كه خداوند آنچه مورد نياز شما در زندگى مادى و معنوى است به شما تعليم مىدهد (وَ يُعَلِّمُكُمُ اللَّهُ).
و او از همه مصالح و مفاسد مردم آگاه است و آنچه خير و صلاح آنان است .
براى آنها مقرر مىدارد (وَ اللَّهُ بِكُلِّ شَيْءٍ عَلِيمٌ).
احکام
1- احكام دقيقى كه در اين آيه در مورد تنظيم سند، براى معاملات ذكر شده است، آن هم با ذكر جزئيات در تمام مراحل، در طولانىترين آيه قرآن مجيد، بيانگر توجه عميقى است كه قرآن، نسبت به امور اقتصادى مسلمين و نظم كار آنها دارد، مخصوصا با توجه به اينكه اين كتاب آسمانى در جامعه عقب ماندهاى نازل گشت كه حتى سواد خواندن و نوشتن در آن، بسيار كم بود و حتى آورنده اين قرآن، درسى نخوانده بود و به مكتب نرفته بود، و اين خود دليلى است بر عظمت قرآن از يك سو، و اهميت نظام اقتصادى مسلمين از سوى ديگر.
على بن ابراهيم در تفسير معروفش مىگويد: در خبر آمده است كه در سوره بقره پانصد حكم اسلامى است و در اين آيه پانزده حكم به خصوص وارد شده است «1».
همانگونه كه ديديم تعداد احكام اين آيه به نوزده حكم مىرسد بلكه اگر احكام ضمنى آن را نيز در نظر بگيريم، عدد بيش از اين خواهد بود تا آنجا كه فاضل مقداد در كنز العرفان بيست و يك حكم به اضافه فروع متعدد ديگرى از آن استفاده كرده، بنا بر اين سخن مذكور كه تعداد احكام اين آيه را پانزده شمرده، به خاطر ادغام كردن بعضى از آنها در يكديگر است.
2- جمله هاى وَ اتَّقُوا اللَّهَ، وَ يُعَلِّمُكُمُ اللَّهُ گر چه به صورت جمله هاى مستقل عطف بر يكديگر آمده است ولى قرار گرفتن آنها در كنار يكديگر نشانهاى از پيوند ميان آن دو است، و مفهوم آن اين است كه تقوا و پرهيزكارى و خدا پرستى اثرعميقى در آگاهى و روشنبينى و فزونى علم و دانش دارد، آرى هنگامى كه قلب انسان به وسيله تقوا صيقل يابد، همچون آيينه حقايق را روشن مىسازد، اين معنى كاملا جنبه منطقى دارد زيرا صفات زشت و اعمال ناپاك حجابهايى بر فكر انسان مىاندازد و به او اجازه نمىدهد چهره حقيقت را آن چنان كه هست ببيند، هنگامى كه به وسيله تقوا حجابها كنار رفت، چهره حق آشكار مىشود.
حقيقت سرايى است آراسته هوى و هوس گرد برخاسته
نبينى كه جايى كه برخاست گرد نبيند نظر گر چه بينا است مرد
ولى پارهاى از صوفيان جاهل از اين معنى سوء استفاده كرده و آن را دليل بر ترك تحصيل علوم رسمى گرفتهاند. در حالى كه چنين سخنى مخالف بسيارى از آيات قرآن و روايات مسلم اسلامى است.
حق اين است كه قسمتى از علوم را از طريق تعليم و تعلم رسمى بايد فرا گرفت و بخش ديگرى از علوم الهى را از طريق صفاى دل و شستشوى آن با آب معرفت و تقوا فراهم ساخت، و اين همان نورى است كه خداوند در دل هر كس كه بخواهد و لايق ببيند مىاندازد
العلم نور يقذفه اللَّه فى قلب من يشاء
[سوره البقرة (2): آيه 283]
وَ إِنْ كُنْتُمْ عَلى سَفَرٍ وَ لَمْ تَجِدُوا كاتِباً فَرِهانٌ مَقْبُوضَةٌ فَإِنْ أَمِنَ بَعْضُكُمْ بَعْضاً فَلْيُؤَدِّ الَّذِي اؤْتُمِنَ أَمانَتَهُ وَ لْيَتَّقِ اللَّهَ رَبَّهُ وَ لا تَكْتُمُوا الشَّهادَةَ وَ مَنْ يَكْتُمْها فَإِنَّهُ آثِمٌ قَلْبُهُ وَ اللَّهُ بِما تَعْمَلُونَ عَلِيمٌ (283)
ترجمه:
283- و اگر در سفر بوديد، و نويسندهاى نيافتيد، گروگان بگيريد! (گروگانى كه در اختيار طلبكار قرار گيرد.) و اگر به يكديگر اطمينان (كامل) داشته باشيد، (گروگان لازم نيست، و) بايد كسى كه امين شمرده شده (و بدون گروگان، چيزى از ديگرى گرفته)، امانت (و بدهى خود را به موقع) بپردازد، و از خدايى كه پروردگار اوست، به پرهيزد و شهادت را كتمان نكنيد! و هر كس آن را كتمان كند، قلبش گناهكار است. و خداوند، به آنچه انجام مىدهيد، داناست.
2-بقره - 283 : وَ إِنْ كُنْتُمْ عَلى سَفَرٍ وَ لَمْ تَجِدُوا كاتِباً فَرِهانٌ مَقْبُوضَةٌ فَإِنْ أَمِنَ بَعْضُكُمْ بَعْضاً فَلْيُؤَدِّ الَّذِي اؤْتُمِنَ أَمانَتَهُ وَ لْيَتَّقِ اللَّهَ رَبَّهُ وَ لا تَكْتُمُوا الشَّهادَةَ وَ مَنْ يَكْتُمْها فَإِنَّهُ آثِمٌ قَلْبُهُ وَ اللَّهُ بِما تَعْمَلُونَ عَلِيمٌ
و اگر در سفر بوديد، و نويسندهاى نيافتيد، گروگان بگيريد! (گروگانى كه در اختيار طلبكار قرار گيرد.) و اگر به يكديگر اطمينان (كامل) داشته باشيد، (گروگان لازم نيست، و) بايد كسى كه امين شمرده شده (و بدون گروگان، چيزى از ديگرى گرفته)، امانت (و بدهى خود را به موقع) بپردازد، و از خدايى كه پروردگار اوست، به پرهيزد و شهادت را كتمان نكنيد! و هر كس آن را كتمان كند، قلبش گناهكار است. و خداوند، به آنچه انجام مىدهيد، داناست.
اين آيه در حقيقت با ذكر چند حكم ديگر در رابطه با مساله تنظيم اسناد تجارى مكمل آيه قبل است، و آنها عبارتاند از:
1- هر گاه در سفر بوديد و نويسندهاى نيافتيد (تا اسناد معامله را براى شما تنظيم كند و قرار داد را بنويسد) گروگان بگيريد (وَ إِنْ كُنْتُمْ عَلى سَفَرٍ وَ لَمْ تَجِدُوا كاتِباً فَرِهانٌ مَقْبُوضَةٌ).
گر چه از ظاهر آيه در بدو نظر چنين استفاده مىشود كه تشريع قانون رهن مخصوص سفر است، ولى با توجه به جمله وَ لَمْ تَجِدُوا كاتِباً (نويسندهاى پيدا نكنيد) به خوبى استفاده مىشود كه منظور مواردى است كه تنظيم كننده سند پيدا نشود، بنا بر اين هر گاه در وطن هم دسترسى به تنظيم كننده سند، كار مشكلى باشد
اكتفاء كردن به گروگان مانعى ندارد، هدف اين است كه معاملات بر پايه و اساس محكمى باشد خواه اطمينان از نظر تنظيم سند و گرفتن شاهد حاصل شود يا از طريق رهن و گروگان.
در تفاسير اهل بيت ع نيز به اين حقيقت اشاره شده از جمله در منابع معروف حديث شيعه و همچنين اهل سنت آمده است كه پيامبر اكرم ص زره خود را در مدينه به عنوان گروگان نزد شخص غير مسلمانى گذاشت و مبلغى به عنوان وام از او گرفت .
ضمنا از اين استفاده مىشود سواد خواندن و نوشتن در آن محيط به قدرى كم بود كه بسيار مىشد در سفرها در تمام قافله يك با سواد وجود نداشت.
2- گروگان حتما بايد قبض شود و در اختيار طلبكار قرار گيرد تا اثر اطمينان بخشى را داشته باشد، لذا مىفرمايد: گروگانى گرفته شده (فَرِهانٌ مَقْبُوضَةٌ).
در تفسير عياشى از امام صادق ع مىخوانيم كه فرمود: لا رهن الا مقبوض، رهنى وجود ندارد مگر آنكه طلبكار او را تحويل بگيرد «2».
3- سپس به عنوان يك استثنا در احكام فوق مىفرمايد: اگر بعضى از شما نسبت به بعضى ديگر اطمينان داشته باشد (مىتواند بدون نوشتن سند و رهن با او معامله كند و امانت خويش را به او بسپارد) در اين صورت كسى كه امين شمرده شده است بايد امانت (و بدهى خود را به موقع) بپردازد و از خدايى كه پروردگار او است به پرهيزد (فَإِنْ أَمِنَ بَعْضُكُمْ بَعْضاً فَلْيُؤَدِّ الَّذِي اؤْتُمِنَ أَمانَتَهُ وَ لْيَتَّقِ اللَّهَ رَبَّهُ).
آرى همانگونه كه طلبكار به او اعتماد كرده او هم بايد اعتماد و اطمينان او را محترم بشمرد و حق را بدون تاخير ادا كند و تقوا را فراموش ننمايد.
قابل توجه اينكه در اينجا طلب طلبكار به عنوان يك امانت، ذكر شده كه خيانت در آن، گناه بزرگى است.
4- سپس همه مردم را مخاطب ساخته و يك دستور جامع در زمينه شهادت بيان مىكند و مىفرمايد: شهادت را كتمان نكنيد و هر كس آن را كتمان كند قلبش گناهكار است (وَ لا تَكْتُمُوا الشَّهادَةَ وَ مَنْ يَكْتُمْها فَإِنَّهُ آثِمٌ قَلْبُهُ).
بنا بر اين كسانى كه از حقوق ديگران آگاهند موظفاند به هنگام دعوت براى اداى شهادت آن را كتمان نكنند، بلكه بسيارى معتقدند در مورد حقوق مردم بدون دعوت نيز بايد اداى شهادت كرد.
روشن است كه اداى شهادت واجب كفايى است، يعنى اگر بعضى اقدام بر آن كنند به گونهاى كه حق با آن ثابت شود از گردن ديگران ساقط خواهد شد.
و از آنجا كه كتمان شهادت و خوددارى از اظهار آن، به وسيله دل و روح انجام مىشود، آن را به عنوان يك گناه قلبى معرفى كرده و مىگويد: كسى كه چنين كند قلب او گناهكار است «1».
و باز در پايان آيه براى تاكيد و توجه بيشتر نسبت به حفظ امانت و اداى حقوق يكديگر و عدم كتمان شهادت هشدار داده، مىفرمايد: خداوند نسبت به آنچه انجام مىدهيد دانا است (وَ اللَّهُ بِما تَعْمَلُونَ عَلِيمٌ).
ممكن است مردم ندانند چه كسى قادر بر اداى شهادت است و چه كسى نيست، و نيز ممكن است مردم ندانند در آنجا كه اسناد و گروگانى وجود ندارد، چه كسى طلبكار و چه كسى بدهكار است، خداوند همه اينها را مىداند و هر كس را طبق اعمالش جزا مىدهد.
3- نساء- 29 : يا أَيُّهَا الَّذِينَ آمَنُوا لا تَأْكُلُوا أَمْوالَكُمْ بَيْنَكُمْ بِالْباطِلِ إِلاَّ أَنْ تَكُونَ تِجارَةً عَنْ تَراضٍ مِنْكُمْ وَ لا تَقْتُلُوا أَنْفُسَكُمْ إِنَّ اللَّهَ كانَ بِكُمْ رَحِيماً
اى كسانى كه ايمان آوردهايد اموال يكديگر را به باطل (و از طرق نامشروع) نخوريد مگر اينكه تجارتى باشد كه با رضايت شما انجام گيرد، و خودكشى مكنيد، خداوند نسبت به شما مهربان است.
امیدواریم با توجه به مطالعه قران کریم در مورد احکام تجارت و معامله و عهد و قول آشنا شده و به خاطر پول مرتکب گناه بزرگ نشویم و تعهداتی که در مبایعه نامه و یا قولنامه می دهیم به تعهدات خود وفادار باشیم . مال مردم را به ناحق نخوریم و به حق و حقوق شرعی و قانونی یکدیگر احترام بگذاریم.اگر تابحال متوجه نشدیم و مطالعه نداشتیم و دچار لغزش و مرتکب گناه شدیم . توبه کنیم خداوند بخشنده و مهربان است جمع پول حلال خوبه ولذت داره اما جمع پول حرام گناه بزرگی است و تا هفت پشت انسان پاک نمی شود مگر در راه خدا صدقه بدهد و استغفار کند.یالان دنیا به هیچ کس وفا نکرده و این عمر زودگذر مثل جاری شدن آب از جوب است که زود می گذرد.کسانیکه با کلاهبرداری به جای و به پولی رسیدند سرابه مثل (خار است به بالای دیوار میرسد ولی پس از خشک شدن باد آنرا می اندازد) من از رویدن خار در بالای دیوار دانستم که ناکس کس نمی گردد بدان بالا نشینیها.اگر صاحب مال یا پول باد آورده شدیم آنرا آبکش کنیم/شاید روزگاری را بگذرانیم و از اموال لذت ببریم اما چونکه این ثروت مال مردم است وفا نمی کند و مثل آن خار خشک از بالای دیوار می افتد.اگر اعتقاد داریم نباید کلمات قران را پشت گوش بیندازیم و این مواردیکه اشاره شد ناشر را مورد تمسخر قراردهیم.به نسلهای بعد یاد بدهیم و فرهنگ سازی کنیم.بزرگترین گناه دروغ است و دروغگو دشمن خداست.حالا جای دور نریم شهر خودمان کسانی را می شناسیم که به نون شبش محتاج بود یا سرمایه کمی داشت در زمان 8سال دفاع مقدس که بیشتر مردم ایران در جنگ با کشور عراق بودند تعداد سود جویان شهرمان میلیاردر شدند و پولهای بادآوری جمع کردند بیشتر این پولداران جوان و حتی سربازی هم نرفتند.بلاخره حسادت نکنیم مال خودشان ما نخواستیم از این فرصت مناسب استفاده کردند و پولدار شدند و آپارتمانها و برجهای چند طبقه زدند.چطور!اگر روزی وقت آن برسد/بصورت مقالعه در فضای مجازی اطلاع رسانی دقیق خواهیم کرد.شاد و خرم باشید و بدون اضطراب زندگی کنید و شب را آسوده و آرام بخوابید.
توسط : مشاورین املاک توکلی مراغه
+ نوشته شده در پنجشنبه ۱۷ دی ۱۳۹۴ ساعت 0:5 توسط حسین توکلی
|
احکام قران کریم در مورد تقسیم اموال (نساء)
بسم الله الرحمن الرحیم (بنام خداوند بخشنده مهربان)
ای مردم، بترسید از پروردگار خود، آن خدایی که همهی شما را از یک تن بیافرید و هم از آن، جفت او را خلق کرد و از آن دو تن خلقی بسیار در اطراف عالم از مرد و زن پراکند، و بترسید از آن خدایی که به نام او از یکدیگر مسئلت و درخواست میکنید و درباره ارحام کوتاهی نکنید، که خدا مراقب اعمال شماست. (۱)
ای اهل ایمان، مال یکدیگر را به ناحق مخورید مگر آنکه تجارتی باشد که از روی رضا و رغبت کرده (و سودی برید)، و یکدیگر را نکشید، که البته خدا به شما بسیار مهربان است. (۲۹)
و هر کس از روی دشمنی و ستمگری چنین کند، پس او را به زودی در آتش دوزخ درآوریم، و این کار (انتقام کشیدن از ظالمان) برای خدا آسان است. (۳۰)
(ای اهل ایمان) چنان که از گناهان بزرگی که شما را از آن نهی کردهاند دوری گزینید، ما از گناهان دیگر شما درگذریم و شما را به مقامی نیکو برسانیم. (۳۱)
و اموال یتیمان را پس از بلوغ به دست آنها دهید، و مال بد و نامرغوب خود را به مرغوب (آنها) تبدیل نکنید و اموال آنان را به ضمیمه اموال خود مخورید، که این گناهی بس بزرگ است. (۲)
و اگر بترسید که مبادا درباره یتیمان (ازدواج با دختران یتیم) مراعات عدل نکنید پس آن کس از زنان را به نکاح خود در آرید که شما را نیکو (و مناسب با عدالت) است: دو یا سه یا چهار (نه بیشتر) و اگر بترسید که (چون زنان متعدّد گیرید) راه عدالت نپیموده و به آنها ستم میکنید پس تنها یک زن اختیار کنید و یا چنانچه کنیزی دارید به آن اکتفا کنید، که این نزدیکتر به عدالت و ترک ستمکاری اس
و مهر زنان را در کمال رضایت به آنها بپردازید، پس اگر چیزی از مهر خود را از روی رضا و خشنودی به شما بخشیدند، از آن برخوردار شوید که شما را حلال و گوارا خواهد بود. (۴)
و اموالی که خدا قوام زندگی شما را به آن مقرّر داشته به تصرّف سفیهان ندهید و از مالشان نفقه و لباس به آنها دهید و با آنان سخن نیکو و دلپسند گویید. (۵)
یتیمان را آزمایش کنید تا هنگامی که بالغ شده و قدرت بر نکاح پیدا کنند آن گاه اگر آنها را دانا به درک مصالح زندگی خود یافتید اموالشان را به آنها باز دهید، و به اسراف و عجله مال آنها را حیف و میل مکنید بدین اندیشه که مبادا بزرگ شوند (و اموالشان را از شما بگیرند). و هر کس (از اولیاء یتیم) داراست (از تصرف در مال او) خودداری کند، و هر که فقیر است (در مقابل نگهبانی او از مال یتیم) به قدر متعارف ارتزاق کند، پس آن گاه که مالشان را به آنها رد کردید باید بر ردّ مال بر آنها گواه گیرید، و گواهی خدا برای محاسبه خلق کافی است. (۶)
برای فرزندان پسر، سهمی از تَرَکهی ابوین و خویشان است و برای فرزندان دختر نیز سهمی از ترکهی ابوین و خویشان است، چه مال اندک باشد یا بسیار، نصیب هر کس از آن معین گردیده. (۷)
و چون در تقسیم (ترکهی میت، اشخاصی از) خویشان و یتیمان و فقیران حاضر آیند، به چیزی از آن مال آنها را روزی دهید و با آنان سخن نیکو و دلپسند گویید. (۸)
و باید بترسند (از مکافات عمل خود) کسانی که اگر کودکان ناتوان از خود باقی میگذارند بر آنان بیم دارند، پس باید از خدا بترسند و (در حق ایتام مردم) سخن به اصلاح و درستی گویند. (۹)
آنان که اموال یتیمان را به ستمگری میخورند، در حقیقت آنها در شکم خود آتش جهنّم فرو میبرند و به زودی در آتش فروزان خواهند افتاد. (۱۰)
حکم خدا در حق فرزندان شما این است که پسر دو برابر دختر ارث برد، پس اگر همه دختر و بیش از دو تن باشند فرض همه دو ثلث [فرضها یعنی سهمیههای معین ارث، شش نوع است: نصف، رُبع (یک چهارم)، ثُمن (یک هشتم)، سُدس (یک ششم)، ثلث (یک سوم)، ثُلُثان (دو سوم).] ترکه است، و اگر یک دختر باشد نصف، و فرض هر یک از پدر و مادر یک سُدس تَرَکه است در صورتی که میت را فرزند باشد و اگر فرزند نباشد و وارث منحصر به پدر و مادر بود، در این صورت مادر یک ثلث میبرد (باقی را پدر)، و اگر میت را برادرانی باشد در این فرض مادر یک سُدس خواهد برد، پس از آنکه حقّ وصیت و بدهی که به مال میت تعلق گرفته جدا شود. شما این را که پدران و فرزندان کدام یک به خیر و صلاح (و به ارث بردن) به شما نزدیکترند نمیدانید. (این احکام) فریضهای است که خدا معین فرموده، که خدا به هر چیز دانا و آگاه است. (۱۱)
سهم ارث شما مردان از تَرَکه زنانتان نصف است در صورتی که آنها را فرزند نباشد و اگر فرزند باشد برای شما ربع خواهد بود، پس از خارج کردن حق وصیت و بدهی که به دارایی آنها تعلق گرفته است. و سهم ارث زنان ربع ترکه شما مردان است اگر دارای فرزند نباشید، و چنانچه فرزند داشته باشید هشت یک خواهد بود از ترکه شما، پس از اداء حقّ وصیت و بدهی شما. و اگر مردی یا زنی بمیرد که وارثش کلاله او باشند (یعنی پدر و مادر و فرزند نداشته باشد) و یک برادر و یا خواهر (امّی) داشته باشد در این فرض سهم ارث هر یک نفر از آنها یک سُدس خواهد بود و اگر بیش از یک نفر باشد همه آنها ثلث ترکه را به اشتراک ارث برند، بعد از خارج کردن بدهی و حقّ وصیت میت در صورتی که وصیت یا بدهی زیانآور نباشد. این حکمی است که خدا سفارش فرموده، و خدا (به همه احوال بندگان) دانا و (به هر چه ناروا کنند) بردبار است. (۱۲)
اینها اوامر و احکام خداست، و هر کس پیرو امر خدا و رسول اوست او را به بهشتهایی درآورد که در زیر درختانش نهرها جاری است و آنجا منزل ابدی مطیعان خواهد بود، این است سعادت و فیروزی عظیم. (۱۳)
و هر که نافرمانی خدا و رسول او کند و تجاوز از حدود و احکام الهی نماید او را به آتش درافکند که همیشه در آن (معذّب) است و همواره در عذاب خواری خواهد بود. (۱۴)
زنانی از (جامعه) شما که عمل ناشایسته کنند چهار شاهد مسلمان بر آنها بخواهید، چنانچه شهادت دادند آن زنان را در خانه نگه دارید تا عمرشان به پایان رسد یا خدا برای آنها راهی پدیدار گرداند. (۱۵)
و هر کس از شما (مسلمانان) عمل ناشایست مرتکب شود، چه زن و چه مرد، آنان را (به سرزنش و توبیخ) بیازارید، چنانچه توبه کردند و به کار شایسته پرداختند متعرض آنها نشوید، که خدا توبهپذیر و مهربان است. (۱۶)
محققاً خدا توبهی آنهایی را میپذیرد که عمل ناشایسته را از روی نادانی مرتکب شوند و پس از آن به زودی توبه کنند، البته خدا آنها را میبخشد و خدا (به مصالح خلق) دانا و آگاه است. (۱۷)
و کسانی که (تمام عمر) به اعمال زشت اشتغال ورزند تا آن گاه که یکیشان مشاهده مرگ کند در آن ساعت پشیمان شود و گوید: اکنون توبه کردم، توبه چنین کسی پذیرفته نخواهد شد، و آنان که به حال کفر بمیرند (توبه آنها نیز قبول نشود)، بر اینان عذابی دردناک مهیا ساختیم. (۱۸)
ای اهل ایمان، برای شما حلال نیست که زنان را به اکراه و جبر به میراث گیرید (مانند جاهلیت)، و بر آنان سختگیری و بهانهجویی مکنید که قسمتی از آنچه مهر آنها کردهاید به جور بگیرید، مگر آنکه عمل زشتی از آنها آشکار شود. و در زندگانی به آنها به انصاف رفتار نمایید، و چنانچه دلپسند شما نباشند (اظهار کراهت مکنید) چه بسا چیزها ناپسند شماست و حال آنکه خدا در آن خیر بسیار مقدّر فرماید. (۱۹)
سوره المائده
ای اهل ایمان، (هر عهد که با خدا و خلق بستید) به عهد و پیمان خود وفا کنید (و بدانید) بهائم بسته زبان برای شما حلال گردید جز آنچه (بعداً) برایتان تلاوت خواهد شد و جز آن صیدی که بر شما در حال احرام حلال نیست. همانا خدا به هر چه خواهد حکم کند. (۱)
+ نوشته شده در چهارشنبه ۱۶ دی ۱۳۹۴ ساعت 23:47 توسط حسین توکلی
|
فروش مغازه
فروش یک باب مغازه : واقع در مراغه خیابان 120متری جام جم مجتمع تجاری جام جم طبقه اول شماره 34طبقه جنب پله برقی
مساحت کل (29/60 مترمربع)
امتیازات : کامل =سند ششدانگ
قیمت : متری 10/000/000میلیون تومان
توسط:مسکن توکلی شهرک ولیعصر مراغه
تلفن تماس:37402421-37403222-09143206437
+ نوشته شده در چهارشنبه ۱۶ دی ۱۳۹۴ ساعت 22:40 توسط حسین توکلی
|
نحوه تنظیم مبایعه نامه املاک
.jpg)
تنظیم مبایعه نامه املاک
1 ) در هنگام تنظيم معامله از اصول اسناد و مدارک شناسايي طرفين مطمئن شويد.
2) از صدور کد رهگيري براي معاملاتي که خارج از دفتر تنظيم شده جدا پرهيز فرماييد.
3) از ارائه کلمه عبور و کد رهگيري به افراد غير مسئول و غريبه پرهيز فرماييد.
4) در هنگام معامله کپي شناسنامه و کارت ملي متعاملين را اخذ و بايگاني نماييد.
5) در صورتيکه يکي از طرفين معامله وکيل فروشنده يا خريدار باشد تاريخ و متن وکالت و موضوع وکالت و ... کاملا مطالعه و بررسي گردد.
6) جهت جلوگيري از سوء استفاده برخي به ظاهر خريدار يا فروشنده يا واسطه هاي سودجو در اغفال همکاران عزيز به اصطلاح ( دور زدن ) الزاما در هنگام نشان دادن فايلها به مشتريان غريبه از فرم درخواست خريد که در قسمت فايلهاي اين سايت مي باشد استفاده نماييد تا با تعهد از مشتري ضريب اطمينان خويش را بالا ببريد.
به اطلاع متصديان مشاور املاک مي رساند ، وضعيت حقوقي املاک مشاع طوري است که هر يک از شرکاء در جزء جزء عرصه و اعيان ملک سهيم و شريک ميباشند. بنابراين ، ضرورت دارد متصديان مشاور املاک ، در موقع انجام معامله نسبت به املاک مشاعي اعم از بيع ، اجاره ، معاوضه ، ساخت و مشارکت و غيره ، نکات ذيل را ملحوظ نظر قرارداده و رعايت فرمايند.
1) سند مالکيت ملک را رويت و حضور و موافقت تمامي شرکاي ملک مشاعي را احراز نموده و همه شرکاء برحسب مورد ذيل مبايعه نامه ، اجاره نامه ، قرارداد ساخت و مشارکت و غيره را امضاء کنند.
2) چنانچه يکي از مالکان از طرف ساير مالکان وکالت دارند ، حدود اختيارات وکيل در وکالتنامه را مورد بررسي و مطالعه قرارداده و در صورت که وکيل برحسب مورد داراي اختيار فروش و دريافت ثمن ، اجاره و دريافت مال الاجاره و مبلغ وديعه، انعقاد قرارداد ساخت و مشارکت و غيره ميباشد ، نسبت به تنظيم قرارداد مورد نظر اقدام گردد. علاوه بر رعايت مطالب فوق ، مشخصات وکالتنامه شامل شماره و تاريخ تنظيم ، مرجع تنظيم کننده وکالتنامه (برحسب مورد دفتر اسناد رسمي و يا کنسولگري هاي ايران در خارج از کشور) در قرارداد تنظيمي درج و يک نسخه فتوکپي خوانا از آن دريافت و در سوابق نگهداري شود. چنانچه بر اساس وکالت نامه سندي تنظيم ميشود، لازم است در زمان انعقاد قرارداد، مشاوران املاک، نسبت به معتبر بودن سند وکالت، از دفتر صادر کننده سند وکالتي، استعلام نماييد.
3) چنانچه در بين شرکاء محجور (صغير، مجنون، سفيه ) و يا غايب مفقود الاثر وجود داشته باشد، ضرورت دارد اولاً مجوز واحد سرپرستي دادسراي مربوطه مبني بر موافقت با فروش ، اجاره ، معاوضه، انعقاد قرارداد ساخت و مشارکت را دريافت و يک نسخه فتوکپي از آن در سوابق نگهداري شود. ثانياً از شخص مدعي قيمومت با ارائه قيّم نامه و ساير مدارک شناسائي احزار هويت به عمل آورده و فتوکپي خوانا از قيم نامه دريافت و در سوابق نگهداري شود. لازم به ذکر است که ولي قهري از مشمول بند 3 اين اطلاعيه خارج است.
4) در مورد ثمن حاصل از فروش و يا مبلغ وديعه پرداختي توسط خريدار و يا مستاجر ، سهم هر يک از شرکاء براساس ميزان مالکيت مشاعي محاسبه و صرفاً به شخص آنها و يا به شخصي که از طرف آنها وکالت در دريافت وجه دارد، پرداخت گردد. شايان ذکر است عدم رعايت مطالب فوق از نظر مقررات صنفي تخلف محسوب و علاوه بر آن ممکن است عواقب حقوقي و کيفري براي متصديان مشاور املاک به دنبال داشته باشد.
5) زماني که قرارداد تنظيم گرديد و به امضاء متعاملين ( موجر و مستأجر يا فروشنده و خريدار ) رسيد واسطه موظف است ضمن نگهداري يک نسخه در دفتر املاک به هريک از طرفين يک نسخه تسليم نمايد.
6)نظيم کننده قرارداد مي بايست کليه اسناد مورد معامله را به دقت بررسي و به رويت طرفين هم برساند.
7) هر گونه توافقي که بين متعاملين ( موجر و مستأجر يا فروشنده يا خريدار ) صورت گيرد مي بايست در قرارداد مذکور ذکر شود مگر خلاف شرع و قانون باشد .
8) در صورت ورثه بودن ملک اجراي مفاد زير لازم است : الف - گواهي انحصار وراثت ب - گواهي پرداخت ماليات بر وارث ج - قيم نامه در خصوص صغار و محجورين د - حضور همگي وراث در تنظيم عقد قرارداد و يا وکيل با وکاتنامه رسمي
9) موارد احتمالي ذکر نشده ، مشمول قانون تملک آپارتمانها و آيين نامه اجرائي آن خواهد بود .
10) در حفظ و نگهداري اين اوراق کوشا باشيد و چنانچه به هر علت تغيير شغل نموده و يا محل کار خود را تعطيل نموديد ، الباقي اوراق استفاده نشده ، بايد به اتحاديه برگشت داده شود . زيرا شماره سريال اين برگه ها بنام شما ثبت گرديده است و دادن اين برگه ها به هر شخص ديگري غير از تحويل گيرنده پيگرد قانوني را دارا ست .
11) صاحب پروانه مکلف است مسئوليت کارشناس فني يا حقوقي را نيز پذيرفته و ذيل قراردادهاي تنظيمي را امضاء و تائيد نمايد .
12) اتحاديه پس از توزيع نمونه هاي قرارداد و دفاتر ، بين واحد هاي صنفي مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک اعلام و متعاقبا" سازمان ثبت اسناد و املاک به نحو مقتضي به کليه دفتر خانه هاي رسمي طي بخشناه اي اعلام مي نمايد که دفاتر اسناد رسمي از پذيرش قرارداد هاي تنظيمي بنگاههاي املاک گه خارج از نمونه فرمها مصوب تنظيم شده خودداري نمايد .
13) فتوکپي کليه اوراق ممضي به امضاء متعاملين قرارگيرد
14) فروشنده موافقت نمود اسناد و مدارک مورد معامله جهت تنظيم سند رسمي به مشاور املاک در قبال اخذ رسيد کتبي تحويل نمايد که پس از تشريفات قانوني نقل و انتقال به صاحب آن مسترد خواهد شد .
ماده 5 –مشاور مسئول حسن اداره امور ، حفظ و نگهداري دفاتر ، اوراق و مدارک و مهر مربوطه مي باشد .
ماده 7 –مشاور بايد پروانه کسب و تعرفه حق الزحمه خدمات خود که در اجراي ماده 51 قانون نظام صنفي توسط اتحاديه ابلاغ مي شود را در محل کار خود به طوري که قابل ديد باشد الصاق نمايد .
ماده 9 –مشاور موظف است به نگام تنظيم قرارداد ، هويت ، مالکيت و سمت متعاملين و يا طرفين قرارداد را احراز نمايد .
ماده 10 –مشاور مکلف است يک نسخه از قرارداد تنظيمي را در بايگاني مربوطه نگهداري کند . قرارداد به تعهد متعاملين با يک نسخه اضافه تنظيم مي شود . متعاملين مي توانند در صورت نياز از اصل قرارداد رونوشت يا تصوير برابر اصل اخذ نمايند .
ماده 11 –مشاور بايد مفا قرارداد هاي تنظيمي را در دفتر ثبت قراردادها که به صورت پلمپ و برگ شماري شده و توسط اتحاديه صنف مذبور در اختيار وي قرار ميگيرد ثبت و همزمان با عقد قرارداد به امضاي کليه اشخاصي که قرارداد را امضاء نموده اند برساند .
ماده 12 –قراردادها بايد خوانا ، بدون قلم خوردگي ، با جوهر ثابت و در چارچوب طرح قرارداد تيپ اعلامي از سوي سازمان ثبت اسناد و ابلاغي از سوي هيئت عالي نظارت تنظيم گردد .
ماده 13 –تبصره 1 در مورد تنظيم قرارداد اجاره حضور شهود و امضاي قرارداد توسط آنها الزامي است .
ماده 14- مشاور بايد طرفين قرارداد را از مفاد آن بطور کامل مطلع سازد .
ماده 15 –مشاور نبايد قراردادي که مخالف قوانين و نظامات دولتي باشد تنظيم و ثبت نمايد .
ماده 16 –در صورتي که مشاور در نفس قرارداد منتفع يا سهيم باشد و با طرفين قرارداد قرابت نسبي يا سببي طبقه اول و طبقه دوم و درجه اول تا طبقه سوم داشته باشد ، بايد به طرفين اطلاع داده والاملزم به جبران خسارت وارده خواهد بود .
ماده 17 –هر گاه طرفين يا يکي از آنها زبان فارسي را نداند و مشاور نيز زبان آنها را نداند اظهارت آنها را که به وسيله فرد مورد اعتماد طرفين يا مترجم رسمي ترجه شده ، مراتب تفهيم و در دفتر قيد و توسط فرد مورد اعتماد و مترجم و گواهي شود .
ماده 18- تراشيدن و پاک کردن به هر نحو از انحاء در قرارداد و در دفتر ثبت قراردادها ممنوع است . هر گونه اصلاح عبارتي يا توضيحي لازم باشد ، بايد در قرارداد و ثبت دفتر يا هر دو منعکس و به امضاي کليه امضاء کنندگان و مشاور برسد .
ماده 19 –در صورتيکه طرفين قرارداد و يا يکي از آنها کور ، کر و يا گنگ و بي سواد باشد هر کدام از اشخاص مذکور بايد يک نفر معتمد در موقع تنظيم قرارداد ، ثبت و امضاي آن همراه داشته باشد ، شخص مذبور در مورد اشخاص کر و گنگ باسد از جمله اشخاضي باشد که بتواند با اشاره مطالب را به آنها تفهيم و در مورد اين ماده مراتب در قرارداد و دفتر ثبت قرارداد ها قيد و به امضاي معتمد يا معتمدين نيز خواهد رسيد .
ماده 20 –در صورت اقاله يا فسخ قراداد يا عدم اجرا يا موقوف ماندن آن ، مشاور املاک مکلف است مراتب را در ستون توضيحات با ذکر تاريخ درج و پس از امضاي طرفين ، امضاء و مهر نمايد .
ماده 21- مشاور مکلف ايت در زمان تنظيم قرارداد در صورتي که موضوع از جمله مواردي است که بايد در دفاتر اسناد رسمي به ثبت برسد طرفين را جهت تنظيم و ثبت آن به يکي از دفاتر اسناد رسمي هدايت نمايد . در ساير قراردادهاي تنظيمي نيز مشاور به منظور تثبيت حقوق طرفين و جلوگيري از اختلاف و طرح دعاوي در محاکم ، طرفين را به ثبت رسمي قرارداد توصيه و تشويق نمايد .
ماده 22 –مهر تابلوي مورد استفاده مشاور بايد طبق نمونه متحدالشکل مورد تائيد اتحاديه باشد .
ماده 23 –مشاور و کارکنان وابسته بايد از مبالغه ، اغراق و ارايه اطلاعات نادرست و پنهان کردن حقايق مربوط به قرارداد خودداري نمايند .
ماده 25 –حق الزحمه مشاور مطابق تعرفه اي خواهد بود که طبق ماده 51 قانون نظام صنفي توسط کميسيون نظارت شهرستانها تعيين و توسط اتحاديه ابلاغ مي شود .
ماده 26 –پرداخت حق الزحمه مشاور به ميزان مقرر در تعرفه اعلام شده ، بطور جداگانه به عهده طرفين قرارداد است ، مگر به نحو ديگري توافق شده باشد . در هر صورت قيد ميزان حق الزحمه و نحوه پرداخت مورد توافق در متن قرارداد تنظيمي همراه با شماره رسيد الزامي است .
همکاران محترم نحوه تنظیم مبایعه نامه از نظر حقوقی خیلی مهم است.که پس از تنظیم و امضاء متعاملین بایستی آنرا به زبان فارسی قرائت نموده و تفهیم نماید. اشتباه نوشتن کلمه و یا غلط انشائی و یا مفهوم دیگر از نظر قانونی درست نیست.موقع نوشتن یا تنظیم قولنامه حتما"به شرایط و مندرجات چاپی و دستنویس آن دقت نماید.اگر نوشته های شما معنی و مفهوم نداشته باشد و یا نا خوانا و کلمات غلط نوشته شود درست نیست و از نظر موارد قانونی بایستی نفر تنظیم کننده جوابگو باشد.پس از انشاء و تنظیم صحیح مبایعه نامه باید آنرا بررسی نموده و به طرفین معامله قرائت و تفهیم نماید و سپس برگ دوم و سوم را به متعاملین تحویل نموده و برگ اول آنرا بایگانی نماید.وبعد از آن جهت استعلام دفترخانه و دارایی و شهرداری ارسال نماید. و کد رهگیری از طریق سامانه املاک اقدام شود.موقع تنظیم قرارداد ها با حوصله و بدون اضطراب و دغدغه اقدام نماید.تا موقع پیگیری قانونی مرتکب خلاف نشوید مشاور املاک موظف است مبایعه نامه را بدون قلم خوردگی و غلط انشائی تنظیم و جوابگوی موارد حقوقی آن باشد.
مبایعه نامه – قولنامه از مهمترین شرایط برای هرگونه نقل و انتقال املاک و مستغلات می باشد که در صورتی که نکات کلیدی مربوط به مبایعه نامه – قولنامه مورد توجه قرار نگیرد مشکلاتی را برای خریداران و فروشندگان املاک به وجود خواهد آورد که در ذیل به گزیده ای از قوانین مربوط به مبایعه نامه – قولنامه که از کتاب قانون مدنی کشور استخراج گردیده است مربوط به قراردادهای بیع, خرید و فروش خواهیم پرداخت.
در مبحث مبایعه نامه – قولنامه کلمه بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم که پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود ، ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد , مبایعه نامه – قولنامه در ایجاب و قبول الفاظ و عبارات باید صریح در معنی بیع باشد .
هریک از بایع و مشتری باید علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثمن را نیز داشته باشد همچنین برای انجام مبایعه نامه – قولنامه شخص کور می تواند خرید و فروش نماید مشروط بر اینکه شخصا به طریقی غیر از معاینه یا بوسیله کس دیگر ولو طرف معامله جهل خود را مرتفع نماید .
در مبحث مبایعه نامه – قولنامه , بیع چیزی که که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است و یا چیزی که مالکیت و یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است مگر اینکه مشتری خود قادر تسلیم باشد و هر چیزی که برحسب عرف و عادت جزء یا تابع مبیع شمرده شود یا قراین دلالت بر حول آن در مبیع نماید داخل در بیع و متعلق به مشتری است اگر چه در عقد صریحا ذکر نشده باشد و اگر چه متعاملین جاهل بر عرف باشند .
هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا از تابع مبیع شمرده نشود داخل در بیع نمی شود مگر اینکه صریحا در عقد ذکر شده باشد و همچنین هر چیزی که فروش آن مستقلا جایز است استثناء آن از مبیع جایز است ,اگر در بیع عین معین ، معلوم شود مبیع وجود نداشته ، بیع باطل است .
آثار بیعی که صحیحا واقع شده باشد از قرار ذیل است :
به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود .
عقد بی, بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می دهد .
عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید .
عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می کند .
در مبحث مبایعه نامه – قولنامه تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع همچنین تسلیم وقتی حاصل می شود که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد اگر چه مشتری آن را هنوز عملا تصرف نکرده باشد .
اگر مبیع قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف شود بیع منفسخ و ثمن باید به مشتری مسترد گردد مگر اینکه بایع برای تسلیم به حاکم یا قایم مقام او رجوع نموده باشد که در اینصورت تلف از مال مشتری خواه بود و اگر قبل از تسلیم در مبیع نقصی حاصل شود مشتری حق خواهد داشت که معامله را فسخ نماید .
نکات مهم در هنگام تنظیم قرارداد مبایعه نامه - قولنامه
نکات مهم در هنگام معامله در بنگاه های معاملات ملکی توجه به نکات زیر مهم است
بررسی شود که آیا صاحب بنگاه دارای مجوز از اتحادیه است یا خیر
اگر مال مورد معامله بین چند نفر مشاع است و یا این که خریداران چند نفر هستند و عده ای به جای دیگری به وکالت معامله می کنند دارای وکالت رسمی هستند یا نه
صاحب بنگاه امضای طرف معامله را تأیید کند
میزان حق الزحمه دلال در قولنامه یا مبایعه نامه آورده شود و این که آن را دریافت کرده یا تحت چه شرایطی دریافت می کند
صرف نوشتن معامله و قرارداد در اوراق چاپی و آرم دار بنگاه دلیل بر رسمی بودن معامله نیست
در سند قید شود که آیا در آن قلم خوردگی وجود دارد یا نه و دارای پشت یا حاشیه نویسی است یا خیر
اگر اسناد تجاری مانند چک، سفته و سایر اوراق بهادار نزد بنگاه دار به امانت گذاشته شده در قرارداد آورده شود و قید شود که تحت چه شرایطی و چه زمانی این اسناد به چه شخص یا اشخاصی باید تحویل داده شود
اسنادی که نزد صاحب بنگاه به امانت گذاشته می شود کاملاً در قرارداد تعریف شود
قید شود که قرارداد در چند نسخه تنظیم می شود
حتماً دو نفر فرد قابل اعتماد از سوی طرفین زیر قرارداد را به عنوان گواه امضا کنند
از امضای سند بدون حضور طرف دیگر و قبل از احراز سمت و هویت او خودداری شود
بررسی شود که آیا ملک یا ساختمان در مالکیت فروشنده قرار دارد یا این که در رهن بانک یا شخص دیگری
باید توجه داشت که انجام معامله در بنگاه و سند تنظیمی عادی است و چه بسا فروشنده قبلاً یا بعداً آن را با سند رسمی یا عادی به شخص ثالثی واگذار کرده بنابراین این موضوع توسط صاحب بنگاه به تأیید برسد که اگر ملک یا ساختمان دارای معارض باشد مسئولیت جبران خسارت با چه کسی است
از چک هایی که به صورت چک مسافرتی یا چک حساب جاری رد و بدل می شود، کپی گرفته شود
توسط مشاورین املاک توکلی مراغه
تلفن تماس:37402421-37403222=09143206437-09149212637
+ نوشته شده در سه شنبه ۱۵ دی ۱۳۹۴ ساعت 20:48 توسط حسین توکلی
|
خدمات شركت تعاوني مسكن بسيجيان مراغه
خدمات شركت تعاوني مسكن بسيجيان مراغه
شركت تعاوني مسكن بسيجيان مراغه با هدف خانه دار كردن بسيجيان از آذرماه 1378 در اين شهر تاسيس و فعاليت جدي خود را از همان زمان در جهت واگذاري زمين به بسيجيان آغاز كرده است . و در حال حاضر اين شركت يكي از بزرگترين و معتبرترين شركت هاي شهرك برج و آپارتمان سازي در مراغه محسوب مي شود. موفقيت هاي شركت تعاوني مسكن بسيجيان مراغه در گذشته موجب رضايت مندي بسيجيان و مردم اين شهر بوده و اين شركت توانسته گام مهم و اساسي در جهت خانه دار كردن بسيجيان پاسداران و اقشار مختلف مردم بردارد. منبع:روزنامه جمهوری اسلامی ایران. انتشار:توسط مشاورین املاک توکلی مراغه |
به اطلاع مالکین زمین داران شهرک امام حسن بسیجیان میرساند.با توجه به اینکه معاملات بازار مسکن درحال رکود می باشد. لطفا" عجله نفرماید/تعدادی از سودجویان که در خود شهرک امام حسن فعالیت دارند قیمت قطعه های شهرک امام حسن را پائین تر از قیمت واقعی به خواهان می گویند.تا خودشان از این موقعیت استفاده کرده و سود بیشتری ببرند.مالکین قبل از فروش قیمت واقعی و بروز آنرا از بنگاههای مورد اعتماد استعلام نموده و بعد از آگاهی تصمیم به فروش یا خرید قطعه نمایند.اخیرا"در شهرک امام حسن ساختمان سازی شده و تعدادی از مردم در آنجا ساکن هستند.واز امتیازات برق و گاز استفاده می کنند.ما جهت اطلاع و آگاهی شهروندان عزیز در وبلاگ خود اطلاع رسانی کردیم تا موقع خرید و فروش مرتکب ضرر و زیان نشوند/.
+ نوشته شده در دوشنبه ۲۳ آذر ۱۳۹۴ ساعت 19:8 توسط حسین توکلی
|
چرا در معاملات به تعهدات خود عمل نمی کنیم!
بنام خداوند بخشده مهربان
(یاایهالذین آمنو اوفو بالعقود) قران در سوره مائده)
ای اهل ایمان هر عهدی که با خدا و خلق بستید البته به پیمان خود وفا کنید. درقران اشاره شده است به معاملات بین مردم و در سوره های دیگر قران در مورد تجارت و نوشتن قولنامه و بین طرفین دو نفر شاهد با ایمان باید گواه باشند / البته حرف قران با کسانی است که به خدا ایمان دارند.و بین مردم با عدالت داوری میکنند.کسی را برای نوشتن انتخاب کنید که خدا ترس بوده و احکام و فرمان خدا را بجا میاورد.البته بنده خود را به عنوان شخص با ایمان برای شما معرفی نمی کنم . بنده فقط واقعیتها را اطلاع رسانی می کنم /خدا به مردم عقل داده و شخص مورد اعتماد را می شناسند.حال کسانی هستند به ظاهر مسلمان در باطن ایمان ندارند ومردم ظاهر قضیه را می بینند برای تشخیص شخص یا مشاور مورد اعتماد جهت نوشتن معامله بین شما حتما"باید بررسی و استعلام شود.فلسفه این موضوع بسیار طولانی است/دررابطه با این موضوع نمی خواهم صنف بنگاه و معاملات مسکن را زیر سئوال ببرم/نظر بر اینکه برای آگاهی مردم و بالا بردن سطح فرهنگ بنگاه و معاملات مسکن به حقیقت پی ببریم و اطلاع رسانی دقیق بنمایم.به عقیده بنده بعضی از اشخاص با نا آگاهی و طمع و کلاهبرداری و درآمد بدون زحمت مرتکب گناهی بزرگ شده و وجهه این صنف را در جامعه بدنام می کنند و باعث افت شخصیت اجتماعی بعضی از افراد صالح می شوند. لذا با اطلاع رسانی خوب و جامع و آشنایی مردم عزیز با مسائل بنگاه و نحوه معاملات در بازار مسکن موثر و قابل قبول خواهد شد/ اگر مسئولین محترم در مورد آموزش مشاوران املاک در مقطع دانشگاهی تلاش بیشتری نمایند در آینده نزدیک مشاورانی تربیت خواهند شد که مورد اعتماد مردم و جامعه شده و عیب و نقص صنف بنگاه را بر طرف خواهند کرد.هر چند برای تفهیم حقیقت و صداقت و راستگوی با مردم زمان لازم دارد/امیدواریم با گذشت زمان و با بالا بردن فرهنگ قرانی و دینی و اعتماد به فرمایش خداوند کلمه صداقت و راستگوی را جایگزین کلمات دروغ و نیرنگ نمایم(دروغگو دشمن خداست) همه ما مسئول و متعهد هستیم تا در معاملات به عهد و پیمان خود درست عمل نمایم.و دنبال یک لقمه نان هلال باشیم/لذت یک تومان درآمد هلال هزار مرتبه از درآمد حرام بهتر است به شرطی که خداشناس بوده و وجدان را در همه کارها قاضی قرار بدهیم ودرداوری درست کردار باشیم./.
+ نوشته شده در جمعه ۱۳ آذر ۱۳۹۴ ساعت 2:5 توسط حسین توکلی
|
نمای ساختمانهای جدید مراغه
مهندسان محترم تلاش کنند از جدیدترین نماهای بروز کشورهای غربی استفاده نمایند.متاسفانه بعضی از نماهای آپارتمانهای شهر ما غیر استاندارد و قابل قبول نیستند /ما باید نسبت به تکنولوژی زمان حرکت کنیم/بنده تعدادی از نماهای ساختمانهای شهرمان را مشاهده کردم که پس از ساخت و گذشت زمان کم نمای آپارتمان ریزش و یا ترک بر میدارد / اگر ما سازندگان از مصالح بروز و استاندارد استفاده نمایم حتما" تضمین خواهد شد.بشرطی که در ساخت و سازها از مصالح مورد استفاده کم و کسر نکنیم(تقلب نکنیم)پیشرفت ما در معماری و ساخت وسازهایمان زمانی نتیجه خوبی خواهد داد که از مصالح استاندارد و خوب استفاده نمایم/متاسفانه بعضی سازندگان براینکه پول کمی برای اتمام ساخت و ساز خرج کنند از مصالح درجه3 و یا نامرغوب استفاده می کنند/البته اخیرا"در بین سازندگان ساختمان و آپارتمان کارهای خوب و قابل قبولی ارائه می نمایند واقعا"جای تحسین و خوشحالی است/نمای ساختمانها خوب وضعیت شهرمان را بهتر و خوشکل تر نشان می دهند امیدواریم همه سازندگان احساس مسئولیت کرده و از مصالح مرغوب و با کیفیت استفاده نمایند./یعنی ارزش خرید داشته و مورد رضایت مردم و خریداران باشد./.به همه عزیزان آرزوی سربلندی دارم.
توسط مشاورین املاک توکلی مراغه شهرک ولیعصر
تلفن تماس (09143206437-37402421-37403222)
+ نوشته شده در دوشنبه ۹ آذر ۱۳۹۴ ساعت 20:26 توسط حسین توکلی
|
رکود بازار مسکن در نیمه دوم سال 94
- اگرچه طبق آمارهاي اعلام شده از سوي بنگاههای املاک گفته ميشود حال و روز اين روزهاي بازار مسكن نسبت به سال گذشته بدتر است، سايه ركود همچنان بر اين بازار سنگيني ميكند و بنا بر پيشبيني برخي مشاوران املاك سال 94 سال رونق بازار مسكن خواهد بود.متاسفانه، اوضاع بازار مسكن طي سه فصل پاياني سال گذشته بدون تغيير قيمت و رونق بازار مسكن به پايان رسيد اما طبق گفته مشاوران املاك خريد و فروش مسكن در ماه بهمن و چند روز نخست اسفندماه بهتر خواهد شد، اين موضوعي است كه برخي از مشاوران املاك آن را رد و برخي تأييد ميكنند. آنچه كه متفقالقول مشاوران املاك به آن اذعان دارند اين است كه ديگر نوسانات قيمت مسكن را شاهد نيستيم و بازار مسكن ثبات قيمت پيدا كرده است، اما همچنان ركورد بر اين بازار سايه انداخته است.نه خریدار هست و نه فروشنده/با توجه به اینکه دولت برای نجات رکود بازار مسکن وامهای بیشتری در اختیار مردم قرار داده این وامهای 100 الی 45 میلیونی بانک مسکن هم رکود بازار مسکن را عوض نکرده/ چونکه مردم توان باز پرداخت اقساط این وامها را ندارند از طرفی بانکها درصد سود سپرده ها را به 18درصد رسانده اند.همچنان رکود سایه افکنده و دست بردار نیست. به علت عدم معاملات و رکود بازار مسکن خیلی از بنگاههای املاک تغییر شغل داده و در صنف دیگری مشغول کار هستند بنظر بنده مسئولین محترم تدبیری اساسی در مورد رکود بازار مسکن بیندیشند هر سال بنگاهها به نیمه دوم سال دیگر چشم دوخته اند تا وضعیت معاملات بهتر شود.اما هیچ خبری فعلا" نیست امیدواریم امسال خداوند کمک کند تا از این رکود ظالمانه بیرون بیایم./.
+ نوشته شده در سه شنبه ۳ آذر ۱۳۹۴ ساعت 20:57 توسط حسین توکلی
|
تعریف اجمالی مشاوران املاک
مشاورین املاک نقش بسزایی در خرید فروش مسکن, ساختمان وزمین دارند. مشاورین املاک مسکونی تخصص لازم برای برقراری ارتباط با مالکین را دارند در حالی که مشاوران املاک تجاری با ساختمان ها و فضای اداری در ارتباط هستند. مشاورین املاک باید اطمینان حاصل کنند که مشتریان آنها اطلاعات لازم در مورد تنظیم قرارداد فروش, قیمت پیشنهادی یا مذاکرات مبتنی بر قرارداد را دارند. درمیان بنگاه هایی که گرایش به خرید یا گرایش به فروش املاک یا فروش آپارتمانرا دارند.تفاوتهایی وجود دارد. بنابراین باید انتخاب خود رابسته اینکه خریدار هستید یا فروشنده مشخص کنید چون کار با یک بنگاه معاملات ی نامناسب می تواند منافع شما رابه خطر اندازد.مشاور املاک بایستی وظایف خود را در قبال مشتری و ارائه خدمات بداند.روش بر خورد با مشتری به چه نحوی باشد.روش تنظیم مبایعه نامه را به خوبی بلد باشد.در مورد موارد حقوقی راهنمایی حقوقی مشاورین املاک را مطالعه نماید.مشاور املاک باید به قیمت بروز ملک منطقه خود آگاهی داشته باشد.روش مشاوره با مشتریان را بخوبی بداند.خلاصه مشاور املاک به کسی گفته می شود که به کلیه شرایط حقوقی و حقیقی آشنا بوده و نحوه تنظیم مبایعه نامه را از هر نظر آگاه باشد. کسانیکه در یک مکان تجاری با یک میز و چند صندلی نشته و درمورد بنگاهداری هیچگونه اطلاعات نداشته باشد مشاور املاک نیست.
وظایف مشاور املاک
1-قبل از واجد شرایط بودن مشتریان باید اطمینان حاصل کنند که آنها آمادگی خرید دارند.
2-چگونه املاک مورد نظر را با مشتریان بازدید نمایند.
3-قیمت گذاری فعلی ملک تا با درصد بالایی مورد پذیرش قرار گیرد.
4-چگونه ارائه خدمات فعلی را به رای فروشندگان آتی خود آماده کنند.
5-چگونه یک ملک را برای فروش سریعتر اولویت بندی کنند.
6-چگونه برای یک ملک با استفاده از روشهای مختلف بازار فروش فراهم کنند.
7-چگونه با خواهان خرید و فروش ملک برخورد نمایند.
8-چگونه املاک خود را در فضایی مجازی تبلیغات نمایند.
9-چگونه صاحبان ملک خانه های ویلایی را راضی کنند در حالی که آنها آمادگی فروش ندارند
10-چگونه چشم انداز حوزه کاری خود را برای آگاهی دیگران ترسیم کنیم وچگونه با خریداران و فروشندگان آتی جامعه ارتباط خوب بر قرار نمایم تا مشتریان بیشتری در زمینه خرید و فروش املاک خدمات ارائه نمایم و همکاری ومشارکت با دیگر بنگاهها را داشته باشیم.پیشرفت ما زمانی است که کلاهبرداری و تبانی را از معاملات ریشه کن کنیم و ارزش صنفی خود را در جامعه بالا ببریم ومردم را با شیوه های مناسب اعتماد سازی نمایم تا این بد بینی که مردم از بنگاهها دارند خوشبین سازیم. تنها با داشتن اعتماد درستی و راستی و صداقت می توانیم در جامعه ارزش صنف خود را بیشتر کنیم امیدواریم.
+ نوشته شده در شنبه ۳۰ آبان ۱۳۹۴ ساعت 21:20 توسط حسین توکلی
|
فروش مغازه (مراغه و شهرک ولیعصر)
جدول لیست فروش مغازه تاریخ:(1394/08/28)
| ردیف | آدرس | مساحت | نوع سند | امتیازات | معاوضه | قیمت |
| 1 | خیابان قدس جنب شهرداری | 83متر | سرقفلی | کامل | آپارتمان | 830میلیون تومان |
| 2 | شهرک.اول خیابان حافظ | 12متر | سرقفلی | کامل | نقد | 120میلیون |
| 3 | ش.48متری میدان الغدیر | 31متر | سند | کامل | نقد | 300میلیون |
| 4 | ش.فاز2برخیابان حافظ | 20متر | سرقفلی | کامل | نقد | 160میلیون |
| 5 | خیابان ارتش کمربندی جنوبی | 50متر | سرقفلی | کامل | نقد | 200میلیون |
| 6 | خیابان خیام نرسیده به سه راه | 7متر | سرقفلی | کامل | نقد | 50میلیون |
| 7 | نرسیده به جهانگیر برخیابان اصلی | 20متر | سرقفلی | کامل | نقد | 50میلیون |
| 8 | ش.بر خیابان آزادی(3باب) | 18متر | سند | خام | نقد | 60میلیون |
| 9 | مرکز شهرخیابان خواجه نصیر | 40متر | سرقفلی | کامل | نقد | 2میلیارد |
| 10 | برخیابان معلم شمالی(هاشم آباد) | 15متر | سرقفلی | کامل | نقد | 80میلیون |
| 11 | ش.برخیابان پروین اعتصامی | 22متر | سرقفلی | کامل | نقد | 150میلیون |
| 12 | ش.برخیابان فراحی نرسیده به میدان | 23متر | سند | کامل | نقد | 85میلیون |
| 13 | خیابان48متری جنب بیمه کوثر | 170متر | سند | کامل | نقد | 800میلیون |
| 14 | شهر. جنب بیمارستان بهشتی | 20متر | سرقفلی | کامل | نقد | 125میلیون |
| 15 | راه آهن بر خیابان | 17متر | سرقفلی | برق | معاوضه | 140میایون |
| 16 | شهرک برخیابان پروین اعتصامی | 100متر | سند | خام | نقد | 600میلیون |
| 17 | مرکز شهر خیابان خواجه نصیر | 44متر | سند | کامل | نقد | 3/5میلیارد |
| 18 | مرکزشهر خیابان خواجه نصیر | 30+30متر | سرقفلی | کامل | معاوضه | 2/5میلیارد |
| 19 | مرکزشهر مسگر بازار | 4/80متر | سرقفلی | کامل | نقد | 120میلیون |
توضیح اینکه فروش مغازه در متراژهای مختلف و مناطق داخل شهر و حومه داریم.تعدادی از فروشندگان بصورت نقد و معاوضه با ملک (آپارتمان.زمین.ساختمان)معامله می نمایند.خواهان خرید لطفا"با ما درمورد چگونگی خریدشان مشاوره نمایند.متشکریم.(توسط:مشاورین املاک توکلی شهرک ولیعصر مراغه)
تلفن تماس (09143206437-37402421-37403222-37406471)
+ نوشته شده در پنجشنبه ۲۸ آبان ۱۳۹۴ ساعت 20:40 توسط حسین توکلی
|
لیست جدول فروش ساختمان
| ردیف | آدرس | مساحت | زیربنا | نوع ساخت | طبقه | ورودی | خواب | وام مسکن | قیمت |
| 1 | ش.کوی بهداری رضوان | 145متر | 285متر | اسکلت بتون | 2طبقه | ساختمان | دوخوابه | 30میلیون | 300میلیون |
| 2 | ش.میدان حافظ جهانگیر | 80متر | 100متر | آهن | 1طبقه | حیاط | یک خوابه | ندارد | 100میلیون |
| 3 | روبروی پادگان امام رضا | 150متر | 110متر | شناژ | 1طبقه | حیاط | یک خوبه | قولنامه | 60میلیون |
| 4 | مراغه چهل پای پایین | 395متر | 300متر | اسکلت بتون | 2طبقه | دو بر | دوخوابه | 35میلیون | 450میلیون |
| 5 | مراغه معلم شمالی | 296متر | 180متر | تیرآهن | 1طبقه | ساختمان | دو خوابه | ندارد | 296میلیون |
| 6 | مراغه میدان چهل پا | 105متر | 85متر | کلنگی | 1طبقه | حیاط | یک خوابه | ندارد | 70میلیون |
| 7 | ش.انتهای کوی بهداری | 165متر | 355متر | اسکلت بتون | 3طبقه | ساختمان | دوخوابه | 35میلیون | 285میلیون |
| 8 | ش.سه راه مسجد | 220متر | 140متر | تیرآهن | 1طبقه | ساختمان | دوخوابه | ندارد | 230میلیون |
| 9 | روستای طالب خان | 180متر | 126متر | شناژ | 1طبقه | دوبر | دوخوابه | 12میلیون | 100میلیون |
| 10 | ش.برخیابان آزادی | 330متر | 285متر | تیرآهن | 2طبقه | حیاط | دوخوابه | ندارد | 380میلیون |
| 11 | راه آهن کوی شاهی | 78متر | 65متر | تیرآهن | 1طبقه | حیاط | یک خوابه | کلنگی | 70میلیون |
| 12 | راه آهن کوی شاهی | 180متر | 125متر | تیرآهن | 1طبقه | حیاط | دوخوابه | ندارد | 120میلیون |
| 13 | ش.48متری منجم | 200متر | 180متر | تیرآهن | 1/5طبقه | ساختمان | دوخوابه | 45میلیون | 230میلیون |
| 14 | ش.جام جم | 416متر | 160متر | تیرآهن | 1طبقه | دونبش | دوخوابه | گلنگی | 400میلیون |
| 15 | کوی بهداری سمت مسجد | 139متر | 99متر | شناژ | 1طبقه | دوکله | یک خوابه | شرایط | 150میلیون |
| 16 | ش. 18متری رودکی | 115متر | 125متر | شناژ | 1طبقه | ساختمان | یک خوابه | 20میلیون | 170میلیون |
| 17 | خ48متری کوی عطائی | 200متر | 140متر | تیرآهن | 1طبقه | حیاط | یک خوابه | ندارد | 200میلیون |
| 18 | ش.خ.استاد شهریار | 250متر | 140متر | تیرآهن | 1طبقه | ساختمان | دوخوابه | گلنگی | 230میلیون |
| 19 | ش.فازدو کوی مهر | 210متر | 400متر | اسکلت بتون | 3طبقه | دو کله | دوخوابه | شرایط | 390میلیون |
توضیحات: شرح معاملات لیست فروش ساختمان توضیح اینکه تعدادی از ساختمانهای فروشی در شهرک فاز یک بصورت گلنگی می باشد و تنها زمین آنرا برای فروش محاسبه می کنیم.و تعدادی نیز بصورت معاوضه معامله می نمایند. لطفا"پس از مشاهده جدول فروش جهت معاوضه یا معامله با ما تماس و مشاوره نماید.متشکرم/.
ردیف1 (معاوضه با ساختمان یک طبقه)
ردیف 3(معاوضه با آپارتمان در شهرک ولیعصر)
ردیف 4(معاوضه با ساختمان یک طبقه)
ردیف 5(معاوضه با آپارتمان در داخل شهر)
ردیف 6(معاوضه با یک قطعه زمین شهرک امام حسن بر خیابان اصلی)
ردیف 7(معاوضه با ساختمان یک طبقه در شهرک ولیعصر)
ردیف 8(معاوضه با ساختمان دو طبقه تیرآهن در شهرک ولیعصر)
ردیف 9(معاوضه با آپارتمان در شهرک ولیعصر)
ردیف 10(معاوضه با ساختمان یک طبقه در شهرک ولیعصر)
ردیف 11(معاوضه با یک قطعه باغ)
ردیف 13(معاوضه با آپارتمان در شهرک)
ردیف 14(معاوضه با ساختمان دو طبقه در شهرک)
ردیف 15(معاوضه با آپارتمان یا زمین درشهرک)
توسط: مشاورین املاک توکلی شهرک ولیعصر مراغه
تلفن تماس (37402421-37403222)(09143206437)
+ نوشته شده در چهارشنبه ۲۷ آبان ۱۳۹۴ ساعت 19:53 توسط حسین توکلی
|
لیست جدول فروش آپارتمان مراغه و شهرک ولیعصر
| ردیف | آدرس | مفید | کل | پارگینگ | خواب | طبقه | آسانسور | وام | قیمت |
| 1 | کوی قاضی آپارتمان بهار | 85متر | 115متر | ندارد | 2 | سوم | ندارد | 12م | 115میلیون |
| 2 | اوحدی روبروی ساسان بنیاد مسکن | 65متر | 73متر | ندارد | 1 | اول | ندارد | ندارد | 73میلیون |
| 3 | ش.مجتمع سیپیدار | 80متر | 85متر | ندارد | 2 | دوم | دارد | 20م | 65میلیون |
| 4 | میدان دانش آموز | 74متر | 112متر | ندارد | 2 | 1و2 | ندارد | ندارد | 90میلیون |
| 5 | ش.کوی مهر2 بهار | 78متر | 93متر | دارد | 2 | دوم | ندارد | 25م | 90میلیون |
| 6 | ش.کوی بهداری 10متری | 110متر | 127متر | دارد | 2 | اول | ندارد | ندارد | 110میلیون |
| 7 | ش.امام علی مجتمع مسکن مهر | 86متر | 104متر | ندارد | 2 | 5 | دارد | 25م | 70میلیون |
| 8 | ش.18متری رودکی.سینا | 70متر | 95متر | دارد | 2 | دوم | دارد | 35م | 70میلیون |
| 9 | ش.انتهای کوی بهداری | 75متر | 90متر | دارد | 1 | 1 | دارد | 30م | 85میلیون |
| 10 | ش.انتهای کوی بهداری | 145متر | 165متر | دارد | 2 | 2 | دارد | 40م | 135میلیون |
| 11 | ش.کوی مهر دوم | 78متر | 100متر | دارد | 2 | دوم | ندارد | 20م | 85میلیون |
| 12 | ش.برخیابان جماالدین | 72متر | 97متر | دارد | 2 | دوم | دارد | 20م | 87میلیون |
| 13 | ش.کوی مهر بن بست2 | 75متر | 92متر | دارد | 2 | دوم | ندارد | ندارد | 82میلیون |
| 14 | ش.میدان سهند.شقایق | 54متر | 62متر | ندارد | 1 | 5 | دارد | ندارد | 55میلیون |
| 15 | ش.بر خیابان48متری | 60متر | 63متر | ندارد | 1 | دوم | دارد | ندارد | 70میلیون |
| 16 | ش.میدان مخابرات کوی فردوس | 90متر | 97متر | دارد | 2 | 4 | دارد | 20م | 100میلیون |
| 17 | ش.خیابان48متری کوی دانش | 114متر | 130متر | دارد | 2 | 4 | دارد | 20م | 90میلیون |
| 18 | ش.میدان مولوی آی تک | 120متر | 123متر | ندارد | 2 | اول | ندارد | 15م | 120میلیون |
| 19 | ش.کوی بهداری | 78متر | 105متر | دارد | 2 | دوم | دارد | 45م | 90میلیون |
توضیح اینکه موقع فروش آپارتمانهای جدول فوق مبلغ وام مسکن از کل قیمت واحد کسر خواهد شد/درصورت تبدیل به متر قیمت کل تقسیم بر مساحت کل خواهد شد.وامهای 20میلیون تومان مسکن مهر 4درصد بوده و مابقی وامها وام مسکن اوراق می باشد.درصورت نیاز به توضیحات با ما تماس بگیرید.کسانیکه خواهان خرید آپارتمان هستند حدا قل بایستی مبلغ 40میلیون به بالا پول نقد داشته باشند.درجدول فروش ما آپارتمانهای کم واحد و مجتمع نوشته شده متراژهای کمتر از 60متر 1خوابه بوده و از 60 متر به بالا 2خوابه هستند.پارگینگ واحدهای مجتمع عمومی و آپارتمانهای کم واحد بصورت اختصاصی هستند.بیشتر فروش واحدهای ما در شهرک ولیعصر فاز1و2 وشهرک سهند فاز1و2 و شهرک امام علی و حومه شهرکها می باشند.خواهان آپارتمان در داخل شهر مراغه قبلا" با ما تماس و مشاوره نمایند.فروش واحد در مناطق مختلف داخل شهر به متراژهای 80 الی 200متر داریم.قیمت آپارتمان درشهرستان مراغه به صورت متر از 800 تومان الی 2800 تومان داریم.درصورت خرید واحد با مشاورین ما تماس گرفته و در مورد مشخصات و نصبیات و کیفیت آن مشاوره نماید.ما مشاور املاک مورد اعتماد شما عزیزان خواهیم بود ایشاالله./.
تلفن تماس (04137402421-37403222-37406471-09143206437)
+ نوشته شده در دوشنبه ۲۵ آبان ۱۳۹۴ ساعت 19:43 توسط حسین توکلی
|
کیفیت ساختمان سازی در شهرستان مراغه
ماده 2800 ضد زلزله شهرداری یعنی ساخت و ساز بتونی(شناژ)(زلزله یک پدیده طبیعی و از بلایات کره زمین است که در دوره های مختلف زندگی خسارات فراوانی به ساختمانها زده است و پیش گیری آن برای انسانها واقعا"مشکل و قابل پیش بینی نیست!از زمانهای قدیم نام زلزله و حرکت کره زمین توسط دانشمندان در مقالات مختلف تعریف شده است.وزمان وقوع آن مشخص نبوده هرچند در این مورد دانش و تکنولوژی امروز پیشرفتهای داشته است و منطقه های زلزله خیز در کره خاکی مشخص گردیده است.چنانکه تا بحال زلزله های بزرگی در منطقه ما رخ داده و ساختمانهای گاه گلی و چوبی و آهنی خراب شده است.ما باید بدانیم زلزله آدم نمی کشد<این ساختمانها هستند که آدمها را کشده اند.لذا با گذشت زمان و کشف مصالح ساختمانی مرغوب و با کیفیت و ساخت و سازهای بتونی با نظارت مهندسین آگاه و دانشمند تقریبا"جلو این بلای طبیعی گرفته شده.با توجه به اینکه دانش معماری و ساخت و ساز رو به پیشرفت و تکامل است.متاسفانه به دلایلی هنوز وضعیت ساخت و سازه های شهرستان ما و حومه و روستاها کیفیت مطلوبی در مقابل زلزله نداشته و دقت کافی در سازه های منطقه ما نشده چنانکه به وضعیت ساختمانهای و زیر بناهای شهرستان مراغه دقت فرماید 50درصد بافت فرسوده بوده که در مقابل وقوع یک زلزله 3 رشتری ساختمانها فرو خواهند ریخت/در دو سال پیش مشاهده شد در منطقه ورزقان آذربایجان شرقی به علت وقوع زلزله انسانهای زیادی قربانی شدند.اوایل انقلاب بیشتر ساختمانهای شهرکها و داخل شهر از تیر آهن و معدودی نیز از شناژ قائم ساخته شده/ متاسفانه این نوع ساختها در مقابل زلزله جواب نمی دهد.از زمانیکه نوع ساخت ساختمانها توسط شهرداری به عنوان ماده 2800 ضد زلزله اجباری شد 20درصد ساختمانها از نوع اسکلت بتون ساخته شدند.پیشرفت ساخت و ساز اسکلت بتون در آپارتمان سازی نسبتا"خوب بوده و اخیرا" با نظارت مهندسین و بازرسین با وجدان سازه های شهرستان ما پیشرفت خوبی داشته است/به عقیده بنده اشخاصی که در صنف ساخت و ساز آپارتمان مشغول کار هستند باید دقت کافی در اجراء و نظارت داشته باشند و به خیانت خط قرمز بکشند موقع کار سر کار و کارگران باشند.اگر همه ما وجدان کاری داشته و خدا را در نظر بگیریم و هلال و حرام را بشناسیم هم کیفیت ساختمانهای ما بهتر خواهد شد و هم وجدان ما راحت و پولی که بدستمان میرسد هلال و با برکت است.زمانی ما پیشرفت می کنیم که به کیفیت کار و مصالح اهمیت بدهیم و به کار خودمان خیانت نکنیم(دزدی و خیانت باعث عقب ماندگی کیفیت و پیشرفتها میشود) به لطف خدا با بصیرت و آگاهی و ایمان به خدای واحد در علم معماری و ساخت و ساز با داشتن وجدان کاری پیشرفت خواهیم کرد./. تدبیر و امید و ایمان به خدا شعارماست/تظاهر در اعمال و عقاید ژست شیطان است/بنده به عنوان مشاور املاک و یک آدم معمولی هستم و هیچ زمان تظاهر نکردم و سعی و تلاش کردم در معاملات رضای خدا را در نظر بگیرم و در داوری بین افراد مثل ترازو باشم و درست بسنجم.اطلاع رسانی و انتقاد در مورد معاملات را وظیفه می دانم به وسیله وبلاگ شهروندان محترم را آگاه میسازم و خوشحال هستم./
توسط: مشاورین املاک توکلی شهرک ولیعصر(04137402421=37403222=09143206437)
+ نوشته شده در یکشنبه ۲۴ آبان ۱۳۹۴ ساعت 21:0 توسط حسین توکلی
|
مشاوران املاک سیار بدون پروانه
در دام سیادان و دلالان سیار گرفتار نشوید!تعدادی از همکاران یا اشخاصی که پروانه کسب صنف مشاور املاک را ندارند! یا به دلایلی مجوز قانونی نداشته و اجازه فعالیت در این شغل برایشان مقدور نیست.لکن جهت کسب کار و درآمد مجبور به فعالیت غیر قانونی در منازل یا مکان نامشخص هستند. از طرفی به علت رکود بازار مسکن و نداشتن درآمد و عدم پرداخت مالیات دارائی و عوارض شهرداری و اجاره مغازه /مشتریان را به عناوین مختلف از بنگاههای املاک شناسائی و اغفال نموده جهت معامله به منزل یا محل نا مشخص دعوت مینمایند. در ضمن بعضی از اشخاص نیز که در مورد معاملات املاک کمی اطلاعات دارند خود را بنام مشاور املاک معرفی کرده و با چرب زبانی و بدبینی مشتری را از بنگاه به سرقت می برند تا معامله انجام دهند.یا تعدادی معدودی از آپارتمان سازان پس از شناسایی مشتری در یکی از واحد های خود معامله و قولنامه جعلی تنظیم می کنند/وبه مشتری وانمود می کنند که بنگاههای املاک کلاهبردار بوده وحق کمسیون بیشتری دریافت می کنند. پس بهتر است ما بین خودمان مبایعه نامه تنظیم کنیم و پول بیشتر به بنگاه ندیم/متاسفانه (دلالان سیار مخ مشتری را می زنند) و با دروغ و نیرنگ و قسم خوردن برای مشتری معامله و قولنامه جعلی تنظیم می نمایند! ظاهرا" حق کمسیون کمتر گرفته و ازطرف دیگر پول بیشتر دریافت می کنند/بعد از مدتی مشتری اغفال شده به بنگاه مراجعه کرده و با ناراحتی پشیمانی داستان خو را به عنوان مال باخته تعریف می کند/ با توجه به اینکه این مسئله در بین معدودی از بنگاهها نیز وجود دارد.لذا این مشتری هست که باید حواسش جمع بوده و هر جا یا بنگاهی که می خواهد معامله نماید بایستی بشناسد و بررسی کند و بنگاه مورد اعتماد خود را پیدا کند.(دروغگو طمع کار را همیشه غول می زند)به مواردی که اشاره نمودم جهت اطلاع و آگاهی شما عزیزان هست و توهین به افراد و همکاران نیست/> دوستان و شهروندان محترم ! به علت رکود وضعیت اقتصادی بازار مسکن ( مواظب دلالان املاک ناشناس واشخاصی که خود را بنام مشاور املاک معرفی می نمایند باشید) تعدادی از همکاران و بعضی از اشخاص متخلف باعث بد نامی صنف شریف بنگاهداران می شوند.مشتریان محترم نبایستی همه بنگاهداران را به یک چشم ببینند.درجامعه ای که ما زندگی می کنیم همه جور آدم هست.کسیکه خدا شناسه و وجدان دارد هیچوقت تخلف نمی کند و هلال و حرام را تشخیص می دهد.اما در بین ما کسانی هستند همه جور خلاف می کنند و هلال و حرام برایشان مهم نیست.مهم پوله!بخاطر پول( دروغ حرف می زنند.قسم میخورند.حرام خوارند و کلاهبردارند) همیشه علف خشک با تر می سوزد.امیدواریم با فرهنگ سازی درست و شناخت بهتر و بصیرت و آگاهی این معضل اجتماعی (خلاف) را از بین ببریم/ و به درآمد یک لقمه نان هلال شکر گزار باشیم.
+ نوشته شده در جمعه ۲۲ آبان ۱۳۹۴ ساعت 20:18 توسط حسین توکلی
|
فروش ساختمان ویلایی
جدول فروش ساختمان ویلایی مراغه.شهرک ولیعصر و حومه(12آبان 94)
| ردیف | آدرس | نوع ساخت | مساحت | زیربنا | طبقه | ورودی | سند | وام | قیمت |
| 1 | شهرک فاز1سه راه آزادی | آهن | 330متر | 280متر | 2 | حیاط | 6دانگ | ندارد | 285میلیون |
| 2 | مراغه راه آهن کوی شاهی | آهن | 76متر | 65متر | 1 | حیاط | 6دانگ | ندارد | 65میلیون |
| 3 | شهرک فاطمیه(نانوائیان) | شناژ | 250متر | 145متر | 2 | حیاط | قولنامه | ندارد | 70میلیون |
| 4 | خ48متری/منجم ش.احمدی | آهن | 200متر | 180متر | 1/5 | ساختمان | 6دانگ | 45م | 230میلیون |
| 5 | ش.فاز1خ.پروین اعتصامی | شناژ | 250متر | 171متر | 1 | ساختمان | 6دانگ | شرایط | 300میلیون |
| 6 | مراغه میدان قطب | آهن | 50متر | 36متر | 1 | حیاط | 6دانگ | ندارد | 50میلیون |
| 7 | ش.خ.جام جم بر16متری | آهن | 416متر | 160متر | 1 | دونبش | 6دانگ | ندارد | 355میلیون |
| 8 | مراغه/خ.قم جنوبی(با مغازه) | آهن | 111متر | گلنگی | 1 | ساختمان | 6دانگ | ندارد | 200میلیون |
| 9 | شهرک کوی بهداری | شناژ | 139متر | 100متر | 1 | دوکله | 6دانگ | شرایط | 145میلیون |
| 10 | ش.فز2خیابان سیزده آبان | اس.آهن | 130متر | 170متر | 1/5 | دوکله | 6دانگ | شرایط | 195میلیون |
| 11 | ش.فاز2کوی ماهان10 | آهن | 160متر | 110متر | 1 | حیاط | 6دانگ | شرایط | 165میلیون |
| 12 | شهرک فاز1خ.پروین اعتصامی | آهن | 300متر | 360متر | 2/5 | 3نبش | 6دانگ | ندارد | 300میلیون |
| 13 | شهرک سهند فاز2 | بتون | 180متر | 470متر | 4 | حیاط | 6دانگ | 60م.م | 400میلیون |
| 14 | مراغه روستای نوا | آهن | 154متر | 120متر | 1 | ساختمان | 6دانگ | ندارد | 90میلیون |
شهروندان محترم! باتوجه به رکود بازار مسکن/ موقعیت استثنائی برای خرید ملک ارزان قیمت.
مشاورین املاک توکلی شهرک ولیعصر مراغه /تلفن(37402421-37403222-09143206437)
+ نوشته شده در سه شنبه ۱۲ آبان ۱۳۹۴ ساعت 19:45 توسط حسین توکلی
|
قانون جدید آپارتمان پیش فروش
کسانی که از امروز قصد پیش خرید ساختمان یا آپارتمان را دارند باید به دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه کنند تا مشکلاتی مانند جعل سند پیش نیاید.با تصویب این قانون در مجلس و پیگیری ریاست قوه قضائیه، دفاتر اسناد می توانند از امروز تنظیم سند پیش خرید را انجام دهند.
ماده 24 همین قانون امده است که فقط مشاورین املاک باید بعد از صحبت های اولیه فروشنده و خریدار دلالت کنند به دفاتر اسناد رسمی و حتما تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد. ماده 23 همین قانون نیز می گوید اگر کسی مبادرت به نوشتن سند دستی و عادی نماید از 91 روز تا یکسال حبس برایش در نظر گرفته خواهد شد.در روند ساخت آپارتمان گاهی شرایطی تحقق پیدا می کند که سازنده یا مالک ملک توان ساخت و اتمام پروژه را نداشته و نیازمند کمک مالی است و گاهی حتی شرکت های عمومی و خصوصی و تعاونی ها، اساسا بر مبنای جمع آوری سرمایه و ساخت و تکمیل پروژه های مسکن تشکیل می شوند، لذا با توجه به دو صورت مطرح شده از سوی دارندگان سرمایه، همیشه این نگرانی بود که در صورت ارائه سرمایه خود چه تضمینی در بازگشت سرمایه و انجام تعهدات از سوی شرکت یا افراد حقیقی در انجام تعهد وجود دارد؟آیا می توان با راهکاری آنها را به انجام تعهدات و یا صورت پذیرفتن درسته تعهدات الزام کرد؟
ابهامات قانونی پیش فروش ساختمان
مشاوران حقوقی در حوزه مسکن و ساختمان معتقدند: یکی از معظلات شرکتهای ساختمانی و نظارت بر آنها ثبت بسیار راحت یک شرکت است چون نیاز به سرمایه بسیار زیادی برای ثبت یک شرکت نیست و مردم عادی این فکر را دارند که ثبت شرکت نشانگر این است که دولت این شرکت را تایید کرده است و این راه را برای کلاه برداران ساختمانی هموار ساخته است. برای صدور مجوز پیش فروش نیاز به اقراض مالکیت متقاضی جواز، مجاز بودن صاحب ملک و پیشرفت فیزیکی حداقل به میزان ۳۰ درصد می باشد لذا پیش فروش آپارتمانی که ۳۰ درصد از نظر فیزیکی پیشرفت کار ندارد ممنوع بوده و با متخلف از این قانون برخورد می شود.دستگاههای نظارتی در این مورد به وظایف خود به درستی عمل نمی کنند، البته انجمن انبوه سازان مسکن تا حدی توانسته است جلوی تخلفات را در این مورد بگیرد.این قانون بیشتر منافع پیش خریدار را در نظر گرفته است. با تحقق قانون پیش فروش ساختمان تنظیم سند دیگر در بنگاهها صورت نمی گیرد و اینکار بایستی در دفاتر رسمی انجام گیرد همچنین با صدور کد رهگیری در دفاتر رسمی از فروش یک ساختمان به چند نفر جلوگیری می شود. ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان مغایر اصل ۳۴ قانون اساسی است. در این قانون کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش فروش را به داوری ارجاع می نماید در حالی که طبق قانون اساسی هر کس برای اعاده حق خود حق مراجعه به دادگاه صالح را دارد و داوری باید به تراضی طرفین باشد.این قانون طرفین را مستقیما به داوری ارجاع کرده است. در این مورد حق طرفین از لحاظ حقوقی مورد اجحاف واقع شده و در صورت مراجعه به دادگاه؛ دادگاه باید رای به عدم صلاحیت داده و پرونده را به داوری ارجاع کند.در مورد این قانون ضعفی که دیده می شود در مورد خود قانون نبوده بلکه در مورد مجریان آن می باشد موارد مورد بحث جرایمی است که قانون به عهده پیش فروشان گذاشته است./.
قاعده پارتو در قانون پیش فروش ساختمان مرتفع شده است. یک عرف در تمامی جوامع وجود دارد که اگر یک طرف سود کند باید طرف دیگر ضرر کند هدف قانون گذار از تصویب این قانون برطرف کردن مشکلاتی همچون قاعده پارتو بوده است.این قانون از جمله قوانین جدیدی است که به تازگی تصویب شده است و دارای نقاط قوت زیادی می باشد. از جمله این قانون باعث بالا رفتن هزینه ها شده است. مثلاً معاملات از بنگاه ها به دفترخانه های رسمی انتقال داده شده است البته باید این نکته را هم در نظر گرفت که بالا رفتن هزینه ها باعث به وجود آمدن جرایمی در سایر نقاط این قرار داد شده است.این قانون با دید سختگیرانه ای به نفع پیش خریدار عمل کرده است که باعث با احتیاط عمل کردن پیش فروشنده شده است. علیرغم عمر دو ساله قانون پیش فروش ساختمان، این قانون تاکنون اجرایی نشده است.قانون پیش فروش ساختمان در 89/10/12 در صحن رسمی مجلس تصویب و در تاریخ 89/11/18 پس از تایید شورای نگهبان از طریق رییس مجلس شورای اسلامی ابلاغ شده است، این قانون در ۲۵ ماده و چهار تبصره بیانگر صورت خاصی از قرارداهای متداول ساختمانی است که احکام حقوقی و ضمانت اجرایی کیفری خاصی را در بطن خود نگه داشته است که متاسفانه تاکنون شکل عملی به خود نگرفته است.این قانون دارای ابتکاراتی است که در تاریخ قانون گذاری ایران بی سابقه و یا لااقل کم سابقه می باشد که از جمله نظارت عمومی و نظامی خاص در تشکیل قرارداد آن و وجود نهادهای خاص در حل اختلاف ناشی از این قرارداد که داوری می باشد، وجود کارشناسانی خاص جهت تشخیص حسن انجام قرارداد ( مهندس ناظر)، لزوم رعایت تشریفات خاص و محتوای خاص قرارداد که به شکل رسمی تنظیم شده و محتوای الزامی خاصی در آن وجود دارد.
پیش فروش آپارتمان از منظر قانون
ماده ۱۶۳ قانون مدنی بیان کرده است که اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است.بیع به وعده در واقع آن نوع قراردادی است که بایع متعهد می شود که ساختمان را در موقع اتمامش تحویل دهد و خریدار هم متعهد می شود که آن را قبض کند و قیمت آن را در تاریخ تحویل بپردازد. انتقال مالکیت به وسیله مشاهده سند رسمی اتمام ساختمان صورت می پذیرد.بیع آینده نیز به موجب ماده ۳-۱۰۶۱ قانون کشور فرانسه، قراردادی است که به موجب آن بایع بلافاصله حقوق خود را بر زمین به خریدار و همچنین مالکیت ساختمان را انتقال می دهد. منظور آن است که هر مقدار که ساخته شود، متعلق به خریدار است و این اثر آینده به تدریج در مالکیت خریدار در می آید که آن را تملیک تدریجی می نامیم. در این وضعیت خریدار ملزم است که قیمت ساختمان را به حکم پیشرفت کار بپردازد.
ماده ۱۰۶۱ تمایزی را میان ساختمان های موجود و ساختمان هایی که در آینده ساخته می شوند، برقرار می کند. بر طبق قرار داد، فروشنده ملک ساختمان های موجود را بلا فاصله به خریدار انتقال می دهد. این فرضیه در عمل کاملا قابل قبول است. در نتیجه باید گفت که در بیع آپارتمان های ساخته نشده، انتقال مالکیت مبیع همزمان با ایجاب و قبول نیست، بلکه با تشخص مبیع صورت می گیرد.
کلام آخر
این قرارداد باید از سوی مالکان عرصه و یا سهامدارانی که در ملک دیگران با کسب اجازه ساخت و ساز کرده و در انتها آپارتمان هایی را مالک می شوند و تنها نسبت به این املاک آینده این قرارداد قابل اجراست یا از سوی مستاجران با حق ساخت اعیان در ملک مورد اجاره ی و این اقدام یعنی پیش فروش ساختمان تنها باید از طریق درج آگهی و طی کردن مراحل قانونی صورت پذیرد. این نکته مورد توجه است که در تمام این سه مورد باید دلایل مثبت این موارد ارائه شود.این قرارداد باید تنها به صورت رسمی صورت پذیرد، در غیر این صورت نمی تواند از مزایای این قانون استفاده کرده و در واقع قانون نسبت به قرارداد عادی خروج موضوعی پیدا می کند.
از دیگر مزایای این قانون این است که یکی از ایرادات اساسی به قولنامه ها که از سوی بسیاری مطرح می شد و آن عدم رعایت ماده ۲۲ قانون ثبت بود، مورد لحاظ قرار گرفته و افراد و دفاتر اسناد رسمی را الزام به ثبت در سند رسمی مالکیت به مانند نقل و انتقالات املاک کرده است تا بدین گونه افراد را از فرار و جلوگیری از انجام تعهدات طرفین مصون دارد و انجام این قرارداد باید به طور رسمی و در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و در دفترچه مالکیت و سوابق ملک به ثبت برسد.این قرارداد که بر اساس مبانی حقوقی و به نحو رسمی صورت می گیرد، از سوی طرفین لازم الاجرا و الزام آور است.
+ نوشته شده در دوشنبه ۱۱ آبان ۱۳۹۴ ساعت 19:58 توسط حسین توکلی
|
نظرات کارشناسان درمورد وضعیت بازار مسکن سال94
بازار مسکن همیشه با نوسانات زیادی همراه بوده و دورههای رکود و رونق در آن بارها تکرار شده است. اما بررسیها نشان میدهد که در دو سالی که گذشت این بازار تماما با رکود درگیر بوده است. رکودی که تا به امروز هم ادامه پیدا کرده و برخی امید پایان آن در سال آینده را دارند و برخی دیگر هم آن را دنبالهدار پیش بینی کردهاند. رئیس اتحادیه املاک تهران گفته:وضع معاملات مسکن تا پایان تابستان سال آینده رشد خوبی خواهد داشت و از رکود دو و نیم ساله خارج میشود. او تاکید کرده که البته رونق بازار به معنی افزایش قیمت نیست.
به گفته حسام عقبائی: قیمت مسکن در سال ۹۴ افزایش نخواهد داشت زیرا دیگر بستر رشد قیمت مسکن در اقتصاد وجود ندارد و مردم هم نقدینگی و قدرت خرید لازم را درصورت افزایش قیمت مسکن ندارند.
چندی پیش هم کارشناسان اعلام کردند که قیمتها به کف رسیدهاند. با این حال قدرت خرید مردم به آن میزان نیست که بتواند جوابگوی قیمتهای کنونی باشد. در این زمان بحث پرداخت وام به بخش مسکن مطرح شد که از آن به عنوان آخرین مرحله خروج از رکود هم یاد میشود. آیا این سیاست در سال آینده به ثمر خواهد نشست؟ چشم انداز بازار مسکن در سال ۹۴ چگونه خواهد بود؟ آیا قیمت مسکن در سال آینده ثابت میماند؟
مسکن به کدام سمت میرود؟
وضعیت مسکن بیشتر منوط به شرایط ویژه اقتصادی دولت است. رکودی که الان حاصل شده ناشی از سیاست انقباضیای است که دولت اتخاذ کرده و به این ترتیب اقتصاد را در رکود برده است تا آمار تورم خودش را نشان ندهد.در رکود باقی ماندن بخش مسکن خطر بزرگی دارد. زیرا این رکود باعث شده تا میزان تولید در این بخش در دو سال گذشته به شدت کاهش یابد و به دنبال آن گریز و کوچ سرمایه از این بخش هم اتفاق بیافتد.»
حجم ساختمان سازی در سالی که گذشت در مقایسه با سالهای ۹۱ و ۹۲ به شدت نزولی شد و تولید کنندگان دیگر تمایلی به ساخت مسکن در کشور نداشتند.»
وقتی که سرمایهها از بازار مسکن خارج میشوند و آمار ساخت و ساز کاهش مییابد نیاز و تقاضای انباشته مسکن افزایش مییابد. این اتفاق عوارض خطرناکی برای سالهای بعد مسکن دارد و فشار تقاضا را بسیار افزایش میدهد.»
به گفته کارشناسان اقتصاد:دولت نباید فکر کند که اگر در هنگام رکود، تولید مسکن کاهش یابد بازار از رکود خارج میشود و خرید و فروش افزایش یافته و بازار به رونق میرسد. زیرا در مقابل بازار مسکن رونق همواره با افزایش قیمت همراه بوده است.حال این سوال مطرح میشود که دولت چه برنامهای برای اقتصاد سال آینده دارد. اگر بخواهد این سیاست انقباضی را برای سال آینده هم اتخاذ کند، احتمالا تا اواخر سال هم میتواند این تورم را تنها به تاخیر بیندازد نه که از آن جلوگیری کند.»دولت میتواند به صورت تعمدی به این رکود ادامه دهد تا آمار تورمی بهتری داشته باشد. اما نمیتواند از بروز تورم جلوگیری کند. مخصوصا در بخش مسکن. زیرا مسکن کالایی است که فشار تورمی آن از امسال به سال بعد منتقل میشود و فشار با گذشت زمان از بین نمیرود. در واقع باعث میشود که افزایش و جهش و گسیختگی فشار وارده بر مسکن به تاخیر بیافتد اما باشتاب بیشتری خواهد بود.»اما اگر دولت برنامه اقتصادی تدوین و اجرا کند و نقدینگی کافی در دسترس باشد، میشود گفت که در میانه سال شاهد افزایش قیمت در مسکن باشیم.»
آیا بنظر شما اعطای وام به بخش مسکن میتواند رونق را به بازار بیاورد؟ بنظر بنده خیر! وام و تسهیلات یکی از بندهای یک برنامه مدون مالی در بخش مسکن هستند. باید در کنار آن منابع مالی لازم وجود داشته باشد، تسهیلات خارجی و سرمایه گذاری خارجی و دیگر موارد هم وجود داشته باشد.»
کارشناسان اقتصاد می گویند «بحث وامهایی هم که برای بخش مسکن در نظر گرفته شدهاند تنها یک بخش از این بندهای سیاستی هستند و در حال حاضر هم این سوال وجود دارد که به چه میزان میتوان این تسهیلات را به متقاضیان مسکن اعطا کرد. ده هزار تا؟ بیست هزارتا؟ پنجاه هزارتا؟»
کارشناسان مسکن می گویند: «منابع بانکی ما چنین اجازهای را به ما نمیدهند که بخواهیم در سطح گسترده تسهیلاتی را به مردم اعطا کنیم. هر کدام از بانکهای ما اگر بخواهند وارد چرخه ارائه تسهیلات به مردم بشوند ورشکسته خواهند شد.تنها کاری که بانکهای ما در حال حاضر انجام میدهند بنگاه داری و وام دادن به خودشان است. آنان سرمایههای مردم را جمع میکنند و به خودشان وام میدهند و با آن ساخت و ساز انجام داده و یا در بخش مسکن سرمایه گذاری میکنند.»
چشم انداز خروج از رکود بازار مسکن
دکتر علی دینی ترکمانی استاد دانشگاه و اقتصاددان دریک گفتگوی خبری فرمودند:در لایحه بودجه سال ۹۴، بودجه وزارت مسکن، راه و شهرسازی به همراه وزرات تعاون و کار اجتماعی بیشترین نرخ رشد را دارند.»
این به آن معنا است که بودجه بیشتری در اختیار وزارت مسکن در سال ۹۴ در نظر گرفته شده تا سیاستهای مختلفی همچون تامین مسکن اجتماعی، تکمیل پروژه مسکن مهر که از قبل وجود داشته و به طور کلی سر و سامان دادن به بازار مسکن بهتر پیش بروند.»
به گفته وی اگر این منابع در سال آینده واقعا به این وزارت خانه تخصیص پیدا کند و وزرات مسکن قادر باشد که منابع بیشتری چه در قالب پروژههای سرمایه گذاری چه در قالب تحریک طرف تقاضا و افزایش وام و اعتبار مسکن به بازار مسکن تزریق کند، میشود امیدوار بود که بازار از این رکودی که طی دو سال اخیر درگیرش بوده خارج شود و رونقی دوباره بگیرد.
این اقتصاددان با تاکید بر آنکه هنوز سیاست وام مسکن عملیاتی نشده است گفت: «اما هر وقت این اتفاق بیافتد تبعا میتواند به افزایش قدرت خرید متقاضیان کمک کند.»
وی در پاسخ به این سوال که آیا اعطای وام میتواند رونق را به بازار برگرداند گفت: «دستکم بخشی از بازار مسکن به خصوص مسکن ارزان قیمت میتواند تحت تاثیر قرار بگیرد و موجب تحرک در بازار شود.»
اما مشکلی که در بازار مسکن وجود دارد آن است که در دو سال اخیر نرخ رشد عرضه در بازار مسکن که معمولا هم تابع قیمت آن به صورت پلهای است و چند سال رکود دارد و باز افزایش مییابد، کاهش پیدا کرده است.»وی تصریح کرد: «با این شرایط و با وجود رکود عمیق دو ساله و کاهش نرخ رشد طرف عرضه، فکر میکنم سال آینده بازار مسکن تحریک شود و سیاستهایی مثل افزایش وام و همین طور افزایش بودجه این بخش، باعث گردش بیشتر منابع در بازار شود و آن را از رکود خارج کند.»
وی با اشاره به اظهارات معاون وزرات راه و شهرسازی مبنی بر افزایش قیمت زیر ۵ درصدی مسکن در سال آینده گفت: «آنچنان با این پیش بینی موافق نیستم زیرا عوامل مختلفی بر بازار مسکن تاثیر میگذارند که بسته به فعال شدن هرکدام از این عوامل، تغییرات قیمتی هم میتواند متفاوت باشد.»
دینی ترکمانی ادامه داد: «برای مثال نقدینگیای که در بازارهای مختلف میچرخند مانند بازار ارز، بازار سهام، بازار طلا و... اگر بخشی از آن به بازار مسکن سرازیر شود میتواند موج ایجاد کند و افزایش قیمتهایی بیشتر از ۵ درصد را به همراه بیاورد.» «بنابراین به این بستگی دارد که این عوامل چگونه آرایش پیدا کنند. اما به طور قطع میتوان گفت که بر مبنای شرایط واقعی یعنی طرف عرضه و طرف نقاضا، انتظار میرود که سال آینده رونقی به وجود بیاید و تبعا ممکن است قیمت هم افزایش پیدا کند. زیرا معمولا قیمت در شرایط رونق، افزایش پیدا میکند.»وی با اشاره به نقش دلالان در بازار ادامه داد: «معمولا چیزی حدود ۳۰ درصد از معاملاتی که در بازار مسکن صورت میگیرد به دلیل حضور واسطههایی است که مسکن را میخرند و با قیمتی بالاتر میفروشند.»
در شرایط رکود این ۳۰ درصد سهم کمتری دارند و به بازارهای دیگر میروند اما در شرایط رونق میتوانند بازگردند و باعث شوند که خرید و فروشها بیشتر و به تبع آن قیمتها هم افزایش بیشتری داشته باشند.»
وی در پاسخ به این سوال که آیا برنامه مدونی برای بخش مسکن در سال آینده تنظیم شده است گفت: «مساله تنها بخش مسکن نیست بلکه مساله به کل اقتصاد بازمی گردد.»
دینی ترکمانی تصریح کرد: «باید برنامههایی تنظیم شوند که به برقراری توازن بین بخشی در سطح کل اقتصاد کمک میکنند. یعنی اینکه بخشهای تولیدی ما، صنعت کشاوری ما و... شرایط مناسبی برای سرمایه گذاری داشته باشند که بتوانند سرمایه را به خود جذب کنند.»وقتی بازدهی سرمایه پایین است تبعا بخشی از نقدینگی هم در بخشهای مسکن، ارز و طلا و سهام و دیگر بازارها میچرخند و با جا به جاییهایی که صورت میگیرد باعث تغییرات قیمتی هم میشوند.» «شاید با برنامهای مدون در بخش مسکن بتوان به گونهای نقش سرمایه گذاری سفته بازانه را ساماندهی کرد اما همه داستان به خود بخش مسکن تقلیل پیدا نمیکند. بلکه کل اقتصاد باید عملکردش تقویت شود و سرمایه را به طور متعادل در بخشهای مختلف جذب کند.» ((اگر نظر بنده را بپرسید! بنده به عنوان کارشناس خبره محلی و مشاور املاک میگویم!بازار مسکن با این وضعیتی که پیش میرود/سالها دررکود خواهیم بود.حتی مسکن ارزان قیمت نیز این رکود فعلی را نجات نمی دهد.زیرا در زمان دولت احمدی نژاد در هر شهر و استان هزاران مسکن مهر ساخته شد و به مردم تحویل گردید.واز طرفی شرکتهای تعاونی مسکن دولتی اعم از بنیاد مسکن و بنیاد شهید و جانبازان و غیره خیلی آپارتمان ساختند و تحویل اعضاء شرکتها دادند لذا با این وضع دیگر جای خالی نمانده تا شرکتهای خصوصی و انبوه سازان به مردم آپارتمان یا خانه بسازند! و کسانی که در سالهای( 92و93) با وامهای اوراق بانک مسکن ساخت و ساز کردند.هنوز نفروختند/و درگیر بازپرداخت سود دوران مشارکت این واهها هستند.وبه علت عدم باز پرداخت اقساط وام اوراق مسکن از طرف بانک مربوطه جهت فروش. املاک فوق به اجراء گذاشته شده /از سال 93 ساخت و ساز به 10درصد رسیده و خواهان خرید آپارتمان ارزان قیمت هم خیلی کم است/ بنظر بنده اگر دولت محترم می خواهد وضعیت بازار مسکن از رکود خارج شود> بایستی نقدینگی را از بانکها خارج نماید و سود سپرده ها به حداقل خود برسد / تا گردش پول جهت خرید و فروش املاک در بازار مسکن بچرخد/باور کنید اگر وضعیت رکود اینطور پیش برود خیلی خطرناک است/من درسال 92نظر خودم را در مورد رکود مسکن همینطور نوشتم!اگر کارشناسان محترم با سوادتر از مشاوران املاک هستند! حرفی نیست! اما مشاورین املاک با تجربه نظر می دهند ودر میدان عمل کار می کنند! ما همیشه سعی می کنیم مثبت بگویم و امیدوار کنیم و امیدواریم...
به گفته حسام عقبائی: قیمت مسکن در سال ۹۴ افزایش نخواهد داشت زیرا دیگر بستر رشد قیمت مسکن در اقتصاد وجود ندارد و مردم هم نقدینگی و قدرت خرید لازم را درصورت افزایش قیمت مسکن ندارند.
چندی پیش هم کارشناسان اعلام کردند که قیمتها به کف رسیدهاند. با این حال قدرت خرید مردم به آن میزان نیست که بتواند جوابگوی قیمتهای کنونی باشد. در این زمان بحث پرداخت وام به بخش مسکن مطرح شد که از آن به عنوان آخرین مرحله خروج از رکود هم یاد میشود. آیا این سیاست در سال آینده به ثمر خواهد نشست؟ چشم انداز بازار مسکن در سال ۹۴ چگونه خواهد بود؟ آیا قیمت مسکن در سال آینده ثابت میماند؟
مسکن به کدام سمت میرود؟
وضعیت مسکن بیشتر منوط به شرایط ویژه اقتصادی دولت است. رکودی که الان حاصل شده ناشی از سیاست انقباضیای است که دولت اتخاذ کرده و به این ترتیب اقتصاد را در رکود برده است تا آمار تورم خودش را نشان ندهد.در رکود باقی ماندن بخش مسکن خطر بزرگی دارد. زیرا این رکود باعث شده تا میزان تولید در این بخش در دو سال گذشته به شدت کاهش یابد و به دنبال آن گریز و کوچ سرمایه از این بخش هم اتفاق بیافتد.»
حجم ساختمان سازی در سالی که گذشت در مقایسه با سالهای ۹۱ و ۹۲ به شدت نزولی شد و تولید کنندگان دیگر تمایلی به ساخت مسکن در کشور نداشتند.»
وقتی که سرمایهها از بازار مسکن خارج میشوند و آمار ساخت و ساز کاهش مییابد نیاز و تقاضای انباشته مسکن افزایش مییابد. این اتفاق عوارض خطرناکی برای سالهای بعد مسکن دارد و فشار تقاضا را بسیار افزایش میدهد.»
به گفته کارشناسان اقتصاد:دولت نباید فکر کند که اگر در هنگام رکود، تولید مسکن کاهش یابد بازار از رکود خارج میشود و خرید و فروش افزایش یافته و بازار به رونق میرسد. زیرا در مقابل بازار مسکن رونق همواره با افزایش قیمت همراه بوده است.حال این سوال مطرح میشود که دولت چه برنامهای برای اقتصاد سال آینده دارد. اگر بخواهد این سیاست انقباضی را برای سال آینده هم اتخاذ کند، احتمالا تا اواخر سال هم میتواند این تورم را تنها به تاخیر بیندازد نه که از آن جلوگیری کند.»دولت میتواند به صورت تعمدی به این رکود ادامه دهد تا آمار تورمی بهتری داشته باشد. اما نمیتواند از بروز تورم جلوگیری کند. مخصوصا در بخش مسکن. زیرا مسکن کالایی است که فشار تورمی آن از امسال به سال بعد منتقل میشود و فشار با گذشت زمان از بین نمیرود. در واقع باعث میشود که افزایش و جهش و گسیختگی فشار وارده بر مسکن به تاخیر بیافتد اما باشتاب بیشتری خواهد بود.»اما اگر دولت برنامه اقتصادی تدوین و اجرا کند و نقدینگی کافی در دسترس باشد، میشود گفت که در میانه سال شاهد افزایش قیمت در مسکن باشیم.»
آیا بنظر شما اعطای وام به بخش مسکن میتواند رونق را به بازار بیاورد؟ بنظر بنده خیر! وام و تسهیلات یکی از بندهای یک برنامه مدون مالی در بخش مسکن هستند. باید در کنار آن منابع مالی لازم وجود داشته باشد، تسهیلات خارجی و سرمایه گذاری خارجی و دیگر موارد هم وجود داشته باشد.»
کارشناسان اقتصاد می گویند «بحث وامهایی هم که برای بخش مسکن در نظر گرفته شدهاند تنها یک بخش از این بندهای سیاستی هستند و در حال حاضر هم این سوال وجود دارد که به چه میزان میتوان این تسهیلات را به متقاضیان مسکن اعطا کرد. ده هزار تا؟ بیست هزارتا؟ پنجاه هزارتا؟»
کارشناسان مسکن می گویند: «منابع بانکی ما چنین اجازهای را به ما نمیدهند که بخواهیم در سطح گسترده تسهیلاتی را به مردم اعطا کنیم. هر کدام از بانکهای ما اگر بخواهند وارد چرخه ارائه تسهیلات به مردم بشوند ورشکسته خواهند شد.تنها کاری که بانکهای ما در حال حاضر انجام میدهند بنگاه داری و وام دادن به خودشان است. آنان سرمایههای مردم را جمع میکنند و به خودشان وام میدهند و با آن ساخت و ساز انجام داده و یا در بخش مسکن سرمایه گذاری میکنند.»
چشم انداز خروج از رکود بازار مسکن
دکتر علی دینی ترکمانی استاد دانشگاه و اقتصاددان دریک گفتگوی خبری فرمودند:در لایحه بودجه سال ۹۴، بودجه وزارت مسکن، راه و شهرسازی به همراه وزرات تعاون و کار اجتماعی بیشترین نرخ رشد را دارند.»
این به آن معنا است که بودجه بیشتری در اختیار وزارت مسکن در سال ۹۴ در نظر گرفته شده تا سیاستهای مختلفی همچون تامین مسکن اجتماعی، تکمیل پروژه مسکن مهر که از قبل وجود داشته و به طور کلی سر و سامان دادن به بازار مسکن بهتر پیش بروند.»
به گفته وی اگر این منابع در سال آینده واقعا به این وزارت خانه تخصیص پیدا کند و وزرات مسکن قادر باشد که منابع بیشتری چه در قالب پروژههای سرمایه گذاری چه در قالب تحریک طرف تقاضا و افزایش وام و اعتبار مسکن به بازار مسکن تزریق کند، میشود امیدوار بود که بازار از این رکودی که طی دو سال اخیر درگیرش بوده خارج شود و رونقی دوباره بگیرد.
این اقتصاددان با تاکید بر آنکه هنوز سیاست وام مسکن عملیاتی نشده است گفت: «اما هر وقت این اتفاق بیافتد تبعا میتواند به افزایش قدرت خرید متقاضیان کمک کند.»
وی در پاسخ به این سوال که آیا اعطای وام میتواند رونق را به بازار برگرداند گفت: «دستکم بخشی از بازار مسکن به خصوص مسکن ارزان قیمت میتواند تحت تاثیر قرار بگیرد و موجب تحرک در بازار شود.»
اما مشکلی که در بازار مسکن وجود دارد آن است که در دو سال اخیر نرخ رشد عرضه در بازار مسکن که معمولا هم تابع قیمت آن به صورت پلهای است و چند سال رکود دارد و باز افزایش مییابد، کاهش پیدا کرده است.»وی تصریح کرد: «با این شرایط و با وجود رکود عمیق دو ساله و کاهش نرخ رشد طرف عرضه، فکر میکنم سال آینده بازار مسکن تحریک شود و سیاستهایی مثل افزایش وام و همین طور افزایش بودجه این بخش، باعث گردش بیشتر منابع در بازار شود و آن را از رکود خارج کند.»
وی با اشاره به اظهارات معاون وزرات راه و شهرسازی مبنی بر افزایش قیمت زیر ۵ درصدی مسکن در سال آینده گفت: «آنچنان با این پیش بینی موافق نیستم زیرا عوامل مختلفی بر بازار مسکن تاثیر میگذارند که بسته به فعال شدن هرکدام از این عوامل، تغییرات قیمتی هم میتواند متفاوت باشد.»
دینی ترکمانی ادامه داد: «برای مثال نقدینگیای که در بازارهای مختلف میچرخند مانند بازار ارز، بازار سهام، بازار طلا و... اگر بخشی از آن به بازار مسکن سرازیر شود میتواند موج ایجاد کند و افزایش قیمتهایی بیشتر از ۵ درصد را به همراه بیاورد.» «بنابراین به این بستگی دارد که این عوامل چگونه آرایش پیدا کنند. اما به طور قطع میتوان گفت که بر مبنای شرایط واقعی یعنی طرف عرضه و طرف نقاضا، انتظار میرود که سال آینده رونقی به وجود بیاید و تبعا ممکن است قیمت هم افزایش پیدا کند. زیرا معمولا قیمت در شرایط رونق، افزایش پیدا میکند.»وی با اشاره به نقش دلالان در بازار ادامه داد: «معمولا چیزی حدود ۳۰ درصد از معاملاتی که در بازار مسکن صورت میگیرد به دلیل حضور واسطههایی است که مسکن را میخرند و با قیمتی بالاتر میفروشند.»
در شرایط رکود این ۳۰ درصد سهم کمتری دارند و به بازارهای دیگر میروند اما در شرایط رونق میتوانند بازگردند و باعث شوند که خرید و فروشها بیشتر و به تبع آن قیمتها هم افزایش بیشتری داشته باشند.»
وی در پاسخ به این سوال که آیا برنامه مدونی برای بخش مسکن در سال آینده تنظیم شده است گفت: «مساله تنها بخش مسکن نیست بلکه مساله به کل اقتصاد بازمی گردد.»
دینی ترکمانی تصریح کرد: «باید برنامههایی تنظیم شوند که به برقراری توازن بین بخشی در سطح کل اقتصاد کمک میکنند. یعنی اینکه بخشهای تولیدی ما، صنعت کشاوری ما و... شرایط مناسبی برای سرمایه گذاری داشته باشند که بتوانند سرمایه را به خود جذب کنند.»وقتی بازدهی سرمایه پایین است تبعا بخشی از نقدینگی هم در بخشهای مسکن، ارز و طلا و سهام و دیگر بازارها میچرخند و با جا به جاییهایی که صورت میگیرد باعث تغییرات قیمتی هم میشوند.» «شاید با برنامهای مدون در بخش مسکن بتوان به گونهای نقش سرمایه گذاری سفته بازانه را ساماندهی کرد اما همه داستان به خود بخش مسکن تقلیل پیدا نمیکند. بلکه کل اقتصاد باید عملکردش تقویت شود و سرمایه را به طور متعادل در بخشهای مختلف جذب کند.» ((اگر نظر بنده را بپرسید! بنده به عنوان کارشناس خبره محلی و مشاور املاک میگویم!بازار مسکن با این وضعیتی که پیش میرود/سالها دررکود خواهیم بود.حتی مسکن ارزان قیمت نیز این رکود فعلی را نجات نمی دهد.زیرا در زمان دولت احمدی نژاد در هر شهر و استان هزاران مسکن مهر ساخته شد و به مردم تحویل گردید.واز طرفی شرکتهای تعاونی مسکن دولتی اعم از بنیاد مسکن و بنیاد شهید و جانبازان و غیره خیلی آپارتمان ساختند و تحویل اعضاء شرکتها دادند لذا با این وضع دیگر جای خالی نمانده تا شرکتهای خصوصی و انبوه سازان به مردم آپارتمان یا خانه بسازند! و کسانی که در سالهای( 92و93) با وامهای اوراق بانک مسکن ساخت و ساز کردند.هنوز نفروختند/و درگیر بازپرداخت سود دوران مشارکت این واهها هستند.وبه علت عدم باز پرداخت اقساط وام اوراق مسکن از طرف بانک مربوطه جهت فروش. املاک فوق به اجراء گذاشته شده /از سال 93 ساخت و ساز به 10درصد رسیده و خواهان خرید آپارتمان ارزان قیمت هم خیلی کم است/ بنظر بنده اگر دولت محترم می خواهد وضعیت بازار مسکن از رکود خارج شود> بایستی نقدینگی را از بانکها خارج نماید و سود سپرده ها به حداقل خود برسد / تا گردش پول جهت خرید و فروش املاک در بازار مسکن بچرخد/باور کنید اگر وضعیت رکود اینطور پیش برود خیلی خطرناک است/من درسال 92نظر خودم را در مورد رکود مسکن همینطور نوشتم!اگر کارشناسان محترم با سوادتر از مشاوران املاک هستند! حرفی نیست! اما مشاورین املاک با تجربه نظر می دهند ودر میدان عمل کار می کنند! ما همیشه سعی می کنیم مثبت بگویم و امیدوار کنیم و امیدواریم...
توسط: مشاوران املاک توکلی (اطلاع رسانی درمورد وضعیت بازار مسکن سال 94)
+ نوشته شده در دوشنبه ۴ آبان ۱۳۹۴ ساعت 19:42 توسط حسین توکلی
|
فروش باغ در منطقه شهرستان مراغه
شهرستان مراغه از نظر کشاورزی و خوشکبار و دامداری وگیاهان دارویی یکی از مناطق مهم آذربایجان شرقی در این منطقه است.از باغهای با ارزش و عمده که محصول آن عبارتست از (انواع انگور-سیب سبز - سیب قرمز - گوجه سبز شلی - آلو زرد و سیاه -گردو - بادام - توت درختی سفید و قرمز- آلبالو - گیلاس - گلابی و گندم - سیب زمینی و پیاز) لذا مراغه با وجود کوه بزرگ سهند با ارتفاع 3333متر سربه فلک کشیده که بیشتر آب منطقه از کوه پایه های سهند سرچشمه می گیرند.مراغه از نظر آب زیر زمینی غنی می باشد.چنانکه و از منطقه شمال و شمال شرقی و جنوب شرقی رودخانه های صوفی چای- قورو چای-رودخانه مردق به سمت روستاهای حومه و شهرستان مراغه و هشترود جاری می شود.قسمت شمال شرقی منطقه سرد سیر بوده که بیشتر محصول آن منطقه و حومه و روستا ها سیب قرمز و سفید است/ ودر کوه پایه های آن گندم می کارند.درمناطق جنوب غربی از مراغه تا ملکان انواع باغهای انگور است و منطقه شمال غربی از مراغه تا بناب و عجب شیر پیاز و سیب زمینی و گندم وانواع درختهای میوه هست. منطقه شمال غربی سهند انواع گردو و بادام وسیفی جات است/با وجود سد بزرگ علویان که رودخانه صوفی چای ازشمال کوهپایه های سهند سرچشمه می گیرد/شهرستان مراغه و حومه آنرا به یکی از پتانسیلهای سود آور و گردشگری منطقه تبدیل کرده/مناطق شهرستان مراغه از نظر آب و هوا سرد و خشک و کمی معتدل است/ در صورت حمایت دولت محترم از کشاورزان وباغداران این منطقه با پرداخت وام به باغداران وضعیت مناسب خواهد شد.متاسفانه با رکود وضعیت اقتصادی در ایران فروش محصولات گشاورزان و باغداران چندان خوب نیست مشاورین املاک توکلی جدول فروش انواع باغهای پر محصول و باغهای صفا یعنی ویلایی به شرح زیر جهت آگاهی شما عزیزان تنظیم گردیده که.در صورت خرید با ما تماس و مشاوره نماید/<توضیح اینکه درجدول فروش هرمن محلی مراغه (126مترمربع است)وفروش در این منطقه به صورت من محلی می باشد.عزیزان منطقه مراغه با داشتن آب و هوای خوب به شهر باغهای ایران مشهور است.هموطنان محترم! موقع سفر به این منطقه از باغهای گردشگری سد علویان و دهکده فراتک و جاده علویان سهند دیدن فرماید/یاشاسین آذربایجان شرقی/........
جدول فروش باغ شهرستان مراغه
| ردیف | آدرس منطقه | مساحت | محصول | سند | قیمت من محلی |
| 1 | مسیر روستای قشلاق بالاتر ازرودخانه صوفی چای | 80من محلی | گردو-کوجه سبز | 6دانگ | منی 5 میلیون تومان |
| 2 | روستای آقاجری بر جاده اصلی مراغه تهران | 18من محلی |
سیب قرمز |
6دانگ |
منی 6میلیون تومان |
| 3 |
کمربندی شمالی کنار رودخانه صوفی چای |
38من محلی |
گردو-آلوچه |
6دانگ |
منی 15میلیون تومان |
| 4 |
کمربندی شمالی پشت باغ بگیم |
6من محلی |
انگور-گردو-آلبالو |
مشاع |
13میلیون تومان |
| 5 |
مسیر جاده علویان نرسیده به سه راهی اسپستانا |
45من محلی |
سردرختی-برق سه فاز |
6دانگ |
4.5میلیون تومان |
| 6 | مسیر جاده نوا پشت بیمارستان امیر المومنین |
10من محلی |
انگور-هلو-غیره | 6دانگ |
9میلیون تومان |
| 7 | جاده هشترود روستای داش آتان پل قطار |
120من محلی |
سیب-آلوچه |
قولنامه |
1.5میلیون تومان |
| 8 | روستای علمدار روبروی مدرسه |
40من محلی |
گردو-آوچه-انگور |
قولنامه |
4 میلیون تومان |
| 9 |
جاده روستای نرج آباد جنب فنی حرفه ای |
40من محلی |
گردو-سیب-سردرختی | قولنامه |
2.5میلیون تومان |
| 10 |
جاده تهران مابین روستای قرطاول شلیلوند |
5.5من محلی | سردرختی سیب قرمز |
قولنامه |
6میلیون تومان |
| 11 |
جاده تهران روستای چکان و هره |
25من محلی |
سیب-گردو-برق سه فاز |
قولنامه | 5.5میلیون تومان |
| 12 |
جاده هشترود مسیر روستای مغانجیق |
200من محلی |
سردرختی سیب قرمز |
6دانگ |
2.5میلیون تومان |
| 13 |
جاده روستای قره کند |
70من محلی |
سردرختی آلوچه شلی |
6دانگ | 2.5میلیون تومان |
| 14 |
روستای نرج اباد |
35من محلی |
باغ انگور |
6دانگ |
2.5میلیون تومان |
| 15 |
چکان بر جاده نرسیده به پمپ بنزین شفق |
16من محلی |
باغ انگور |
6دانگ |
14میلیون تومان |
| 16 | روستای تازه کند مسیر غار هانپویل |
48من محلی |
گردو-انگور-پسته | 6دانگ | 5میلیون تومان |
| 17 |
مسیر روستای طالب خان |
50من محلی |
سردرختی باغ انگور |
قولنامه |
4میلیون تومان |
| 18 |
مسیر جاده روستای بهنق بالاتر از آسیاب |
120من محلی |
سردرختی سیب-برق |
قولنامه | 3میلیون تومان |
| 19 | روستای تازه کند قاسم خان |
45من محلی |
سیب قرمز و سفید |
قولنامه |
2.5میلیون تومان |
توسط: مشاورین املاک توکلی
تلفن : 04137402421-37403222-37406471
+ نوشته شده در یکشنبه ۳ آبان ۱۳۹۴ ساعت 14:14 توسط حسین توکلی
|
درمورد شهرک ولیعصر مراغه
تعریف مختصر و مفید از شهرک ولیعصر مراغه
شهرک ولیعصر واقع در 500متری کمربندی شرقی مراغه می باشد.که درسال 1359تاسئس شده واز دو منطقه فاز1وفاز2تشکیل شده فازیک دارای 3850قطعه مسکونی ویلایی بوده و 1380قطعه آپارتمانی می باشد.دارای مسجد و مدرسه و ارکان دولتی است.ازنظر آب زیر زمینی عنی بوده وازنظر آب و هوا معتدل پایین کوه بزرگ سهند واقع شده اکثر زیر ساختهای مسکونی آن شناژ است شهرداری مراغه از سال 1390 تعداد 5 قطعه پارک بزرگ ساخته و امکانات خوبی دارد(خیابانهای اصلی فاز 1 آن عبارتست از:خیابان 48متر شهید دهقان-خیابان آزادگان-خیابان پروین اعتصامی-خیابان 22بهمن-خیابان آزادگان- خیابان استاد شهریار-خیابان جام جم- خیابان آزادی خیابانهای اصلی فازدو عبارتست از:خیابان سید جماالدین- خیابان بهبهانی-خیابان سیزده آبان-خیابان سخنور خیابان 18 متری رودکی و کوی بهداری هرکدام از این خیابانها دارای کوچه های فرعی ودارای ساختمانهای شیک ویلایی است.ورودی شهرک ولیعصر از سه سمت کمربندی شرقی مراغه :شهید دهقان - آزادگان- 22بهمن می باشد عرض خیابانها از 8متر-10متر-12متر-14متر- 18 متر-و24متر است.اخیرا"ازسال1390 ساخت و سازهای آپارتمانی در تمام مناطق این شهرک بیشتر شده و با مصالح خوب و نماهای بهتر درست شده. جمعیت این شهرک به علت آب و هوا و آرامش خوب بیشتر شده.
ورودی کلیه شهرکهای حومه از شهرک ولیعصر میگذرد عبارتست از شهرک سهند-شهرک گلشهر-شهرک الهیه-شهرک زیباشهر- شهرک امام علی-فاطمیه اکثر شهرکهای که نام بردم ساخت و ساز شده و تکمیل است.بیشترین ساخت و ساز مسکن مهر در شهرک امام علی و سهند و ولیعصر می باشد. اشخاصی که می خواهند در مراغه و شهرکها حومه خانه بخرند قبلا" با ما مشاوره نمایند زیرا هر منطقه ارزش و قیمت خاصی دارد مشاورین املاک توکلی از بنگاههای قدیمی این منطقه بوده و به تمام مناطق مراغه و حومه آشنایی کامل دارد.لطفا" جهت خرید ساختمان و یا آپارتمان قبلا" با ما مشاوره نماید.ما خدمتگذار شما عزیزان هستیم.
توسط : مشاورین املاک توکلی شهرک ولیعصر(میدان پروین اعتصامی)
تلفن تماس (37402421-37403222-37406471=09143206437-09149212637)
+ نوشته شده در سه شنبه ۲۱ مهر ۱۳۹۴ ساعت 14:37 توسط حسین توکلی
|
فروش فوری ساختمان
فروش یکباب ساختمان واقع درانتهای 48متری بر خیابان18متری رودکی
مساحت(200مترمربع)(زیربنا 300مترمربع) دوطبقه همکف
امتیازات و نصبیات (کامل) سرویس بهداشتی مناسب
ورودبه دوکله - سند ششدانگ-دوخوابه-نما آجرسه سانتی
وام مسکن(ندارد = وام باشرایط دارد)
قیمت تمام شده (265000000میلیون تومان)
+ نوشته شده در سه شنبه ۲۱ مهر ۱۳۹۴ ساعت 13:26 توسط حسین توکلی
|
وضعیت معاملات شهرک امام حسن بسیجیان مراغه
در مورد شهرک امام حسن بسیجیان مراغه
به اطلاع شهروندان محترم میرساند در رابطه با معاملات اراضی و قطعات واگذاری شرکت تعاونی شهرک امام حسن بسیجیان مراغه که مالکین محترم جهت اطلاع رسانی از وضعیت این شهرک خواسته بودند.به اطلاع دوستان میرساند به علت رکود بازار املاک فعلا"خرید و فروش راکد است با توجه به اینکه شرکت تعاونی مبلغی به عنوان توسعه و نصب امتیازات برق.آب.گاز.فاضلاب اقدامات شایسته نموده و شرکت تعاونی به کسانیکه پول توسعه را پرداخت نموده اند جهت اخذ سند به دفترخانه معرفی کرده لذا اشخاصی که سند دریافت نموده می توانند جهت دریافت مجوز ساخت به شهرداری مراجعه نمایند. اما کسانیکه در مورد قیمت زمین می خواهند مطلع شوند فعلا"به خاطر رکود بازار مسکن قیمت زمین پایین است. نظربنده در رابطه با سرمایه گذاری و خرید زمین در این شهرک آینده بسیار خوبی دارد تا بحال خرید و فروش به صورت قطعه زمین انجام شده در صورت نصب امتیازت مصرفی تا سال 94 ساخت و ساز خوبی خواهد شد و قیمت فروش به صورت متر معامله میشود.اکنون کسانیکه می خواهند از قیمت زمین آگاه شوند بصورت قطعه از مبلغ 20 میلیون تومان الی 100 میلیون تومان در مناطق مختلف این شهرک زمین معامله شده (حالا برای خرید زمین در این شهر فرصت بسیار خوبی است) اگر شما یک زمین قولنامه را در حوالی این شهرک خرید نماید از 50 الی 150 هزار توان است.درصورتیکه با حساب متراژ 180 الی 189متر مربع یک قطعه زمین سند دار دراین شهرک قیمت متری از 80 تومان الی 300 تومان است با توجه به اینکه در نوشته های قبلی در تعریف این شهرک به اطلاع شهروندان رسانده ام که شهرک امام حسن از نظر منطقه جغرافیای در منطقه بسیار خوبی قرار گرفته و از نظر آب فوق العاده است اولا"در نقشه این شهرک ملاحظه بفرماید خیابان کشی شده و کمتر از 8 متر کوچه نداریم و از نظر مهندسی زمینهای این شهرک در موقعیت خوبی قرار گرفته و بزرگترین شهرک با بیش از 3000 قطعه زمین و آپارتمان و فضای سبز و مکانهای اداری و تجاری خوبی در نظر گرفته شده است لذا نظر بنده از بابت آینده این شهرک بسیار خوب است و من خوشبین هستم.کسانیکه خواهان خرید زمین و سرمایه گذاری در این شهرک می باشند امیدوار باشند در صورت از بین رفتن رکود قیمت زمینها به متراژ معامله خواهد شد و اخیرا" ساخت و ساز خوبی نیز شده و جای نگرانی نیست. بنده تا جای که تجربه و اطلاعات داشتم به خدمت شهروندان رساندم . فعلا"وضعیت معاملات شهرک امام حسن خوب نیست)
توسط:مشاورین املاک آریا (مراغه)
+ نوشته شده در چهارشنبه ۱۵ مهر ۱۳۹۴ ساعت 20:35 توسط حسین توکلی
|
فروش ساختمان
جدول فروش ساختمان (مراغه و شهرک ولیعصر)
| ردیف | آدرس | مساحت | زیربنا | نوع ساخت | طبقه | ورودی | وام | قیمت |
| 1 | محله بلاغلو کوی استاد شهریار | 90متر | 130متر | چوبی | 1 | حیاط | ندارد | 90میلیون |
| 2 | محله چهل پا جنب مسجد | 90 | 100 | چوبی | 1 | ساختمان | ندارد | 57 |
| 3 | شهرک امام علی زمرد | 180 | 343 | شناژ | 3 | حیاط | شرایط | 270 |
| 4 | کوی بهداری ریحان | 170 | 335 | شناژ | 3 | ساختمان | 30 | 280 |
| 5 | خ.پروین اعتصامی کوی فرهنگ | 240 | 140 | آهن | 1 | ساختمان | ندارد | 245 |
| 6 | خ48متری کوی ورامین | 115 | 125 | شناژ | 1 | ساختمان | 20 | 165 |
| 7 | ش.سهند 10متری چهارم | 200 | 200 | آهن | 2 | حیاط | ندارد | 260 |
| 8 | ش.کوی استاد شهریار | 250 | 200 | آهن | 1/5 | ساختمان | ندارد | 270 |
| 9 | برخیابان35متری صدف تاش | 262 | 227 | شناژ قائم | 1 | 3بر | ندارد | 290 |
| 10 | 48متری کوی شهید عطائی | 200 | 140 | آهن | 1 | حیاط | ندارد | 210 |
| 11 | خ.آزادگان 16متری ایثارگران | 240 | 160 | شناژ | 1 | دو بر | ندارد | 270 |
| 12 | بر خیابان سید جماالدین | 142 | 220 | شناژ | 2 | دو کله | ندارد | 220 |
| 13 | برخیابان سید جماالدین | 160 | 100 | آهن | 1 | سه بر | ندارد | 230 |
| 14 | خیابان سیزده آبان لاله زار | 124 | 263 | شناژ | 3 | دو کله | شرایط | 260 |
| 15 | فاز2شهرک کوی فراحی5 | 196 | 126 | آهن | 1 | حیاط | ندارد | 185 |
| 16 | خ.آزادگان 24متری طوسی | 240 | 140 | آهن | 1 | حیاط | گلنگی | 245 |
| 17 | خ.پروین اعتصامی کوی دانش | 250 | 145 | آهن | 1 | ساختمان | گلنگی | 240 |
| 18 | ش.فاز1کوی استاد شهریار | 250 | 140 | آهن | 1 | ساختمان | گلنگی | 240 |
| 19 | فاز2شهرک کوی ماهان9 | 142 | 100 | آهن | 1 | ساختمان | ندارد | 155 |
فروش ساختمان جدول شماره2
| ردیف | آدرس | مساحت | زیربنا | نوع ساخت | طبقه | ورودی | وام | قیمت |
| 1 | خیابان ارمنستان گیلاسلوق | 220متر | 180متر | آهن | 1 | دو بر | ندارد | 90میلیون |
| 2 | 48متری خ/عطائی | 200متر | 400 | شناژ | 3 | حیاط | شرایط | 380 |
| 3 | خ/آزادگان 14متری فردوس | 240 | 160 | آهن | 1 | حیاط | ندارد | 260 |
| 4 | خ/جامئ جم کوی خرم | 250 | 180 | آهن | 1 | حیاط | ندارد | 250 |
| 5 | بر خیابان بهبهانی | 160 | 135 | آهن | 1 | دو کله | ندارد | 190 |
| 6 | خیابان 12بهمن کوی قائم | 250 | 140 | آهن | 1 | حیاط | ندارد | 245 |
| 7 | فاز2 شهرک کوی مهر | 210 | 380 | شناژ | 3 | دو کله | شرایط | 380 |
| 8 | خ.آزادگان ایثارگران | 268 | 190 | شناژ | 1/5 | حیاط | ندارد | 260 |
| 9 | خ.سیزده آبان بهارستان | 160 | 105 | آهن | 1 | حیاط | ندارد | 170 |
| 10 | بر خیابان سخنور | 205 | 126 | شناژ | 1 | دوکله | ندارد | 255 |
| 11 | خ/سیزده آبان لاله زار | 120 | 100 | آهن | 1 | دوکله | ندارد | 130 |
| 12 | بر خیابان فاز2سیزده آبان | 220 | 360 | شناژ | 2 | حیاط | ندارد | 245 |
| 13 | فاز1شهرک سهند | 200 | 170 | آهن | 1 | ساختمان | ندارد | 200 |
| 14 | روستای نوا | 154 | 120 | آهن | 1 | ساختمان | ندارد | 93 |
مشاورین املاک توکلی شهرک ولیعصر(پل جهانگیر)
تلفن تماس(37402421-37403222=09143206437)
+ نوشته شده در یکشنبه ۱۲ مهر ۱۳۹۴ ساعت 20:43 توسط حسین توکلی
|
فروش آپارتمان مراغه و شهرک ولیعصر
| ردیف | منطقه | مساحت مفید | نصبیات | پارگینگ | طبقه | آسانسور | وام | قیمت متری |
| 1 | کوره خانه اول 15خرداد | 120متر | خام | ندارد | 2و3 | ندارد | 35 اوراق | 1.300 |
| 2 | بر.خ پروین اعتصامی | 93و115 | خام | دارد | 6واحد | دارد | 30اوراق | 1.100 |
| 3 | برخ48متری جنب بیمه کوثر | 142 | خام | دارد | 6واحد | دارد | شرایط | 1.100 |
| 4 | بر.خ آزادگان گلهای6 | 93 و حیاط | کامل | دارد | همکف | دارد | شرایط | 1.500 |
| 5 | انتهای کوی بهداری | 110متر | خام | دارد | اول | ندارد | 20 مهر | 900 |
| 6 | خ.آزادگان ایثارگران | 75متر | ندارد | دارد | سوم | دارد | شرایط | 1.200 |
| 7 | ش.بر خیابان سیزده آبان | 90متر | کامل | دارد | اول | دارد | 20مهر | 1.200 |
| 8 | بر خیابان سعدی | 85متر | خام | ندارد | اول | دارد | شرایط | 1.500 |
| 9 | فلسطین شمالی | 150متر | ندارد | دارد | 2و3 | دارد | شرایط | 1.600 |
| 10 | مجتمع صیاد شیرازی | 52متر | کامل | حیاط | دوم | ندارد | ندارد | 900 |
| 11 | 20متری مطهری | 85متر | ندارد | دارد | هفتم | دارد | ندارد | 1.100 |
| 12 | شهرک خ.جام جم | 70متر | دارد | دارد | اول | ندارد | ندارد | 1.100 |
| 13 | بر خیابان خواجه نصیر | 220متر | کامل | دارد | ششم | دارد | ندارد | 1.800 |
| 14 | شهرک 18متری رودکی | 81متنر | کامل | دارد | چهارم | دارد | 10 | 950 |
فروش آپارتمان توسط بنگاه معاملاتی مشاورین املاک توکلی (تاریخ ثبت 1394/07/12)
تلفن تماس (041-37402421=37403222=09143206437
+ نوشته شده در یکشنبه ۱۲ مهر ۱۳۹۴ ساعت 14:29 توسط حسین توکلی
|
فروش آپارتمان مراغه شهرک ولیعصر فاز2.1وشهرک سهند
| ردیف | منطقه | مساحت | پارگینگ | طبقه | آسانسور | نصبیات | وام مسکن | قیمت |
| 1 | خ.پروین اعتصامی | 91 متر | دارد | دوم | دارد | کامل | 20 میلیون | 90 میلیون |
| 2 | انتهای بهداری | 105 | دارد | دوم | دارد | ندارد | 45 | 90 |
| 3 | ورودی شهرک سهند | 87 | دارد | سوم | دارد | کامل | 20 | 82 |
| 4 | کوی بهداری الماس | 120 | دارد | 1.2.3 | دارد | خام | 30 | 108 |
| 5 | محله شمس آباد | 65 | ندارد | یک | ندارد | کامل | 13 | 73 |
| 6 | کمربندی کوی آفاق | 100 | دارد | سوم | دارد | دارد | ندارد | 130 |
| 7 | روبروی هتل لاله | 114 | دارد | اول | ندارد | دارد | 35 | 115 |
| 8 | کمربندی کوی آفاق | 118 | دارد | اول | دارد | دارد | ندارد | 145 |
| 9 | کوی بهداری | 150 | دارد | اول | دارد | کامل | 20 | 137 |
| 10 | اول خ.جام جم | 93 | دارد | 6 | دارد | خام | 10 | 93 |
| 11 | ش.فاز1ده متری صفا | 88 | دارد | سوم | ندارد | کامل | 10 | 85 |
| 12 | ش.مجتمع رسالت | 142 | دارد | سوم | دارد | کامل | 30 | 100 |
| 13 | سهند مجتمع آسمان | 115 | دارد | اول | دارد | کامل | 20 | 97 |
| 14 | ش.روبروی تالار لاله | 103 | دارد | اول | دارد | کامل | 35 | 113 |
درمورد فروش آپارتمان به خدمت مشتریان و شهروندان محترم میرساند با توجه به رکود بازار مسکن در شهرستان مراغه و افزایش ساخت و ساز در سال 92 اکنون فصل خرید است و در مناطق مختلف شهر مراغه و حومه و شهرکها به متراژ های گوناگون واحد برای فروش داریم.ازتاریخ 94/3/18محاسبه متراژمشاعات راه پله تصحیح و بصورت مفید محاسبه خواهد شد(یعنی مفید+نصف پارگینگ+انباری=جمع کل بصورت مفید میباشد/موقع فروش یا خرید آپارتمان طبق سند به اینصورت محاسبه و معامله خواهد شد.مشاورین املاک توکلی مفتخر است جهت ارائه خدمات خرید و فروش آپارتمان در خدمت شهروندان محترم باشدمشتریان محترم و شهروندان عزیز موقع معامله هر نوع ملک قبلا"با ما مشاوره و استعلام فرماید تا از خدمات مشاوره و راهنمایی ما بهره مند باشید.تعدای از عزیزان بدون مشاوره وارد یک معامله نا آگاه شده و مورد معامله را گرانتر و در موقع معامله مغبون می شوند /در جریان وضعیت معامله نسبت به منطقه و شرایط آن قبلا" آگاهی پیدا کرده و درضمن درمورد نوع وام مسکن در جریان امر باشید هیچکس دوران سود مشارکت آپارتمان ساز را به گردن نگیرد یعنی قبول نفرماید زیرا سود دوران مشارکت به عهده آپارتمان ساز بوده و خریدار تنها وام و اقساط آن را باید به عهده بگیرد و نوع محاسبه واحد طبق سند و بصورت متری می باشد و خرید بصورت قطعه ممنوع است/درضمن موقع معامله فروشنده وام را باید در اختیار شما قرار داده و هیچ گونه پولی برای وام پرداخت نفرماید مگر توافق کرده باشید برای وام اوراق مبلغی به فروشنده پرداخت نماید مابقی وامها به عهده فروشنده است/به هر حال ما بر خود وظیفه می دانیم در مورد معاملات برای شما اطلاع رسانی نمایم تا خدای نا کرده کلاه به سرتان نرود و با آگاهی کامل از قیمت ملک معامله نماید/مشاورین املاک آریا مشاور امین شماست و از نظر داوری رضای خدا را در نظر دارد ما دعا گوی شما عزیزان هستیم اگر ما را لایق می دانید به بنگاه ما تشریف فرماید تا شما را راضی کرده و معامله درستی در حق شما بنمایم با تشکر فراوان مسکن توکلی(ما در عمل براستی همراه شما هستیم/ نه در حرف /ما را در عمل امتحان فرماید)
تلفن تماس (04137402421=37403222=09149212637=09143206437)
+ نوشته شده در شنبه ۱۱ مهر ۱۳۹۴ ساعت 22:8 توسط حسین توکلی
|
فروش آپارتمان مراغه شهرک ولیعصر (الان فصل خرید است)
به علت رکود بازار مسکن خرید آپارتمان در شهرک ولیعصر مناسب است.
قیمت متری: مبلغ 700 تومان الی 1.200تومان
امروز برای خرید مناسب است /احتمال افزایش قیمت در ماه آذر هست
لطفا"برای خرید واحدهای مسکن مهر و رسالت و شخصی ساز در شهرک ولیعصر و شهرک سهند عجله کنید
متراژ واحدها از 55متر الی 145متر و وام مسکن از 20 میلیون الی 35 میلیون تومان
توسط : مسکن توکلی مراغه
تلفن تماس (041-37402421=09149212637=09143206437)
+ نوشته شده در شنبه ۱۱ مهر ۱۳۹۴ ساعت 15:0 توسط حسین توکلی
|
فروش املاك زمين مراغه
فروش يك قطعه زمين براي ساخت ويلا.
آدرس:مراغه بر جاده علويان كنارساحل سد علويان
مساحت كل زمين (1011مترمربع)
سند : شش دانگ تك برگ
قيمت فروش (62/000/000) ميليون تومان
----------------------------------------------------------------------------
فروش زمين فوري
آدرس: مراغه جاده جديد كمربندي طالبخان كوي انديشه بالاتراز بلوك زني
مساحت كل زمين 5000 مترمربع
سند : شش دانگ يك جلد
قيمت فروش متري (170/000)تومان
--------------------------------------------------------------------------
فروش زمين سند دار جاي خانه
آدرس:مراغه اتوبان امير كبيرجنب نيروگاه برق بر جاده
سند : شش دانگ يك جلد
قيمت فروش متري (700)هزارتومان
--------------------------------------------------------------------------
فروش زمين سندار مصالحه شده
آدرس : مراغه كمربندي شمالي جنب قنادي
سند:شش دانگ يك جلد
داراي امتياز مجوز شهرداري نقشه و پروانه 3طبقه
قيمت فروش متري(1/400/000)تومان
------------------------------------------------------------------------
توسط:مشاورين املاك آريا (توكلي) تايخ ارسال =1394/05/05
تلفن تماس (04137402421=04137403222)(09143206437)
+ نوشته شده در دوشنبه ۵ مرداد ۱۳۹۴ ساعت 20:28 توسط حسین توکلی
|
نحوه محاسبات متراژآپارتمان شهرک ولیعصر مراغه
نحوه محاسبه متراژآپارتمانها از تاریخ 1394/03/18 بشرح زیر می باشد.به استحضار شهروندان محترم میرساند با توجه به اینکه قبل از تاریخ فوق فروش و نحوه محاسبات واحدها به صورت مفید+مشاعات+ده درصد مفید که جمع کل آنها ضربدر قیمت بود لذا از تاریخ ذکر شده محاسبات آپارتمان موقع فروش فقط مفید اول که درسند قید شده ضربدر قیمت کنونی می باشد.البته دراین صورت قیمت واحدها کمی گرانتر به نظر می رسد ولی هیچ فرقی با قیمت قبلی ندارد.قبلا"مفید+مشاعات پارگینگ+انباری و ده درصد مفید ازمشاعات راه پله و آسانسور جمع می شد وبه قیمت مثال: متری 1/200هزارتومان فروخته می شد.لذا از طرف اتحادیه و مجمع امور صنفی که از طرف سازمان ثبت اسناد و کمسیون از طرف ریاست محترم دادگستریدستورالعمل اجرای نحوه محاسبات پیش فروش و فروش واحدها تعین گردید و مقرر شد از تاریخ 1394/03/18 عرف بازار و محاسبات متراژ رویت شده و ثبت سند و پیش فروش از صورت مجلس تفکیکی اقدام به سند نمایند و دفترخانه موظف است به خریدار سند تنظیم نماید.(مفید+پارگینگ+انباری) یا فقط مفید محاسبه خواهد شد به خدمت شریف شما ساده تر بگویم قبل از این دستور العمل مثال قیمت واحد در شهرک بر خیابان پروین اعتصامی متری 1/200هزارتومان بود = اکنون قیمت متری همان واحد 1/800 هزارتومان است.یا در فاز2شهرک کوچه 8 متری قیمت متری 900هزارتومان بود اکنون با دستورالعمل جدید عرف بازار قیمت متری 1/200هزارتومان است .خوشبختانه نحوه محاسبات کنونی فروش واحدها به صورت ساده و مشخص است دیگر فروشنده نمی تواند مشاعات را به حساب خریدار محاسبه کند هم فروشنده و هم خریدار با آرامش کامل موقع معامله بدون دغدغه و اضطراب معامله نمایند.باتوجه به اینکه بازار مسکن در رکود کامل است و وضعیت معاملات خیلی ضعیف است و اکثر سازنده گان و بنگاههای معاملات شغل خود را تغییر داده اند ولی ما به آینده امیدوار هستیم اگر متخصص ها در راس کارها قرار بگیرند مدیریت کلان در ساخت وسازها بهتر از گذشته خواهد بود به قول ما کسانیکه در کار خود استاد عمل هستند به عرصه رقابت فن آوری جدید و معماری خواهند آمد الان فن و حرفه مثل سابق تئوری نیست پیشرفت صعنت و حرفه روی کیفیت و مقاومت است که مهندسین و سازنده گان به خود باوری رسیده اند.کیفیت کار و مصالح به رشد و روند خود ادامه می دهند و از هر نظر قابل اعتماد است.هرکس سئوالی و یا مشاورهای در مورد نحوه محاسبات فروش و پیش فروش دارد ما جوابگویی سئوالات شما عزیزان هستیم نظرات یادتان نرود با تشکر فراوان(رضا توکلی-مشاور املاک شما)
توسط : مشاورین املاک آریا (توکلی)
تلفن تماس(37402421=37403222)(09143206437)
+ نوشته شده در شنبه ۱۳ تیر ۱۳۹۴ ساعت 21:16 توسط حسین توکلی
|
فعالیت مسکن توکلی شهرک ولیعصر مراغه
فعالیت وبلاگ نویسی مدیریت مسکن توکلی(آریا) شهرک ولیعصر مراغه (سال 1389 الی سال1394) بروز می باشد ما سعی کردیم در این وبلاگ در مورد خرید و فروش املاک و رهن و اجاره و در مورد وضعیت تحلیل بازار مسکن اطلاع رسانی نمایم امیدواریم مشتریان محترم و شهروندان عزیز و اشخاصی که وبلاگ ما را ملاحظه و رویت می نمایند نظرات و انتقادات خود را نسبت به پیشرفت کار ما بنویسند تا ما معایب خود را برطرف نمایم سعی ما براین است از وضعیت بازار مسکن شهرستان مراغه و شهرکهای حومه همه گونه اطلاع رسانی بروز نمایم و به تشویق و راهنمای های شما عزیزان نیازمندیم با تشکر از همه عزیزان.
مدیریت مسکن توکلی مراغه
تلفن (04137402421-37403222-09143206437-09149212637)
+ نوشته شده در چهارشنبه ۱۰ تیر ۱۳۹۴ ساعت 21:51 توسط حسین توکلی
|
مواظب کلاه برداران ملکی باشید
- هنگام خرید و فروش ملک، خریداران و مشاوران املاک باید از اصالت ملک و اسناد مطمئن شوند.
- رهن، اجاره، خرید و فروش ملک باید در دفاتر مشاوران املاک معتبر انجام شود.
- با افراد ناشناسی که ادعا میکنند قصد فروش ملک را دارند، معامله نکنید چرا که بسیار اتفاق افتاده تبهکاران و شیادان، ملک افراد دیگری را با جعل اسناد فروختهاند.
- انجام معامله باید دقیق و طبق قوانین و مقررات صورت گیرد.
- یک راه آسان برای شناسایی مالک واقعی زمین، خانه و آپارتمان، تحقیق از همسایگان است.
- تعدادی از کلاه برداران براینکه خودشان شناخته نشوند توسط اشخاص دیگر معامله انجام می دهند.ازبنگاهی اطلاعات ملکی بدست آورده و در بنگاه دیگر معامله می کند و پس از برداشت بهره خود از میان غیب می شود.از چکهای شهرستانهای دیگر استفاده می کند.
- فروشنده ملک به هیچکس اعتماد نکند اول بایستی شخص خریدار را شناسایی کامل کرده و مدارک اصلی اورا رویت نموده و از همسایگان و یا از بنگاههای دیگر استعلام نماید.
- کلاه برداری است از شگرد های جدید استفاده می کند.در بنگاهی که اطلاعات بدست آورده با مدارک جعلی قولنامه جعلی درست می کند و سپس در بنگاه دیگر معامله می کند.
- سعی کنید با چک معامله نکنید کسانی هستند از این کلاه برداران با صدور یک قطعه چک با مبلغ کم شخص فروشنده را سرگردان می کند.و سند ملک را از دست فروشنده می گیرد ودر بنگاه دیگر با آن سند معامله می کند.
- موقع معامله سعی کنید سند و یا کپی آنرا به کسی ندهید و به حرفها و شگردهای او توجه نکنید و به قسم خوردنهای او رام نشوید.سعی کنید در یک معامله 100میلیون تومانی نصف یا یک سوم معامله را نقدا"بگیرید و به چک اعتماد نکنید و در قولنامه تلفن و آدرس دقیق خریدار توسط مشاور ثبت شود و از کارت ملی او کپی بگیرید.سند را موقع استعلام دفترخانه با خود ببرید و به دفترخانه نیز اعتماد نکنید بعضی دفترخانه ها برای جذب مشتری با روابط کار می کنند.
- اخیرا"با توجه به احتیاط کاریهای مرتب باز آدم ناشی است و سرش کلاه میره
- بیشتر پرونده های دادسراها شکایت های املاک و کلاه برداری است.
- شخصی که برای اولین بار ملکی را می فروشد از دو یا سه بنگاه و یا از دوستان آشنايان كه به مسائل خرید و فروش املاک آگاهی دارند استعلام نمایند.تا موقع فروش سرتان کلاه نرود.
- باتوجه به مطالب نوشته شده مواظب باشید.كلاه سرتان نرود.قبل از معامله ملك! سند و مدارك مربوطه كه متعلق به مورد معامله مي باشد رويت نمايد. قيمت مورد معامله طبق مساحت زمين كه در سند موجود است و مساحت زير بنا درشناسنامه ساختمان(پروانه)مي باشد بعلاوه امتيازا(برق.گاز.آب.فاضلاب.تلفن)و نصبياتي كه در ساختمان نصب شد مانند(كابينت.پرده.لوستر.آپگرمكن.پكيج.كولروغيره)محاسبه كرده وقيمت آن برابر قيمت منطقه كه بروز مي باشد بدست آورده و پس از توافق معامله بطور قطعي يا شرطي نوشته شود.
- سعي كنيد در صورت مصالحه قيمت را بصورت قطعي بنويسيد.بخاطر داشته باشيد كليه موارد ومندرجات چاپي و دستنويس در مبايعه نامه مورد قبول شما بوده و آنرا امضاء مي نمايد و به كليه تعهدات نوشته شده جوابگو هستيد.لذا قبل از امضاء قولنامه كليه موارد نوشته شده را به دقت رويت كرده و بخوانيد تا اشكالات انرا مرتفع نمايد.زيرا پس از امضاء و خارج شدن از بنگاه و يا از آن جمع معامله قطعي بوده و قابل فسخ نيست.درضمن دو نفر شاهد كه به موارد معامله فوق شناخت كامل دارند امضاء نمايند.درصورتيكه مورد معامله قانونا"و يا شرعا" ايراد و اشكال فني داشته باشد مي توانيد 24ساعت از معامله نگذشته به بنگاه مربوطه اطلاع دهيد تا زمينه فسخ آن توسط همان بنگاه انجام شود. در صورت تائيد بنگاه بيع بايد عودت داده شود.
- نحوه پرداخت: در سه مرحله مي باشد( مبلغ يك سوم به عنوان بيعانه پرداخت نموده و مابقي مبلغ يك سوم در تنظيم سند و مبلغ يك سوم آن موقع تحويل و تسويه حساب پرداخت شود.)اميدواريم مطالب نوشته شده ما راهنما و كمك در معاملات باشد.درصورت داشتن ايراد و اشكال معاملات با مشاورين ما مشاوره و يا در نظرا وب ما ياداشت نمايد.
- توسط: مشاور املاک توکلی (شهرك وليعصر مراغه)
- تلفن تماس ما(04214403222=04214402421)(09143206437)
+ نوشته شده در دوشنبه ۳۰ دی ۱۳۹۲ ساعت 1:37 توسط حسین توکلی
|
نکاتی که در خرید وفروش املاک بایستی بیشتر مد نظر قرار گیرد
نکاتی که در خرید وفروش املاک بایستی بیشتر مد نظر قرار گیرد
بیشترین دعاوی مطروحه در امور حقوقی، پرونده های مربوط به دعاوی ملکی است و یکی از دلائل آن عدم توجه طرفین معامله به مقررات خاص بیع و یا دقت نکردن در مسائلی که هنگام معامله توجه به آن ضروری است در اینجا نکاتی را یاد آور میشویم تا شما را راهنمایی کرده باشیم و شما نیز هنگام معامله آن را مد نظر داشته باشید.
مطمئن شوید فروشنده، مالک ملکی است که آن را به شما می فروشد و یا اینکه از طرف مالک اختیار فروش داشته باشد لذا اسناد و مدارک را هنگام معامله ملاحظه نمائید
هنگام ملاحظه سند چند مطلب را دقت کنید اول اینکه ببینید ملک به نام چه کسی است آیا مشخصات فروشنده با مشخصات مندرج در سند مطابقت دارد یا خیر دوم اینکه شماره پلاک با محل انطباق داشته باشد سوم اینکه حدود معرفی شده در سند با حدود واقعی آن مغایر نباشد چهارم اینکه مساحت ذکر شده در سند همان مساحتی باشد که به شما اظهار گردیده
مطمئن شوید که فروشنده، ملک را به شخص دیگری نفروخته باشد چون بسیارند کسانی که با انگیزه کلاهبرداری ملکی را به چند نفر میفروشند، وخوب است بدانید اولین معامله اگر صحیح انجام شده باشد معتبر است و معاملات بعدی باطل میشود لذا اگر به چنین معامله ای برخورد کردید اصرار بر اینکه معامله قبلی را بر هم بزنید نداشته باشید و بی جهت از این بابت پرونده در دادگستری درست نکنید بلکه بهتراست پول خود را بگیرید و از خیراین معامله بگذرید تا بیشتر ضررنکنید اما نه اینکه فروشنده را به حال خود رها کنید بلکه میتوانید از او به عنوان فروشنده مال غیرکه مجازات کلاهبرداری دارد شکایت کنید تا مجازات شود شاید این کار را بار دیگر تکرار نکند.
مطمئن شوید که امکان انتقال سند بنام شما هست چون گاهی سند ازنظر ظاهر اشکالی ندارد اما ممکن است ملک در رهن ویا به دلائلی درتوقیف باشد ویا فروشنده ممنوع المعامله گردیده ویا اینکه به دلیل دیگری امکان انتقال سند نباشد مثل اینکه تخلفات ساختمانی صورت گرفته باشد
اگرفروشنده ملک را با داشتن اختیار از طرف مالک بشما میفروشدمدارک او را ملاحظه نمائید مثلا وکالتنامه او را مطالعه کنید وببینید آیا اختیار فروش دارد یا نه گاهی ممکن است فقط دراموراداری وکالت دارد ویا تحت شرائطی می توانسته اقدام به فروش نماید که اکنون آن شرائط فراهم نیست
ما می دانیم که کنترل کردن همه این مطالب امر دشواری است زیرا گاهی انسان هنگام معامله به جهاتی نمی تواند این دقتها را بنماید مثلا با طرف خود رو دربایستی دارد ویا شرائطی پیش می آید که بررسی این نکات مشکل میشود بنا براین اگر قصد معامله دارید برای نیفتادن در یک مخمصه حد اقل شرایطی را پیش بینی کنید که اگر مشکلی پیش آمد به سهولت قابل رفع باشد مثلا شرط کنید که اگر ملک مستحق للغیر درآمد و یا فسادی در معامله پدیدارگشت فروشنده ضامن کلیه خسارات باشد و یا در شرائطی شما حق فسخ معامله را داشته باشید
شرط فسخ را شفاف وروشن بنویسید این را هم بدانید که شرط فسخ غیر ازشرط انفساخ است شرط انفساخ وجاهت شرعی ندارد معنای چنین شرطی این استکه شما شرط کنید که در وضعیت خاصی معامله خود بخود باطل باشد چنین شرطی باطل است زیرا یک بیعی که صحیح انجام شده خود بخود از بین نمی رود بلکه با اراده صاحب خیارشرط بعد از آماده شدن زمینه آن فسخ میشود و پیش از اینکه زمینه فسخ فراهم آید نمی توان اعلام فسخ یک معامله صحیح را کرد.
توسط : مشاور املاک توکلی مراغه
+ نوشته شده در دوشنبه ۳۰ دی ۱۳۹۲ ساعت 1:2 توسط حسین توکلی
|
نکات بسیار مهم در مورد خرید املاک
نكات بسيار مهم دیگری که كه در خريد املاك بايد مورد توجه صد در صد قرار گيرد :
1- در صورتيكه شخصي به وكالت از مالك قصد انجام معامله دارد علاوه بر ملاحظه اصل سند مالكيت بايد به نكات ذيل توجه نمود:
1-1- استعلام از دفترخانه تنظيم كننده سند وكالت در مورداحتمال عزل وکيل مرقوم. دراين خصوص توجه شود كه وكالتهاي بلاعزل تا زمانيكه وكيل يا موكل فوت يا محجور نشده اند يا سند وكالت باطل يا اقاله نشده باشد داراي استحكام بيشتري مي باشند. ضمناً حتي الامكان با تحقيق و بررسي لازم از زنده بودن موكل اطمينان حاصل گردد.
1-2- در مورد حدود وكالت لازم است وكيل در سند وكالت، حق هر نوع انتقال را داشته باشد. توجه شود كه وكالت هاي تنظيمي در دفاتر اسناد رسمي معمولاً بردو نوع هستند:
الف) وكالت كاري:اين نوع وكالت ها معمولاً در مواردي به اشخاص ديگر اعطاء مي شود كه اقدام براي اخذ سند يا اخذ پروانه احداث بنا يا پايان كار يا حضور در اداره ثبت جهت اخذ صورتجلسه تفكيكي و حضور در ساير ادارات لازم ميآيد. به عبارت ديگر هدف از اعطاء اين گونه وكالتها پيگيري امور مربوط به ملك و بنا از مراجع ذيربط است بدون آنكه قصد انتقال مالكيت و اخذ وجه و...در نظر باشد.
ب) وكالت معاملاتي:اين نوع وكالتها معمولاً در مواردي اعطا ميشود كه مالك قصد انجام معامله و واگذاري ملك يا حقوق راجع به آنرا به ديگري از طريق وكيل داشته است. عرف براين است كه در اين امور وكالت به صورت تام و بلاعزل و با اختيار توكيل داده ميشود و معمول است كه معاملات با اسناد عادي با اعطاء وكالت رسمي به صورت فوق همراه مي شود.
بنابراين بايستي توجه شود كه در صورت اقدام براي معامله ملك يا سرقفلي و...از طريق وكيل مالك، سند وكالت، مؤيد اختيار وكيل براي انجام معامله در مورد پلاك ثبتي مورد نظر بصورت مطلق و تام الاختيار و صريح باشد بدون آنكه اشكال يا خسارتي در آينده را موجب شود.
تاكيد ميشود كه در صورت معامله از طريق وكيل اقدامات لازم براي اعمال و اجراي مفاد سند وكالت انتقال سند به نام خريدار به قيد فوريت و دركوتاهترين زمان ممكن انجام گردد زيرا با فوت وكيل يا موكل يا محجور شدن آنان سند وكالت فاقد اعتبار مي شود.
1-3- اصولاً وكالت قابل تفويض به اشخاص ديگر مي باشد. وكيلي كه در سند وكالت اختيار و امكان تفويض وكالت دارد ممكن است طي سندي كه به آن سند تفويض وكالت گفته مي شود اختيارات خود را به شخص ديگر تفويض و محول كند. در اسناد تفويض وكالت بايد سلسله اسناد تفويضي از اولين وكيل تا آخرين وكيل بررسي، ملاحظه و رويت شود تا به سند اصلي وكالت و سند مالكيت منتهي گردد. به هرحال اوّلاً بايستي در سند وكالت اوليه براي وكيل حق تفويض وجود داشته و مسئله عزل احتمالي وكيل در سلسله اسناد مورد توجه واقع شود. ثانياً توجه شود در صورتي كه يكي از وكلاء واسطه فوت شده باشد اقدامات وكيل بعدي و اساساً هر گونه معامله راجع به ملك مربوطه با مشكل مواجه خواهدبود.
2- نظر به اينكه خريد اراضي اشخاص حقوقي عموماً و اشخاص حقوق عمومي مانند وزارتخانه ها، موسسات و شركتهاي دولتي خصوصاً نيازمند جري تشريفات خاصي بوده و اخذ مصوبات و مجوزات خاصي را ضرورتاً نياز دارد لذا قبل از انجام اين دسته از معاملات، ملاحظه مجوزها و مصوبات مورد نياز از قبيل مصوبه هيأت مديره شركت يا موسسه، مصوبه مجمع عمومي شركت يا موسسه در مورد شركتها و موسسات و مصوبه هيأت وزيران، مصوبه شوراي اقتصاد و سمت و معرفينامه اشخاصي كه قرارداد واگذاري ملك يا سند انتقال را امضاء ميكنند در مورد اشخاص دولتي و نيز توجه به اساسنامه ها، آئين نامه هاي معاملات، قانون محاسبات عمومي كشور و قانون برگزاري مناقصات ضروري است.
3- در مورد اراضي نيروهاي مسلح نيز اخذ مجوز ستاد كل نيروهاي مسلح ضرورت دارد. لذا قبل از خريد اراضي از وجود مصوبات و مجوزهاي مذكور بايد اطمينان حاصل و تصوير آنها را اخذ و در سابقه ضبط نمود.
4- در مورد اراضي مصادرهاي توسط دادگاههاي انقلاب كه به نفع دستگاههاي مختلف اعم از ستاد اجرائي فرمان حضرت امام (ره)، بنياد شهيد، بنياد مستضعفان، كميته امداد و غيره مصادره گرديده است توجه شود كه خريد اين اموال ممكن است در آينده با مشكلاتي از جمله ادعاي مالك سابق مواجه گردد. لذا در خريد اين گونه املاك بايد دقت لازم را داشته و با توجه به تبعات و مشكلات احتمالي بايستي هنگام طرح موضوع در هيأت مديره شركت يا موسسه جهت اخذ مجوز معامله، مشكلات و تبعات مذكور گوشزد گردد و با آگاهي از مسائل و معضلات احتمالي و پذيرش تبعات و آثار مرقوم به عقد قرارداد مبادرت گردد.
5- درخصوص خريد اراضي واگذار شده توسط هيأتهاي واگذاري اراضي سابق و ادارات كشاورزي توجه شود كه اين اراضي بايد داراي سند رسمي بوده و درصورتيكه انتقال به نيابت از مالك اوليه توسط هيأت هفت نفره و امثال آن صورت گرفته باشد و خود مالك سند انتقال را امضاء ننموده باشد بايد با اخذ استعلام از توافق قطعي مالك اوليه براي انتقال سند اطمينان حاصل شود.
6- در مورد اراضي كه اسناد مالكيت آنها وفق مواد 147 و 148 قانون ثبت صادر گرديده نيز رعايت مفاد بند 5 ضروري است. زيرا در مواردي اسناد مذكور بوسيله مراجع قضايي به دليل ادعاهاي مطروحه از سوي معارضين ابطال گرديده است.
7- در خريد اراضي كشاورزي بايد قبلاً مراتب از ادارات كشاروزي، جنگلها و مراتع كشور و سائر مراجع ذيربط استعلام و نظر آن ادارات با انتقال ملك تحصيل و سپس به عقد قرارداد مبادرت و كاربري اين املاك با توجه به قانون مربوطه به طور دقيق احراز گردد.توجه شود كه تغيير كاربري اين اراضي تابع قانون اصلاح تغيير كاربري اراضي زراعي و باغها مصوب 1386 مي باشد.
8- حداقل در مورد كليه اراضي با مساحت بيشتر از 1000 مترمربع جانمائي و تطبيق زمين كه از سوي مالك معرفي شده با سند مالكيت ضروري است. انجام چنين اقدامي در همه موارد(با وجود هزينه اي كه دارد) نيز خالي از فايده نيست.
9- در مورد املاك و اراضي واقع در محدوده و حريم قانوني شهرها استعلام از شهرداري و اطمينان از نوع كاربري و اينكه ملك داراي چه كاربري بوده و آِيا در طرح خاصي قراردارد يا خير ضروري است. اين مهم بايد منطبق با آخرين طرح جامع و طرح تفضيلي شهربررسي و از آن اطمينان حاصل گردد.
طرح جامع شهر در ادارات مسكن و شهرسازي و طرح تفضيلي در شهرداري همان شهر مسبوق به سابقه مي باشد و قابل استعلام است.
10- در معامله با شهرداري ها اخذ مصوبه شوراياسلامي شهر در انتقال املاك با نصاب معاملات عمده ضروري بوده و در خصوص كاربري نيز توجه به رأي كميسيون مادة 5 قانون شوراي عالي شهر سازي و معماري ضروري است.
11- استعلام از ثبت توسط دفتر خانه به لحاظ در توقيف (مشمول بند «ز») نبودن ملك و نيز حصول اطمينان از ممنوع المعامله نبودن مالك و وكلاء احتمالي لازم مي باشد بديهي است اقدامات مربوطه به اين استعلامات رأسا ًبايد توسط دفتر اسناد رسمي يا خريدار انجام پذيرفته و از تحويل ورقه استعلام به مالك يا فروشنده يا وكلاي آنان از اطمينان به پاسخ استعلام ارائه شده توسط مالك جداً امتناع شود. زيرا احتمال دارد پاسخ استعلامهايي كه بوسيله مالك ارائه مي شود دستكاري شده يا جعلي باشد.
12- در مورد معاملات و معاوضات با شهرداريها با توجه به ماهيت املاك شهرداريها كه معمولاً طي توافقات اشخاص با شهرداري از اشخاص به آنها منتقل مي گردد حتماً سند مالكيت رسمي شهرداري ملاحظه و سپس به عقد قرارداد اقدام شود. احتمال بسيار دارد كه املاك واگذار شده بوسيله شهرداريها فاقد سند مالكيت و داراي معارض و حتي فاقد پايان كار و ... باشد.
1- در صورتيكه شخصي به وكالت از مالك قصد انجام معامله دارد علاوه بر ملاحظه اصل سند مالكيت بايد به نكات ذيل توجه نمود:
1-1- استعلام از دفترخانه تنظيم كننده سند وكالت در مورداحتمال عزل وکيل مرقوم. دراين خصوص توجه شود كه وكالتهاي بلاعزل تا زمانيكه وكيل يا موكل فوت يا محجور نشده اند يا سند وكالت باطل يا اقاله نشده باشد داراي استحكام بيشتري مي باشند. ضمناً حتي الامكان با تحقيق و بررسي لازم از زنده بودن موكل اطمينان حاصل گردد.
1-2- در مورد حدود وكالت لازم است وكيل در سند وكالت، حق هر نوع انتقال را داشته باشد. توجه شود كه وكالت هاي تنظيمي در دفاتر اسناد رسمي معمولاً بردو نوع هستند:
الف) وكالت كاري:اين نوع وكالت ها معمولاً در مواردي به اشخاص ديگر اعطاء مي شود كه اقدام براي اخذ سند يا اخذ پروانه احداث بنا يا پايان كار يا حضور در اداره ثبت جهت اخذ صورتجلسه تفكيكي و حضور در ساير ادارات لازم ميآيد. به عبارت ديگر هدف از اعطاء اين گونه وكالتها پيگيري امور مربوط به ملك و بنا از مراجع ذيربط است بدون آنكه قصد انتقال مالكيت و اخذ وجه و...در نظر باشد.
ب) وكالت معاملاتي:اين نوع وكالتها معمولاً در مواردي اعطا ميشود كه مالك قصد انجام معامله و واگذاري ملك يا حقوق راجع به آنرا به ديگري از طريق وكيل داشته است. عرف براين است كه در اين امور وكالت به صورت تام و بلاعزل و با اختيار توكيل داده ميشود و معمول است كه معاملات با اسناد عادي با اعطاء وكالت رسمي به صورت فوق همراه مي شود.
بنابراين بايستي توجه شود كه در صورت اقدام براي معامله ملك يا سرقفلي و...از طريق وكيل مالك، سند وكالت، مؤيد اختيار وكيل براي انجام معامله در مورد پلاك ثبتي مورد نظر بصورت مطلق و تام الاختيار و صريح باشد بدون آنكه اشكال يا خسارتي در آينده را موجب شود.
تاكيد ميشود كه در صورت معامله از طريق وكيل اقدامات لازم براي اعمال و اجراي مفاد سند وكالت انتقال سند به نام خريدار به قيد فوريت و دركوتاهترين زمان ممكن انجام گردد زيرا با فوت وكيل يا موكل يا محجور شدن آنان سند وكالت فاقد اعتبار مي شود.
1-3- اصولاً وكالت قابل تفويض به اشخاص ديگر مي باشد. وكيلي كه در سند وكالت اختيار و امكان تفويض وكالت دارد ممكن است طي سندي كه به آن سند تفويض وكالت گفته مي شود اختيارات خود را به شخص ديگر تفويض و محول كند. در اسناد تفويض وكالت بايد سلسله اسناد تفويضي از اولين وكيل تا آخرين وكيل بررسي، ملاحظه و رويت شود تا به سند اصلي وكالت و سند مالكيت منتهي گردد. به هرحال اوّلاً بايستي در سند وكالت اوليه براي وكيل حق تفويض وجود داشته و مسئله عزل احتمالي وكيل در سلسله اسناد مورد توجه واقع شود. ثانياً توجه شود در صورتي كه يكي از وكلاء واسطه فوت شده باشد اقدامات وكيل بعدي و اساساً هر گونه معامله راجع به ملك مربوطه با مشكل مواجه خواهدبود.
2- نظر به اينكه خريد اراضي اشخاص حقوقي عموماً و اشخاص حقوق عمومي مانند وزارتخانه ها، موسسات و شركتهاي دولتي خصوصاً نيازمند جري تشريفات خاصي بوده و اخذ مصوبات و مجوزات خاصي را ضرورتاً نياز دارد لذا قبل از انجام اين دسته از معاملات، ملاحظه مجوزها و مصوبات مورد نياز از قبيل مصوبه هيأت مديره شركت يا موسسه، مصوبه مجمع عمومي شركت يا موسسه در مورد شركتها و موسسات و مصوبه هيأت وزيران، مصوبه شوراي اقتصاد و سمت و معرفينامه اشخاصي كه قرارداد واگذاري ملك يا سند انتقال را امضاء ميكنند در مورد اشخاص دولتي و نيز توجه به اساسنامه ها، آئين نامه هاي معاملات، قانون محاسبات عمومي كشور و قانون برگزاري مناقصات ضروري است.
3- در مورد اراضي نيروهاي مسلح نيز اخذ مجوز ستاد كل نيروهاي مسلح ضرورت دارد. لذا قبل از خريد اراضي از وجود مصوبات و مجوزهاي مذكور بايد اطمينان حاصل و تصوير آنها را اخذ و در سابقه ضبط نمود.
4- در مورد اراضي مصادرهاي توسط دادگاههاي انقلاب كه به نفع دستگاههاي مختلف اعم از ستاد اجرائي فرمان حضرت امام (ره)، بنياد شهيد، بنياد مستضعفان، كميته امداد و غيره مصادره گرديده است توجه شود كه خريد اين اموال ممكن است در آينده با مشكلاتي از جمله ادعاي مالك سابق مواجه گردد. لذا در خريد اين گونه املاك بايد دقت لازم را داشته و با توجه به تبعات و مشكلات احتمالي بايستي هنگام طرح موضوع در هيأت مديره شركت يا موسسه جهت اخذ مجوز معامله، مشكلات و تبعات مذكور گوشزد گردد و با آگاهي از مسائل و معضلات احتمالي و پذيرش تبعات و آثار مرقوم به عقد قرارداد مبادرت گردد.
5- درخصوص خريد اراضي واگذار شده توسط هيأتهاي واگذاري اراضي سابق و ادارات كشاورزي توجه شود كه اين اراضي بايد داراي سند رسمي بوده و درصورتيكه انتقال به نيابت از مالك اوليه توسط هيأت هفت نفره و امثال آن صورت گرفته باشد و خود مالك سند انتقال را امضاء ننموده باشد بايد با اخذ استعلام از توافق قطعي مالك اوليه براي انتقال سند اطمينان حاصل شود.
6- در مورد اراضي كه اسناد مالكيت آنها وفق مواد 147 و 148 قانون ثبت صادر گرديده نيز رعايت مفاد بند 5 ضروري است. زيرا در مواردي اسناد مذكور بوسيله مراجع قضايي به دليل ادعاهاي مطروحه از سوي معارضين ابطال گرديده است.
7- در خريد اراضي كشاورزي بايد قبلاً مراتب از ادارات كشاروزي، جنگلها و مراتع كشور و سائر مراجع ذيربط استعلام و نظر آن ادارات با انتقال ملك تحصيل و سپس به عقد قرارداد مبادرت و كاربري اين املاك با توجه به قانون مربوطه به طور دقيق احراز گردد.توجه شود كه تغيير كاربري اين اراضي تابع قانون اصلاح تغيير كاربري اراضي زراعي و باغها مصوب 1386 مي باشد.
8- حداقل در مورد كليه اراضي با مساحت بيشتر از 1000 مترمربع جانمائي و تطبيق زمين كه از سوي مالك معرفي شده با سند مالكيت ضروري است. انجام چنين اقدامي در همه موارد(با وجود هزينه اي كه دارد) نيز خالي از فايده نيست.
9- در مورد املاك و اراضي واقع در محدوده و حريم قانوني شهرها استعلام از شهرداري و اطمينان از نوع كاربري و اينكه ملك داراي چه كاربري بوده و آِيا در طرح خاصي قراردارد يا خير ضروري است. اين مهم بايد منطبق با آخرين طرح جامع و طرح تفضيلي شهربررسي و از آن اطمينان حاصل گردد.
طرح جامع شهر در ادارات مسكن و شهرسازي و طرح تفضيلي در شهرداري همان شهر مسبوق به سابقه مي باشد و قابل استعلام است.
10- در معامله با شهرداري ها اخذ مصوبه شوراياسلامي شهر در انتقال املاك با نصاب معاملات عمده ضروري بوده و در خصوص كاربري نيز توجه به رأي كميسيون مادة 5 قانون شوراي عالي شهر سازي و معماري ضروري است.
11- استعلام از ثبت توسط دفتر خانه به لحاظ در توقيف (مشمول بند «ز») نبودن ملك و نيز حصول اطمينان از ممنوع المعامله نبودن مالك و وكلاء احتمالي لازم مي باشد بديهي است اقدامات مربوطه به اين استعلامات رأسا ًبايد توسط دفتر اسناد رسمي يا خريدار انجام پذيرفته و از تحويل ورقه استعلام به مالك يا فروشنده يا وكلاي آنان از اطمينان به پاسخ استعلام ارائه شده توسط مالك جداً امتناع شود. زيرا احتمال دارد پاسخ استعلامهايي كه بوسيله مالك ارائه مي شود دستكاري شده يا جعلي باشد.
12- در مورد معاملات و معاوضات با شهرداريها با توجه به ماهيت املاك شهرداريها كه معمولاً طي توافقات اشخاص با شهرداري از اشخاص به آنها منتقل مي گردد حتماً سند مالكيت رسمي شهرداري ملاحظه و سپس به عقد قرارداد اقدام شود. احتمال بسيار دارد كه املاك واگذار شده بوسيله شهرداريها فاقد سند مالكيت و داراي معارض و حتي فاقد پايان كار و ... باشد.
13- در مورد خريد تراكم از شهرداريها دقت شود كه ميزان تراكم مورد خريداري مبتني بر پروانه ساختماني معتبر صادره از شهرداري و با رعايت طرح تفضيلي و كاربري ملك باشد و احداث بنا در مدتي كه پروانه ساختمان اعتبار دارد شروع شود.
منبع: مقالات حقوقی مهرگان
توسط : مسکن توکلی
+ نوشته شده در دوشنبه ۳۰ دی ۱۳۹۲ ساعت 0:51 توسط حسین توکلی
|
نکات مهم در خرید املاک( آپارتمان ،ساختمان)
نکات مهم در خرید مسکن ،املاک، خانه ،ساختمان
در هنگام خرید ملک (ساختمان یا آپارتمان) نکات بسیار مهمی وجود داردکه باید با دقت به آنها توجه شود تعداد 48 مورد آن در ادامه اشاره شده است .
۱-- به هزینه های که ممکن است هنگام خرید وجود داشته باشد توجه داشته باشید مانند هزینه ,سند ,محضر پایان کار, مالیات, کمیسیون املاک,
2 -توجه به پایداری ومقاومت سازه ساختمان در برابر حوادث طبیعی.
3- قبل ار اینکه برای بازدیدملک یا آپارتمانی بروید به تعدادواحدهای کل ساختمان توجه کنید . تعداد مطلوب ۱۵ تا ۳۰ واحد است. کمتر از این تعداد مدیریت ساختمان را سخت کرده و تعداد بیشتر باعث شلوغی طبقات و راهرو ها خواهد شد.
4- به تعداد واحدها در هر طبقه نیز توجه کنید تعداد واحد های موجود در هرطبقه هم اهمیت دارد. مخصوصااگر واحدها در هر طبقه کنار هم قرار گرفته باشند ودران هانزدیک به هم باز شود. بهترین حالت در مورد آپارتمان های چند واحدی در یک طبقه, آپارتما های مقابل هم ویا نیم طبفه است. البته شکل ایده آل آن است که در هر طبقه یک واحد باشد, یا حداقل هر واحد در هر طبقه راهروی مخصوص به خود را داشته باشد.
5- یکی از مهم ترین جاهایی که در یک ملک وساختمان باید بازرسی شود سیستم سرمایش و گرمایش آن می باشد. حتما از شوفاژ خانه یا موتورخانه بازدید نمایید و دقت کنید که موتور خانه دارای پنجره تهویه و اعلام حریق باشد هم چنین به نفع شماست که از سیستم های پیشرفته یرمایش و گرمایش استفاده شده باشد.
6- به نمای ساختمان توجه کنید نمای ساختمان اولین چیزی است که جلب توجه میکند.نمایی که هم دوام وهم زیبایی را با هم داشته باشد. انواع مختلف سنگ مانند گرانیت و….. است ضمنا شستشو وتمیز نگه داشتن آن هم ساده تر و کم هزینه تر است.
7- به ورودی ساختمان توجه کنید. برای رفت و آمد بهتر باید حداقل عرض استاندارد آن رعایت شود. این مقدار حتما باید بیشتر از ۱۱۰ سانتی متر باشد. عرض راه پله ها نیز باید حداقل۹۰ سانتی متر باشد تا عبور و مرور به راحتی صورت گیرد.
8- به پله ها نیز توجه کنید ابعاد استاندارد پله ها هم به کاهش خطرات و حوادث به خصوص برای کودکان و سالمندان کمک می کند.یک پله استاندارد باید حداقل ۳۰ سانتی متر عرض و ۱۸ سانتی متر ارتفاع داشته باشد. اما اگرساختمان بالای ۴ طبقه داشته باشد استاندارد ترین پله ها هم نمی تواند جای آسانسوررا در آن بگیرد.
9 - به ورودی و خروجی پارکینگ ها توجه کنید که در زمستان به علت یخ زدگی موجب سرخوردن ماشین شما در حین بالا آمدن یا پایین رفتن نشود.
10 - سعی کنید خانه هایی با بیش از جهار طبقه بدون آسانسور را برای خرید انتخاب نکنید, چون حتی اگر در طبقات پایین باشید و یا بتوانید بالا و پایین رفتن روزمره را تحمل کنید, میهمان های شما و همسایگان محترمتان چنین تحملی را ندارند و حتی شما هم تحمل سروصدای آن ها رانخواهید داشت.
11 - توجه به نوع کاربری در اصل سند یا مبایع نامه.
12 - طراحی نقشه معماری به منظور حصول اطمینان از ارتباطات صحیح بین اجزای مختلف هر واحد از بلوک ساختمانی, بر اساس این که ساختمان مسکونی یا اداری یا تجاری باشد.
13 - حصول اطمینان از عدم اتلاف انرژی در ساختمان زیرا اتلاف انرژی به مرور زمان برای شما هزینه های زیادی خواهد داشت.
14 - حصول اطمینان از ضد صوت بودن یا راههای کاهش ورود صوت و صدا به داخل ساختمان.
15 - بازدید ملک یا ساختمان مورد نظر در چندین نوبت شبانه روز برای اطمینان از دید, نوردهی و عوامل محیطی دیگر.
16 - توجه به کیفیت ضروری ترین مایه زندگی یعنی آب مصرفی و آشامیدنی منطقه.
۱7 - توجه به فشار برق و میزان کیفیت روشنایی.
18 - اگر قرار باشد فضایی بیشتر از بقیه نورگیرتر باشد بهتر است این فضا اتاق خواب ها و نشمین باشند. چون بیشتر ساعت عمر مان را در طول شبانه روز در این منطقه از منزل میگذرانیم. ودر مورد نور آشپزخانه هم دقت کنیم . بهتر است پنجره ای از خانه یا حداقل نورگیر ساختمان درآشپزخانه وجود داشته باشد.
19 - به جنس کفپوش ها دقت کنید
20 - کابینت های mdf در مقایسه با سایر انواع دوامی بیشتر همراه با زیبایی کافی دارند و می تواننید در آشپزخانه های مدرن آن ها را ببینید. مراقب باشیدکه تعداد کابینت ها وقرار گیری آن ها مناسب باشد.
21 - به جنس پوشش دیوارها هم توجه کنید. اگر رنگ استفاده شده, قابل شستشو باشد تا چند سال از رنگ آمیزی و دردسرهای آن در امان هستید.
۲2 - لوله های فاضلاب و آب بهتر است از جنس چدن ویا لوله پولیکای فشار قوی انتخاب شده باشدتا احتمال صدمه به آن ها کمتر باشد.
23 - وجود بالکن یکی از چیز هایی است که ابتدا چندان مهم تلقی نمی شود. اما تدریج به اهمیت آن پی می برید.فواید و موارد استفاده بالکن بسیار است.از خشک کردن لباس ها گرفته, تا گذاشتن دبه های ترشی وهمین طور نشستن و چای خوردن…………
24 - انباری هم یکی از ضروریات یک خانه مسکونی مطلوب است. اگر فضای خاص انباری ندارید به فضای کمدها اهمیت بدهید و آنها را دست کم نگیرید.
25 - توجه به فشار گاز وکیفیت وچگونگی لوله کشی گاز در داخل ساختمان.
26 - توجه به کیفیت وچگونگی لوله کشی آب در داخل ساختمان.
27 - حصول اطمینان از نبود آلودگی صوتی و جلوگیری از انتقال صدا, از بیرون به داخل ساختمان واز واحدی به واحد دیگر در ساختمان.
28 - رعایت اصولی که موجب تامین بهداشت و رفاه وآسایش ساکنان ساختمان می شود مانند:طراحی درست پلان, پنجره ها, نورگیرها, و……
29 - تحقیقات محلی برای اطمینان از امنیت و رفتارهای محیطی محله.
30- حصول اطمینان ازرعایت نکات ایمنی در انشعابات و تاسیسات, برق, گاز ,آب, ساختمان.
31 - توجه به موارد دفع زباله و شیوه های دفع زباله مانند شوتینگ زباله در برج ها.
32 - توجه به کیفیت و چگونگی نصب درب های ورودی و خروجی و داخلی.
33 - حصول اطمینان از طراحی درست و اجرای صحیح عایق کاری های رطوبتی.
34 - طراحی درست و اجرای صحیح عایق کاری های حرارتی, به منظور جلوگیری از تبادل حرارت.
35 - حصول اطمینان از ایمن بودن ساختمان در مقابل آتش سوزی.
36 - تعبیه وسایل اطفای حریق, بسته به مورد از نصب کپسول تا لوله کشی اطفای حریق.
37 - پیش بینی هشدار دهنده های مورد نیاز در ساختمان برای اعلام خطر به ساکنان در زمان های بروز خطر.
38 - کنترل نقشه نمای ساختمان و اجرای آن ها چه از نظر ایمنی و حفاظتی.
39 کنترل نقشه های نمای ساختمان از نظر زیبایی و تناسب آن با محیط اطراف.
40- برسی و کنترل پرونده برگه های آزمایشگاهی مصالح مصرفی در سازه ساختمان.
41- کنترل جا نمایی ساختمان و محل احداث آن, برای اطمینان از این که ساختمان روی گسل احداث نشده یا در مسیل قرار نگرفته است مقاومت ساختمان در برابر زلزله و استحکام پایه های آن در مقابل نشست زمین , اقتصادی بودن ساختمان چه از لحاظ خرید و چه نگهداری و زیبایی که شامل مواردی مانند نورگیر بودن, خوش نقشه بودن و….. می شود.
42 - اطمینان از وجود پله فرار و راه های خروجی ایمن و سریع در ساختمان های مرتفع و وجود چاه ارت و برق گیر, درچنین ساختمان هایی.
43 - نمی تواند نوع و نحوه مصرف مصالح ساختمان را بعد تکمیل شدن آن ارزیابی کرد و ساختمان مقاوم را پیدا کرد اما خوب است فاکتور هایی که یک ساختمان را مقاوم می کنند, را بشناسیم.مثلا در سازه فولادی ,نوع اتصلات و نیز مهاربندی آنها اهمیت فراوانی دارد.امادر سازه های بتنی, چزی که مهم است نوع بتن مصرفی ونیز قطر میل گردهای استفاده درآن است.اگر بتوانیم در طی زمان ساخته شدن از یک کارشناس قابل اعتماد مشورت بگیریم واین اطلاعات را به دست بیاوریم, که موفق شده ایم, ساختمان مقاومی را انتخاب کنیم. اما اگر نتوانستیم, که معمولا هم, چنین است, ناچاریم همین پرسش ها را از مالک بپرسیم و پاسخ های اورا با یک کارشناس در میان بگذاریم. یعنی ناچاریم به ادعای مالک اعتماد کنیم. اما نکته ای که خود مامی توانیم ار لحاط پایداری ساختمان در برابر زلزله کنترل کنیم, ابعاد ستون ها در طبقات مختلف و پارکینگ است که ایا با توجه به تعداد طبقات وبار وارد شده از طرف آن ها, این ستون ها جوابگو هست یا خیر؟
44 - اگر به سروصدا حساس تر هستید و زمان های حیاتی استراحت را در منزل نمی خواهید به هیچ عنوان از دست بدهید بهتر است از خیر طبقه همکف و اول بگذرید چون سر وصدای خودروها در پارکینگ ونیز دود آن ها, این امکان را از شما خواهد گرفت.
45 - سعی کنید به طبقات بالاتر بروید که با بلا رفتن آن, مناظر زیباتری را نیز می توانید از پنجره ها تماشا کنید.اما طبقات آخر نروید چرا که آنجا هم مشکلات خاص خود را دارد:مشکلات مربوط به پشت بام, بیشترین خرابکاری را در طبقه آخر به بار می آورند. طبقات بالاتر یک مشکل دیگر هم دارند و آن این که امکان فرار اضطراری در موقع زلزله و آتش سوزی احتمالی, احتمالی کمتر خواهد بود.
46 - به پارکینگ ها توجه کنید,پارکینگ ساختان را برسی کنید.وضعیت پارکینگ باید به نحوی باشد که هر خودرو طوری قرار بگیرد که مزاحم توقف خودروهای همسایگان دیگر نباشد وورود وخروچ به آن به سهولت امکان پذیر باشد. مسلما اگردر ورودی پارکینگ از نوع قابل کنترل از راه دور باشد , ایمن تر است.علت فقط در راحتی باز و بسته کردن در نیست.متاسفانه سرقت خودروها در هنگامی که راننده به قصد بستن در پیاده شده, امر شایعی است.
47 - آنچه که در نقشه آپارتمان باید به آن توجه کنیم, آن است که طبق اصول معماری, دستشویی در کنار در ورودی یا نزدیک ترین فضا به آن قرارگیرد.آشپزخانه نیز بایستی رو به روی در ورودی و یا نزدیک ترین فضا به آن در نظر گرفته شود تا دسترسی به آن آسان باشد.اتاق نشمین و اتاق خواب ها بهتر است با راهرویی از اتاق پذیرایی جدا شده باشد تا درهنگام ورود میهمان, اختصاصی بودن آنفضا تامین شود. برای حمام مناسب ترین نحل راهروی کنار اتاق خواب هاست که هم محفوظ بوده و هم بتوان از اتاق خواب ها راحت به آن دسترسی داشت.البته در آپارتمان های بزرگ یک حمام اختصاصی داخل یکی از اتاق خواب ها در نظر گرفته می شود.
48 - نورگیر بودن یک آپارتمان اهمیت زیادی داشته و به مسایل مختلفی بستگی دارد. اولین نکته, موقعیت قرار گرفتن ساختمان است.اکثر ساختمان های جنوبی از نظر نور مشکلی ندارند, مگر آنکه اطراف آن را ساختمان های بلند تری اجاطه کرده باشند.معمولا ساختمان های شمالی نورگیری مناسبی ندارند ولی از همه بدتر ,ساختمان های شرقی- غربی است که در هنگام طلوع و غروب خورشید به خصوص در فصل تابستان نورگیری بیش ازحد داشته و چشم را به شدت آزار میدهد.
توسط: مسکن توکلی مراغه
+ نوشته شده در دوشنبه ۳۰ دی ۱۳۹۲ ساعت 0:41 توسط حسین توکلی
|
ميلاد پيامبر اكرم (ص) و امام جعفر صادق (ع)
طلوع خورشید مکه و ماه مدینه
سالها بود که زمین در حسرت باران حیاتبخشی می سوخت و درمان تشنگی، سیاهی و تیرگی خود را از آسمان آبی انتظار داشت. سالها بود که زمین به کویر خشک تعصبات و عقاید باطل و مرداب خرافات، تبدیل شده بود که ناگاه در شبی فراموش نشدنی، باران رحمت الهی شروع به باریدن کرد و زمین تشنه را سیراب ساخت و گُلی زیبا، بنام محمد مصطفی صلی الله علیه و آله در کویر حجاز، شکوفا شد. تولد او، عطر دل انگیز ایمان را به مشام مشتاقان رساند و چشمه های جوشان معرفت را در سینه ها، جاری ساخت. آری با تولد او، کویر جهل و تعصب به بوستان مِهر و تفکر تبدیل شد. آن پیام آور الهی، در شهر مقدس مکّه و در خانواده ای مؤمن و خداپرست، در شب 17 ربیع الاول به دنیا آمد و جهانِ هستی را با وجود مبارک خود، منوّر کرد. آن شب آسمان مکّه ستاره باران شده بود و ساکنان عرش ملکوت برای تحویل دادن امانت خود به زمین آمده بودند. در همان زمان کنگره های کاخ کسری فرو ریخت و آتشکده های فارس به خاموشی گرائید و پی آمد این تولد شیاطین و طاغوت ها گریختند و بت های جاهلی یکی پس از دیگری سقوط کردند. نور ایمان به سراسر دنیا تابید و پیام اسلام در قلب ها نفوذ کرد و بشر از چنگال ظلم و جهل، نجات یافت. در لیله سراسر نور حضرت محمد صلی الله علیه و اله وقایع و اتفاق هایی در عالم به وجود آمد که باعث شگفتی عرشیان و فرشیان شده بود.ابليس به آسمانها بالا مى رفت و چون حضرت عيسى علیه السلام به دنيا آمد از سه آسمان ممنوع شد و تا چهار آسمان بالا مى رفت، و هنگامي كه رسولخدا «ص» به دنيا آمد از همه آسمانهاى هفتگانه ممنوع شد، و شياطين بوسيله پرتاب شدن ستارگان ممنوع گرديدند، و قريش كه چنان ديدند گفتند: قيامتى كه اهل كتاب مى گفتند بر پا شده! عمرو بن اميه كه از همه مردم آن زمان به علم كهانت وستاره شناسى داناتر بود بدان ها گفت: بنگريد اگر آن ستارگانى است كه مردم بوسيله آنها راهنمائى مى شوند و تابستان و زمستان از روى آن معلوم گردد پس بدانيد كه قيامت بر پا شده و مقدمه نابودى هر چيز است و اگر غير از آنها است امر تازه اى اتفاق افتاده. و همه بتها در صبح آن شب به رو در افتاد و هيچ بتى درآن روز بر سر پا نبود، و ايوان كسرى در آن شب شكست خورد وچهارده كنگره آن فرو ريخت. و درياچه ساوه خشك شد. و وادى سماوه پر از آب شد. آتشكدههاى فارس كه هزار سال بود خاموش نشده بود در آن شب خاموش گرديد. و مؤبدان فارس در خواب ديدند شترانى سخت اسبان عربى را يدك مى كشند و از دجله عبور كرده و در بلاد آنها پراكنده شدند، و طاق كسرى از وسط شكست خورد و رود دجله در آن وارد شد.
طلوع صادق آل محمد علیهم السلام
در هفدهم ربیع الاول سال 83 ه. ق، طلوع خورشید امامت، بار دیگر مدینه را منور کرد. در آن روز، خورشیدی شکفت که بعدها پرتو انوار الهی اش دوازده هزار غنچه جویای محبت و حقیقت را شکوفا کرد، و حیات و طراوت تازه ای به جهان بخشید؛ چراکه با شکوفایی و عطرافشانی آنها، مسیر بوستان حقیقت و رستگاری از بیابان خشک ضلالت و بدبختی جدا شد و سرگشتگان و عاشقان وجه اللّه به سرمنزل مقصود رسیدند. صبح روز جمعه 17 ربیع الاول سال 83 ه . ق، مدینه، چشم انتظار طلوع خورشیدی دیگر از سلاله پاک رسول اللّه صلی الله علیه و آله بود، تا با تجلی جمال آن مولود مبارک وضوی نور گرفته و چهره خویش را بار دیگر منور سازد. سرانجام خانه امامت و ولایت با میلاد فرخنده ششمین امام معصوم علیه السلام ، غرق شادی و سرور شد. ملائک مشتاقانه به استقبال و خوش آمدگویی از آن نوگل تازه شکفته به زمین آمدند و نرگس چشمان خود را میزبان قدوم مبارک آن عزیز بزرگوار کردند. ما نیز این میلاد بزرگ و فرخنده را به تمام دوستداران اهل بیت علیه السلام تبریک و تهنیت گفته و امیدواریم که با بهره گیری کافی ازمکتب سازنده آن ستارگان درخشان در راستای پاک سازی جسم و جان خود ازلوث پلیدی ها و گناهان گام، برداریم. شکوفایی ششمین گل بوستان امامت در هفدهم ربیع الاول سال 83 هجری، مدینه را آکنده از عطرگل محمّدی و غرق شادی و سرور کرد. نام آن حضرت جعفر و مشهورترین کنیه ایشان، ابوعبداللّه و معروف ترین لقبشان صادق است. پدر بزرگوارشان، امام محمّد باقر علیه السلام مانند اجداد گرامی خود از زهد و تقوایی راستین والهی بهره مند بود و مادر آن حضرت، «ام فَروه» نوه محمّد بن ابی بکر یکی از یاران نزدیک امیرالمومنین علی علیه السلام بود. صادق آل محمد علیهم السلام هنگامی متولد شدند که پدر بزرگوار ایشان، امام محمّد باقر علیه السلام برای کاری خارج از مدینه به سر می بردند. پس از تولد، نوزاد را در پارچه سفیدی پیچیدند وبه نزد جد گران قدرشان امام سجاد علیه السلام آوردند. حضرت زین العابدین علیه السلام نگاهی توأم با نشاط و امید بر او افکندند و پس از قرائت آیاتی ازقرآن و ذکر و دعا فرمودند: «امید است قدمش مبارک باشد». رئیس مذهب شیعه امام جعفر صادق علیه السلام دارای القاب بسیاری هستند که هرکدام به گونه ای، صفت و حقیقت و جودی ایشان را نمایان می کنند. معروف ترین لقب ایشان، صادق به معنی راستین و راستگو است، القاب دیگر ایشان عبارتند از: فاضل، قائم، کامل، منجی، صابر، کلمة الحق، لسان الحق و صادق، همچنین ایشان دارای سه کنیه ابوعبداللّه ،ابی اسماعیل و ابوموسی می باشند که ابوعبداللّه از دیگر کنیه های ایشان معروف تر است. در برخی نوشته ها انتخاب لقب امام ششم علیه السلام را به پیامبر صلی الله علیه و آله نسبت می دهند، چنان چه در کتاب علل الشرائع از قول پیامبر صلی الله علیه و آله آمده است: «به هنگامی که پسرم، جعفر بن محمّد به دنیا آمد او را صادق علیه السلام بخوانید برای این که در تداوم امامت، فرزندی به دنیا می آید که به همین اسم (جعفر) نامیده می شود [و] بدون حقی ادعای امامت می کند و او را جعفر کذاب می نامند».
توسط : مشاورين املاك توكلي مراغه
+ نوشته شده در یکشنبه ۲۹ دی ۱۳۹۲ ساعت 19:15 توسط حسین توکلی
|
دلیل رکود بازار مسکن سال92
رحلت پیامبر اسلام و امام حسن و امام رضا بر همه شعیان جهان اسلام تسلیت باد
ادامه نوشته
تحلیل گران اقتصاد کشور و مشاوران املاک هرکدام به نوبه خود رکود بازار مسکن را با ذکر مسائل گوناگون تعریف و تحلیل نموده و نسبت به افکار خود در مقالات و رسانه ها نوشته اند. متاسفانه هرکس گناه خود را به گردن دیگری انداخته و نسبت به زمان دولتهای قبلی و بعدی بسیار خوب تحلیل نموده اند.اما نتیجه ای حاصل نشده یکی این رکود را به نوسانات قیمت بازار طلا و دلار نسبت داده و دیگری بخش فروش مسکن مهر و بعضی نیز به دلایل مختلف و شروع کار دولت تدبیر امید تعریف کرده اند.حال تحلیل گران بازار مسکن و اقتصاد از این اطلاع رسانیهای امروز فردا و نوشتن مطالب خسته شده اند.بلاخره سر نخ و رشته امید ما یعنی شکست رکود بازار مسکن دست دولت تدبیر امید است و باطل کردن طلسم رکود بازار مسکن با کلید دکتر روحانی رئیس جمهور محترم و با همت مردم شکسته خواهد شد. ما تا به حال سختی و مشکلات را تحمل نموده ایم گر صبر کنیم و امیدوار باشیم به امید خدا و با اندیشه دولت محترم وضعیت رکود و بی ثباتی بازار مسکن به حال عادی خود باز خواهد گشت. به نظر بنده افزایش وامهای مسکن اوراق مشارکت گره انبوه سازان را باز خواهد کردلذا با پرداخت این وامها قدرت خریداران بیشتر شده و خرید و فروش املاک بهتر خواهد شد با تدبیر و اندیشه نخبگان مسکن و اقتصاددانان وضعیت بازار امیدوار کننده است. حال افزایش ویا کاهش قیمت مهم نیست بلاخره حرکتی باشد بازار مسکن بهتر می چرخدو نتیجه بخش می شود. البته این نظر بنده حقیر است. امیدواریم...
توسط>مشاور املاک آریا
+ نوشته شده در پنجشنبه ۱۲ دی ۱۳۹۲ ساعت 0:41 توسط حسین توکلی
|
رکود شدید بازار املاک
دليل ركود شديد در بازار مسكن
قيمت مسكن همچنان روند ركود را طي ميكند و مثل اينكه حالا حالاها قرار نيست اين روند متوقف شود.كارشناسان بازار مسكن معتقدند اكنون خريد و فروش به حداقل خود رسيده و مهم ترين دليل آن هم صبر كردن خريداران مسكن است ؛ خريداران مسكن منتظرند تا قيمتها بازهم پايين تر بيايد ؛ آنها نگرانند كه قيمتها فعلا براي خريد مناسب نيست و ممكن است تا چند ماه ديگر از اين هم ارزان تر شود. قيمتها اكنون براي خريد بسيار مناسب است و فكر ميكنم مهم ترين دليل دست نگه داشتن خريداران مسكن در شرايط كنوني عدم اطمينان از آينده است.به نظر من شرايط در حال حاضر به گونه اي است كه اكنون همه منتظر سياستهاي اقتصادي وزير جديد مسكن هستند تا ببينند آقاي وزير درماههاي آينده در حوزه مسكن چه خواهد كرد.موضوعی که در طول یک ماه گذشته بازار مسکن با آن به شدت دست و پنجه نرم کرده بحث شیب تند افت معاملات مسکن، نامشخص بودن آینده بازار و رواج شایعات بوده است.این افت معاملات مسکن از یک سو و رشد قیمتها از سوی دیگر به نوعی در نوع خود بیسابقه بوده است، چرا که وقتی قیمت مسکن در ایران افزایش مییابد هجوم برای خرید نیز افزایش پیدا می کند اما این بار ظاهراً برعکس شده و علیرغم رشد قیمتها، معاملات چندانی صورت نمیگیرد.برخی از مشاوران املاک نیز رکود خرید و فروش مسکن را به نوعی بودار عنوان میکنند و میگویند: قدرت خرید مردم پایین است و احتمال اینکه قیمتها به دلیل رکود بر بازار کاهش یابد بسیار زیاد است. اگر در ماههای آینده یعنی تا تابستان سال جاری رکود بازار مسکن باقی بماند متقاضیاتی که اقدام به خرید مسکن در زمان اوج قیمتها کردهاند متضرر خواهند شد. شایعه افزایش و یا کاهش قیمت مسکن در ماههای آتی به خصوص بعد از انتخابات ریاست جمهوری باعث شده رکود خرید و فروش مسکن شده است، این در حالی است که برخی از دارندگان مسکن به دلیل نیاز مبرم به پول از قیمتهای قبلی و اعلام شده خود به بنگاههای مسکن کوتاه آمده اند. رکودی که بر بازار مسکن حاکم شده باعث شده تا خریداران مسکن منتظر ارزان شدن و فروشندهها و سازندهها منتظر گرانتر شدن قیمت مسکن بمانند. این انتظار فروشندهها و خریداران اگر طولانی شود مطمئناً هم به ضرر بخش مسکن و هم به ضرر اقتصاد خواهد بود.در این بازار برخی از فروشندگان و سازندگان مسکن که به پول نیاز دارند مطمئناً از قیمتهای پیشنهادی خود کوتاه خواهند آمد به طوریکه یک مورد در ماه گذشته برای ما این موضوع رخ داد. قیمت آپارتماننوساز در مناطق مختلف شهر و شهرکها و کلانشهرها 20الی 30 درصد کاهش قیمت دارند.بیشتر انبوه سازان حقوق کارگران را نداده و کار را نیز تعطیل کرده اند .پیش فروش آپارتمانها زیاد شده متاسفانه خریدار نیست.تعدادی از مشاوران که مغازه اجاره نموده اند به علت این رکود کسب و کار خود را ترک کردند و عده ای نیز صنف خود را به این دلیل عوض کرده اند.خوب تا کی ما منتظر بمانیم خونه و زن وبچه های ما خرج دارند و نیاز به پول دارند.به گفته بعضی از مشاوران مدت 3 ماه است از پس انداز خرج می کنیم و درآمدی از بنگاه نداریم .اگر وزیر مسکن جدید در مورد این رکود اندیشه ای بخرج ندهند به احتمال زیاد وضعیت ما بدتر از این نیز خواهد شد .
توسط : مشاورین املاک آریا(مسکن توکلی)
تلفن:04214402421=4406232
+ نوشته شده در شنبه ۳۰ آذر ۱۳۹۲ ساعت 2:4 توسط حسین توکلی
|
روش موفقیت در زندگی و کار
تعریف راز موفقیت در زندگی
زندگی ماشینی عصر کنونی در کنار فراهم سازی زمینه های آسایش جسمی نشآت گرفته از پژوهش ها و اخترعات و اکتشافات علمی.آرامش روان و احساس عمیق لذت روحی را از زندگی روزمره ما سلب نموده است فشارهای عصبی عصر حاضر برای بسیاری از ساکنان جامعه آشنا و قابل لمس می باشند. ما در جهانی زندگی می کنیم که دائما"در معرض ابتلا به خشم و عصبانیت افسردگی و انواع فشارهای روانی هستیم.بیماری .گرانی.درآمد کم.شلوغی.ترافیک.آلودگی هوا و دیگر مشکلات کم و بیش بر روحیه ما اثر می گذارند
انسان موجودی است اجتماعی .پویا.کنجکاو.جستجوگر.تلاشگر.و دارای توانمندی گسترده برای سازگاری با انواع تحولاتی که در جامعه بشری صورت می گیرد هدف اصلی تمامی تلاشهای انسان این است که کامیاب شود. بهره گرفتن از استعدادهای خود در مقام یک انسان .هدفی است که همه ما در آن سهیم هستیم.ولی عده زیادی به آن دسترسی پیدا نمی کنند.مگر با تلاش و مطالعه فراوان.شادی و شادمانی رابطه تنگاتنگی با میزان موفقیت در زندگی دارد.برای تداوم این شادی باید همواره از زندگی خویش رضایت داشته باشیم انسان از لحظه ای که خود را می شناسد تا آن دم چشم از جهان فرو می بندد.پیوسته در تلاش برای دستیابی به موفقیت و کامیابی است. بنابر این تعجبی ندارد اگر همه طالب آموختن رمز و راز موفقیت باشند و کلید آن تلاش است و کسی که آنرا یافت هر گز از قافله عقب نمی ماند.انسان با کسب موفقیت به دو پیروزی بزرگ نایل می گردد.هم به لحاظ مادی بی نیاز می شود و هم از نظر روحی و روانی شایستگی خود را به اثبات می رساند.تحقق این دو هدف ارزشمند خود مشوق انسان است تا سراسر عمر در تلاش و تکاپو باشد.موفقيت امري است نسبي و هرگز تعريفي واحد به خود نمي پذيرد.آرامش و اطمينان بهترين موفقيت است .صاحبنظران برداشتهاي متفاوتي از موفقيت دارند اما درنظراكثريت مردم فرد موفق كسي
است كه به آرزوهاي خود برسد و در درون رضايت خاطر احساس كند كه اين خود حاصل تلاش
و كوشش مداوم در زندگي مي باشد. و اينكه هيچ كس واقعا" موفق نيست مگر آنكه خوشبخت باشد و نيز خوشبخت كسي است
كه كاري مفيد و با ارزش انجام دهد . تعريف فرهنگ وبستراز موفقيت به مفهوم نيل رضايتبخش به هدف تعريفي مناسب است .كسي
كه داراي هدفي روشن است پس از رسيدن به كاميابي احساس خوشبختي و آرامش مي كند .تنها گنجي كه ارزش جستجو كردن دارد هدف است .براي رسيدن به هدف چه كارهايي بايد انجام داد .كليه اهدافي كه درسرمي پرورانيد يادداشت كنيد و سپس چندين بارآن را بخوانيد تانسبت
به هدفهاي قابل امكان شناخت بيشتري پيدا كنيد .
سپردن انديشه هاو آمال به مغز و ايجاد فرصت لازم براي بررسي يكايك آنها امروزه بين
كساني كه به نيروي شگفت انگيزمغز آگاهند متداول است .
مطالعه پل ارتباط دهنده مغزهاست به واسطه اين ارتباط است كه مي توانيم درانتخاب
هدف به خود ياري رسانيم .
همچون اسفنج كه آب را جذب مي كند شما نيز افكارخوب را جذب كرده و آن را در خدمت
هدف خويش قراردهيد .
با روش الگو برداري و مدل سازي در وقت و پول خود صرفه جويي كنيد .
كاش دانسته بودم چگونه زندگي كنم يا كسي را يافته بودم كه روش زندگي را به من
تعليم دهد .
ره چنان رو كه رهروان رفتند يا دانا داند و پرسد و يا آنكه بيشترمشورت مي كند
كمتردچاراشتباه مي شود یا به قولی دو فكرازيك فكربهتراست.
با كساني مشورت كنيد كه داراي خصوصيات يك مشاور آگاه و خبره باشند .
به گفته علي (ع): كسي كه در امورمهم با خردمندان مشورت كند شريك عقل آنها ميشود .
ازمشورت با آدمهاي بدبين ، ترسو و بيكاره و لاف زن دوري كنيم . زيرا آدم بدبين
همچون مبتلايان به ترياك مرض خود را به هزاران دليل به ديگران منتقل مي كند .آينده را از دريچه ترس و وحشت نگاه نكنيد
هركه با دانا مشورت كند ازرسوايي درامان است
. پس ازشناخت هدف و بررسي همه جانبه آن با رعايت زمان بندي دقيق هدف خود را انتخاب
كنيد كساني كه همواره درمورد اهدافشان سخن سرايي ميكنند و هرگزدست به عمل نمي زنند
موفقيتي نخواهند داشت .
انسان به درستي همان مي شود كه اغلب به آن فكرمي كند.
اهميت تصميم گيري
پس ازشناخت يك هدف سالم نوبت به تصميم گيري مي رسد كه بايد به عنوان گامي مهم مورد
توجه قرار گيرد . لحظه تصميم گيري از سخت ترين و سرنوشت سازترين لحظات زندگي
بشراست .
لحظاتي هست كه مجبوريم انتخاب كنيم اما
لحظاتي هم هست كه انتخاب نكردن خود يك تصميم است . البته نه اينكه تصميم خوبي باشد
بلكه از تصميم گيري غلط بهتراست .تصميم گيري براي آينده و نيزانتخاب راه مناسب به يقين نياز به انديشه و تفكر دارد
بخصوص اگر سعادت و آينده ما در گرو آن باشد .
توسط : مشاور املاک رضا توکلی (مراغه)
+ نوشته شده در جمعه ۲۹ آذر ۱۳۹۲ ساعت 3:3 توسط حسین توکلی
|
نحوه معاملات در بنگاههای املاک
مقدمه (بنام خداوند دوست)
با گسترش جامعه بشری و رشد تکامل بشر انسانها در بین خود تقسیم کاربوجود آوردند.در جامعه ما اکنون شغلها و صنفهای متعددی نسبت به زمان افزایش یافته بعضی به صنعت و تجارت و عده ای به سایر خدمات در جامعه مشغول هستند.با پیدایش مشاغل مختلف وبرای رفع نیازها و احتیاجات خود به معاملات و قراردادها نیاز دارند و این نیاز ایجاب می کندکه برای این معاملات و قراردادها قوانین و مقررات وضع شود بر همین اساس در قانون برای فعالیت یک صنف از طریق مجمع امور صنفی و اتحادیه ها پروانه صادر می شود و صدور پروانه منوط به شرایطی است که طبق آئین نامه و بخشنامه دولت به اتحادیه ها ابلاغ می گردد.بایستی برابرمقررات ذکر شده هر صنفی فعالیت داشته باشد و شخصی که بنام مشاور یا آهنگر و یا مکانیک و غیره حدالامکان در شغل خود تخصص داشته باشد.بنده تنگ نظریا حسود نیستم که در یک خیابان 100نفرمشاور یا غیره باشد روزی دست خداست و هر کس فعالیت و حرکت بیشتری داشته باشد موفق هست.منظور بنده درمورد تخصص شغلی است که هرصنفی در شغل خود استاد است<متاسفانه کسانیکه وارد شغل ما یعنی به عنوان مشاور املاک قدم می گذارند به علت عدم تخصص دراین صنف باعث بی ثباتی بازار املاک و پائین آمدن وجهه این صنف می شوند در جامعه اتفاقی که رخ می دهد مردم آنرا جمع می بندند یعنی علف خشک با تر می سوزد دوستان عزیز و همکاران محترم کسانیکه محبت دارند و وب سایت بنده حقیر را مطالعه می نمایند و نظری لطف می کنند و منت می گذارند چه مثبت یا منفی بنده خیلی خوشحال می شوم دوست خوب آن است عیب دوستش را بگوید تا ایرادش بر طرف شود.بنده مدت 5 سال است که دراین وبلاگ فعالیت دارم و بیشتر تلاش می کنم از مسائل املاک و موارد مبایعه نامهاطلاع رسانی نمایم . نسبت به مطالعه و آگاهی خود به می نویسم.امیدوارم خدمتی به همشهریان خود کرده باشم. برای حفظ آبروی یک شغل باید همکاری داشته باشیم بلانسبت در بین ما سودجویان بی وجدانی پیدا شده هلال و حرام سرشان نمی شود(یعنی مار را با دست دیگری می گیرند) درعرض چند سالی است میلیادر شده اند با پول جماعت کاسب و بدبخت و مظلوم به بهترین رفاه رسیده برای یک معامله چند نفر جوان را اجیر کرده و معامله را شکار می کنند.آیا دود آن مصیبت به چشم ما نمی رود! اگر مسلمانیم همه ما مسئولیم باید جلو این شرارت ها را بگیریم.اگرما به عنوان مشاوردریک جامعه فعالیت داریم باید به وظیفه و احکام شرعی آن آشنا باشیم.مردم به ما اعتماد می کنند و املاک خود را به ما سفارش می دهند تا بفروشیم نه اینکه سوء استفاده از موقعیت خود بکنیم در تمام اوقات روز و شب از ملک آنها بازدید می نمایم و مشتری برای خرید می بریم و در بین خانواده ها رفت و آمد داریم.مشاور باید امین مردم باشند نه دشمن مردم .اگر معامله شرعی و بارضای خدا و مردم باشد اشکالی ندارد.کسانی هستند که دار و ندارشان یک خانه یا یک ملک هست برای فروش آن از قیمت منطقه خبر ندارند. ما وظیفه داریم قیمت بروز آن ملک را به او بگویم نه آنکه با قیمت کم از دستش بگیریم.شیطان کارهای زشت را در چشم انسان خوب جلوه می دهد.اگر ما خدا شناس باشیم و هلال و حرام معامله را بدانیم پول و درآمد هرچه کم باشد با برکت می شود(من از رویدن خار در بالای دیوار دانستم -که نا کس کس نمی گردد بدان بالا نشینی ها ) این موارد و مثالها را برای کسانی می نویسم که با پول مردم بجای رسیدن و رحم و مروت ندارند.دوست عزیز روزی ورق بر می گردد و پشیمان می شوی.با حقه بازی و کلاهبرداری کاسبی سودی ندارد امیدواریم با مطالعه مطالب فوق از کارهای زشت پشیمان شوید.و وجهه شغل شریف ما را لکه دار نکنید.اگر معامله شرعی و رضای خدا در آن باشد برکتش بیشتر است حرف ما با کسانی است که به خاطر پول ناچیز جیب بعضی ها را پر می کنند و خود را سپر بلا قرار می دهند.
روش و نحوه معاملات در بنگاههای املاک
يكي از اساسي ترين نيازها و در واقع مهم ترين دغدغه امروز شهروندان، تهيه مسكن اعم از خريد يا اجاره و رهن ميباشد و چون اين مهم نوعاً از طريق مراجعه به آژانسهاي مسكن (بنگاه معمالات املاك) ميسر ميشود، لذا آگاهي از مسايل اوليه و مقدماتي در رابطه با خريد و فروش املاك و مستغلات و نحوه فعاليت اين آژانسها ضروري به نظر ميرسد. از اين رو بنا داريم تا به بررسي نحوه فعاليت آنها در رابطه با خريد و فروش املاك بپردازيم.
تعريف عقد يا قرار داد : عقد يا قرار داد و يا معامله عبارتست از اين كه يك يا چند نفر در مقابل يك يا چند نفر ديگر تعهد به امري نمايند كه مورد توافق آنها باشد. يكي از شايع ترين عقود معمول در جامعه عقد بيع است. بعد ازتوافق فروشنده و خريدار در ثمن (قيمت) و مبيع (مالي كه قصد فروش آن را دارند)، به محض اينكه فروشنده بگويد «فروختم» و خريدار بگويد «خريدم» عقد ايجاد ميشود و آثار خود را كه انتقال مالكيت است، ايجاد ميكند. بنابراين اگر بعد از عقد قيمت مال كم يا زياد شود، اين تغيير قيمت در مال انتقال گيرنده (خريدار) ايجاد ميشود. ليكن نظر به اينكه نقل و انتقال اموار غير منقول از نظر قوانين ثبتي تابع تشريفات خاصي ميباشد، شخصي مالك شناخته ميشود كه سند رسمي به نام او صادر شده است.
نحوه فعاليت بنگاههاي مشاور املاك
نحوه فعاليت اين صنف در رابطه با فروشنده وخريدار، طيف گستردهاي دارد كه جداگانه بررسي ميشود :
الف) نحوه فعاليت بنگاههاي مشاور املاك متناسب با نوع عملكرد فروشنده:
روال كار در بنگاههاي املاك عمدتاً بدين نحو ميباشد كه افرادي كه درصدد فروش املاك خود ميباشند :يا مستقيماً به آژانس املاك مراجعه نموده و با اعلام مشخصات ملك خود شرايط فروش ملك خود را به آنها بيان ميكنند.يا از طريق آگهيهاي روزنامه اين كار را انجام ميدهند.
در خصوص دسته اول، فروشنده به مشاورين املاك مراجعه كرده و اعلام فروش ميكند. براي تعيين قيمت نيز يا شخصاً اعلام نظر مينمايد يا نظر مشاورين املاك را ملاك عمل قرار ميدهد. لذا نقش آنها در تعيين قيمت كارشناي در اين مرحله حايز اهميت است.
در مورد دسته دوم، اصولاً شركتهايي وجود دارند كه با مراجعه به آگهيهاي موجود در روزنامه، با فروشنده تماس گرفته و مشخصات آن ملك را وارد فايلهاي چاپي نموده و هر ماه آن فايلها را به مشاورين املاك داده، بابت اين كار حق الزحمهاي به صورت ماهيانه دريافت ميكنند.
ب) نحوه فعاليت بنگاههاي مشاور املاك متناسب با شرايط خريداران
دسته اول از خريداران
دسته اول خريداران شهرونداني هستند كه براي تهيه مسكن يا زمين يا ... به آژانسها مراجعه ميكنند و در ابتدا با خود مشاورين آژانسها وارد گفتگو ميشوند. اگر اين دسته از خريداران براي خريد ملك يا آپارتمان به صورت نقدي قصد معامله داشته باشند، مشاورين آنها را به بساز و بفروشهايي كه ممكن است خودشان نيز شريك آنها باشند معرفي ميكنند.
اما اگر همين شهروندان قصه خريد اقساطي و ... داشته باشند، فايلهاي فوق را به آنها ميدهند. در نهايت نيز در صورت توافق با يكديگر، ملك مورد نظر را رويت كرده و براي انعقاد قرار داد فروشنده را به دفتر خود دعوت ميكنند. در اين صورت طرفين با ملاحظه اسناد مالكيت و مدارك يكديگر، مقدمات انعقاد قرار داد را فراهم مينمايند. در اين مرحله اتحاديه املاك وارد عمل شده و بيع نامههاي چاپياي را (كه به نظر ميرسد در تنظيم آنها از افرادي آشناي به مسايل حقوقي استفاده شده و داراي شمارههاي مخصوصي است)، به آژانسهاي املاك ارائه مينمايد. در مرحله آخر كافي است مشاور املاك اسامي خريدار، فروشنده و مشخصات ملك مورد معامله و ساير ضوابط و شرايط معامله را در جاهاي خالي پر كند.
دسته دوم از خريداران
دسته دوم ازخريداران ممكن است بساز و بفروشها باشند كه عمدتاً خانههاي كلنگي و زمينها را از طريق مشاورين از فروشنده خريداري ميكنند. بايد دانست كه فعاليت عمده و گسترده مشاورين در اين مرحله و جايي كه خود به عنوان خريدار وارد عمل ميشوند متمركز است.
بعضي از مشاورين املاك در اين مرحله شيوههاي متعددي را براي پايين آوردن بهاي املاك انجام ميدهند. بدين نحو كه از فروشنده دعوت ميشود براي مذاكره در مورد قيمت و ... به دفتر آنها مراجعه كند اما بدون آنكه از قبل خريداري وجود داشته باشد يا در صورت وجود خريدار با او در اين مورد هماهنگي كرده باشند، بعد از اينكه عمليات فوق را چند بار تكرار كردند و فروشنده به اين باور رسيد كه ملك او خريداري ندارد، با بساز و بفروشها تماس گرفته و آنها را به همراه فروشنده دعوت ميكنند. سپس وارد مذاكره ميشوند و ملك را بهاي اندك و گاه ثمن بخش خريداري ميكنند.
دسته سوم از خريداران
دسته سوم همان مشاوران املاك ميباشند كه با تفاوت جزيي عمليات فوق را انجام ميدهند.
همان طور كه گفته شد، قرار داد در فرمهاي چاپي خاصي تنظيم ميگردد. يك سوم كل قيمت در دفتر املاك داده شده، يك سوم بهاي معامله نيز هنگام تحويل ملك و تأديه مابقي، به هنگام تنظيم سند رسمي در دفاتر اسناد رسمي موكول ميشود.
نكاتي چند در خصوص مشكلات موجود در معاملات درآژانسهاي املاك
مشاورين آژانس املاك فقط در مرحله مذاكرات اوليه طرفين براي معامله و تنظيم قرار داد از سند مالكيت براي تكميل قرار داد چاپي استفاده ميكنند و سپس سند مالكيت را به فروشنده برميگردانند. حال ممكن است فروشنده مذكور بدون علم و اطلاع، در آژانس املاك ديگري حاضر شده و ملك خود را به شخص ديگري منتقل كند و اين عمل را حتي چند بار نيز تكرار كند. در اين صورت خريداران، با فروشندهاي مواجه ميشوند كه با انجام معاملات معارض، مشكلات كافي است كه سند مالكيت در اختيار اولين آژانس املاك قرار گيرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده منقلب و كلاهبردار جلوگيري گردد. البته لازم به ذكر است كه به منظور مراقبت از مفقود شدن اسناد مالكيتي كه به عنوان امانت در اختيار آژانس املاك قرار گرفته است، موضوع خيانت در امانت آنان با حساسيت بيشتري مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است، كه در جاي خود عامل مهمي در جهت جلوگيري از معاملات متعارض به حساب ميآيد.
مسئله ديگر در اين مورد آن است كه آيا بيع نامه عادي ميتوانيم الزام فروشنده را به تنظيم سند رسمي از مراجع قضايي بخواهيم؟
پاسخ : اصولا قرار دادهاي خصوصي كه بين اشخاص منعقد ميگردند، شده تا زماني كه مورد مخالفت و منع قانونگذار قرار نگيرند، بين آنان معتبر و لازم الاجراست و در اين بحث فرقي بين قرار داد خصوصي ثبت در قالب سند رسمي و اسناد عادي نيست. بر اين اساس، بيع نامه تنظيمي در آژانس املاك نيز از اين قاعده مستثني نيست. نهايت اينكه خريدار در مقام استفاده از مزاياي قانوني اسناد رسمي، قصد ثبت رسمي معامله منعقده و تنظيم سند رسمي را دارد. در صورتي كه فروشنده داراي سند مالكيت رسمي از انتقال رسمي معامله و انجام تشريفات ثبتي خودداري نمايد، خريدار ميتواند از طريق محاكم قضايي وي را به تنظيم سند رسمي ملزم نمايد. به عنوان ضمانت اجراي قوي (براي جلوگيري از امتناع فروشنده از حضور در دفتر خانه و تنظيم سند رسمي)، ميتوان در بيع نامه تنظيمي شرط كرد در موعد مقرر در دفتر خانه حاضر نشده و نسبت به تنظيم سند رسمي معامله اقدام نكند، اگر چه اين عمل به اركان معامله خللي وارد نمينمايد و در هر صورت معامله معتبر ميباشد، اما خريدار ميتواندبا مراجعه به مقامات صالحه قضايي، الزام طرف مستنكف را ضمن مطالبه خسارت وارده به حضور در دفتر خانه مورد نظر و تنظيم سند رسمي انتقال مورد معامله، مطالبه نمايد. چنانچه خريدار در اين ادعا و مطالبه موفق شود، ميتواند معامله واقع شده را ثبت رسمي نمايد. براي استحكام قرار داد تنظيمي در فرم اتحاديه مشاوران املاك در ذيل بيع نامهها محلي را براي امضاي شهود قرار دادهاند كه توصيه ميشود حتماً اين قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضاء شود اكنون نمونهاي از مبايعه نامه اموال غير منقول و نيز با توجه به نقش اجاره نامه نيز ارايه ميگردد.
توسط: مشاورین املاک آریا(توکلی)
تلفن (04214403222-4402421)
+ نوشته شده در جمعه ۲۹ آذر ۱۳۹۲ ساعت 1:47 توسط حسین توکلی
|
دفتر مشاورین املاک آریا مراغه
مشاورين املاك آريا (توكلي) سال 1392/09/29
مشاورین املاک توکلی در خرید و فروش انواع ملک دایر و بایر و مزروعی و کشاورزی در خدمت همشهریان عزیز مراغه وحومه بوده و فعالیت در اطلاع رسانی خبرهای متعدد املاک و مسائل حقوقی و آموزشی و ثبت کد رهگیری .روش نحوه تنظیم قراردادها . مشاوره رایگان در مورد کلیه موارد حقوقی و راهنمای افراد در عدم آشنای به مسائل معاملات بنگاه .امیدوارم به حول قدرت الهی دست همشهریان عزیز را در مواقع ضروری گرفته و خادم و خدمت گذار این مردم سرافرازو قدرشناس باشیم. (مسکن توکلی)
مراغه:شهرک ولیعصرمیدان پروین اعتصامی(پل جهانگیر)
تلفن (04214403222=09143206437)
+ نوشته شده در پنجشنبه ۲۸ آذر ۱۳۹۲ ساعت 1:51 توسط حسین توکلی
|
نقشه و کروکی شهرکهای مراغه
نقشه و کروکی شهرکهای حومه شهرستان مراغه شرکتهای تعاونی
نقشه شهرک فاطمیه (نانوایان سابق)
نقشه و کروکی شهرک امام علی سپاه
نقشه و کروکی شهرک گلشهر فرهنگیان مراغه
نقشه و کروکی شهرک زیباشهر ارتش
توسط : مشاورین املاک آریا(توکلی) مراغه
تلفن (04214403222-04214402421=09143206437)
+ نوشته شده در پنجشنبه ۲۸ آذر ۱۳۹۲ ساعت 1:10 توسط حسین توکلی
|
شهرک امام حسن بسیجیان مراغه
بنام خدا
(در مورد صدور اسناد زمینهای شهرک امام حسن بسیجیان مراغه)
با توجه به اینکه همشهریان محترم و مشتریان عزیز درمورد صدور اسناد شهرک امام حسن بسجیان جهت اطلاع رسانی و آگاهی از صدور سند از بنده خواسته بودند. به استحضار زمین داران در شهرک امام حسن بسیجیان میرساند تاکنون سندی صادر نشده و هنوز در دست اقدام است.از طرفی رئیس شرکت تعاونی بسیجیان آقای ملکوندبازنشست شده و بجای وی شخص دیگری منصوب شده. فعلا"به گفته اعضاء رئیس جدید در مورد صدور اسناد فعالیت می کند و درثبت اسناد و املاک مراغه در دست اقدام است به احتمال قوی در ماههای آینده خبری خوبی به گوش زمین داران خواهد رسید نگران سند نباشید دعا کنید بازار املاک از رکود حتمی نجات پیدا کنه . ما را امیدوار کنید ضمنا"در مورد املاک نظرات خود را به ما ارسال نماید متشکرم.
مشاورین املاک آریا(توکلی)
تلفن (04214403222=09143206437)
+ نوشته شده در جمعه ۲۲ آذر ۱۳۹۲ ساعت 1:59 توسط حسین توکلی
|
رکود بازاراملاک شهرستان مراغه
افزایش بنگاهها باعث رکود در بازار املاک است!
مدت هفت ماه از اول سال 92 بازار مسکن در استان آذربایجان شرقی در رکود کامل است و معاملات در بنگاههای املاک در جریان نیست تعدادی از بنگاهداران شغل خود را تغیر دادند و به علت این رکود ثبات بازار املاک به هم خورده و ملاحظه می شود مشاوران املاک درآمدی ندارند تا هزینه های مصرفی خود را پرداخت نمایند.لذا این مسئله باعث شده شیرازه بنگاهها از بین بره واین وضعیت معاملات رادرهم برهم کرده و همه مشاوران از این مسئله شاکی هستند حال مسئولین محترم در مورد این وضعیت نابسامان بنگاههای املاک تدبیری باید بیندیشند.با توجه به این وضعیت مجمع امور صنفی و اتحادیه مشاورین املاک روز به روز به تعداد بنگاههای املاک در استان و حومه افزوده می شود با توجه به اینکه مشاوران از این وضعیت ناراحت هستند و در این مورد اعتراض دارند متاسفانه مجمع امور صنفی و رئیس اتحادیه شهرستان گوش شنوائی در این مورد ندارند و اهمیتی به اعتراض مشاوران محترم نمی دهند.این بی نظمی و بی ثباطی آینده بنگاهداران را به مخاطره می اندازد. اولا"مسئولین محترم در این مورد اعتنایی به بخشنامه ها و آئین نامه های مربوطه را ندارند.و طبق ضوابط و بخشنامه ها پروانه صادر نمی کنند و هیچگونه توجهی به مقرارت نیست و روابط بین مسئولین حاکم است.اگر به نوشته های من توجه کنید منظور بنده را بیشتر می فهمید از هر کوچه و بازارچه رد می شوید بیشتر از هر صنفی بنگاهها به چشم می خورند چنانکه مسئولین محترم به خاطر ایجاد شغل در جامعه دلسوزی می کنند و هر روز به تعداد بنگاههای املاک می افزایند.وپروانه صادر می نمایند و در یک شهرستان کوچک بیشتر از هرصنفی صنف بنگاه است. آیا محدودیتی در صدور پروانه نیست.به هرحال افزایش بنگاهها در رکود بازار املاک نیز سهم بسزایی دارد.امیدواریم مسئولین محترم در استانها به وضعیت بنگاههای املاک اهمیت داده و جلو این نابسامانیها را بگریند تا ما مشاوران بتوانیم حداقل کرایه مغازه و هزینه های مصرفی خود را پرداخت نمایم و خجالت و شرمند اهل و اعیال خود نشویم اگر این مسئله برای شما دلسوزی باشد به نظر بنده دشمنی با صنف املاک است و آینده این صنف را به مخاطره می اندازد و بی ثباطی و بی نظمی در بازار خواهد شد.
توسط : مشاورین املاک آریا(توکلی)
تلفن (04214402421=04214403222)
+ نوشته شده در پنجشنبه ۹ آبان ۱۳۹۲ ساعت 12:9 توسط حسین توکلی
|
تنظیم مبایعه نامه ها باید بصورت کد دار و بارکد دار باشد
بارکد دار شدن مبایعه نامه های املاک ثبات بازار مسکن را بیمه می کند
با توجه به پیشرفت تکنولوژی در دنیا مبایعه نامه های املاک در بنگاههای مسکن بصورت چاپی و بارکد دار هستند.در ایران نیز مدتی است سند بصورت الکترونیکی ثبت می شود و توسط سردفتران بارکد دار شده است و در یک ورق A4قابل انتقال بنام خریدار است یعنی خلاصه و معتبر . به نقل قولهای مشاوران املاک چنانکه مبایعه نامه های املاک به صورت بارکد دار و مثل سندهای که سردفتران ثبت و صادر می کنندباشد اعتبارش بیشتر است و قابل اعتماد بیشتری در میان افراد جامعه دارد و ما تعدادی از مشاورین املاک از خطه آذربایجان شرقی به مسئولین محترم پیشنهاد می کنیم به دلیل ارتقاء دانش رایانه و تکنیک در صنف املاک. اجراء این مورد بسیار موثر خواهد بود. و مردم سر افراز ایران به بنگاههای املاک اعتماد خواهند کرد و سود جویان در این بازار مردود خواهند شد.لذا میبایست تمام مبایعه نامه ها و اجاره نامه ها به صورت اکترونیکی و بارکد دار ثبت خواهد شد و از طرفی ثبات در بازار املاک بیشتر می شود و تعدادی از کلاه برداران که خودشان مبایعه نامه صادر می نمایند از بازار خارج خواهند شد. و اعتبار مبایعه نامه های املاک در بازار مسکن بیشتر خواهد بود. چنانکه مسئولین محترم اداره ثبت اسناد واملاک کشور و مسئولین مربوطه به این موضوع توجه بیشتری نمایند این مسئله مهم در بازار املاک عملی خواهد شد.امیدواریم مسئولین محترم با خواندن نوشته های بنده حقیر در آینده به وضعیت مبایعه نامه های املاک ذکر شده اهمیت بدهند لذا بنگاههای املاک بصورت فوق در کشور عزیز مان ساماندهی خواهد شد. شعار ما می توانیم شعار مردم ایران است.
توسط : مشاورین املاک آذربایجان شرقی (مراغه)
تلفن(04214402421=۴۴۰۳۲۲۲)(۰۹۱۴۳۲۰۶۴۳۷)
+ نوشته شده در پنجشنبه ۹ آبان ۱۳۹۲ ساعت 12:5 توسط حسین توکلی
|
مشاورين املاك
نگاههاي مشاور املاك
زماني كه قانونگذار ايران در سالهاي 1311 قانون تجارت و متعاقب آن در سال 1317 قانون راجع به دلالان را تصويب نمود، تصور نميكرد قشر محدود و اندك بنگاههاي املاك در سالهاي آتي بنابر نياز و ضرورت اجتماعي و گسترش بيرويه شهرنشيني به يكي از مهمترين صنوف اقتصادي كه ارائه خدمات مشاوره در امور املاك و خودرو را عهدهدار خواهند بود، تبديل گردند.
بركسي پوشيده نيست كه گستره و پيچيدگي مبادلات اموال غيرمنقول زمان فعلي قابل قياس با هفتاد سال گذشته نيست. بديهي است حجم عظيم گردش پولي كه در اين حوزه با ارقام نجومي مبادله ميشود و سودآوري آن، جرائم مربوط به آن را نيز دستخوش تغييرات و دگرگونيهاي فراوان نموده است. به گونهاي كه افزايش جرائمي نظير انتقال مال غير و كلاهبرداري در مبادلات املاك، امنيت رواني جامعه را سلب كرده است.
يكي از مهمترين حلقههاي مؤثر در فرآيند اين مبادلات، نقش مشاوران املاك و بنگاههاي معاملات ملكي است كه آسيبشناسي آن يقيناً مسئولان را در اتخاذ سياستهاي صحيحتر ياري خواهد رساند كه در سطور آتي به آن ميپردازيم.
وجود مشاورين املاك فاقد مجوز
تصويب و اجراي قوانيني كه فعالان امر مبادلات اموال غيرمنقول را ساماندهي كند از ديرباز مدنظر قانونگذار ايران بوده است. اين قوانين درصدد بوده است سازوكارهايي را فراهم آورد تا امكان نظارت هرچه بيشتر را بر آنها ميسر گرداند.
مادة يك قانون راجع به دلالان مصوب 1317، تصدي به هر نوع دلالي را منوط به داشتن پروانه دانسته است و مادة 12 قانون نظام صنفي مصوب 28/12/82 نيز اشعار داشته: افراد صنفي موظفاند قبل از تأسيس هر نوع واحد صنفي با اشتغال به كسب و حرفه، نسبت به اخذ پروانه كسب اقدام كنند علاوه بر اين همين قانون در مادة 13، صدور پروانه كسب براي مشاغل تخصصي و فني را مستلزم اخذ پروانه تخصصي و فني از مراجع ذيربط دانسته است و براساس مادة 2 دستورالعمل اجرايي نحوة صدور پروانه تخصصي اشتغال براي مشاوران املاك و خودرو مصوب 16/4/84 تصدي بنگاه مشاوره املاك از جمله صنوفي است كه صدور پروانه كسب آن منوط به اخذ پروانه تخصصي و فني است. آييننامه چگونگي صدور پروانه موقت و تبديل آن به پروانه كسب دائم مصوب 6/9/79 هيئت وزيران اتحاديههاي صنفي را موظف نموده است با رعايت مفاد آن نسبت به صدور پروانه كسب موقت براي كليه واحدهاي صنفي فاقد پروانه كه قبل از سال 1378 در كشور داير شدهاند، اقدام نمايند.
بنابراين در صورت اجراي قوانين فوق از طريق مبادي ذيربط، نبايد شاهد حتي يك واحد صنفي فاقد مجوز باشيم. لكن آنچه در واقعيت امر وجود دارد خلاف اين است.
«هماكنون در كشور 70 تا 80 هزار بنگاه معاملات ملكي مجاز ثبت شده وجود دارد اما برآوردها حاكي از اين است كه بين 250 تا 300 هزار بنگاه معاملات املاك در كشور مشغول فعاليت هستند. اختلاف در ارقام نشان ميدهد به اندازة چهار برابر بنگاههاي مجاز، بنگاه غيرمجاز در كشور وجود دارد كه ادامه فعاليت آنها ميتواند خطر جدي براي امر مسكن باشد...»
در بررسيهاي به عمل آمده از اداره ثبت اسناد و املاك قم تعداد كل بنگاههاي املاك داراي مجوز شهر قم 1106 واحد اعلام شده كه از اين بين تعداد 650 بنگاه داراي پروانه تخصصي ميباشند. اين آمار حداقل بيانگر آن است كه درخصوص اعطاء پروانه كسب 456 واحد صنفي رعايت مادة 13 قانون نظام صنفي نشده است چرا كه اين مادة قانوني صدور پروانه كسب مشاورين املاك را مستلزم اخذ پروانه تخصصي و فني دانسته است. بنابراين مادة 2 دستورالعمل اجراي نحوة صدور پروانه كسب نيز رعايت نشده است.
در هر حال، آنچه در سطح شهر مشاهده ميشود بسيار بيش از رقمي است كه اعلام شده و خيل عظيمي از بنگاههاي مشاور املاك به ويژه در برخي نقاط تازهساز و محلهايي كه عمليات تفكيك اراضي به تازگي صورت گرفته و يا اراضي كشاورزي حاشيه شهر كه در محدوده شهر قرار گرفتهاند، در فاصلهاي بسيار كم از يكديگر و حتي مجاور هم مشاهده ميشوند، اين در حالي است كه مادة 7 آييننامه تبصرة يك مادة 12 قانون نظام صنفي رعايت حدود صنفي (فاصله مكاني) را براي صنوفي كه طبق تصويب هيئت عالي نظارت اين حدود براي آنها الزامي است، براي اتحاديههاي صنفي هنگام صدور پروانه كسب لازم دانسته است.
بنابراين آنچه مشاهده وضعيت موجود به ذهن متبادر ميكند، فاقد مجوز بودن واحدهايي است كه متراكم و در مجاور هم ايجاد شدهاند. لازم بهذكر است كه قانونگذار در مادة 27 قانون نظام صنفي به نيروي انتظامي اين اختيار را داده است كه محل داير شده به وسيلة هر شخص حقيقي و يا حقوقي كه پروانه كسب دائم يا موقت براي آن صادر نشده باشد را با اعلام اتحاديه رأساً پلمپ نمايد. مفاد اين مادة مجدداً در تبصرة مادة 28 تكرار شده است.
اتحاديهها براساس مادة 29 قانون فوقالذكر داراي اختيارات متعدد از جمله:
ـ صدور پروانه كسب.
ـ ابطال پروانه كسب.
ـ تعطيل محل كسب طبق مقررات اين قانون و اعلام آن به كميسيون نظارت.
ـ جلوگيري از ادامه فعاليت واحدهاي صنفي كه بدون پروانه كسب داير ميشوند يا پروانه آنها به عللي باطل ميگردد، ميباشند.
مواجه بودن با خيل بنگاههاي فاقد مجوز يا تمديد اعتبار نشده، و به قولي چهار برابر بودن آنها نسبت به بنگاههاي داراي مجوز، بيانگر آن است كه اتحاديهها در بررسي و اعلام به موقع به مراجع ذيربط درست عمل نكردهاند، هر چند ممكن است در مواردي نيز نيروي انتظامي به وظيفه خود در پلمپ واحد متخلف عمل نكرده باشد كه در اين صورت نيز اتحاديه وظيفه پيگيري داشته است.
نهادي كه بر عملكرد اتحاديه و به ويژة نظارت بر حسن اجراي اقدامات اتحاديهها در خصوص صدور پروانه كسب نظارت دارد، براساس مادة 37 قانون نظام صنفي، مجامع امور صنفي هستند. كه اين نظارت را براساس مادة 39 قانون فوق با بهكارگيري بازرسين و تهيه گزارشات لازم انجام ميدهند.
مجامع امور صنفي كه از نمايندگان اتحاديهها تشكيل ميشوند موظفاند گزارشات مذكور را از طريق هيئت رئيسه مجمع جهت بررسي به كميسيون نظارت تسليم كنند. بنابراين كميسيون نظارت در هر استان و شهر ناظر اصلي و نهايي بر عملكرد مجامع امور صنفي و اتحاديهها ميباشد. مطلب قابل توجه آن است كه، براساس مادة 48 قانون نظام صنفي بسياري از نهادهاي كليدي از جمله دادگستري، نيروي انتظامي، رئيس شوراي شهر و شهردار اعضاي اصلي كميسيون نظارت هستند كه به رياست مدير كل اداره بازرگاني مركز استان يا شهرستان تشكيل ميشود و نمودار آن را ميتوان به شكل صفحه بعد ترسيم كرد.
كميسيون نظارت
اداره بازرگاني ـ اقتصاد و دارايي ـ بهداشت و درمان ـ دادگستري ـ نيروي انتظامي ـ رئيس شوراي شهر ـ شهردار ـ رؤساي مجامع امور صنفي
واحدهاي صنفي
اتحاديه مربوطه
مجمع امور صنفي
بنابراين به نوعي نابساماني موجود در گسترش بنگاههاي فاقد مجوز را ميتوان به عملكرد ضعيف ناظرين اصلي يعني اعضاء كميسيون نظارت و بعد فرعي آن يعني مجامع امور صنفي و اتحاديه مربوطه دانست چرا كه براساس بند ”ج“ تبصرة مادة 49 قانون نظام صنفي:
«رسيدگي و بازرسي عملكرد اتحاديهها و مجامع امور صنفي و تطبيق دادن اقدامات انجام شده آنها با قوانين و مقررات از وظايف و اختيارات كميسيون نظارت است».
در خصوص آسيبهاي حوزه نظارت بر بنگاهها، موارد ذيل قابل توجه است:
1 ـ عدم برخورد با بنگاههاي فاقد مجوز از طرف اتحاديهها و عدم توجه به تخلفات بنگاهها در اخذ و تمديد پروانه كسب.
2 ـ عدم نظارت قوي مجمع امور صنفي بر عملكرد اتحاديه در اين موارد.
3 ـ عدم نظارت قوي و به موقع كميسيونهاي نظارت بر عملكرد مجامع امور صنفي و اتحاديهها.
4 ـ عملكرد ضعيف ادارات ثبت اسناد و املاك در اجراي مادة 32 دستورالعمل اجرايي نحوه صدور پروانه تخصصي اشتغال براي مشاوران املاك و خودرو 16/4/1384
پيشنهاد
1ـ نظارتها ميبايست تقويت شود و مراجع بالاتر كه وظيفه نظارتي را بهعهده دارند در مقابل كوتاهي در انجام وظايف خود مورد بازخواست قرار گيرند. براي اين منظور لازم است در قوانين اين حوزه تجديدنظر شود. صرف اينكه قانونگذار براي نهادهاي مختلف وظيفه نظارتي تعيين كند و مشخص نمايد كه اگر اين نهادها به وظيفه خود عمل نكردند چه بايد كرد، سيستم نظارتي كامل نخواهد بود.
2 ـ اعمال نظارت خود داراي هزينه است به عنوان مثال هزينه بازرسي از صنوف مختلف در شهر تهران ماهيانه بالغ بر دو ميليارد ريال است. لذا نداشتن بودجه و اعتبارات كافي براي اعمال نظارت، يكي ديگر از مشكلات اتحاديهها ميباشد. مادة 31 قانون نظام صنفي منابع مالي اتحاديهها را به شرح ذيل دانسته است:
1 ـ حق عضويت افراد صنفي در اتحاديه، 2 ـ وجوه دريافتي در ازاي ارائه خدمات اعم از فني و آموزشي به اعضاي صنف، 3 ـ كمكها دريافتي از اشخاص حقيقي و حقوقي، 4 ـ كارمزد وصول ماليات، عوارض و هزينه خدمات وزارتخانهها، شهرداريها و سازمانهاي وابسته به دولت.
در حال حاضر اتحاديهها خدمات فني و آموزشي ارائه نميدهند و اگر هم چنين باشد آموزشها خود مستلزم صرف هزينه است. بنابراين، اين مورد نميتواند بهعنوان منبع درآمد محسوب شود. در مورد كارمزد وصول ماليات و ... نيز اتحاديهها اقدام فعالي ندارند هرچند اين مورد ميتواند علاوه بر تأمين هزينههاي اتحاديهها اثرات مثبتي در اخذ مطالبات دولت داشته باشد، ليكن به آن توجهي نميشود و ميبايست علت عدم انجام آن از طرف نهادهاي بالاتر از اتحاديهها بازخواست شود. نتيجه آنكه اعتبارات لازم براي اعمال نظارت ميبايست بهنحو قابل وصول تمهيد شود.
تحليل آسيبشناسي قوانين پيرامون شرائط اخذ پروانه كسب
مادة يك قانون راجع به دلالان مصوب 1317 تصدي هر نوع دلالي را منوط به داشتن پروانه دانسته است و مادة 2 همان قانون اخذ پروانه را منوط به داشتن گواهينامه سال ششم ابتدايي و يا دادن امتحاني برابر آن نموده است.
در سال 1382 با تصويب قانون نظام صنفي، انتظار ميرفت با تحولات پديد آمده، قانونگذار با درك عميق از فعاليتهاي پيچيده آژانسهاي املاك و جرائم متعددي كه در حوزة مبادلات املاك به وقوع ميپيوندد، نگاه تخصصيتري به شرايط اخذ پروانه كسب مبذول نمايد لكن با كمال تعحب مشاهده ميشود شرايط مذكور بدون تغيير اساسي و قابل قبولي طي آييننامه اجرايي تبصرة يك مادة 12 قانون نظام صنفي مصوب 1383 تكرار ميشود. در مادة 3 آييننامه مذكور اين شرايط بهطور خلاصه به شرح ذيل آمده است:
1 ـ تابعيت جمهوري اسلامي.
2 ـ ارائه سند مالكيت و يا اجارهنامة رسمي و يا عادي
3 ـ گواهي پايان خدمت يا معافيت دائم
4 ـ ارائه گواهي عدم سوءپيشينه
5 ـ ارائه حداقل گواهي پايان تحصيلات ابتدايي يا سواد خواندن و نوشتن (به استثناي متقاضياني كه سن آنها از 50 سال به بالا ميباشد)
6 ـ گواهي عدم اعتياد
7 ـ ارايه پايان كار عمل واحد صنفي و...
8 ـ ارائه كارت معاينه پزشكي براي صنوف مشمول قانون اصلاح مادة 13 قانون مواد خوردني، آشاميدني و بهداشتي و آرايشي
9 ـ گواهي تشكيل پرونده مالياتي.
10 ـ گواهي صلاحيت فني تبصره: (اگر متقاضي واجد صلاحيت فني نباشد حضور يك نفر داراي پروانه تخصصي فني در واحد صنفي براي صدور پروانه كسب مشروط، به نام متقاضي كافي است).
11 ـ موافقت اداره نظارت بر اماكن.
12 ـ عكس.
13 ـ كپي شناسنامه و ...
آنچه در شرايط فوق مورد بحث است بند 5 و 10 اين ماده، يعني ميزان تحصيلات و صلاحيت فني ميباشد. در وضعيت تصويب اين آييننامه و هم در زمان فعلي قراردادهاي اكثريت قريب به اتفاق مبادلات املاك غيرمنقول در بنگاههاي مشاورين املاك به صورت تنظيم سند عادي شكل ميگيرد. اين به معناي آن است كه سنگ زيربناي يك قرارداد و هم كليه معماري آن به وسيله كساني صورت ميگيرد كه، شرط تحصيلات براي آنها گواهي پايان تحصيلات ابتدايي و يا سواد خواندن و نوشتن است. ضمن آنكه بنگاهداراني كه سن آنان بالاي 50 سال است. به زعم اين آييننامه لازم نيست حتي سواد خواندن و نوشتن داشته باشند.
شايد در پاسخ اين ايراد اينگونه مطرح شود كه، دارا بودن صلاحيت فني موضوع بند 10 تا حدي اين ايراد را مرتفع ميسازد، لكن بايد به واقعيت تلخي در اين زمينه اشاره كرد و آن اينكه تا قبل از طرح لايحه ساماندهي عقود و معاملات غيررسمي كه به كد رهگيري معروف شد، اين بند مورد توجه ارگانهاي ذيربط جهت اعطاء پروانه كسب قرار نميگرفت و با طرح اين لايحه، هيئتهاي استاني صدور پروانه تخصصي اشتغال براي مشاوران املاك و خودرو در ادارات ثبت اسناد و املاك استانها تشكيل گرديد. مؤيد اين موضوع به عنوان مثال، بررسي تاريخهاي صدور پروانههاي فني 650 بنگاه از 1106 بنگاه املاك داراي مجوز شهر قم ميباشد.
دليل ديگر اينكه اساساً دستورالعمل اجرايي نحوه صدور پروانه تخصصي اشتغال براي مشاوران املاك و خودرو، در سال 1384 مورد تصويب قرار گرفت كه متأسفانه شرايط و ضوابط دريافت پروانه تخصصي اشتغال در آن چيزي فراتر از شرايط تحصيلات ششم ابتدايي قديم و يا سوم راهنمايي نظام جديد نيست.
هرچند بند 2 ـ 3 مادة 3 دستورالعمل، داشتن توانايي و صلاحيت فني متناسب با شغل مورد درخواست را به تشخيص سازمان ثبت اسناد و املاك دانسته، لكن ابتدا بايد بررسي كرد صلاحيت فني متناسب با شغل مشاورين املاك چيست؟ و چه معيارهايي بايد داشته باشد؟
در پاسخ اين سؤال بايد به سراغ خدماتي رفت كه اين بنگاهها به مردم ارائه ميدهند. بنگاههاي مشاور املاك مشخصاً چند نوع فعاليت را انجام ميدهند.
1 ـ معرفي ملك به مراجعين براي خريد و معرفي مشتري خريد ملك به فروشندگان.
2 ـ تنظيم قراردادها كه اغلب در قالب مبايعنامه ميباشد.
3 ـ كارشناسي و قيمتگذاري املاك
4 ـ خريد و فروش املاك به صورت شخصي
قاعدتاً كساني كه اجازه تنظيم قراردادهاي نقل و انتقال املاك در قالب عقود مختلف از جمله بيع را دارند، بايد داراي تواناييهاي مختلف علمي باشند، از جمله آشنايي كامل به كليه مقررات و قوانين شرعي و قانوني در حوزة املاك به ويژه آشنايي و تسلط كامل بر حقوق تعهدات و قراردادها و لازمة اين آشنايي موارد ذيل است.
الف) آشنايي با اصطلاحات ملكي و نقش و آثار هر يك از آنها در قراردادها و تعهدات.
ب) آشنايي با قوانين شكلي مربوط به حوزه املاك.
ج) آشنايي كامل با قوانين جزايي و بازدارنده در حوزه ثبت اسناد و املاك.
د) آشنايي كامل با قوانين صنفي و مراجع مسئول در نظام صنفي.
ه) آشنايي كامل با كليه قوانين مرتبط با حوزه املاك.
و از همه مهمتر:
ز) قدرت و معارت مراجعه به قوانين و به روزرساني آن و استنباط و فهم متون قانوني و تشخيص انطباق مصاديقي كه در مراجعات شغلي با آنها مواجه ميشوند تا بتوانند بهترين راهحل را به طرفين معامله ارائه دهند و توافقات طرفين را در قالبهاي حقوقي صحيح درآورند.
حال سؤال اين است: آيا با دارا بودن تحصيلات ابتدايي قديم و يا سوم راهنمايي جديد و يا بدون سواد خواندن و نوشتن (براي افراد بالاتر از 50 سال) چگونه ميتوان به اين مهارتهاي ضروري دست يافت؟
آيا اساساً ميتوان تواناييها و مهارتهاي اين چنين تخصصي را به اشخاصي با حداقل سواد آموخت؟
مهارتهايي كه افراد پس از طي دوازده سال دوره دانشآموزي و چهار سال دوره كارشناسي در رشتههاي حقوق و ساير رشتههاي مرتبط ميآموزند و پس از فارغالتحصيل شدن نيز تا زماني كه آموختههاي خود را در مشاغلي چون قضاوت، سردفتري، وكالت و ... به ميدان عمل نياورند و آزمون و خطاها نكنند و تجربه كاري را به آن نياميزند، به كارشان نميآيد. چگونه ميتوان با چاپ كتاب و دل بستن به گذراندن ساعات آموزشي كه معلوم نيست در مرحله اجرا چگونه ارائه شود و چه ميزان تأثير گذارد، اين مهارتها را آموزش داد؟ آن هم با استفاده از فرصتهايي نظير زمان اخذ پروانه كسب و تمديد آن و ... براي افرادي كه داراي پراكندگي به وسعت كشورند، در دسترس منظم نيستند، سيستم نظارتي بر آنان بسيار ضعيف است يا حداقل ضعيف عمل ميكند و مهمتر و اساسيتر از همه اين موارد، زمينه و حداقلهاي لازم براي فهم تحتاللفظي اين سرفصلها را ندارند، چه رسد به عمق آنها و كسب مهارت آن!!
چگونه بايد انتظار داشته باشيم افرادي با حداقل سواد و حتي نداشتن سواد خواندن و نوشتن مفاهيمي از جمله فسخ، اقاله، خيار تدليس، عيب، تخلف وصف، و ... معاملات غرري، فضولي، عقد تمليكي، عهدي، شرط صفت، نتيجه، فعل، ضمان قهري شركت قهري يا غيرعقدي و صدها اصطلاح ديگر كه فهم آنها به ميزاني كه براي تنظيم يك قرارداد صحيح لازم است، نيازمند سالها ممارست، مطالعه و مداقه است را ياد بگيرند و بفهمند و دل به آنها خوش كنيم كه چنين افرادي با اين خصوصيات با معرفي اتحاديهها از طريق سازمان ثبت آزمون قانون مدني بدهند و در صورت قبولي موفق به دريافت پروانه تخصصي و فني شوند و بعد چون بر ما كاملاً روشن است كه اينان از عهده فهم سؤالات بر نميآيند چه رسد به پاسخ آن، با تمسك به وصلههايي كه اين پوشش ناهمگون و نامناسب را ترميم كند به آنها اجازه داده شود فرد ديگري را به عنوان مباشر و يا فردي با تحصيلات حقوق جهت كسب پروانه تخصصي معرفي نمايند. چرا كه مادة 18 آييننامة تبصره يك مادة 12 قانون نظام صنفي اشعار ميدارد: «صاحبان پروانه كسب ميتوانند جهت اداره واحد صنفي خود اقدام به معرفي مباشر واجدالشرايط فردي مندرج در مادة 3 اين آييننامه نمايند؟!
شرايط مادة 3، همان است كه براي اخذ پروانه كسب لازم است و شرح آن گذشت و نقيصههاي آن بهويژه در بخش ميزان تحصيلات بررسي گرديد. بنابراين وجود مباشر با حداقل سواد، گرهاي از مشكل و آسيب موجود باز نميكند، مگر آنكه اين بار صاحب پروانه كسب با فردي كه داراي تحصيلات حقوقي است بهعنوان مباشر و در واقعيت امر بهعنوان كسي كه از عهده آزمون اخذ پروانه فني تخصصي برآيد، قراردادي منعقد نمايد. در اينصورت به راحتي ميتواند پس از اخذ پروانه فني تخصصي قرارداد را كان لم يكن نمايد و يا حتي از وجود چنين فردي به صورت صوري بهرهمند شود. همانطور كه در حوزههاي ديگري كه نياز به وجود فردي با تخصص ويژه است، افراد فاقد تخصص همين گونه عمل مينمايند. مانند بساز بفروشهايي كه از مدارك مهندسين عمران استفاده ميكنند و با ساخت و سازهاي غيرتخصصي، استحكام و امنيت ساختمانها، معماري، الگوهاي مصرف و ... را در بسياري از موارد دچار نابساماني مينمايند و سرمايههاي ملي و افراد جامعه را به هدر ميدهند.
با بررسيهاي بهعمل آمده از نحوه اعطاء پروانه فني تخصصي توسط اداره كل ثبت اسناد و املاك قم، آنچه مشخص است اغلب مشاورين املاك به دليل نداشتن سواد كافي در صورت درخواست پروانه فني تخصص، يك نفر مباشر را جهت آزمون معرفي مينمايند. لذا واضح و مبرهن است كه دارا بودن چنين پروانه فني تخصصي نميتواند بيانگر منويات قانونگذار مبني بر تسلط و مهارت مشاور املاك براي تنظيم قراردادهاي صحيح باشد.
مادة 13 قانون نظام صنفي اين پيچ و خم و دشواري آن را نيز براي مشاورين املاك حل كرده است و اشعار ميدارد: «... اگر متقاضي واجد شروط لازم براي اخذ پروانه تخصصي و فني نباشد، حضور يك نفر شاغل دارنده پروانه تخصصي و فني در واحد صنفي براي صدور پروانه كسب مشروط، بهنام متقاضي كافي است.
اما چه تضميني وجود دارد كه فرد دارنده پروانه تخصصي و فني دائماً در بنگاه و هنگام عقد قرارداد حضور داشته باشد؟ و آيا اساساً چنين شخصي هم با توضيحاتي كه خواهد آمد از عهده اين مسئوليت برميآيد؟
مادة 13 دستورالعمل اجرايي نحوه صدور پروانه تخصصي اشتغال براي مشاوران املاك و خودرو، مشاور را موظف نموده براي تنظيم قراردادها از نظريات كارشناسان فني يا حقوقي حسب مورد استفاده نموده و قرارداد تنظيمي را به امضاي آنان برساند و تبصرة 2 همين ماده، اجرايي شدن اين الزام را منوط به ابلاغ برنامه زمانبندي توسط هيئت عالي نظارت نموده است كه بنا به بررسيهاي صورت گرفته تاكنون دستورالعملي در اين رابطه ابلاغ نشده است.
سؤال اينجاست كه، تعريف كارشناس فني يا حقوقي چيست و داراي چه خصوصياتي است؟ آيا صرف داشتن مدرك كارشناسي حقوق كفايت ميكند؟ و اگر چنين است، آيا چنين فردي پس از فارغالتحصيل شدن از دانشگاه قادر خواهد بود بدون گذراندن دورههاي كارآموزي ويژه بر قراردادهاي تنظيمي در بنگاه نظارت نمايد؟ آيا چنين فرد بيتجربهاي كه تنها آموزشهاي تئوري ديده است، ميتواند به مثابه يك سردفتر اسناد رسمي كه از عهده آزمون سردفتري برآمده و مراحل گزينش را طي كرده و سالها در امور دفترخانه ممارست نموده، عمل نمايد؟
در بررسي آماري كه از اتحاديه معاملات املاك استان قم در سال 1388 اخذ شده ميزان تحصيلات مشاورين املاك كه داراي مجوز هستند، به شرح جدول ذيل ميباشد.
جدول شمارة 6 : توزيع فراواني تحصيلات بنگاهداران استان قم
تحصيلات فراواني درصد معتبر درصد (با لحاظ ساير)
بيسواد 39 4/3 5/3
در حد خواندن و نوشتن 178 5/19 1/16
پنجم ابتدايي 148 2/16 4/13
سيكل 235 7/25 3/21
ديپلم 220 1/24 9/19
ليسانس 34 7/3 3
فوقليسانس 59 5/6 3/5
نامشخص 193 -- 5/17
جمع 1106 100 100
اتحاديه معاملات املاك استان قم؛ 1388
براساس فراوانيهاي موجود در جدول فوق 3/54 درصد از مشاورين املاك داراي تحصيلات زير سوم راهراهنمايي هستند كه اگر درصد «نامشخص» را كه معمولاً بنگاهداران بسيار قديمي كه سواد آنچناني نداشتهاند را تشكيل ميدهند، به آن اضافه كنيم، ميتوانيم مدعي شويم 8/71 درصد تحصيلات بسيار پاييني دارند. و 9/19 درصد مابقي ديپلم و تعداد بسيار اندكي ليسانس به بالا ميباشند كه البته مرتبط بودن يا نبودن تحصيلات دانشگاهي نيز بحث مهمي است كه در اينجا به آن پرداخته نشده است.
اين تنها آمار مشاوريني است كه داراي مجوز ميباشند. چنانچه گروه چهار برابري بنگاههاي فاقد مجوز را به جمع كمسوادان اضافه كنيم متوجه عمق فاجعه خواهيم شد. در واقع ميتوانيم ادعا كنيم با شرحي كه گذشت عليرغم تصويب قوانين، دستورالعملها و آييننامههاي متعدد و پيشبيني نهادها و سازوكارهاي فراوان، امنيت معاملات اموال غيرمنقول جامعه را بهدست كساني سپرده شده است كه حتي پس از سالها تجربه در حوزه معاملات املاك، از عهده فهم متون حقوقي مندرج در فرمهاي مبايعهنامههاي متحدالشكل سازمان ثبت هم برنميآيند چه رسد به تنظيم قراردادهاي خودنوشت!!
همانگونه كه در فصول سابق گذشت در سياري از كشورها اساساً تنظيم قراردادهاي مربوط به نقلوانتقال املاك به صورت عادي ممنوع و فاقد هرگونه اثر حقوقي است. اما در كشور ما در اكثريت قريب به اتفاق موارد، اين قراردادها به صورت عادي و به ويژه در بنگاههاي معاملات املاك تنظيم ميشود و قوانين جاري كشور نيز منعي در عدم صحت آنها از حيث آثار حقوقي ندارند. لذا به دلايلي كه گذشت نابساماني موجود در حوزه املاك پديد آمده است.
بايد اذعان كنيم كه راه را از ابتدا اشتباه طي نمودهايم. زيرا با كپيبرداري قانون تجارت از قوانين خارجي در بحث دلالي و متعاقب آن، قانون راجع به دلالان و تنظيم ساير قوانين، آييننامهها و دستورالعملهاي جديدالتصويب بر شالوده آنها، به اين مسئله نينديشيم كه، اگرچه در كشورهايي مانند فرانسه يا انگليس امكان عقد قرارداد تحت هر يك از عقود كه منجر به انتقال ما غيرمنقول شود، قبل از تنظيم سند رسمي و به صورت تنظيم سند عادي وجود دارد، لكن قوانين آن كشورها، در قوانين ديگر خود در تكميل و جهت جلوگيري از آسيبهاي اسناد عادي مقرر داشتهاند:
«چنانچه طرفين ظرف مدت تعيين شده از طرف قانونگذار نسبت به ثبت رسمي آن اقدامي به عمل نياوردند، قرارداد منعقده فاقد هرگونه اثر حقوقي خواهد بود». (سلطاني: 29) لكن در كشور ما كه تحت حاكميت شرع مقدس قرار دارد وضعيت به گونه ديگري است. زيرا بيع انعقاد يافته داراي تمامي شرايط اساسي صحت معامله، به ويژه قصد انشاي بيع بوده و از همان آغاز، ثمن و مثمن به مالكيت فروشنده و مشتري در ميآيد و تنها ممكن است تأديه بخشي از ثمن و تسليم مبيع موجل باشد كه آن هم خللي به عقد وارد نميآورد. عنوانهاي مختلف از جمله قولنامه، بيعنامه و مبايعنامه و انعقاد عقد در بنگاه و يا ساير اماكن، ماهيت بيع بودن معامله منعقد را تغيير نميدهد، لذا نميتوان با تصويب مادة قانون آثار اينگونه عقود را كانلم يكن تلقي كرد و آثار اسناد عادي تنظيم شده را ناديده گرفت.
لذا با وجود شرايطي كه از نظر حاكميت احكام شرعي بر مبادلات، در كشور ما حاكم است، لازم است به راهحل ديگري غير از آنچه ساير كشورها آن را اجرا كردهاند، بينديشيم. راهحلي كه در ضمن آنكه با احكام شرعي در تضاد نباشد، با استفاده از قدرت حاكميت و صدور احكام حكومتي، ضمن صحيح دانستن قراردادهاي عادي نقل و انتقال املاك و آثار حقوقي آن از نظر شرعي، از حيث ايجاد نظم عمومي و از باب مصلحت اجتماعي، تنظيم آن بدون ثبت رسمي جرم انگاشته شود، تا بدينوسيله از گسترش اسناد عادي كاسته شود.
مسئولين و دستاندركاران وظيفه دارند امنيت را به حوزه مبادلات املاك بازگردانند و براي دستيابي به اين هدف لازم است علاوه بر مواردي كه اشاره شد، جهت جلوگيري از هرگونه سوءاستفاده و افزايش اطمينان از تنظيم قراردادهاي صحيح و جلوگيري از ورود اشخاص ناآشنا در تنظيم اسناد و دور كردن ادبيات عامه و مندرآوردي كه در انتقال معاني و مقاصد متعاملين عاجز و قاصر هستند و جايگزين كردن عبارات و عناوين در معاملات برابر تقسيمي كه فقهاي عظام و حقوقدانان ژرفانديش نسبت به تعريف عقود و معامله نمودهاند و در قانون مدني و متون فقهي آمده است، تنظيم هرگونه قرارداد نقلوانتقال اعم از املاك و خودرو را در دفاتر اسناد رسمي متمركز نمايند و براي اين مهم لازم است ابتدا به رفع مشكلات موجود در دفاتر اسناد رسمي پرداخته شود و با ايجاد سازوكارهاي مناسب، جامعه را از راهحلهاي غيراصولي و غيراجرايي رهايي بخشيد و رسالت اصلي دفاتر اسناد رسمي را كه با عملكرد ناصحيح در حوزه قانونگذاري به نااهلش سپرده شده، به آنان بازگرداند.
توسط : مشاورين املاك آريا مراغه شهرك وليعصر(توكلي)
+ نوشته شده در پنجشنبه ۷ شهریور ۱۳۹۲ ساعت 13:30 توسط حسین توکلی
|
پیشبینی وضعیت مسکن در ماههای آینده
آخرین وضعیت معاملات خرید و فروش مسکن
مشاهده برخی فایل هایی که ظرف دو روز گذشته به بازار خرید و اجاره عرضه شدهاند نشان می دهد که در آستانه ورود به شهریور ماه، در برخی مناطق فروشندگان تا حدی قیمتها را پایین آوردهاند تا امکان فروش واحد خود را در تابستان امسال و در شرایطی که بازار خرید و فروش راکد شده است، از دست ندهند.
هم اکنون نسبت قابل توجه فایلهای ارزان قیمت کوچک متراژ در دو بخش خرید و اجاره، در مقایسه با متراژهای بیش از 70 متر، نشان میدهد بیشتر مشتریان این روزهای بازار مسکن کسانی هستند که به دلیل قدرت پایین خرید، ترجیح میدهند در واحدهای کوچک ساکن شوند که بیشتر مشتریان خرید این واحدها هم همان افرادی هستند که پس از چند سال اجارهنشینی در واحدهای کوچک، به دنبال خرید این واحدها وارد بازار شدهاند.
اما در بازار اجاره هم این روزها در مقایسه با تابستان سالهای اخیر شاهد چند تحول اساسی هستیم؛ در حالی که در تابستان سال گذشته شاهد افزایش نسبت دریافت اجاره در مقایسه با رهن کامل بودیم، امسال در نتیجه افزایش میزان سود بانکی و داغ شدن بازار سرمایهگذاری طلا و ارز، اغلب موجران تمایل به دریافت رهن کامل از مستاجران خود دارند؛ این در حالی است که برخی دیگر از موجران محتاط هم به رغم اینکه نسبت دریافت ودیعه خود را در مقایسه با اجاره افزایش دادهاند، اما همچنان به خاطر اطمینان بیشتر مبلغ اندکی را به عنوان اجاره از مستاجران دریافت میکنند. بازه قیمتی اجارههای محدود در اغلب موارد از 150 هزار تومان تجاوز نمیکند.
از سوی دیگر بهرغم اینکه در بازار اجاره هم این روزها در مقایسه با نیمه اول تابستان با مقداری تعادل قیمتی مواجه هستیم، اما به نظر نمیرسد که قیمتهای اجاره به میزان مبلغ خرید کاهش یافته باشد اما آن طور که از شواهد بازار بر میآید مطابق عرف بازار مسکن، اجاره بها نیز در روزهای پایانی فصل جابهجایی به حد تعادل نزدیک میشود.
منبع: دنیای اقتصاد
توسط: مشاوران املاک آریا مراغه
+ نوشته شده در پنجشنبه ۳۱ مرداد ۱۳۹۲ ساعت 13:41 توسط حسین توکلی
|
وضعیت بنگاههای املاک مراغه
وضعیت نابسامان بنگاههای املاک شکل و شمایل خود را از دست داه و خیلی بی رنگ شده و بازار مسکن نیز به حالت رکود بوده و خرید و فروش خوبی در بنگاهها وجود ندارد و مشاورین از صبح تا شام منتظر مشتری نشته تا معامله ای انجام دهند متاسفانه مسئولین محترم مربوطه هیچ توجهی به این وضعیت ندارند. رئیس اتحادیه این شهرستان که تخصصی در املاک ندارد فقط خودرو معامله می کند. مجمع امور صنفی هرروز پروانه صادر می نماید و دیگر به وضعیت نابسامان این بنگاهها توجهی ندارد.باور کنید این چندمین بار است در وب سایت به این مسائل اشاره می کنم تا مسئولین محترم این موضوع را بخوانند و ترتیب اثری به خواسته های ما بدهند !متاسفانه کسی توجهی ندارد.مجمع امور صنفی و یا اتحادیه و غیره می گویند ما موظف هستیم برای ایجاد شغل پروانه صادر نمایم .مشکل وضعیت بازاراملاک تنها رکود نیست بلکه بی نظمی و عدم رعایت بخشنامه ها توسط مجمع امور صنفی است بی ثباتی بی نظمی در این صنف باعث اختلات صنفی در بازارشده است اگر صدور پروانه بامعیارهای درست و قانونی باشد و حد نصاب و مقررات آنرا در نظر بگیرند هیچ اشغالی ندارد. متاسفانه مسئولین محترم طبق بخشنامه به متقاضیان پروانه صادر نمی کنند و هیچ گونه توجهی به این موضوع ندارند.و به حدود و وظایف و اختیارات خود بی توجه هستند. ما به عنوان مشاور املاک معایب این صنف را به شما عزیزان می گویم تا بی ثباتی و معضلات از بین برود چنانچه مشکلات این صنف را حل و فصل ننماید حتما"در آینده با خیلی از مشکلات عدیده روبرو خواهیم شد. شما اگر با انصاف نگاه کنید در هر خیابان 50 تا 60 مورد بنگاه املاک مشاهده می کنید و نه فاصله آنها و نه متراژ آنها رعایت شده و از مشاورین املاک جدید هیچگونه امتحانی بعمل نیامده شخصی که تا دیروز نانوا بوده امروز مشاور املاک شده اگر مسئولین ما در این مورد اقدامات قانونی بعمل نیاورند حتما"با ایراد و اشکال صنفی روبرو خواهیم شد.و با توجه به اینکه تعدادی از این بنگاهها پروانه کسب نداشته و از وظایف و نحوه فعالیت آن اطلاعات کافی ندارند لذا عدم آموزش و تخصص در این شغل نظم بنگاههای املاک را بر هم می زند و مردم به حساب اینکه شخص پروانه اشتغال دارد و اجازه فعالیت به فرد داده شده اعتماد می کنند.لذا این موارد در آینده مشکلات برای کلیه مشاوران و مسئولین بوجود میاورد یعنی مشاوری که اطلاعات کافی در زمینه املاک و بنگاه ندارد باعث بی نظمی و مشکلات حقوقی برای افراد و مراجع قضائی فراهم می کند. امیدواریم بازرسان محترم ادارات مربوطه جلو این معضلات را بگیرند.تا ما امنیت صنفی داشته باشیم و سود جویان و کلاهبردان از این صنف فاصله بگیرند. متاسفانه همیشه علف تر با خشک می سوزد.امیدواریم مجمع امور صنفی در این مورد ملاحظه فرمایند... متشکریم.
مشاورین املاک آریا مراغه
+ نوشته شده در یکشنبه ۲۷ مرداد ۱۳۹۲ ساعت 16:12 توسط حسین توکلی
|
وضعيت ركود معاملات املاك در سال 92
ركود بازار مسكن درماههاي تير و مرداد سال 92باعث كاهش قيمتها شده
رکودی که در بخش مسکن ایجاد گرديده است، سبب کاهش قیمت مسکن شد و اگر این رکود ادامه پیدا کند، شاید به صورت خیلی ملایم باز هم کاهش قیمت داشته باشیم. این حباب از اواخر خرداد ماه آغاز و تاکنون ادامه داشته است که البته حباب ایجاد شده بنا به ویژگی هر شهر متفاوت است. ادامه روند کاهشی قیمت مسکن به سیاستهای دولت در بخشهای مختلف سیاسی، اقتصادی و شرایط تحریمها بستگی دارد.در اکثر شهرها افزایش قیمت اجارهها توسط خود مالکین انجام میشود و مشاوران املاک عامل گرانی بخش اجارهها نیستند. مالکین باید انصاف را رعایت کنند و قیمتهای کارشناسی و منطقی را روی ملک خود بگذارند. این رکود باعث میشود مستاجرانی که قصد جابه جایی دارند، سعی کنند با مالکین قبلی خود به توافق برسند.به خریداران و فروشندگان واقعی مسکن که قصد خرید و فروش دارند، پیشنهاد میکنم خریدشان را انجام دهند، زیرا با رکود بازار مسکن، واسطهها و دلالان از این بخش خارج میشوند و عرضهکننده و مصرفکننده واقعی میتواند خرید و فروش انجام دهد.از طرفي وضعيت ركود بازار مسكن در شروع كاردولت جديد مشخص خواهد شد. اميدواريم در ماههاي آينده وضعيت معاملات مسكن بهتر و مناسب باشد.باتوجه به كاهش قيمتها در بازار مسكن مشكلات نيز به خريدار و فروشنده فراهم كرده معاملات قبلي در قيمت بالاانجام شده و اكنون خريدار به فكر فسخ معامله هست و اين مسئله باعث شده وقت دادسراها گرفته شود اين تنش ها در بازار باعث مي شود بنگاهها ي املاك را با مشكلات روبرو نمايد. متشكرم
توسط : مشاورين املاك آريا(توكلي)
تلفن (04214402421 =4403222)
+ نوشته شده در شنبه ۵ مرداد ۱۳۹۲ ساعت 13:43 توسط حسین توکلی
|
lطبعیت زیبایی شهرستان مراغه
طبعیت زیبایی شهرستان مراغه را فراموش نکنید. 54184
مراغه شهر باغهای ایران زمین دومین شهر آذربایجان شرقی است هرچند کلیه شهرهای آذربایجان از نظر جغرافیایی منطقه نسبتا" سرسبز و آب و هوای خوبی دارند . ما به عنوان مشاور املاک در کلیه مناطق شهرهای آذربایجان شرقی بازدید و معاملات انجام می دهیم بخاطر این موارد آشنایی زیاد به وضعیت منطقه داریم. بنده به عنوان یک مشاور املاک در این منطقه خواستم پتانسیل های موجود در طبعیت شهرستان مراغه را به قلم آورده و تعریف نمایم. با توجه به اینکه استادان محترم مراغه را بسیار عالی تعریف و توصیف کرده اند و از تاریخ و فرهنگ و آداب ورسوم و از وضعیت جغرافیای آن نوشته اند . اکنون بنده به عنوان یک شهروند در تاریخ جدید از پیش رفت و آبادانی این شهر که بدست مردان توانمند و حماسه آفرین جوانان عزیز این مرز و بوم و دولت محترم صورت گرفته در این سایت خلاصه برایتان می نویسم.حال مراغه با وجود کوه سهند و رودخانه صوفی چای و سد خاکی علویان و باعهای زیبایی بسیار قشنگ حال وهوایی دیگری به طبعیت این شهر تاریخی و فرهنگی بخشیده است. اخیرا مراغه با "فعالیتهای مسئولین محترم دولتی و مردان بزرگ مثل جناب آقای مهندس نادر ابراهیمی به عنوان شهردار محترم این شهر با علاقه مندی و حماسه آفرینی به یک شهر زیبا تبدیل کرده مردم از این وضعیت عالی شاکر و سپاس گذارندوتقدیر و تشکر فراوان دارند.مراغه در زبانهای عامه مردم بخاطر گذر رودخانه صوفی چای از وسط این شهر بنام اصفهان دوم ایران لقب یافته است در عرض سه و یا چهار سال وضعیت بافتهای قدیمی عوض شده و اخیرا" به علت ساخت و سازهای زیر بنای جدید عمرانی و مهندسی به بافتهای جدید انتقال یافته است . اگر همت دولت و مردم به همین روال پیش برود مراغه در آینده به عنوان یک شهر توریستی به مردم ایران معرفی خواهد شد. این شهر زیبا به علت داشتن پتانسیل های خوب برای سرمایه گذاری از هر نظر آماده است . پس از پیروزی انقلاب اسلامی و با ارتقاء دانش فنی و آگاهی مردم از جنبه های علوم اسلامی و انسانی و عمرانی و افزایش دانشگاههای آراد جوانان در پیشرفت تمام زمینه ها به حول قوه الهی موفق شدند تا در آبادانی شهرها و شهرکها پیروز شوند اکنون بیشتر سرمایه داران این شهر تاریخی که اکثریت آنها جوان هستند فعالیت چشمگیری در آبادانی این شهر دارند. از داخل این مرزبوم جوانان دانشگاهی در عمران و مهندسی حماسه آفریدند.در شهر مراغه تعداد شرکتهای تعاونی ادارات افزایش یافته و در ساخت و ساز مسکن مهر و غیره و سرمایه گذاری سهم بسزایی دارند.ما همه مسئول هستیم جوانان را در هر زمینه آگاه سازیم تا نتیجه و ثمرات آنرا فرزندان ما در آینده ببینند حرکت این جوانان متدین الگوی برای آیندگان است.
شهرکهای مراغه عبارتند از(شهرک ولیعصر فاز1و2=شهرک سهند فاز1و2=شهرک امام علی = شهرک الهیه = شهرک گلشهر شیت 1و2و3=شهرک فاطمیه = شهرک امام حسن بسیجیان = شهرکهای فرهنگیان = شهرک زعفرانیه نیروی انتظامی = و ساخت تعداد 4000 واحد مسکن مهر) تمام این حرکتها به برکت جمهوری اسلامی ایران است باید خدا را شاکر باشیم فرزندان ما در تمام زمینه ها حماسه آفریدند.
گشاورزی شهرستان مراغه: 30 سال قبل محصول این شهر انگور و گندم و صنایع فرش بود . اما پس گذشت 32 سال گشاورزی مراغه از تمام محصولات رتبه اول را دارد.امیدواریم با آموزش و پرورش جوانان محترم فردای شهر و کشورمان را بهتر از اینها ببینیم و شاد باشیم. زمانی به شهر ما آمدید و قدم رنجه فرمودید حتما" از بوستانهای بسیار خوب که توسط شهردای مراغه بنا شده بازدید نماید و کنار این رودخانه کمی آرامش پیدا کنید و از آب و هوای دلپسند این شهرلذت ببرید و میهمان مردم متدین و میهمان پرست شهر ما باشید ...متشکریم
توسط : مشاور املاک آریا (توکلی)
+ نوشته شده در پنجشنبه ۲۰ تیر ۱۳۹۲ ساعت 3:7 توسط حسین توکلی
|
روش فعالیت مشاورین املاک
روش کار و فعالیت بنگاههای املاک شهرستان مراغه
با توجه به آمار بدست آمده در سال 92حدودا" 350 عدد بنگاههاه املاک در این شهرستان فعالیت دارند. از سال 90 به تعداد بنگاهها 40 درصد در این شهرستان افزایش چشمگیری داشته است.متاسفانه رئیس اتحادیه املاک ومجمع امور صنفی حد نصاب صدور پروانه را برابر بخشنامه ها رعایت نکرده و باعث افزایش بی حد و حساب بنگاههای املاک گردیده اند. با توجه به اینکه شرایط صدور پروانه کسب توسط مجمع امور صنفی به رئیس اتحادیه املاک صادر شده متاسفانه شرایط فوق مد نظر ایشان نبوده و با روابط اجتماعی و دلسوزی به افراد پروانه صادر میشود. و این مسئله نیز باعث بی ثباتی و نا امنی در بازار املاک بوده و منازعات بیشتری در جامعه به وجود می آید . دلیل این مورد نداشتن سواد کافی افراد و عدم آشنایی به نحوه فعالیت در بنگاه و عدم تخصص و آموزش کافی در این مورد است مثال: شخصی که در صنف دیگری فعالیت داشته و هیچگونه اطلاعاتی در این مورد ندارد یک شبه مغازه اجاره نموده و تعداد چند تا میز و صندلی می خرد و بنام مشاور املاک شروع به فعالیت می نماید. لذا عدم آگاهی و بی اطلاعی از وظایف و اختیارات مشاور باعث بی نظمی و منازعات در بازار املاک میشود و مردم اشتباه یک نفر را جمع می گویند و این مسئله باعث از بین رفتن وجهه تعدادی از مشاوران آگاه و پیشکسوت شده و شهروندان محترم در مورد بنگاههای املاک و مشاوران عزیز با چشم منفی می نگرند .لکن مسئولین محترم و بازرسان اتحادیه و ادارات مربوط به این صنف با نگرش به قانون صدور پروانه و بخشنامه های مجمع امور صنفی به وضعیت بنگاهها رسیدگی نمایند و جلو این بی ثباتی در بازار املاک گرفته شود. درضمن مشاوران املاک باید از رئیس اتحادیه املاک در خواست تشکیل جلسه نموده تا مشاوران مشکلات خود را نسبت به این مسائل مطرح نمایند. زمانی مشکلات حل می شود که همه به قانون احترام بگذارند و پایبند آن باشند. و تمام صنفها به وظایف و اختیارات خود آشنائی داشته باشند.با تشکیل کلاسهای آموزشی دانش فنی صنف خود را بالا ببریم. و ایمان و نظم در کارهایمان داشته باشیم . قبل از اینکه به ما بگویند و یا دستور بدهند باید به وظیفه خود آشنا باشیم این یک اصل است مسئولین محترم باید برای ارتقاء دانش فنی صنفها کلاس های آموزشی تشکیل دهند.آموزش و پرورش پایه یک صنف است. عدم آشنایی در همه صنفها و نداشتن آموزش کافی ضعف آن صنف است. آنهم با همت رئیس اتحادیه ها و همکاری اصناف است .زمانی همه ما در صنفهای خود موفق می شویم (ایمان - انضباط و آموزش داشته باشیم)
دفترخانه های رسمی و بنگاههای املاک
تعدادی از دفترخانه ها بدون در نظر گرفتن حقوق و مقررات مشاوران املاک و عدم ارائه قرارداد و مبایعه نامه املاک توسط متعاملین سند و یا وکالت تنظیم می نمایند یعنی طرفین پس از شناختن یکدیگر از معامله ممانعت می کنند و جهت تنظیم سند و یا وکالت به یکی از دفتر خانه های آشنا مراجعه می نمایند لذا دفترخانه با این کار باعث از بین رفتن حق بنگاه می شود.رئیس اتحادیه یا بازرسان محترم ثبت اسناد و املاک جلو این ناهنجاری را بایستی بگیرند ؟ و یا تعدادی از انبوه سازان و آپارتمان سازان بدون در نظر گرفتن مقررات جاری بنگاهها در یکی از واحدهای خود مبایعه نامه تنظیم می نمایند و باعث از بین رفتن حق بنگاهی مشاوران می گردند . رئیس محترم اتحادیه و یا مجمع امور صنفی از طریق بازرسان محترم جلو این معضلها را بگیرند .کافی است یکی از متعاملین به اتحادیه شکایت نمایند بنگاه ایکس از ما 50 تومان اضافه گرفته آنوقت توپ مسئولین به مشاوران می بارد و بنگاهداران به عنوان کلاه بردار شناخته می شوند. اما زمانیکه حق و حقوق مشاوران مالیده می شود مهم نیست همه داد و هوارها و کاسه کوزه ها سر مشاورین می شکند. اگر واقعیتها گفته شود و هر صنف به وظایف خود آشنا باشند و حق و ناحق مشخص شود و حمایت قانونی از صنف باشد این معضلها از بین میرود. لذا مشاوران محترم با گواهی و صورتجلسه در بنگاههای املاک توسط اتحادیه جلو این بی نظمی و بی ثباتی گرفته شده و نفرات خاطی در این مورد باید به رئیس اتحادیه و مسئولین محترم معرفی تا حق و حقوق مشاوران محفوظ بماند و تعداد افراد خاطی که باعث بی نظمی وضعیت بازار املاک می گردند جلو گیری شود امیدواریم مسئولین محترم از بنگاههای مجاز و مشخص حمایت قانونی نمایند. مشاور به جامعه ما لازم است اما به شرطی که قانون مشخص می نماید همه پایبند باشیم و هیچکس گناه خود را به گردن صنف دیگرنیندازد.اگر هر صنفی و متخصصی کار خود را انجام دهد و دخالت به صنف دیگر نکند تمام کارها حل است و همه ما سر یک سفره نشته و شکر گذار باشیم و بخیل یکدیگر نباشیم امیدواریم مسئولین محترم با مطالعه این مطالب به وضعیت ما رسیدگی نموده و مارا با راهنمایهای خود خوشحال نمایندمتشکرم.
وظايف و اختيارات مشاورين
ماده 4- مشاور بايد مقررات، بخشنامهها و دستورالعملهاي صادره از وزارت بازرگاني، سازمان ثبت و ساير مراجع ذيصلاح را دقيقاً به مورد اجرا گذارد.
ماده 5- مشاور مسئول حُسن اداره امور، حفظ و نگهداري دفاتر، اوراق، اسناد، مدارك و مهر مربوطه ميباشد.
ماده6- مشاور مكلف است در جهت ارتقاء دانش فني و حقوقي در دورههاي آموزشي كه با همكاري و نظارت سازمان ثبت در نظر گرفته شده است، شركت نمايد.
ماده7- مشاور بايد پروانه كسب و تعرفه حقالزحمه خدمات خود كه در اجراي ماده 51 قانون نظام صنفي توسط اتحاديه ابلاغ ميشود را در محل كار خود به طوري كه قابل ديد باشد الصاق نماي
ماده8- مشاور موظف است قراردادها را در اوراق مخصوصي كه توسط سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تدوين و تاييد گرديده، تنظيم نمايد.
ماده 9ـ مشاور موظف است به هنگام تنظيم قرارداد، هويت، مالكيت و سمت متعاملين و يا طرفين قرارداد را احراز نمايد.
ماده 10ـ مشاور مكلف است يك نسخه از قرارداد تنظيمي را در بايگاني مربوطه نگهداري كند. قرارداد به تعداد متعاملين با يك نسخه اضافه تنظيم ميشود. متعاملين ميتوانند در صورت نياز از اصل قرارداد رونوشت يا تصوير برابر اصل اخذ نمايند.
ماده 11- مشاور بايد مفاد قراردادهاي تنظيمي را در دفتر ثبت قراردادها كه بهصورت پلمپ و برگ شماري شده و توسط اتحاديه صنف مزبور در اختيار وي قرار ميگيرد ثبت و همزمان با عقد قرارداد به امضاي كليه اشخاصي كه قرارداد را امضاء نمودهاند برساند.
تبصره- نمونه اوليه دفتر ثبت قراردادها پس از تاييد سازمان ثبت به وسيله اتحاديه چاپ و در اختيار اعضاء قرار ميگيرد.
ماده 12ـ قراردادها بايد خوانا، بدون قلم خوردگي، با جوهر ثابت و در چارچوب طرح قرارداد تيپ اعلامي از سوي سازمان ثبت اسناد، و ابلاغي از سوي هيات عالي نظارت تنظيم گردد.
ماده 13ـ مشـاور موظف است براي تنظيم قراردادها از نظـرات كارشنـاس فني يا حقوقي حسب مورد استفاده نموده و قرارداد تنظيمي را به امضاي آنان برساند.
تبصره1- درموردتنظيم قرارداد اجاره حضور شهودوامضاي قراردادتوسطآنها الزامياست.
تبصره2- در مورد واحدهاي تاسيس شده، الزام به استفاده از نظرات كارشناس فني يا حقوقي حسب مورد و امضاء قراردادها از سوي آنان، در طي برنامه زمانبندي روشن ديگري كه توسط هيات عالي نظارت ابلاغ ميگردد به اجرا در خواهد آمد.
ماده 14ـ مشاور بايد طرفين قرارداد را از مفاد آن به طور كامل مطلع سازد.
ماده 15ـ مشاور نبايد قراردادي كه مخالف قوانين و نظامات دولتي باشد تنظيم و ثبت نمايد.
ماده 16ـ در صورتي كه مشاور در نفس قرارداد منتفع يا سهيم باشد و با طرفين قرارداد قرابت نسبي و يا سببي طبقه اول و طبقه دوم و درجه اول تا طبقه سوم داشته باشد بايد به طرفين اطلاع داده و الا مسئول جبران خسارت وارده خواهد بود.
ماده 17ـ هرگاه طرفين يا يكي از آنها زبان فارسي را نداند و مشاور نيز زبان آنها را نداند اظهارات آنها بايد به وسيله فرد مورد اعتماد طرفين يا مترجم رسمي ترجمه شده و مراتب تفهيم و در دفتر قيد و توسط فرد مورد اعتماد و مترجم و مشاور گواهي شود.
ماده 18ـ تراشيدن و پاك كردن و الحاق به هر نحوي از انحاء در قرارداد و در دفتر ثبت قراردادها ممنوع است. هرگونه اصلاح عبارتي يا توضيحي لازم باشد بايد در قرارداد و ثبت دفتر يا هر دو حسب مورد منعكس و به امضاي كليه امضاءكنندگان و مشاور برسد.
ماده 19ـ در صورتي كه طرفين قرارداد و يا يكي از آنها كور، كر و يا گنگ و بيسواد باشد هريك از اشخاص مذكور بايد يك نفر معتمد در موقع تنظيم قرارداد، ثبت و امضاي آن همراه داشته باشد. معتمد مزبور در مورد اشخاص كر و گنگ بايد از جمله اشخاصي باشد كه بتواند با اشاره، مطلب را به آنها بفهماند. در مورد اين ماده مراتب در قرارداد و دفتر ثبت قراردادها قيد و به امضاي معتمد يا معتمدين نيز خواهد رسيد.
ماده 20ـ در صورت اقاله و يا فسخ قرارداد يا عدم اجرا يا موقوف ماندن آن، مشاور مكلف است مراتب را در ستون مربوطه با ذكر تاريخ درج و پس از امضاي طرفين، امضاء و مهر نمايد.
ماده 21ـ مشاور مكلف است در زمان تنظيم قرارداد در صورتي كه موضوع از جمله مواردي است كه بايد در دفاتر اسناد رسمي به ثبت برسد طرفين را جهت تنظيم و ثبت آن به يكي از دفاتر اسناد رسمي هدايت نمايد. در ساير قراردادهاي تنظيمي نيز مشاور بهمنظور تثبيت حقوق طرفين و جلوگيري از اختلاف و طرح دعاوي در محاكم، طرفين را به ثبت رسمي قرارداد توصيه و تشويق نمايد.
ماده 22ـ مهر و تابلوي مورد استفاده مشاور بايد طبق نمونه متحدالشكل مورد تاييد اتحاديه مربوطه باشد.
ماده 23ـ مشاور و كاركنان وابسته بايد از مبالغه، اغراق و ارايه اطلاعات نادرست و پنهان كردن حقايق مربوط به موضوع قرارداد خودداري نمايند.
ماده 24ـ مشاور حق قيمتگذاري و يا ارزشگذاري نسبت به موضوع قرارداد را ندارد.
ماده 25ـ حقالزحمه مشاور مطابق تعرفهاي خواهدبود كه طبق ماده 51 قانون نظام صنفي توسط كميسيون نظارت شهرستانها تعيين و توسط اتحاديه ابلاغ ميشود.
تبصره: مشاور غير از حقالزحمه مقرر حق دريافت هيچگونه مالي اعم از وجه نقدي و يا غيرنقدي ندارد، تخلف از اين امر پيگرد قانوني دارد.
امور اداری و مالی
ماده 25 ) حق الزحمه مشاور مطابق تعرفه ای خواهد بود که طبق ماده 51 قانون نظام صنفی توسط کمیسیون نظارت شهرستانها تعیین و توسط اتحادیه ابلاغ می شود .
تبصره ) مشاور غیر از حق الزحمه مقرر حق دریافت هیچ گونه مالی اعم از وجه نقدی و یا غیر نقدی ندارد ، تخلف از این امر پیگرد قانونی دارد .
ماده 26 ) پرداخت حق الزحمه مشاور به میزان مقرر درتعرفه اعلام شده بالمناصفه به عهده طرفین قرارداد است مگر به نحو دیگری توافق شده باشد . در هر صورت قید میزان حق الزحمه و نحوه پرداخت مورد توافق در متن قرارداد تنظیمی همراه با شماره رسید الزامی است .
ماده 27 ) مشاورین املاک با لحاظ معیارهایی از قبیل داشتن صلاحیتهای فنی ، میزان تحصیلات دانشگاهی ، شرکت در دوره های آموزشی ، استفاده از کارشناسان فنی و حقوقی و ایجاد چارت تشکیلاتی و محل مناسب ، حوزه فعالیت و سابقه اشتغال ، به مشاور درجه 1 و مشاور درجه 2 تقسیم می شوند .
ماده 28 ) مشاور املاک درجه 1 می تواند نسبت به واسطه گری و خرید و فروش املاک به هر میزان اقدام و قراردادهای مربوط را تنظیم نماید .
ماده 29 ) مشاور املاک درجه 2 می تواند نسبت به واسطه گری و خرید و فروش املاک اقدام نماید که میزان آن را وزارت بازرگانی با جلب نظر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تعیین می کند .
ماده 30 ) مشاورین خودرو می توانند نسبت به واسطه گری و خرید و فروش انواع خودرو به هر میزان که باشد اقدام و قراردادهای مربوطه را تنظیم نمایند .
ماده 31 ) مشاور املاک و خودرو نمی تواند در بیش از یک دفتر محل فعالیت داشته باشد .
تبصره ) محل مشاور با درخواست وی طبق ضوابط مربوطه و موافقت اتحادیه ذیربط تعیین خواهد شد .
منبع:مقالات حقوقی
توسط مشاوراملاک توکلی (آریا)
تلفن : 4402421-4403222
+ نوشته شده در سه شنبه ۱۸ تیر ۱۳۹۲ ساعت 2:23 توسط حسین توکلی
|
روش فعالیت بنگاههای املاک
نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک تاریخ: 92/04/13
الف) نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با نوع عملکرد فروشنده:
روال کار در بنگاه های املاک عمدتاً بدین نحو می باشد که افرادی که درصدد فروش املاک خود می باشند یا مستقیماً به آژانس املاک مراجعه نموده و با اعلام مشخصات ملک خود شرایط فروش ملک خود را به آنها بیان می کنند.
یا از طریق آگهی های روزنامه این کار را انجام می دهند.
ب) نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با شرایط خریداران
دسته اول از خریداران شهروندانی هستند که برای تهیه مسکن یا زمین یا ... به آژانس ها مراجعه می کنند و در ابتدا خود مشاورین آژانس ها وارد گفتگو می شوند. اگر این دسته از خریداران برای خرید ملک یا آپارتمان به صورت نقدی قصد معامله داشته باشند. مشاورین آنها را به بساز و بفروش هایی ممکن است خودشان نیز شریک آنها باشند معرفی می کنند.
اما اگر همین شهروندان قصد خرید اقساطی و ... داشته باشند. فایل های فوق را به آنها می دهند. در نهایت نیز در صورت توافق با یکدیگر، ملک مورد نظر را رویت کرده و برای انعقاد قرارداد فروشنده را به دفتر خود دعوت می کنند. در این صورت طرفین با ملاحظه اسناد مالکیت و مدارک یکدیگر، مقدمات انعقاد قرارداد را فراهم می نمایند. و اتحادیه املاک مبایعه نامه های چاپی را به آژانس های املاک ارایه می نماید. در مرحله آخر کافی است مشاور املاک اسامی خریدار، فروشنده و مشخصات ملک مورد معامله و سایر ضوابط و شرایط معامله را در جاهای خالی پر کند.
دسته دوم از خریداران ممکن است بساز و بفروش ها باشند که عمدتاً خانه های کلنگی و زمین ها را از طریق مشاورین از فروشنده خریداری می کنند. باید دانست که فعالیت عمده و گسترده مشاورین در این مرحله و جایی که خود به عنوان خریدار وارد عمل می شوند متمرکز است.
بعضی از مشاورین املاک در این مرحله شیوه های متعددی را برای پایین آوردن بهای املاک انجام می دهند. بدین نحو که از فروشنده دعوت می شود که برای مذاکره در مورد قیمت و ... به دفتر آنها مراجعه کند. اما بدون آنکه از قبل خریداری وجود داشته باشد یا در صورت وجود خریدار با او در این مورد هماهنگی کرده باشند، بعد از اینکه عملیات فوق را چند بار تکرار کردند و فروشنده به این باور رسید که ملک او خریداری ندارد، یا بساز و بفروش ها تماس گرفته و آنها را به همراه فروشنده دعوت می کنند. سپس وارد مذاکره می شوند و ملک را به بهای اندک و گاه ثمن بخس خریداری می کنند.
دسته سوم از خریداران
دسته سوم همان مشاوران املاک می باشند که با تفاوت جزئی عملیات فوق را انجام می دهند.
همان طور که گفته شد، قرارداد در فرم های چاپی خاصی تنظیم می گردد. یک سوم کل قیمت در دفتر املاک داده شده، یک سوم بهای معامله نیز هنگام تحویل ملک و تادیه مابقی، به هنگام تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی موکول می شود.
نکاتی چند در خصوص مشکلات موجود در معاملات در آژانس های املاک
مشاورین آژانس املاک فقط در مرحله مذاکرات اولیه طرفین برای معامله و تنظیم قرارداد از سند مالکیت برای تکمیل قرارداد چاپی استفاده می کنند و سپس سند مالکیت را به فروشنده بر می گردانند. حال ممکن است فروشنده مذکور در آژانس املاک دیگری حاضر شده و ملک خود را به شخص دیگری منتقل کند و این عمل راحتی چند بار نیز تکرار کند. در این صورت خریداران با فروشنده ای مواجه می شوند که با انجام معاملات معارض، مشکلات متعددی را برای خریداران ایجاد می نماید. برای رفع این مشکل کافی است که سند مالکیت در اختیار اولین آژانس املاک قرار گیرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده متقلب و کلاهبردار جلوگیری گردد.
مسئله دیگر در این مورد آن است که آیا بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک در مقابل سند رسمی مالکیت فروشنده قابلیت استناد دارد یا خیر؟ به عبارت دیگر آیا براساس بیع نامه عادی می توانیم الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی از مراجع قضایی بخواهیم؟
پاسخ: اصولاً قراردادهای خصوصی که بین اشخاص منعقد می گردند، شده تا زمانی که مورد مخالفت و منع قانونگذار قرار نگیرند، بین آنان معتبر و لازم الاجر است و در این بحث فرقی بین قرارداد خصوصی ثبت در قالب سند رسمی و اسناد عادی نیست. بر این اساس، بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک نیز از این قاعده مستثنی نیست. نهایت این که خریدار، در مقام استفاده از مزایای قانونی اسناد رسمی، قصد ثبت رسمی معامله منعقده و تنظیم سند رسمی را دارد.
در صورتی که فروشنده ی دارای سند مالکیت رسمی از انتقال رسمی معامله وانجام تشریفات ثبتی خودداری نماید، خریدار می تواند از طریق محاکم قضایی وی را به تنظیم سند رسمی ملزم نماید. به عنوان ضمانت اجرای قوی می توان دربیع نامه تنظیمی شرط کرد. که هرگاه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، اگر چه این عمل له ارگان معامله خللی وار نمی نماید و در هر صورت معامله معتبر می باشد. اما خریدار می تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضایی الزام طرف مستنکف را سند رسمی انتقال مورد معامله، مطالبه نماید. چنانچه خریدار الزام فروشنده مستکلف را جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی از مقامات قضایی مطالبه نماید و در این ادعا و مطالبه موفق شود، می تواند معامله واقع شده را ثبت رسمی نماید. برای استحکام قرارداد تنظیمی در فرم اتحادیه مشاوران املاک، ذیل بیع نامه ها محلی را برای امضای شهود قرار داده اند که توصیه می شود حتماً این قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضاء شود.
نحوه پرداخت بهاء مورد معامله و تنظیم قرارداد
پس از مشاوره با متعاملین و بدست آوردن رضایت باطنی طرفین سر معامله باز می شود و مشاور به عنوان داور یا واسطه اصلی اختلاف قیمت را تعیین می نماید و با رضایت طرفین معامله قرارداد تنظیم می شود . مشاور موظف است نحوه پرداخت را به صورت ذکر شده قسمت نماید. یک سوم از ثمن معامله در بعیانه اول نوشته می شود مابقی یک سوم موقع تنظیم سند در دفتر خانه رسمی و الباقی آن موقع تحویل مورد معامله تسویه می شود. مشاور املاک بایستی طرفین را متعهد نماید در تاریخهای قید شده ثمن معامله پرداخت شده و فروشنده ملزم گردد بدون هیچ بهانه جهت تنظیم سند در دفترخانه حاضر شود . یعنی متن قرار داد باید طوری تنظیم گردد که هیچیکدام از طرفین متضرر نشود یا به صورت قطعی و یا شرطی (در معامله قطعی نیاز به نوشتن ضرر و زیان نمی باشد) فقط مبلغی به عنوان تاخیر روزانه برای هرکدام از طرفین نوشته می شود ولی در معامله شرطی مبلغ ضرر و زیان معامله نوشته می شود. در صورت عدم پرداخت ثمن از طرف خریدار و یا عدم حضور فروشنده در دفترخانه برای امضاء سند الزام می شود در موقع عدم حضور طرفین باید طبق قرارداد رفتار شود و نحوه مراجعه به مراجع قضای باید با وکیل مشاوره شود. مشاور باید مبایعه نامه را با صدای بلند و خوانا به طرفین قرائت نماید و کلیه شرایط و مندرجات چاپی و دستنویس قرارداد به متعاملین تفهیم شود . قبل از امضاء قولنامه طرفین باید آنرا رویت نمایند و پس از تفهیم از کلیه مفاد آن قرارداد را امضاء نمایند.
توسط مشاورین املاک آریا ( توکلی)
تلفن : 4402424 = 4403222=0421
+ نوشته شده در پنجشنبه ۱۳ تیر ۱۳۹۲ ساعت 1:24 توسط حسین توکلی
|
اظهار نامه مالياتي و ارزش افزوده سال 92
( آگهي ) تاريخ : 1392/04/09
از طرف رئيس اتحاديه املاك و اتومبيل شهرستان مراغه
به كليه مشاوران املاك و اتومبيل
بدینوسیله به اطلاع کلیه مشاوران املاک و اتومبیل شهرستان مراغه میرساند از اول تیرماه لغایت
92/04/30جهت تنظیم اظهار نامه مالیاتی به اداره محترم دارایی شهرستان مراغه مراجعه فرمایند.
ضمنا"تا تاریخ 92/04/15 جهت پرداخت ارزش افزوده سه ماهه اول سال 92 به اداره محترم
دارائی شهرستان مراغه مراجعه فرمایند. به استحضار کلیه مشاوران محترم میرساند این آگهی
ازطرف رئیس محترم اتحادیه املاک و اتومبیل شهرستان مراغه جهت اطلاع شما عزیزان در این
سایت ثبت شده است. با توجه به اینکه تعدادی از همکاران در صورت تاخیر در تنظیم اظهار نامه
مالیاتی و پرداخت ارزش افزوده موجب جریمه مالیاتی می شوند لذا مشاورین املاک جهت همکاری
با اتحادیه محترم املاک این امر مهم را در سایت خود آگهی نمودند. با تشکر...
ضمنا به اطلاع کلیه مشاورین املاک و شهروندان محترم میرساند.مسکن توکلی جهت ثبت کد
رهگیری به قیمت تعرفه دولتی در خدمت شما عزیزان می باشد.
توسط : مشاورین املاک آریا (توکلی) مراغه
تلفن (04214402421=04214403222)
+ نوشته شده در دوشنبه ۱۰ تیر ۱۳۹۲ ساعت 13:44 توسط حسین توکلی
|
فعاليت اين بنگاه خريد و فروش املاك(مشاوره و اطلاع رسانی نیاز مردم)مسکن توکلی درمورد دانستنیهای املاک و آگاهی مردم از طریق اینترنت فعالیت گسترده دارد.لطفا"در صورت تمایل به خرید و فروش اینترنتی املاک تقاضای خود را در نظرات وبلاگ ثبت نموده و یابطور تماس تلفني و ياحضوری به آدرس:مراغه شهرک ولیعصر ميدان پروين اعتصامي(پل جهانگیر) مسکن توکلی مراجعه نماید. (مشاورین املاک توكلي دارای پروانه تخصصی از اداره ثبت اسناد و املاک اذربایجان شرقی) وبا 20 سال سابقه خدمت درصنف بنگاه املاک و مساحی ودارای وب سایت درکانی وب و بلاگفا فعالیت دارد و مشاور املاک مجاز و مورد اعتماد مردم درمشاوره املاک میباشد. ودر اجرای قوانین املاک و ثبت کد رهگیری وخريد و فروش کوشا است.ودر تنظیم و نگارش کلیه قراردادها و تعریف مقالات حقوقی و راهنمای حقوقی مشاورین املاک.ومشاوره رایگان و اطلاع رسانی درتمام امورات بنگاه و نحوه معامله در بنگاههای املاک در خدمت شهروندان مراغه ای و مردم عزیز میباشد. لطفا"موقع مطالعه به موضوع مطالب دقت فرمايد.كليه مطالب املاك درموضوعات نوشته شده است.حتما"نظر بدهيد متشكرم...