مشاورین املاك توكلي مراغه

      تنظیم مبایعه نامه املاک

1 )   در هنگام تنظيم معامله از اصول اسناد و مدارک شناسايي طرفين مطمئن شويد.

2)   از صدور کد رهگيري براي معاملاتي که خارج از دفتر تنظيم شده جدا پرهيز فرماييد.

3)   از ارائه کلمه عبور و کد رهگيري به افراد غير مسئول و غريبه پرهيز فرماييد.

4)   در هنگام معامله کپي شناسنامه و کارت ملي متعاملين را اخذ و بايگاني نماييد.

5)   در صورتيکه يکي از طرفين معامله وکيل فروشنده يا خريدار باشد تاريخ و متن وکالت و موضوع وکالت و ... کاملا مطالعه و بررسي گردد.
6)   جهت جلوگيري از سوء استفاده برخي به ظاهر خريدار يا فروشنده يا واسطه هاي سودجو در اغفال همکاران عزيز به اصطلاح ( دور زدن ) الزاما در هنگام نشان دادن فايلها به مشتريان غريبه از فرم درخواست خريد که در قسمت فايلهاي اين سايت مي باشد استفاده نماييد تا با تعهد از مشتري ضريب اطمينان خويش را بالا ببريد.
به اطلاع متصديان مشاور املاک مي رساند ، وضعيت حقوقي املاک مشاع طوري است که هر يک از شرکاء در جزء جزء عرصه و اعيان ملک سهيم و شريک ميباشند. بنابراين ، ضرورت دارد متصديان مشاور املاک ، در موقع انجام معامله نسبت به املاک مشاعي اعم از بيع ، اجاره ، معاوضه ، ساخت و مشارکت و غيره ، نکات ذيل را ملحوظ نظر قرارداده و رعايت فرمايند.
1)   سند مالکيت ملک را رويت و حضور و موافقت تمامي شرکاي ملک مشاعي را احراز نموده و همه شرکاء برحسب مورد ذيل مبايعه نامه ، اجاره نامه ، قرارداد ساخت و مشارکت و غيره را امضاء کنند.
2)   چنانچه يکي از مالکان از طرف ساير مالکان وکالت دارند ، حدود اختيارات وکيل در وکالتنامه را مورد بررسي و مطالعه قرارداده و در صورت که وکيل برحسب مورد داراي اختيار فروش و دريافت ثمن ، اجاره و دريافت مال الاجاره و مبلغ وديعه، انعقاد قرارداد ساخت و مشارکت و غيره ميباشد ، نسبت به تنظيم قرارداد مورد نظر اقدام گردد. علاوه بر رعايت مطالب فوق ، مشخصات وکالتنامه شامل شماره و تاريخ تنظيم ، مرجع تنظيم کننده وکالتنامه (برحسب مورد دفتر اسناد رسمي و يا کنسولگري هاي ايران در خارج از کشور) در قرارداد تنظيمي درج و يک نسخه فتوکپي خوانا از آن دريافت و در سوابق نگهداري شود. چنانچه بر اساس وکالت نامه سندي تنظيم ميشود، لازم است در زمان انعقاد قرارداد، مشاوران املاک، نسبت به معتبر بودن سند وکالت، از دفتر صادر کننده سند وکالتي، استعلام نماييد.
3)   چنانچه در بين شرکاء محجور (صغير، مجنون، سفيه ) و يا غايب مفقود الاثر وجود داشته باشد، ضرورت دارد اولاً مجوز واحد سرپرستي دادسراي مربوطه مبني بر موافقت با فروش ، اجاره ، معاوضه، انعقاد قرارداد ساخت و مشارکت را دريافت و يک نسخه فتوکپي از آن در سوابق نگهداري شود. ثانياً از شخص مدعي قيمومت با ارائه قيّم نامه و ساير مدارک شناسائي احزار هويت به عمل آورده و فتوکپي خوانا از قيم نامه دريافت و در سوابق نگهداري شود. لازم به ذکر است که ولي قهري از مشمول بند 3 اين اطلاعيه خارج است.
4)   در مورد ثمن حاصل از فروش و يا مبلغ وديعه پرداختي توسط خريدار و يا مستاجر ، سهم هر يک از شرکاء براساس ميزان مالکيت مشاعي محاسبه و صرفاً به شخص آنها و يا به شخصي که از طرف آنها وکالت در دريافت وجه دارد، پرداخت گردد. شايان ذکر است عدم رعايت مطالب فوق از نظر مقررات صنفي تخلف محسوب و علاوه بر آن ممکن است عواقب حقوقي و کيفري براي متصديان مشاور املاک به دنبال داشته باشد.
5) زماني که قرارداد تنظيم گرديد و به امضاء متعاملين ( موجر و مستأجر يا فروشنده و خريدار ) رسيد واسطه موظف است ضمن نگهداري يک نسخه در دفتر املاک به هريک از طرفين يک نسخه تسليم نمايد.
6)نظيم کننده قرارداد مي بايست کليه اسناد مورد معامله را به دقت بررسي و به رويت طرفين هم برساند.
7) هر گونه توافقي که بين متعاملين ( موجر و مستأجر يا فروشنده يا خريدار ) صورت گيرد مي بايست در قرارداد مذکور ذکر شود مگر خلاف شرع و قانون باشد .
8) در صورت ورثه بودن ملک اجراي مفاد زير لازم است : الف - گواهي انحصار وراثت ب - گواهي پرداخت ماليات بر وارث  ج - قيم نامه در خصوص صغار و محجورين  د - حضور همگي وراث در تنظيم عقد قرارداد و يا وکيل با وکاتنامه رسمي
9) موارد احتمالي ذکر نشده ، مشمول قانون تملک آپارتمانها و آيين نامه اجرائي آن خواهد بود .
10) در حفظ و نگهداري اين اوراق کوشا باشيد و چنانچه به هر علت تغيير شغل نموده و يا محل کار خود را تعطيل نموديد ، الباقي اوراق استفاده نشده ، بايد به اتحاديه برگشت داده شود . زيرا شماره سريال اين برگه ها بنام شما ثبت گرديده است و دادن اين برگه ها به هر شخص ديگري غير از تحويل گيرنده پيگرد قانوني را دارا ست .
11) صاحب پروانه مکلف است مسئوليت کارشناس فني يا حقوقي را نيز پذيرفته و ذيل قراردادهاي تنظيمي را امضاء و تائيد نمايد .
12) اتحاديه پس از توزيع نمونه هاي قرارداد و دفاتر ، بين واحد هاي صنفي مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک اعلام و متعاقبا" سازمان ثبت اسناد و املاک به نحو مقتضي به کليه دفتر خانه هاي رسمي طي بخشناه اي اعلام مي نمايد که دفاتر اسناد رسمي از پذيرش قرارداد هاي تنظيمي بنگاههاي املاک گه خارج از نمونه فرمها مصوب تنظيم شده خودداري نمايد .
13) فتوکپي کليه اوراق ممضي به امضاء متعاملين قرارگيرد
14) فروشنده موافقت نمود اسناد و مدارک مورد معامله جهت تنظيم سند رسمي به مشاور املاک در قبال اخذ رسيد کتبي تحويل نمايد که پس از تشريفات قانوني نقل و انتقال به صاحب آن مسترد خواهد شد .
ماده 5 –مشاور مسئول حسن اداره امور ، حفظ و نگهداري دفاتر ، اوراق و مدارک و مهر مربوطه مي باشد .
ماده 7 –مشاور بايد پروانه کسب و تعرفه حق الزحمه خدمات خود که در اجراي ماده 51 قانون نظام صنفي توسط اتحاديه ابلاغ مي شود را در محل کار خود به طوري که قابل ديد باشد الصاق نمايد .
ماده 9 –مشاور موظف است به نگام تنظيم قرارداد ، هويت ، مالکيت و سمت متعاملين و يا طرفين قرارداد را احراز نمايد .
ماده 10 –مشاور مکلف است يک نسخه از قرارداد تنظيمي را در بايگاني مربوطه نگهداري کند . قرارداد به تعهد متعاملين با يک نسخه اضافه تنظيم مي شود . متعاملين مي توانند در صورت نياز از اصل قرارداد رونوشت يا تصوير برابر اصل اخذ نمايند .
ماده 11 –مشاور بايد مفا قرارداد هاي تنظيمي را در دفتر ثبت قراردادها که به صورت پلمپ و برگ شماري شده و توسط اتحاديه صنف مذبور در اختيار وي قرار ميگيرد ثبت و همزمان با عقد قرارداد به امضاي کليه اشخاصي که قرارداد را امضاء نموده اند برساند .
ماده 12 –قراردادها بايد خوانا ، بدون قلم خوردگي ، با جوهر ثابت و در چارچوب طرح قرارداد تيپ اعلامي از سوي سازمان ثبت اسناد و ابلاغي از سوي هيئت عالي نظارت تنظيم گردد .
ماده 13 –تبصره  1 در مورد تنظيم قرارداد اجاره حضور شهود و امضاي قرارداد توسط آنها الزامي است .
ماده 14- مشاور بايد طرفين قرارداد را از مفاد آن بطور کامل مطلع سازد .
ماده 15 –مشاور نبايد قراردادي که مخالف قوانين و نظامات دولتي باشد تنظيم و ثبت نمايد .
ماده 16 –در صورتي که مشاور در نفس قرارداد منتفع يا سهيم باشد و با طرفين قرارداد قرابت نسبي يا سببي طبقه اول و طبقه دوم و درجه اول تا طبقه سوم داشته باشد ، بايد به طرفين اطلاع داده والاملزم به جبران خسارت وارده خواهد بود .
ماده 17 –هر گاه طرفين يا يکي از آنها زبان فارسي را نداند و مشاور نيز زبان آنها را نداند اظهارت آنها را که به وسيله فرد مورد اعتماد طرفين يا مترجم رسمي ترجه شده ، مراتب تفهيم و در دفتر قيد و توسط فرد مورد اعتماد و مترجم و گواهي شود .
ماده 18- تراشيدن و پاک کردن به هر نحو از انحاء در قرارداد و در دفتر ثبت قراردادها ممنوع است . هر گونه اصلاح عبارتي يا توضيحي لازم باشد ، بايد در قرارداد و ثبت دفتر يا هر دو منعکس و به امضاي کليه امضاء کنندگان و مشاور برسد .
ماده 19 –در صورتيکه طرفين قرارداد و يا يکي از آنها کور ، کر و يا گنگ و بي سواد باشد هر کدام از اشخاص مذکور بايد يک نفر معتمد در موقع تنظيم قرارداد ، ثبت و امضاي آن همراه داشته باشد ، شخص مذبور در مورد اشخاص کر و گنگ باسد از جمله اشخاضي باشد که بتواند با اشاره مطالب را به آنها تفهيم و در مورد اين ماده مراتب در قرارداد و دفتر ثبت قرارداد ها قيد و به امضاي معتمد يا معتمدين نيز خواهد رسيد .
ماده 20 –در صورت اقاله يا فسخ قراداد يا عدم اجرا يا موقوف ماندن آن ، مشاور املاک مکلف است مراتب را در ستون توضيحات با ذکر تاريخ درج و پس از امضاي طرفين ، امضاء و مهر نمايد .
ماده 21- مشاور مکلف ايت در زمان تنظيم قرارداد در صورتي که موضوع از جمله مواردي است که بايد در دفاتر اسناد رسمي به ثبت برسد طرفين را جهت تنظيم و ثبت آن به يکي از دفاتر اسناد رسمي هدايت نمايد . در ساير قراردادهاي تنظيمي نيز مشاور به منظور تثبيت حقوق طرفين و جلوگيري از اختلاف و طرح دعاوي در محاکم ، طرفين را به ثبت رسمي قرارداد توصيه و تشويق نمايد .
ماده 22 –مهر تابلوي مورد استفاده مشاور بايد طبق نمونه متحدالشکل مورد تائيد اتحاديه باشد .
ماده 23 –مشاور و کارکنان وابسته بايد از مبالغه ، اغراق و ارايه اطلاعات نادرست و پنهان کردن حقايق مربوط به قرارداد خودداري نمايند .
ماده 25 –حق الزحمه مشاور مطابق تعرفه اي خواهد بود که طبق ماده 51 قانون نظام صنفي توسط کميسيون نظارت شهرستانها تعيين و توسط اتحاديه ابلاغ مي شود .
ماده 26 –پرداخت حق الزحمه مشاور به ميزان مقرر در تعرفه اعلام شده ، بطور جداگانه به عهده طرفين قرارداد است ، مگر به نحو ديگري توافق شده باشد . در هر صورت قيد ميزان حق الزحمه و نحوه پرداخت مورد توافق در متن قرارداد تنظيمي همراه با شماره رسيد الزامي است .

همکاران محترم نحوه تنظیم مبایعه نامه از نظر حقوقی خیلی مهم است.که پس از تنظیم و امضاء متعاملین بایستی آنرا به زبان فارسی قرائت نموده و تفهیم نماید. اشتباه نوشتن کلمه و یا غلط انشائی  و یا مفهوم دیگر از نظر قانونی درست نیست.موقع نوشتن یا تنظیم قولنامه حتما"به شرایط و مندرجات چاپی و دستنویس آن دقت نماید.اگر نوشته های شما معنی و مفهوم نداشته باشد و یا نا خوانا و کلمات غلط نوشته شود درست نیست و از نظر موارد قانونی بایستی نفر تنظیم کننده جوابگو باشد.پس از انشاء و تنظیم صحیح مبایعه نامه باید آنرا بررسی نموده و به طرفین معامله قرائت و تفهیم نماید و سپس برگ دوم و سوم را به متعاملین تحویل نموده و برگ اول آنرا بایگانی نماید.وبعد از آن جهت استعلام دفترخانه و دارایی و شهرداری ارسال نماید. و کد رهگیری از طریق سامانه املاک اقدام شود.موقع تنظیم قرارداد ها با حوصله و بدون اضطراب و دغدغه اقدام نماید.تا موقع پیگیری قانونی مرتکب خلاف نشوید مشاور املاک موظف است مبایعه نامه را بدون قلم خوردگی و غلط انشائی تنظیم و جوابگوی موارد حقوقی آن باشد.

مبایعه نامه – قولنامه از مهمترین شرایط برای هرگونه نقل و انتقال املاک و مستغلات می باشد که در صورتی که نکات کلیدی مربوط به مبایعه نامه – قولنامه مورد توجه قرار نگیرد مشکلاتی را برای خریداران و فروشندگان املاک به وجود خواهد آورد که در ذیل به گزیده ای از قوانین مربوط به مبایعه نامه – قولنامه که از کتاب قانون مدنی کشور استخراج گردیده است مربوط به قراردادهای بیع, خرید و فروش خواهیم پرداخت.

در مبحث مبایعه نامه – قولنامه  کلمه بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم که پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود ، ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد , مبایعه نامه – قولنامه در ایجاب و قبول الفاظ و عبارات باید صریح در معنی بیع باشد .

هریک از بایع و مشتری باید علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثمن را نیز داشته باشد همچنین برای انجام  مبایعه نامه – قولنامه شخص کور می تواند خرید و فروش نماید مشروط بر اینکه شخصا به طریقی غیر از معاینه یا بوسیله کس دیگر ولو طرف معامله جهل خود را مرتفع نماید .

در مبحث مبایعه نامه – قولنامه , بیع چیزی که که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است و یا چیزی که مالکیت و یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است مگر اینکه مشتری خود قادر تسلیم باشد و هر چیزی که برحسب عرف و   عادت جزء یا تابع مبیع شمرده شود یا قراین دلالت بر حول آن در مبیع نماید داخل در بیع و متعلق به مشتری است اگر چه در عقد صریحا ذکر نشده باشد و اگر چه متعاملین جاهل بر عرف باشند .

هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا از تابع مبیع شمرده نشود داخل در بیع نمی شود مگر اینکه صریحا در عقد ذکر شده باشد و همچنین هر چیزی که فروش آن مستقلا جایز است استثناء آن از مبیع جایز است ,اگر در بیع عین معین ، معلوم شود مبیع وجود نداشته ، بیع باطل است .  

آثار بیعی که صحیحا واقع شده باشد از قرار ذیل است :  

به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود .   

عقد بی, بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می دهد .  

عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید .

عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می کند .  

در مبحث مبایعه نامه – قولنامه  تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع همچنین تسلیم وقتی حاصل می شود که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد اگر چه مشتری آن را هنوز عملا تصرف نکرده باشد .  

اگر مبیع قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف شود بیع منفسخ و ثمن باید به مشتری مسترد گردد مگر اینکه بایع برای تسلیم به حاکم یا قایم مقام او رجوع نموده باشد که در اینصورت تلف از مال مشتری خواه بود و اگر قبل از تسلیم در مبیع نقصی حاصل شود مشتری حق خواهد داشت که معامله را فسخ نماید .

نکات مهم در هنگام تنظیم قرارداد مبایعه نامه -  قولنامه  

نکات مهم در هنگام معامله در بنگاه های معاملات ملکی توجه به نکات زیر مهم است

بررسی شود که آیا صاحب بنگاه دارای مجوز از اتحادیه است یا خیر  

اگر مال مورد معامله بین چند نفر مشاع است و یا این که خریداران چند نفر هستند و عده ای به جای دیگری به وکالت معامله می کنند دارای وکالت رسمی هستند یا نه  

صاحب بنگاه امضای طرف معامله را تأیید کند

میزان حق الزحمه دلال در قولنامه یا مبایعه نامه آورده شود و این که آن را دریافت کرده یا تحت چه شرایطی دریافت می کند

صرف نوشتن معامله و قرارداد در اوراق چاپی و آرم دار بنگاه دلیل بر رسمی بودن معامله نیست

در سند قید شود که آیا در آن قلم خوردگی وجود دارد یا نه و دارای پشت یا حاشیه نویسی است یا خیر  

اگر اسناد تجاری مانند چک، سفته و سایر اوراق بهادار نزد بنگاه دار به امانت گذاشته شده در قرارداد آورده شود و قید شود که تحت چه شرایطی و چه زمانی این اسناد به چه شخص یا اشخاصی باید تحویل داده شود

اسنادی که نزد صاحب بنگاه به امانت گذاشته می شود کاملاً در قرارداد تعریف شود

قید شود که قرارداد در چند نسخه تنظیم می شود

حتماً دو نفر فرد قابل اعتماد از سوی طرفین زیر قرارداد را به عنوان گواه امضا کنند

از امضای سند بدون حضور طرف دیگر و قبل از احراز سمت و هویت او خودداری شود

بررسی شود که آیا ملک یا ساختمان در مالکیت فروشنده قرار دارد یا این که در رهن بانک یا شخص دیگری

باید توجه داشت که انجام معامله در بنگاه و سند تنظیمی عادی است و چه بسا فروشنده قبلاً یا بعداً آن را با سند رسمی یا عادی به شخص ثالثی واگذار کرده بنابراین این موضوع توسط صاحب بنگاه به تأیید برسد که اگر ملک یا ساختمان دارای معارض باشد مسئولیت جبران خسارت با چه کسی است  

از چک هایی که به صورت چک مسافرتی یا چک حساب جاری رد و بدل می شود، کپی گرفته شود

توسط مشاورین املاک توکلی مراغه

تلفن تماس:37402421-37403222=09143206437-09149212637