مشاورین املاك توكلي مراغه

 با توجه به آمار بدست آمده در سال 92حدودا" 350 عدد بنگاههاه املاک  در این شهرستان فعالیت دارند. از سال 90 به تعداد بنگاهها 40 درصد در این شهرستان افزایش چشمگیری داشته است.متاسفانه رئیس اتحادیه املاک ومجمع امور صنفی حد نصاب صدور پروانه را برابر بخشنامه ها رعایت نکرده و باعث افزایش بی حد و حساب بنگاههای املاک گردیده اند. با توجه به اینکه شرایط صدور پروانه کسب توسط مجمع امور صنفی به رئیس اتحادیه املاک صادر شده متاسفانه شرایط فوق مد نظر ایشان نبوده و با روابط اجتماعی و دلسوزی به افراد پروانه صادر میشود. و این مسئله نیز باعث بی ثباتی و نا امنی در بازار املاک بوده و منازعات بیشتری در جامعه به وجود می آید . دلیل این مورد نداشتن سواد کافی افراد و عدم آشنایی به نحوه فعالیت در بنگاه و عدم تخصص و آموزش کافی در این مورد است مثال: شخصی که در صنف دیگری فعالیت داشته و هیچگونه اطلاعاتی در این مورد ندارد یک شبه مغازه اجاره نموده و تعداد چند تا میز و صندلی می خرد و بنام مشاور املاک شروع به فعالیت می نماید. لذا عدم آگاهی و بی اطلاعی از وظایف و اختیارات مشاور باعث بی نظمی و منازعات در بازار املاک میشود و مردم اشتباه یک نفر را جمع می گویند و این مسئله باعث از بین رفتن وجهه تعدادی از مشاوران آگاه و پیشکسوت شده و شهروندان محترم در مورد بنگاههای املاک و مشاوران عزیز با چشم منفی می نگرند .لکن مسئولین محترم و بازرسان اتحادیه و ادارات مربوط به این صنف با نگرش به قانون صدور پروانه و بخشنامه های مجمع امور صنفی به وضعیت بنگاهها رسیدگی نمایند و  جلو این بی ثباتی در بازار املاک گرفته شود. درضمن مشاوران املاک باید از رئیس اتحادیه املاک در خواست تشکیل جلسه نموده تا مشاوران مشکلات خود را نسبت به این مسائل مطرح نمایند. زمانی مشکلات حل می شود که همه به قانون احترام بگذارند و پایبند آن باشند. و تمام صنفها به وظایف و اختیارات خود آشنائی داشته باشند.با تشکیل کلاسهای آموزشی دانش فنی صنف خود را بالا ببریم. و ایمان و نظم در کارهایمان داشته باشیم . قبل از اینکه به ما بگویند و یا دستور بدهند باید به وظیفه خود آشنا باشیم این یک اصل است مسئولین محترم باید برای ارتقاء دانش فنی صنفها کلاس های آموزشی تشکیل دهند.آموزش و پرورش پایه یک صنف است. عدم آشنایی در همه صنفها و  نداشتن آموزش کافی ضعف آن صنف است. آنهم با همت رئیس اتحادیه ها و همکاری اصناف است .زمانی همه ما در صنفهای خود موفق می شویم (ایمان - انضباط و آموزش داشته باشیم)

دفترخانه های رسمی و بنگاههای املاک

تعدادی از دفترخانه ها بدون در نظر گرفتن حقوق و مقررات مشاوران املاک و عدم ارائه  قرارداد و مبایعه نامه املاک توسط متعاملین سند و یا وکالت تنظیم می نمایند یعنی طرفین پس از شناختن یکدیگر از معامله ممانعت می کنند و جهت تنظیم سند و یا وکالت به یکی از دفتر خانه های آشنا مراجعه می نمایند لذا دفترخانه با این کار باعث از بین رفتن حق بنگاه می شود.رئیس اتحادیه یا بازرسان محترم ثبت اسناد و املاک جلو این ناهنجاری را بایستی بگیرند ؟ و یا تعدادی از انبوه سازان و آپارتمان سازان بدون در نظر گرفتن مقررات جاری بنگاهها در یکی از واحدهای خود مبایعه نامه تنظیم می نمایند و باعث از بین رفتن حق بنگاهی مشاوران می گردند . رئیس محترم اتحادیه و یا مجمع امور صنفی از طریق بازرسان محترم جلو این معضلها را بگیرند .کافی است یکی از متعاملین به اتحادیه شکایت نمایند بنگاه ایکس از ما 50 تومان اضافه گرفته آنوقت توپ مسئولین به مشاوران می بارد و بنگاهداران به عنوان کلاه بردار شناخته می شوند. اما زمانیکه حق و حقوق مشاوران مالیده می شود مهم نیست همه داد و هوارها و کاسه کوزه ها سر مشاورین می شکند. اگر واقعیتها گفته شود و هر صنف به وظایف خود آشنا باشند و حق و ناحق مشخص شود و حمایت قانونی از صنف باشد این معضلها از بین میرود.  لذا مشاوران محترم با گواهی و صورتجلسه در بنگاههای املاک توسط اتحادیه جلو این بی نظمی و بی ثباتی گرفته شده و نفرات خاطی در این مورد باید به رئیس اتحادیه و مسئولین محترم معرفی تا حق و حقوق مشاوران محفوظ بماند و تعداد افراد خاطی که باعث بی نظمی وضعیت بازار املاک می گردند جلو گیری شود امیدواریم مسئولین محترم از بنگاههای مجاز و مشخص حمایت قانونی نمایند. مشاور به جامعه ما لازم است اما به شرطی که قانون مشخص می نماید همه پایبند باشیم و هیچکس گناه خود را به گردن صنف دیگرنیندازد.اگر هر صنفی و متخصصی کار خود را انجام دهد و دخالت به صنف دیگر نکند تمام کارها حل است و همه ما سر یک سفره نشته و شکر گذار باشیم و بخیل یکدیگر نباشیم امیدواریم مسئولین محترم با مطالعه این مطالب به وضعیت ما رسیدگی نموده و مارا با راهنمایهای خود خوشحال نمایندمتشکرم.

وظايف و اختيارات مشاورين

ماده 4- مشاور بايد مقررات، بخشنامه‌ها و دستورالعمل‌هاي صادره از وزارت بازرگاني، سازمان ثبت و ساير مراجع ذيصلاح را دقيقاً به مورد اجرا گذارد.

ماده 5- مشاور مسئول حُسن اداره امور، حفظ و نگهداري دفاتر، اوراق، اسناد، مدارك و مهر مربوطه مي‌باشد.

ماده6- مشاور مكلف است در جهت ارتقاء دانش فني و حقوقي در دوره‌هاي آموزشي كه با همكاري و نظارت سازمان ثبت در نظر گرفته شده است، شركت نمايد.

ماده7- مشاور بايد پروانه كسب و تعرفه حق‌الزحمه خدمات خود كه در اجراي ماده 51 قانون نظام صنفي توسط اتحاديه ابلاغ مي‌شود را در محل كار خود به طوري كه قابل ديد باشد الصاق نماي

ماده8- مشاور موظف است قراردادها را در اوراق مخصوصي كه توسط سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تدوين و تاييد گرديده، تنظيم نمايد.

ماده 9ـ مشاور موظف است به هنگام تنظيم قرارداد، هويت، مالكيت و سمت متعاملين و يا طرفين قرارداد را احراز نمايد.

 ماده 10ـ مشاور مكلف است يك نسخه از قرارداد تنظيمي را در بايگاني مربوطه نگهداري كند. قرارداد به تعداد متعاملين با يك نسخه اضافه تنظيم مي‌شود. متعاملين مي‌توانند در صورت نياز از اصل قرارداد رونوشت يا تصوير برابر اصل اخذ نمايند.

ماده 11- مشاور بايد مفاد قراردادهاي تنظيمي را در دفتر ثبت قراردادها كه به‌صورت پلمپ و برگ شماري شده و توسط اتحاديه صنف مزبور در اختيار وي قرار مي‌گيرد ثبت و همزمان با عقد قرارداد به امضاي كليه اشخاصي كه قرارداد را امضاء نموده‌اند برساند.

تبصره- نمونه اوليه دفتر ثبت قراردادها پس از تاييد سازمان ثبت به وسيله اتحاديه چاپ و در اختيار اعضاء قرار مي‌گيرد.

ماده 12ـ قراردادها بايد خوانا، بدون قلم خوردگي، با جوهر ثابت و در چارچوب طرح قرارداد تيپ اعلامي از سوي سازمان ثبت اسناد، و ابلاغي از سوي هيات عالي نظارت تنظيم گردد.

ماده 13ـ مشـاور موظف است براي تنظيم قراردادها از نظـرات كارشنـاس فني يا حقوقي حسب مورد استفاده نموده و قرارداد تنظيمي را به امضاي آنان برساند.

تبصره1- درموردتنظيم قرارداد اجاره حضور شهودوامضاي قراردادتوسط‌آنها الزامي‌است.

تبصره2- در مورد واحدهاي تاسيس شده، الزام به استفاده از نظرات كارشناس فني يا حقوقي حسب مورد و امضاء قراردادها از سوي آنان، در طي برنامه زمانبندي روشن ديگري كه توسط هيات عالي نظارت ابلاغ مي‌گردد به اجرا در خواهد آمد.

ماده 14ـ مشاور بايد طرفين قرارداد را از مفاد آن به طور كامل مطلع سازد.

ماده 15ـ مشاور نبايد قراردادي كه مخالف قوانين و نظامات دولتي باشد تنظيم و ثبت نمايد.

ماده 16ـ در صورتي كه مشاور در نفس قرارداد منتفع يا سهيم باشد و با طرفين قرارداد قرابت نسبي و يا سببي طبقه اول و طبقه دوم و درجه اول تا طبقه سوم داشته باشد بايد به طرفين اطلاع داده و الا مسئول جبران خسارت وارده خواهد بود.

ماده 17ـ هرگاه طرفين يا يكي از آنها زبان فارسي را نداند و مشاور نيز زبان آنها را نداند اظهارات آنها بايد به وسيله فرد مورد اعتماد طرفين يا مترجم رسمي ترجمه شده و مراتب تفهيم و در دفتر قيد و توسط فرد مورد اعتماد و مترجم و مشاور گواهي شود.

ماده 18ـ تراشيدن و پاك كردن و الحاق به هر نحوي از انحاء در قرارداد و در دفتر ثبت قراردادها ممنوع است. هرگونه اصلاح عبارتي يا توضيحي لازم باشد بايد در قرارداد و ثبت دفتر يا هر دو حسب مورد منعكس و به امضاي كليه امضاءكنندگان و مشاور برسد.

ماده 19ـ در صورتي كه طرفين قرارداد و يا يكي از آنها كور، كر و يا گنگ و بي‌سواد باشد هريك از اشخاص مذكور بايد يك نفر معتمد در موقع تنظيم قرارداد، ثبت و امضاي آن همراه داشته باشد. معتمد مزبور در مورد اشخاص كر و گنگ بايد از جمله اشخاصي باشد كه بتواند با اشاره، مطلب را به آنها بفهماند. در مورد اين ماده مراتب در قرارداد و دفتر ثبت قراردادها قيد و به امضاي معتمد يا معتمدين نيز خواهد رسيد.

ماده 20ـ در صورت اقاله و يا فسخ قرارداد يا عدم اجرا يا موقوف ماندن آن، مشاور مكلف است مراتب را در ستون مربوطه با ذكر تاريخ درج و پس از امضاي طرفين، امضاء و مهر نمايد.

ماده 21ـ مشاور مكلف است در زمان تنظيم قرارداد در صورتي كه موضوع از جمله مواردي است كه بايد در دفاتر اسناد رسمي به ثبت برسد طرفين را جهت تنظيم و ثبت آن به يكي از دفاتر اسناد رسمي هدايت نمايد. در ساير قراردادهاي تنظيمي نيز مشاور به‌منظور تثبيت حقوق طرفين و جلوگيري از اختلاف و طرح دعاوي در محاكم، طرفين را به ثبت رسمي قرارداد توصيه و تشويق نمايد.

ماده 22ـ مهر و تابلوي مورد استفاده مشاور بايد طبق نمونه متحدالشكل مورد تاييد اتحاديه مربوطه باشد.

ماده 23ـ مشاور و كاركنان وابسته بايد از مبالغه، اغراق و ارايه اطلاعات نادرست و پنهان كردن حقايق مربوط به موضوع قرارداد خودداري نمايند.

ماده 24ـ مشاور حق قيمت‌گذاري و يا ارزش‌گذاري نسبت به موضوع قرارداد را ندارد.

ماده 25ـ حق‌الزحمه مشاور مطابق تعرفه‌اي خواهدبود كه طبق ماده 51 قانون نظام صنفي توسط كميسيون نظارت شهرستانها تعيين و توسط اتحاديه ابلاغ مي‌شود.

تبصره: مشاور غير از حق‌الزحمه مقرر حق دريافت هيچ‌گونه مالي اعم از وجه نقدي و يا غيرنقدي ندارد، تخلف از اين امر پيگرد قانوني دارد.

امور اداری و مالی

 ماده 25 ) حق الزحمه مشاور مطابق تعرفه ای خواهد بود که طبق ماده 51 قانون نظام صنفی توسط کمیسیون نظارت شهرستانها تعیین و توسط اتحادیه ابلاغ می شود .

تبصره ) مشاور غیر از حق الزحمه مقرر حق دریافت هیچ گونه مالی اعم از وجه نقدی و یا غیر نقدی ندارد ، تخلف از این امر پیگرد قانونی دارد .

ماده 26 ) پرداخت حق الزحمه مشاور به میزان مقرر درتعرفه اعلام شده بالمناصفه به عهده طرفین قرارداد است مگر به نحو دیگری توافق شده باشد . در هر صورت قید میزان حق الزحمه و نحوه پرداخت مورد توافق در متن قرارداد تنظیمی همراه با شماره رسید الزامی است .

ماده 27 ) مشاورین املاک با لحاظ معیارهایی از قبیل داشتن صلاحیتهای فنی ، میزان تحصیلات دانشگاهی ، شرکت در دوره های آموزشی ، استفاده از کارشناسان فنی و حقوقی و ایجاد چارت تشکیلاتی و محل مناسب ، حوزه فعالیت و سابقه اشتغال ، به مشاور درجه 1 و مشاور درجه 2 تقسیم می شوند .

ماده 28 ) مشاور املاک درجه 1 می تواند نسبت به واسطه گری و خرید و فروش املاک به هر میزان اقدام و قراردادهای مربوط را تنظیم نماید .

ماده 29 ) مشاور املاک درجه 2 می تواند نسبت به واسطه گری و خرید و فروش املاک اقدام نماید که میزان آن را وزارت بازرگانی با جلب نظر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تعیین می کند .

ماده 30 ) مشاورین خودرو می توانند نسبت به واسطه گری و خرید و فروش انواع خودرو به هر میزان که باشد اقدام و قراردادهای مربوطه را تنظیم نمایند .

ماده 31 ) مشاور املاک و خودرو نمی تواند در بیش از یک دفتر محل فعالیت داشته باشد .

تبصره ) محل مشاور با درخواست وی طبق ضوابط مربوطه و موافقت اتحادیه ذیربط تعیین خواهد شد .

منبع:مقالات حقوقی

توسط مشاوراملاک توکلی (آریا)

تلفن : 4402421-4403222