مشاورین املاك توكلي مراغه

زماني كه قانون‌گذار ايران در سال‌هاي 1311 قانون تجارت و متعاقب آن در سال 1317 قانون راجع به دلالان را تصويب نمود، تصور نمي‌كرد قشر محدود و اندك بنگاه‌هاي املاك در سال‌هاي آتي بنابر نياز و ضرورت اجتماعي و گسترش بي‌رويه شهرنشيني به يكي از مهم‌ترين صنوف اقتصادي كه ارائه خدمات مشاوره در امور املاك و خودرو را عهده‌دار خواهند بود، تبديل گردند.

بركسي پوشيده نيست كه گستره و پيچيدگي مبادلات اموال غيرمنقول زمان فعلي قابل قياس با هفتاد سال گذشته نيست. بديهي است حجم عظيم گردش پولي كه در اين حوزه با ارقام نجومي مبادله مي‌شود و سودآوري آن، جرائم مربوط به آن را نيز دستخوش تغييرات و دگرگوني‌هاي فراوان نموده است. به گونه‌اي كه افزايش جرائمي نظير انتقال مال غير و كلاهبرداري در مبادلات املاك، امنيت رواني جامعه را سلب كرده است.

يكي از مهم‌ترين حلقه‌هاي مؤثر در فرآيند اين مبادلات، نقش مشاوران املاك و بنگاه‌هاي معاملات ملكي است كه آسيب‌شناسي آن يقيناً مسئولان را در اتخاذ سياست‌هاي صحيح‌تر ياري خواهد رساند كه در سطور آتي به آن مي‌پردازيم.

وجود مشاورين املاك فاقد مجوز

تصويب و اجراي قوانيني كه فعالان امر مبادلات اموال غيرمنقول را ساماندهي كند از ديرباز مدنظر قانون‌گذار ايران بوده است. اين قوانين درصدد بوده است سازوكارهايي را فراهم آورد تا امكان نظارت هرچه بيشتر را بر آن‌ها ميسر گرداند.

مادة يك قانون راجع به دلالان مصوب 1317، تصدي به هر نوع دلالي را منوط به داشتن پروانه دانسته است و مادة 12 قانون نظام صنفي مصوب 28/12/82 نيز اشعار داشته: افراد صنفي موظف‌اند قبل از تأسيس هر نوع واحد صنفي با اشتغال به كسب و حرفه، نسبت به اخذ پروانه كسب اقدام كنند علاوه بر اين همين قانون در مادة 13، صدور پروانه كسب براي مشاغل تخصصي و فني را مستلزم اخذ پروانه تخصصي و فني از مراجع ذي‌ربط دانسته است و براساس مادة 2 دستورالعمل اجرايي نحوة صدور پروانه تخصصي اشتغال براي مشاوران املاك و خودرو مصوب 16/4/84 تصدي بنگاه مشاوره املاك از جمله صنوفي است كه صدور پروانه كسب آن منوط به اخذ پروانه تخصصي و فني است. آيين‌نامه چگونگي صدور پروانه موقت و تبديل آن به پروانه كسب دائم مصوب 6/9/79 هيئت وزيران اتحاديه‌هاي صنفي را موظف نموده است با رعايت مفاد آن نسبت به صدور پروانه كسب موقت براي كليه واحدهاي صنفي فاقد پروانه كه قبل از سال 1378 در كشور داير شده‌اند، اقدام نمايند.

بنابراين در صورت اجراي قوانين فوق از طريق مبادي ذي‌ربط، نبايد شاهد حتي يك واحد صنفي فاقد مجوز باشيم. لكن آن‌چه در واقعيت امر وجود دارد خلاف اين است.

«هم‌اكنون در كشور 70 تا 80 هزار بنگاه معاملات ملكي مجاز ثبت شده وجود دارد اما برآوردها حاكي از اين است كه بين 250 تا 300 هزار بنگاه معاملات املاك در كشور مشغول فعاليت هستند. اختلاف در ارقام نشان مي‌دهد به اندازة چهار برابر بنگاه‌هاي مجاز، بنگاه غيرمجاز در كشور وجود دارد كه ادامه فعاليت آن‌ها مي‌تواند خطر جدي براي امر مسكن باشد...»

در بررسي‌هاي به عمل آمده از اداره ثبت اسناد و املاك قم تعداد كل بنگاه‌هاي املاك داراي مجوز شهر قم 1106 واحد اعلام شده كه از اين بين تعداد 650 بنگاه داراي پروانه تخصصي مي‌باشند. اين آمار حداقل بيانگر آن است كه در‌خصوص اعطاء پروانه كسب 456 واحد صنفي رعايت مادة 13 قانون نظام صنفي نشده است چرا كه اين مادة قانوني صدور پروانه كسب مشاورين املاك را مستلزم اخذ پروانه تخصصي و فني دانسته است. بنابراين مادة 2 دستورالعمل اجراي نحوة صدور پروانه كسب نيز رعايت نشده است.

در هر حال، آن‌چه در سطح شهر مشاهده مي‌شود بسيار بيش از رقمي است كه اعلام شده و خيل عظيمي از بنگاه‌هاي مشاور املاك به ويژه در برخي نقاط تازه‌ساز و محل‌هايي كه عمليات تفكيك اراضي به تازگي صورت گرفته و يا اراضي كشاورزي حاشيه شهر كه در محدوده شهر قرار گرفته‌اند، در فاصله‌اي بسيار كم از يكديگر و حتي مجاور هم مشاهده مي‌شوند، اين در حالي است كه مادة 7 آيين‌نامه تبصرة يك مادة 12 قانون نظام صنفي رعايت حدود صنفي (فاصله مكاني) را براي صنوفي كه طبق تصويب هيئت عالي نظارت اين حدود براي آن‌ها الزامي است، براي اتحاديه‌هاي صنفي هنگام صدور پروانه كسب لازم دانسته است.

بنابراين آن‌چه مشاهده وضعيت موجود به ذهن متبادر مي‌كند، فاقد مجوز بودن واحدهايي است كه متراكم و در مجاور هم ايجاد شده‌اند. لازم به‌ذكر است كه قانون‌گذار در مادة 27 قانون نظام صنفي به نيروي انتظامي اين اختيار را داده است كه محل داير شده به وسيلة هر شخص حقيقي و يا حقوقي كه پروانه كسب دائم يا موقت براي آن صادر نشده باشد را با اعلام اتحاديه رأساً پلمپ نمايد. مفاد اين مادة مجدداً در تبصرة مادة 28 تكرار شده است.

اتحاديه‌ها براساس مادة 29 قانون فوق‌الذكر داراي اختيارات متعدد از جمله: 

ـ صدور پروانه كسب.

ـ ابطال پروانه كسب.

ـ تعطيل محل كسب طبق مقررات اين قانون و اعلام آن به كميسيون نظارت.

ـ جلوگيري از ادامه فعاليت واحدهاي صنفي كه بدون پروانه كسب داير مي‌شوند يا پروانه آن‌ها به عللي باطل مي‌گردد، مي‌باشند.

مواجه بودن با خيل بنگاه‌هاي فاقد مجوز يا تمديد اعتبار نشده، و به قولي چهار برابر بودن آن‌ها نسبت به بنگاه‌هاي داراي مجوز، بيانگر آن است كه اتحاديه‌ها در بررسي و اعلام به موقع به مراجع ذي‌ربط درست عمل نكرده‌اند، هر چند ممكن است در مواردي نيز نيروي انتظامي به وظيفه خود در پلمپ واحد متخلف عمل نكرده باشد كه در اين صورت نيز اتحاديه وظيفه پيگيري داشته است.

نهادي كه بر عملكرد اتحاديه و به ويژة نظارت بر حسن اجراي اقدامات اتحاديه‌ها در خصوص صدور پروانه كسب نظارت دارد، براساس مادة 37 قانون نظام صنفي، مجامع امور صنفي هستند. كه اين نظارت را براساس مادة 39 قانون فوق با به‌كارگيري بازرسين و تهيه گزارشات لازم انجام مي‌دهند.

مجامع امور صنفي كه از نمايندگان اتحاديه‌ها تشكيل مي‌شوند موظف‌اند گزارشات مذكور را از طريق هيئت رئيسه مجمع جهت بررسي به كميسيون نظارت تسليم كنند. بنابراين كميسيون نظارت در هر استان و شهر ناظر اصلي و نهايي بر عملكرد مجامع امور صنفي و اتحاديه‌ها مي‌باشد. مطلب قابل توجه آن است كه، براساس مادة 48 قانون نظام صنفي بسياري از نهادهاي كليدي از جمله دادگستري، نيروي انتظامي، رئيس شوراي شهر و شهردار اعضاي اصلي كميسيون نظارت هستند كه به رياست مدير كل اداره بازرگاني مركز استان يا شهرستان تشكيل مي‌شود و نمودار آن را مي‌توان به شكل صفحه بعد ترسيم كرد.

كميسيون نظارت

اداره بازرگاني ـ اقتصاد و دارايي ـ بهداشت و درمان ـ دادگستري ـ نيروي انتظامي ـ رئيس شوراي شهر ـ شهردار ـ رؤساي مجامع امور صنفي

واحدهاي صنفي

اتحاديه مربوطه

مجمع امور صنفي

بنابراين به نوعي نابساماني موجود در گسترش بنگاه‌هاي فاقد مجوز را مي‌توان به عملكرد ضعيف ناظرين اصلي يعني اعضاء كميسيون نظارت و بعد فرعي آن يعني مجامع امور صنفي و اتحاديه مربوطه دانست چرا كه براساس بند ”ج“ تبصرة مادة 49 قانون نظام صنفي:

«رسيدگي و بازرسي عملكرد اتحاديه‌ها و مجامع امور صنفي و تطبيق دادن اقدامات انجام شده آن‌ها با قوانين و مقررات از وظايف و اختيارات كميسيون نظارت است».

در خصوص آسيب‌هاي حوزه نظارت بر بنگاه‌ها، موارد ذيل قابل توجه است:

1 ـ عدم برخورد با بنگاه‌هاي فاقد مجوز از طرف اتحاديه‌ها و عدم توجه به تخلفات بنگاه‌ها در اخذ و تمديد پروانه كسب.

2 ـ عدم نظارت قوي مجمع امور صنفي بر عملكرد اتحاديه در اين موارد.

3 ـ عدم نظارت قوي و به موقع كميسيون‌هاي نظارت بر عملكرد مجامع امور صنفي و اتحاديه‌ها.

4 ـ عملكرد ضعيف ادارات ثبت اسناد و املاك در اجراي مادة 32 دستورالعمل اجرايي نحوه صدور پروانه تخصصي اشتغال براي مشاوران املاك و خودرو 16/4/1384

پيشنهاد 

1ـ نظارت‌ها مي‌بايست تقويت شود و مراجع بالاتر كه وظيفه نظارتي را به‌عهده دارند در مقابل كوتاهي در انجام وظايف خود مورد بازخواست قرار گيرند. براي اين منظور لازم است در قوانين اين حوزه تجديدنظر شود. صرف‌ اين‌كه قانون‌گذار براي نهادهاي مختلف وظيفه نظارتي تعيين كند و مشخص نمايد كه اگر اين نهادها به وظيفه خود عمل نكردند چه بايد كرد، سيستم نظارتي كامل نخواهد بود.

2 ـ اعمال نظارت خود داراي هزينه است به عنوان مثال هزينه بازرسي از صنوف مختلف در شهر تهران ماهيانه بالغ بر دو ميليارد ريال است. لذا نداشتن بودجه و اعتبارات كافي براي اعمال نظارت، يكي ديگر از مشكلات اتحاديه‌ها مي‌باشد. مادة 31 قانون نظام صنفي منابع مالي اتحاديه‌ها را به شرح ذيل دانسته است:

1 ـ حق عضويت افراد صنفي در اتحاديه، 2 ـ وجوه دريافتي در ازاي ارائه خدمات اعم از فني و آموزشي به اعضاي صنف، 3 ـ كمك‌ها دريافتي از اشخاص حقيقي و حقوقي، 4 ـ كارمزد وصول ماليات، عوارض و هزينه خدمات وزارت‌خانه‌ها، شهرداري‌ها و سازمان‌هاي وابسته به دولت.

در حال حاضر اتحاديه‌ها خدمات فني و آموزشي ارائه نمي‌دهند و اگر هم چنين باشد آموزش‌ها خود مستلزم صرف هزينه است. بنابراين، اين مورد نمي‌تواند به‌عنوان منبع درآمد محسوب شود. در مورد كارمزد وصول ماليات و ... نيز اتحاديه‌ها اقدام فعالي ندارند هرچند اين مورد مي‌تواند علاوه بر تأمين هزينه‌هاي اتحاديه‌ها اثرات مثبتي در اخذ مطالبات دولت داشته باشد، ليكن به آن توجهي نمي‌شود و مي‌بايست علت عدم انجام آن از طرف نهادهاي بالاتر از اتحاديه‌ها بازخواست شود. نتيجه آن‌كه اعتبارات لازم براي اعمال نظارت مي‌بايست به‌نحو قابل وصول تمهيد شود.

تحليل آسيب‌شناسي قوانين پيرامون شرائط اخذ پروانه كسب

مادة يك قانون راجع به دلالان مصوب 1317 تصدي هر نوع دلالي را منوط به داشتن پروانه دانسته است و مادة 2 همان قانون اخذ پروانه را منوط به داشتن گواهينامه سال ششم ابتدايي و يا دادن امتحاني برابر آن نموده است.

در سال 1382 با تصويب قانون نظام صنفي، انتظار مي‌رفت با تحولات پديد آمده، قانون‌گذار با درك عميق از فعاليت‌هاي پيچيده آژانس‌هاي املاك و جرائم متعددي كه در حوزة مبادلات املاك به وقوع مي‌پيوندد، نگاه تخصصي‌تري به شرايط اخذ پروانه كسب مبذول نمايد لكن با كمال تعحب مشاهده مي‌شود شرايط مذكور بدون تغيير اساسي و قابل قبولي طي آيين‌نامه اجرايي تبصرة يك مادة 12 قانون نظام صنفي مصوب 1383 تكرار مي‌شود. در مادة 3 آيين‌نامه مذكور اين شرايط به‌طور خلاصه به شرح ذيل آمده است:

1 ـ تابعيت جمهوري اسلامي.

2 ـ ارائه سند مالكيت و يا اجاره‌نامة رسمي و يا عادي

3 ـ گواهي پايان خدمت يا معافيت دائم

4 ـ ارائه گواهي عدم سوءپيشينه

5 ـ ارائه حداقل گواهي پايان تحصيلات ابتدايي يا سواد خواندن و نوشتن (به استثناي متقاضياني كه سن آن‌ها از 50 سال به بالا مي‌باشد)

6 ـ گواهي عدم اعتياد

7 ـ ارايه پايان كار عمل واحد صنفي و...

8 ـ ارائه كارت معاينه پزشكي براي صنوف مشمول قانون اصلاح مادة 13 قانون مواد خوردني، آشاميدني و بهداشتي و آرايشي

9 ـ گواهي تشكيل پرونده مالياتي.

10 ـ گواهي صلاحيت فني تبصره: (اگر متقاضي واجد صلاحيت فني نباشد حضور يك نفر داراي پروانه تخصصي فني در واحد صنفي براي صدور پروانه كسب مشروط، به نام متقاضي كافي است).

11 ـ موافقت اداره نظارت بر اماكن.

12 ـ عكس.

13 ـ كپي شناسنامه و ...

آن‌چه در شرايط فوق مورد بحث است بند 5 و 10 اين ماده، يعني ميزان تحصيلات و صلاحيت فني مي‌باشد. در وضعيت تصويب اين آيين‌نامه و هم در زمان فعلي قراردادهاي اكثريت قريب به اتفاق مبادلات املاك غيرمنقول در بنگاه‌هاي مشاورين املاك به صورت تنظيم سند عادي شكل مي‌گيرد. اين به معناي آن است كه سنگ زيربناي يك قرارداد و هم كليه معماري آن به وسيله كساني صورت مي‌گيرد كه، شرط تحصيلات براي آن‌ها گواهي پايان تحصيلات ابتدايي و يا سواد خواندن و نوشتن است. ضمن آن‌كه بنگاه‌داراني كه سن آنان بالاي 50 سال است. به زعم اين آيين‌نامه لازم نيست حتي سواد خواندن و نوشتن داشته باشند.

شايد در پاسخ اين ايراد اين‌گونه مطرح شود كه، دارا بودن صلاحيت فني موضوع بند 10 تا حدي اين ايراد را مرتفع مي‌سازد، لكن بايد به واقعيت تلخي در اين زمينه اشاره كرد و آن اين‌كه تا قبل از طرح لايحه ساماندهي عقود و معاملات غيررسمي كه به كد رهگيري معروف شد، اين بند مورد توجه ارگان‌هاي ذي‌ربط جهت اعطاء پروانه كسب قرار نمي‌گرفت و با طرح اين لايحه، هيئت‌هاي استاني صدور پروانه تخصصي اشتغال براي مشاوران املاك و خودرو در ادارات ثبت اسناد و املاك استان‌ها تشكيل گرديد. مؤيد اين موضوع به عنوان مثال، بررسي تاريخ‌هاي صدور پروانه‌هاي فني 650 بنگاه از 1106 بنگاه املاك داراي مجوز شهر قم مي‌باشد.

دليل ديگر اين‌كه اساساً دستورالعمل اجرايي نحوه صدور پروانه تخصصي اشتغال براي مشاوران املاك و خودرو، در سال 1384 مورد تصويب قرار گرفت كه متأسفانه شرايط و ضوابط دريافت پروانه تخصصي اشتغال در آن چيزي فراتر از شرايط تحصيلات ششم ابتدايي قديم و يا سوم راهنمايي نظام جديد نيست.

هرچند بند 2 ـ 3 مادة 3 دستورالعمل، داشتن توانايي و صلاحيت فني متناسب با شغل مورد درخواست را به تشخيص سازمان ثبت اسناد و املاك دانسته، لكن ابتدا بايد بررسي كرد صلاحيت فني متناسب با شغل مشاورين املاك چيست؟ و چه معيارهايي بايد داشته باشد؟

در پاسخ اين سؤال بايد به سراغ خدماتي رفت كه اين بنگاه‌ها به مردم ارائه مي‌دهند. بنگاه‌هاي مشاور املاك مشخصاً چند نوع فعاليت را انجام مي‌دهند.

1 ـ معرفي ملك به مراجعين براي خريد و معرفي مشتري خريد ملك به فروشندگان.

2 ـ تنظيم قراردادها كه اغلب در قالب مبايع‌نامه مي‌باشد.

3 ـ كارشناسي و قيمت‌گذاري املاك

4 ـ خريد و فروش املاك به صورت شخصي

قاعدتاً كساني كه اجازه تنظيم قراردادهاي نقل و انتقال املاك در قالب عقود مختلف از جمله بيع را دارند، بايد داراي توانايي‌هاي مختلف علمي باشند، از جمله آشنايي كامل به كليه مقررات و قوانين شرعي و قانوني در حوزة املاك به ويژه آشنايي و تسلط كامل بر حقوق تعهدات و قراردادها و لازمة اين آشنايي موارد ذيل است.

الف) آشنايي با اصطلاحات ملكي و نقش و آثار هر يك از آن‌ها در قراردادها و تعهدات.

ب) آشنايي با قوانين شكلي مربوط به حوزه املاك.

ج) آشنايي كامل با قوانين جزايي و بازدارنده در حوزه ثبت اسناد و املاك.

د) آشنايي كامل با قوانين صنفي و مراجع مسئول در نظام صنفي.

ه) آشنايي كامل با كليه قوانين مرتبط با حوزه املاك.

و از همه مهم‌تر:

ز) قدرت و معارت مراجعه به قوانين و به روزرساني آن و استنباط و فهم متون قانوني و تشخيص انطباق مصاديقي كه در مراجعات شغلي با آن‌ها مواجه مي‌شوند تا بتوانند بهترين راه‌حل را به طرفين معامله ارائه دهند و توافقات طرفين را در قالب‌هاي حقوقي صحيح درآورند.

حال سؤال اين است: آيا با دارا بودن تحصيلات ابتدايي قديم و يا سوم راهنمايي جديد و يا بدون سواد خواندن و نوشتن (براي افراد بالاتر از 50 سال) چگونه مي‌توان به اين مهارت‌هاي ضروري دست يافت؟

آيا اساساً مي‌توان توانايي‌ها و مهارت‌هاي اين چنين تخصصي را به اشخاصي با حداقل سواد آموخت؟

مهارت‌هايي كه افراد پس از طي دوازده سال دوره دانش‌آموزي و چهار سال دوره كارشناسي در رشته‌هاي حقوق و ساير رشته‌هاي مرتبط مي‌آموزند و پس از فارغ‌التحصيل شدن نيز تا زماني كه آموخته‌هاي خود را در مشاغلي چون قضاوت، سردفتري، وكالت و ... به ميدان عمل نياورند و آزمون و خطاها نكنند و تجربه كاري را به آن نياميزند، به كارشان نمي‌آيد. چگونه مي‌توان با چاپ كتاب و دل بستن به گذراندن ساعات آموزشي كه معلوم نيست در مرحله اجرا چگونه ارائه شود و چه ميزان تأثير گذارد، اين مهارت‌ها را آموزش داد؟ آن هم با استفاده از فرصت‌هايي نظير زمان اخذ پروانه كسب و تمديد آن و ... براي افرادي كه داراي پراكندگي به وسعت كشورند، در دسترس منظم نيستند، سيستم نظارتي بر آنان بسيار ضعيف است يا حداقل ضعيف عمل مي‌كند و مهم‌تر و اساسي‌تر از همه اين موارد، زمينه و حداقل‌هاي لازم براي فهم تحت‌اللفظي اين سرفصل‌ها را ندارند، چه رسد به عمق آن‌ها و كسب مهارت آن!!

چگونه بايد انتظار داشته باشيم افرادي با حداقل سواد و حتي نداشتن سواد خواندن و نوشتن مفاهيمي از جمله فسخ، اقاله، خيار تدليس، عيب، تخلف وصف، و ... معاملات غرري، فضولي، عقد تمليكي، عهدي، شرط صفت، نتيجه، فعل، ضمان قهري شركت قهري يا غيرعقدي و صدها اصطلاح ديگر كه فهم آن‌ها به ميزاني كه براي تنظيم يك قرارداد صحيح لازم است، نيازمند سال‌ها ممارست، مطالعه و مداقه است را ياد بگيرند و بفهمند و دل به آن‌ها خوش كنيم كه چنين افرادي با اين خصوصيات با معرفي اتحاديه‌ها از طريق سازمان ثبت آزمون قانون مدني بدهند و در صورت قبولي موفق به دريافت پروانه تخصصي و فني شوند و بعد چون بر ما كاملاً روشن است كه اينان از عهده فهم سؤالات بر نمي‌آيند چه رسد به پاسخ آن، با تمسك به وصله‌هايي كه اين پوشش ناهمگون و نامناسب را ترميم كند به آن‌ها اجازه داده شود فرد ديگري را به عنوان مباشر و يا فردي با تحصيلات حقوق جهت كسب پروانه تخصصي معرفي نمايند. چرا كه مادة 18 آيين‌نامة تبصره يك مادة 12 قانون نظام صنفي اشعار مي‌دارد: «صاحبان پروانه كسب مي‌توانند جهت اداره واحد صنفي خود اقدام به معرفي مباشر واجدالشرايط فردي مندرج در مادة 3 اين آيين‌نامه نمايند؟!

شرايط مادة 3، همان است كه براي اخذ پروانه كسب لازم است و شرح آن گذشت و نقيصه‌هاي آن به‌ويژه در بخش ميزان تحصيلات بررسي گرديد. بنابراين وجود مباشر با حداقل سواد، گره‌اي از مشكل و آسيب موجود باز نمي‌كند، مگر آن‌كه اين بار صاحب پروانه كسب با فردي كه داراي تحصيلات حقوقي است به‌عنوان مباشر و در واقعيت امر به‌عنوان كسي كه از عهده آزمون اخذ پروانه فني تخصصي برآيد، قراردادي منعقد نمايد. در اين‌صورت به راحتي مي‌تواند پس از اخذ پروانه فني تخصصي قرارداد را كان لم يكن نمايد و يا حتي از وجود چنين فردي به صورت صوري بهره‌مند شود. همان‌طور كه در حوزه‌هاي ديگري كه نياز به وجود فردي با تخصص ويژه است، افراد فاقد تخصص همين گونه عمل مي‌نمايند. مانند بساز بفروش‌هايي كه از مدارك مهندسين عمران استفاده مي‌كنند و با ساخت و سازهاي غيرتخصصي، استحكام و امنيت ساختمان‌ها، معماري، الگوهاي مصرف و ... را در بسياري از موارد دچار نابساماني مي‌نمايند و سرمايه‌هاي ملي و افراد جامعه را به هدر مي‌دهند.

با بررسي‌هاي به‌عمل آمده از نحوه اعطاء پروانه فني تخصصي توسط اداره كل ثبت اسناد و املاك قم، آن‌چه مشخص است اغلب مشاورين املاك به دليل نداشتن سواد كافي در صورت درخواست پروانه فني تخصص، يك نفر مباشر را جهت آزمون معرفي مي‌نمايند. لذا واضح و مبرهن است كه دارا بودن چنين پروانه فني تخصصي نمي‌تواند بيانگر منويات قانون‌گذار مبني بر تسلط و مهارت مشاور املاك براي تنظيم قراردادهاي صحيح باشد.

مادة 13 قانون نظام صنفي اين پيچ و خم و دشواري آن را نيز براي مشاورين املاك حل كرده است و اشعار مي‌دارد: «... اگر متقاضي واجد شروط لازم براي اخذ پروانه تخصصي و فني نباشد، حضور يك نفر شاغل دارنده پروانه تخصصي و فني در واحد صنفي براي صدور پروانه كسب مشروط، به‌نام متقاضي كافي است.

اما چه تضميني وجود دارد كه فرد دارنده پروانه تخصصي و فني دائماً در بنگاه و هنگام عقد قرارداد حضور داشته باشد؟ و آيا اساساً چنين شخصي هم با توضيحاتي كه خواهد آمد از عهده اين مسئوليت برمي‌آيد؟

مادة 13 دستورالعمل اجرايي نحوه صدور پروانه تخصصي اشتغال براي مشاوران املاك و خودرو، مشاور را موظف نموده براي تنظيم قراردادها از نظريات كارشناسان فني يا حقوقي حسب مورد استفاده نموده و قرارداد تنظيمي را به امضاي آنان برساند و تبصرة 2 همين ماده، اجرايي شدن اين الزام را منوط به ابلاغ برنامه زمان‌بندي توسط هيئت عالي نظارت نموده است كه بنا به بررسي‌هاي صورت گرفته تاكنون دستورالعملي در اين رابطه ابلاغ نشده است.

سؤال اينجاست كه، تعريف كارشناس فني يا حقوقي چيست و داراي چه خصوصياتي است؟ آيا صرف داشتن مدرك كارشناسي حقوق كفايت مي‌كند؟ و اگر چنين است، آيا چنين فردي پس از فارغ‌التحصيل شدن از دانشگاه قادر خواهد بود بدون گذراندن دوره‌هاي كارآموزي ويژه بر قراردادهاي تنظيمي در بنگاه نظارت نمايد؟ آيا چنين فرد بي‌تجربه‌اي كه تنها آموزش‌هاي تئوري ديده است، مي‌تواند به مثابه يك سردفتر اسناد رسمي كه از عهده آزمون سردفتري برآمده و مراحل گزينش را طي كرده و سال‌ها در امور دفترخانه ممارست نموده، عمل نمايد؟

در بررسي آماري كه از اتحاديه معاملات املاك استان قم در سال 1388 اخذ شده ميزان تحصيلات مشاورين املاك كه داراي مجوز هستند، به شرح جدول ذيل مي‌باشد.

جدول شمارة 6 : توزيع فراواني تحصيلات بنگاهداران استان قم

تحصيلات فراواني درصد معتبر درصد (با لحاظ ساير)   

بي‌سواد 39 4/3 5/3   

در حد خواندن و نوشتن 178 5/19 1/16   

پنجم ابتدايي 148 2/16 4/13   

سيكل 235 7/25 3/21   

ديپلم 220 1/24 9/19   

ليسانس 34 7/3 3   

فوق‌ليسانس 59 5/6 3/5   

نامشخص 193 -- 5/17   

جمع 1106 100 100  

اتحاديه معاملات املاك استان قم؛ 1388

براساس فراواني‌هاي موجود در جدول فوق 3/54 درصد از مشاورين املاك داراي تحصيلات زير سوم راه‌راهنمايي هستند كه اگر درصد «نامشخص» را كه معمولاً بنگاه‌داران بسيار قديمي كه سواد آن‌چناني نداشته‌اند را تشكيل مي‌دهند، به آن اضافه كنيم، مي‌توانيم مدعي شويم 8/71 درصد تحصيلات بسيار پاييني دارند. و 9/19 درصد مابقي ديپلم و تعداد بسيار اندكي ليسانس به بالا مي‌باشند كه البته مرتبط بودن يا نبودن تحصيلات دانشگاهي نيز بحث مهمي است كه در اين‌جا به آن پرداخته نشده است.

اين تنها آمار مشاوريني است كه داراي مجوز مي‌باشند. چنان‌چه گروه چهار برابري بنگاه‌هاي فاقد مجوز را به جمع كم‌سوادان اضافه كنيم متوجه عمق فاجعه خواهيم شد. در واقع مي‌توانيم ادعا كنيم با شرحي كه گذشت علي‌رغم تصويب قوانين، دستورالعمل‌ها و آيين‌نامه‌هاي متعدد و پيش‌بيني نهادها و سازوكارهاي فراوان، امنيت معاملات اموال غيرمنقول جامعه را به‌دست كساني سپرده شده است كه حتي پس از سال‌ها تجربه در حوزه معاملات املاك، از عهده فهم متون حقوقي مندرج در فرم‌هاي مبايعه‌نامه‌هاي متحدالشكل سازمان ثبت هم برنمي‌آيند چه رسد به تنظيم قراردادهاي خودنوشت!!

همان‌گونه كه در فصول سابق گذشت در سياري از كشورها اساساً تنظيم قراردادهاي مربوط به نقل‌و‌انتقال املاك به صورت عادي ممنوع و فاقد هرگونه اثر حقوقي است. اما در كشور ما در اكثريت قريب به اتفاق موارد، اين قراردادها به صورت عادي و به ويژه در بنگاه‌هاي معاملات املاك تنظيم مي‌شود و قوانين جاري كشور نيز منعي در عدم صحت آنها از حيث آثار حقوقي ندارند. لذا به دلايلي كه گذشت نابساماني موجود در حوزه املاك پديد آمده است.

بايد اذعان كنيم كه راه را از ابتدا اشتباه طي نموده‌ايم. زيرا با كپي‌برداري قانون تجارت از قوانين خارجي در بحث دلالي و متعاقب آن، قانون راجع به دلالان و تنظيم ساير قوانين، آيين‌نامه‌ها و دستورالعمل‌هاي جديدالتصويب بر شالوده آن‌ها، به اين مسئله نينديشيم كه، اگرچه در كشورهايي مانند فرانسه يا انگليس امكان عقد قرارداد تحت هر يك از عقود كه منجر به انتقال ما غيرمنقول شود، قبل از تنظيم سند رسمي و به صورت تنظيم سند عادي وجود دارد، لكن قوانين آن كشورها، در قوانين ديگر خود در تكميل و جهت جلوگيري از آسيب‌هاي اسناد عادي مقرر داشته‌اند:

«چنان‌چه طرفين ظرف مدت تعيين شده از طرف قانون‌گذار نسبت به ثبت رسمي آن اقدامي به عمل نياوردند، قرارداد منعقده فاقد هرگونه اثر حقوقي خواهد بود». (سلطاني: 29) لكن در كشور ما كه تحت حاكميت شرع مقدس قرار دارد وضعيت به گونه ديگري است. زيرا بيع انعقاد يافته داراي تمامي شرايط اساسي صحت معامله، به ويژه قصد انشاي بيع بوده و از همان آغاز، ثمن و مثمن به مالكيت فروشنده و مشتري در مي‌آيد و تنها ممكن است تأديه بخشي از ثمن و تسليم مبيع موجل باشد كه آن هم خللي به عقد وارد نمي‌آورد. عنوان‌هاي مختلف از جمله قول‌نامه، بيع‌نامه و مبايع‌نامه و انعقاد عقد در بنگاه و يا ساير اماكن، ماهيت بيع بودن معامله منعقد را تغيير نمي‌دهد، لذا نمي‌توان با تصويب مادة قانون آثار اين‌گونه عقود را كان‌لم يكن تلقي كرد و آثار اسناد عادي تنظيم شده را ناديده گرفت.

لذا با وجود شرايطي كه از نظر حاكميت احكام شرعي بر مبادلات، در كشور ما حاكم است، لازم است به راه‌حل ديگري غير از آن‌چه ساير كشورها آن را اجرا كرده‌اند، بينديشيم. راه‌حلي كه در ضمن آن‌كه با احكام شرعي در تضاد نباشد، با استفاده از قدرت حاكميت و صدور احكام حكومتي، ضمن صحيح دانستن قراردادهاي عادي نقل و انتقال املاك و آثار حقوقي آن از نظر شرعي، از حيث ايجاد نظم عمومي و از باب مصلحت اجتماعي، تنظيم آن بدون ثبت رسمي جرم انگاشته شود، تا بدين‌وسيله از گسترش اسناد عادي كاسته شود.

مسئولين و دست‌اندركاران وظيفه دارند امنيت را به حوزه مبادلات املاك بازگردانند و براي دستيابي به اين هدف لازم است علاوه بر مواردي كه اشاره شد، جهت جلوگيري از هرگونه سوء‌استفاده و افزايش اطمينان از تنظيم قراردادهاي صحيح و جلوگيري از ورود اشخاص ناآشنا در تنظيم اسناد و دور كردن ادبيات عامه و من‌درآوردي كه در انتقال معاني و مقاصد متعاملين عاجز و قاصر هستند و جايگزين كردن عبارات و عناوين در معاملات برابر تقسيمي كه فقهاي عظام و حقوق‌دانان ژرف‌انديش نسبت به تعريف عقود و معامله نموده‌اند و در قانون مدني و متون فقهي آمده است، تنظيم هرگونه قرارداد نقل‌و‌انتقال اعم از املاك و خودرو را در دفاتر اسناد رسمي متمركز نمايند و براي اين مهم لازم است ابتدا به رفع مشكلات موجود در دفاتر اسناد رسمي پرداخته شود و با ايجاد سازوكارهاي مناسب، جامعه را از راه‌حل‌هاي غيراصولي و غيراجرايي رهايي بخشيد و رسالت اصلي دفاتر اسناد رسمي را كه با عملكرد ناصحيح در حوزه قانون‌گذاري به نااهلش سپرده شده، به آنان بازگرداند.

توسط : مشاورين املاك آريا مراغه شهرك وليعصر(توكلي)